中信地产2014年度论坛（现场实录）（二）

主持人：真是没有想到宋部长如此学术化的，学者型的领导，退下来可惜了。我刚才认认真真的听了宋部长的演讲，我觉得在这之前大家谈论中国的城市化完成了51%，今天我们有概念有多少的城市人口有多少非城镇人口，有三个亿的人口如何避免让他们在城镇化的过程当中被边缘化，特别强调了从倒叙来讲，我觉得宋部长您有一个观点让非常震撼，一定要尽可能的创造城市的公共空间和空间里的艺术，这才让人感觉到是一个现代化高度文明的一个城镇化的一种表现，这里头说到很多方面，城镇化关键领域主要的课题，占的很高，而且强烈的批评各种奢靡之风，包括超高层等等的一种不健康的社会化和城镇化的表现，接下来我们有请国务院发展研究中心，金融研究所的副所长，研究员博士生导师，中国银行业协会的首席经济学家，巴曙松，他的演讲主题是金融如何支持城镇化的转型，我们有请。

巴曙松：谢谢主持人，城镇化的推进广受关注，这个过程中对金融体系所形成的深远影响，同样也广受关注，现在的资本市场上，银行股的估值都不是太高，其中一个争议的焦点，就是前几年在城镇化的大量的以地方平台形式推进的一些基础设施项目，究竟有多少可能会出现风险和不良资产，所以城镇化不仅仅是一个城镇规划的问题，在很大程度上，给我们金融体系的稳定和运行是直接相关的，所以我自己从一个金融研究人员的角度跟各位专家和领导汇报一点看法，现在提出城镇化的课题，一个大的背景就是中国的经济增长的速度我们从趋势看，在逐步的放缓，所以通过城镇化来为增长找到一个新的动力，这个是当前讨论城镇化很重要的大的背景，而且在推动经济增长的动力里边，工业化的速度其实也在放缓，所以怎么来推动产业转型，通过城镇化来推动服务业的发展，这也是一个很重要的产业方面的考虑，我们看到在这个图上一二三四线城市，它的产业结构差异是非常大的，其实我们如果换一个角度看我们中信地产，全国性的大的地产公司在不城市产品的结构需求结构是不同的，我们房地产结构存在巨大的差异，而且在下一步的城镇化发展的过程中，刚才部长也讲到了，我们看到不同的区域差异非常大，在过去30年的城镇化进展中，城市财富的积累比较集中的在少数的城市和少数的区域。所以怎么样通过这种差异化的城镇化来使这个区域增长的更协调一些，我们用一个数据，就看看刚才宋部长准备的材料，我看到他都是自己手写的讲稿，他的PPT上提到了这一点，单位建设用地，二三产业的增加值我们可以看到，其实真正在城镇化过程中，财富积累贡献比较多的，城市并不多。

而且下一步的城镇化必须要更加的强调集聚效应，总体上来看，从事的规模比较小而且比较分散，所以导致我们城市的集聚效率和专业的分工尤其是服务业的发展不充分，所以接下来发展的重点可能已经不再是摊子上铺的有多大，而更多的是人口密度的适当的提升，以及不同城市之间的交通设施的互联互通，形成产业的集聚和分工，而且我们要把城镇化作为经济增长的动力，转型的动力，其中很重要的一点就是怎么通过城镇化来使消费在经济增长里边，发挥更重要的作用，其中就是一个户籍制度，这些进城，外出的农民工，他如果得不到相同的公共服务的支持，户籍制度的限制，所以你可以看到，不同人群之间的消费力差异非常大，所以这其中不仅限制消费增长消费动力的释放其实还有很重要的一点造成了浪费，资源的浪费。在城里要住一个地方，农村的这块宅基地他还不敢放弃。总体看我们过去的城镇化进展是非常快的，而且跟其他地区比，用城市化10%到50%的时间看，我们是非常短的时间里面完成了这样一个过程。所以这也是我们城镇化面临的一个很重要的现实环境，进展快规模大。

每年的新增过去的30年新增的城镇人口新增5倍，保持了正相关的关系，经济增长推动了城镇化，城镇化推进经济增长，反映在财富的积累上，那么从历史的经验看，在经济增长的过程中，放开人口流动的限制，使大量人口劳动力资源从低效率的农业流动到城市。比较集中的北京上海深圳，成为中国流动人口最多的城市，也被我们地产开发机构视为所谓一线城市，这也是人口流动重塑中国的城市格局。我曾经看过深圳的城市市志，以前就是一两条街，印象最深是深圳宝安邮电局是最繁荣的，以前都在那排队寄衣食住行的各种用品。我们在分布的过程中也有一些问题，一些教训，城镇人口比较多，大家看在英文里翻译城镇化城镇化同一个词，但是我们的正规的文件一直坚持用城镇化，这是符合中国的现实就是，在整个人口结构的分布里边，在城镇身口的分布里边，其实城市常住人口，有差不多40%是居住在县区和镇区，这些地方实际上它的产业的发展基础设施按照正常标准很难说他是城市化，而且因为受种种户籍制度的限制，我们看到经济增长推动的生产方式就业结构消费结构的变化，在就业方式和消费结构推不下去，受户籍制度的限制，而且总体上我们看到服务业的发展速度，滞后于工业。

同时我们也看到第一产业产值下降的速度远远快于第一产业就业下降的速度，人出去了，农业的重要性相对的下降，但是还统计为农业的就业。中国仍然有占国土面积70%的地方它的城市化率远远低于全国的水平，不同地方的城市化率。而且在过去我们看到，刚才宋部长也讲了，主要表现为土地的快速的扩张，在使用效率方面是一个大的挑战。特别是我们看不同的城市，很多城市其实人口在流出，在向经济发达地方流出，恰恰这些地方城市建成区土地扩张速度非常快，比沿海地区速度还要快，相比于东部，中部和西部的现象更突出，我们可以看，中部和西部的城市建成区面积扩张的速度其实比东部那些发达地区扩张速度要快，而且从土地使用结构看，工业用地的占比过高。住宅和商业用地的占比偏低，这个在全国是非常普遍的，背后有很多的原因，比如GDP的考核税收结构等等。

我们简单的比一下，比如说像上海，觉得它的环境规划还算不错，但是跟国际的大都市比，中国城市里边的居住交通绿地占比过低，这个也是导致房价上涨很现实的压力，我们看这些大都市，比如像纽约，我最近正好在哥伦比亚访问，他的居住占42%，绿地15%，交通18%，这三个就占了差不多85%，中国上海为例，居住占20%，绿地6.7%，交通18.6%，所以我们看到，自然就显得比较拥挤，而且户籍制度是大家已经讨论的很充分的制度约束，所以从下一步角度来看，我们看到国家的城镇化规划也提到了，怎么样通过城镇化来推动经济的增长转型，能把这一部分人群包容在城镇化增长中，而且环境更加持续。而且按照目前的速度看，预计2013年中国的城镇化率会达到65%到70%，所以大约有十亿人生活在城市，所以这是一个继续面临的一个挑战。所以从方向上来看，我们一方面还是要提高已有的居住面积人口的密度，我们对比了一下，除了几个一线城市之外，我们的一些城市人口的占比，大城市占比这种密度还是有很大的提升空间，大家到基层，哪怕是二三线城市调研，用土地专家的话讲说看起来没有地，但是实际上一抓一把水，好多地方有空间，同时怎么以城市群作为载体，促进不同城市之间中心城市和郊区之间适当的产业分工，提升这种效率。

在包容方面，给予流动人口更多的照顾，来实现以人为核心的城镇化，社会政策方面，公共服务劳动力流动性和财政的支持，而且我们看到，根据第六次全国人口普查我们发现，其实过去30年城镇化是成功充其量100个或者50个城市的成功，跟大量的相比是很少的，大量的人口集中在前50个城市，前10个城市的外来人口占整个外来人口是非常高的比例，前50个城市里边有32个城市是直辖市省会城市，只有沿海广东江苏福建等18个地级市，这些地方估计从看地产商的销售数字，应该是需求最活跃的地方，这就是为什么我们房地产行业要关注的问题。随着产业的内迁和增长重心的转移，人口流动越来越多元化，而不仅仅只是向城市向沿海，我们也看到，随着人口结构的变化，中老年的外出打工他的回流的意愿在迅速的上升，所以随着人口结构的变化，如果你不能够很好的把它吸纳留在城市的话，到一定年龄之后，他们可能就回去了，这就出现一个奇怪的现象，农村找工作很难，城里找工人也很难，同时我们可持续发展要更加关注环境，所以这就自然提出一个挑战，下一步怎么来负担这样一个新型的城镇化，我们国务院发展中心和世界银行完成了一个课题，就是城镇化战略地我具体承担城镇化融资的这个部分，大致的测算就是总第的城镇化总成本占GDP的比重，大家可以看到2008年应对危机加大基础设施投资，占整个GDP的比重上升到一个峰值，然后呈现逐年回落的趋势，整体看应该是可以承担的，基础设施这个方面投资的占比的下降，给我们腾出一个空间，在教育医疗公共住房这方面适当的加大这方面的公共的支出。而且可以吸收社会资源的介入，我们看到后面有专家讲这方面的内容。

如果有关土地政府债务融资的现行政策不变化调整的话，我们财政空间，只能勉强覆盖中央和地方政府的城镇化成本和其他各项支出，如果通过适当的改革财政金融的调整，城镇化融资它的成本也是可以持续的下降的。如果城市建成区面积稳定在目前的水平，城市人口密度相应的增加，这就会降低城市基础设施所需的资本性支出和运营维护的成本，这样看下来，接下来的城镇化要重点建设的领域和支出的领域跟过去30年会出现巨大的变化，所以我们做了一个计算，中国只要做财政和金融做一些适当的调整是可以负担起下一步的成本的。挑战在什么地方，怎么实现和释放这个集聚效应，改变资本利用的低效力，改变人口在效力驱动下的迁移，提升土地的利用效率这几个方面。在城镇融资方面，分成几个部分，一个基础设施，中国基础设施的建设，大量的资源动员能力，这个是它取得的成绩是有目共睹的。我们北京的很多基础设施建设，当然因为新，跟纽约比，道路颠颠簸簸，修起来很慢，中国在基础设施融资动员能力上很快的，下一步就是怎么把它用到医院学校保障性住房的投资，从基础设施资金来源看，中国有融资来源是用户付费比较多，土地出让收入或者土地财政，再加上地方政府的融资平台。取得的成绩，很多问题存在，地方政府到底什么角色，未来怎么进一步的持续发展，还能不能再加杠杆，潜在风险是什么，土地资源之后在哪里再找资金来源，公共服务需求上升特别快，钱从那里来，教育和医疗90%以上地方政府提供。地方性的政府开支占到中国一般性财政开支的80%还没有包括政府基金和其他的来源。

所以支出责任在下沉，在基层，税收在集中，所以要做财税体制的调整适应下一步城镇化发展的差异，所以这个没有财政体制的调整，可能下一步城镇化转型也有难度。第三个是保障性住房建设，我们看到现在我觉得秦虹主任曾经有一个很好的总结，说过去十几年，房地产政策是市场很简单，政策弄的很复杂，现在是政策很简单，市场很复杂，政策简单就是我做政府能做的保障性住房的建设。这个融资下一步怎么同时动员政府和市场的力量，也是很大的一个课题，因为在住房成本比较高的国家，如果不给需求方提供补贴保障性住房也很难持续，所以下一步城镇化改革，财政本身的结构的调整，公共财政的改革，怎么改变这种财政支出和城镇化的观点，税收的转移怎么跟人口的城镇化之间建立联系。重新划分支出和投资的这个责任，我们在有些地方调研的地方领导特别市长很委屈，说现在各个方面的专家领导都批评我们土地财政，难道我们什么都不做就是好的吗，我们是在现有的金融财政体制下，用错误的方法做了正确的事情，我们融资不对，但是能支持我们做基础设施建设，所以怎么样做一个合理的划分。同时土地财政怎么样做一个改革，因为如果假定城市建成面积不扩张的话，你再靠卖地扩大规模，支撑基础设施融资，已经走到尽头，而且从计算数据可以看到，随着拆迁难度的加大，成本的上升，每一个拆迁中间可用于地方政府的部分其实越来越少，所以这场路线也走到尽处，所以需要土地财政这方面的调整。

第三个就是构建持续稳定的债务融资的机制，地方政府融资怎么建立市场化融资机制，哪些政府可以进入是市场，哪些可以进入银行的融资哪些可以进入债券市场，我们必然面临的课题就是要对现有的地方政府的融资平台进行清理分类。哪些是公共性的，哪些是可以市场化的，同时发展地方的政府性的市场。开发或者逐步的稳步的推进地方的债券市场，跟相对约束能力比较弱的贷款商比这是什么，是比信贷更强的市场约束，所以从改革的情况来看，我们预期可以建立一个可持续的包容支持城镇化继续推进的一个金融体系。所以来推动资源配置效率的提高，更加公平的在中央和地方政府之间分配财政资源，以及更加建立一个稳定的可持续的财政的支持体系。就汇报这么多，谢谢各位。

主持人：非常谢谢，巴曙松先生，他带有典型的经济学家的理性用各种的图表和曲线为我们勾勒了一个下一步中国城镇化进程融资的挑战和重要性，刚才宋部长带着一种典型的学者型的政府高官的理性，和良知的呐喊，提出很多发人深省的问题，当然如何包容的更加合理的平衡的去处理这个地方政府的融资特别是以往地方政府发行债券被叫停，下一步的融资到底如何避免，用错误的方法做一个正确的事情，把简单化的市场用更加简单的政策指导完成，这是我们面临的共同的任务。接下来我们有请住建部政策研究中心秦虹女士，她的演讲主题是新型城镇化下房地产的发展机会与政策差异。有请秦主任。

秦虹：大家上午好，很高兴和大家一起探讨新型城镇化下房地产发展的一些机会。新型城镇化的会议已经召开了，发改委也颁布了，到2020年，新型城镇化发展的规划，在未来的城镇化发展过程中，提出了一个要进入转型发展的阶段，这个转型发展主要是指以提升质量为主，实现转型发展，这是我们下一步新型城镇化里面提出的一个新的要求，就未来的城镇化要进入以提升质量为主的转型发展新阶段，我觉得这个质量为主的转型发展新阶段，其中本身包含了城镇化未来发展的诸多新的内容，比如说第一，要以过去人只能务工不能定居的改变这种人的城镇化的格局，变成你们既能够在城镇就业，又能在城镇务工的这种人的，以人为核心的城镇化，对人来说就是开放过去所有的排他性的城市的公共服务，对那些外来的务工人员，促使他在城市里真正的定居，成为真正的城市的市民。对土地来说，要改变过去那种粗放型的，单纯数量卖地扩张城市建设用地扩张的粗放式的城市发展土地使用格局，改变提高土地利用效率，挖潜土地使用效率为主的这样的土地利用方式。对城市发展来说，要改变过去那种独立的分散的，各自发展各自的城市发展格局，要变成未来的城市之间相互协调，相互合作，相互之间有关系的这种城市群内各城市协同发展的这种格局，要改变过去那种城市建设主要靠银行贷款负债，或者是土地出让来支撑城市建设资金来源的模式，以扩大社会投资，直接融资和间接融资相结合的，新型城镇化的模式，要改变过去大拆大建，千城一面的建设方式，转变为未来的我们要发展城市特色，保护地方风貌，以及绿色节能，这种新型的发展的城市建设的模式，提高城市建设的质量，改变简单的粗放的城市管理方式变成以信息化为支撑的现代的城市管理的发展的格局，所以以提升质量为核心的城市化进入转型发展新阶段，我认为它包含了很多很多的新的领域，城市化进入转型发展新阶段，为房地产业来说，意味是非常重要的，因为房地产业发展，从来都是依托禹城市的发展，没有城市的发展就不可能有房地产业的发展，反过来也是一样，没有房地产业的发展也不可能支撑一个城市的发展，那么未来的房地产业发展，也必然要伴随着城镇化的转型发展，实现房地产业的转型发展，因为房地产业经过了我们过去十几年的高速增长之后，也必将进入一个新的发展阶段，这个新的发展阶段，我曾经把它概括为一句话，就是房地产市场的趋势性机会即将过去，我们未来迎来的主要是结构性机会，在趋势性机会下，各行各业投房地产，千家万户买房子，都是对的，都是没错的。

但是未来，专业化能力强的企业才能在这个房地产行业中找到新的结构性机会，房地产投资人无论是个人还是单位还是机构，必须要做好正确的趋势判断，和投资地点的现在，否则你们未来的投资将会面临很大的风险，未来房地产市场在这种机会结束之后我们的房地产市场将会出现什么样的格局，我们认为和过去相比，将会出现以下三个新的特征，这个新的特征，第一房地产行业和中国的国民经济增长是一样的，它的高速增长时期已经过去，未来的房地产业的增长已经从过去的低基数高增长，变成了高基数低增长，行业高增长现象不可再现，因为我们有一个很大的投资建设的基数，所以进入一个低增长时代。

第二个是以过去新房交易为主的时期，即将过去，我们中国的房地产市场，包括住房市场，包括非住房市场，一定会走到今天发达国家的市场的格局，发达国家市场格局和中国的房地产市场最大不同就是中国的房地产市场是一个以新建住房交易为主的市场，大家满足住房需求，主要靠新建住房买新房，发达国家毫无例外，全部进入以二手房存量交易为主，美国一年房屋成交量也达到接近500万套，但是91%都是二手房交易，新房交易只占10%都不到，我们过去由于过去住房制度的福利分房的体制下，我们不能够自由的在市场上解决住房需求，所以再加上我们过去十几年城镇化发展增长，住房需求主要靠新建住房满足，一方面要弥补欠帐，一方面解决新增住房需求，但是我们到了今天，住房建设的规模已经非常大，积累了十几年的高速增长，所提供的住房的总量现在已经非常的大了，二手房市场，正在兴起，四个一线城市，二手住房的交易量已经全部超过了新房，40个重点城市在2013年二手住房的交易量同比增长了60%，二手房的交易占到整个房屋交易总量已经达到40%。随着现代三四线城市房屋供给大规模增长，我们认为在未来几年，房地产市场调整力度很重的格局就是绝对的大家买房子都买新房这种格局将会变成二手房市场和新房市场并存的格局，逐步逐步走向那一天就是整个房屋交易以二手房交易为主，这对我们房地产行业将会产生重大的影响，为什么？因为我们即使未来我们总需求量保持很大，不变，但是变的是对新房需求有可能降低，意味着这个行业的竞争一定越来越激烈，行业的调整企业的整合已经在所难免，所以房地产企业的转型发展，已经迫在眉睫。

第三个变化，我们认为以过去住宅开发为绝对主体的房地产开发的模式，这个阶段也会过去，随着我们人均GDP的提高，以及城镇化率超过51%以上，中国的城镇化进入高级发展阶段，意味着以城市所承载的第二和第三产业发展为主体的，特别是服务业发展为主体的产业调整，必然会带来，除了我们房地产开发需要住房之外，还需要大量的服务于第二和第三产业的非住宅物业的需求，所以我们认为未来当城镇化进入高级发展阶段，当我们经济发展水平更高，当人们的住房，人们的消费水平全面实现小康，不再为温饱吃穿住行这种基本需要困扰的时候，我们消费会大幅度提高，我们的生产性服务业会大幅度的上升，那个时候对非住宅物业的需求会上升，所以我们认为未来展望未来，我们的房地产市场一定会发生变化，而我们说的结构性机会应该是体现在这些市场变化之中，在这个里面去寻求。具体来讲我认为房地产业发展进入新阶段，需要创新发展，要把握好结构性机会，恐怕在以下六个方面是需要我们认真或者是需要我们高度关注的。第一个就是要对传统的住宅开发来说，按照传统的方式开发传统住宅，我认为未来这些企业的盈利的空间和生存的空间将会大大的减少。传统住宅未来还有没有需求呢，我认为是有需求的，但是怎么开发传统住宅，必须要企业实行新的发展模式，这种新的发展模式，要体现在能够有足够强的成本控制能力，和有足够能力的实现资金的高住宅和产品的创新，这样的企业才有优势，为什么？因为目前的中国的传统住宅我们原来的住宅的供应量，现在已经进入了一个相对比较高的节点，大家看，从2000年以来，中国的人均城镇常住人口算，人均住房的竣工面积，我们常年保持在1.2平方米左右这样一个水平，但是从2011年开始，近三年来，中国按常住人口算的人均住房的城镇人均住房的竣工面积大幅度上升，2013年上升到1.64平方米，意味着什么，意味着我们过去中国住房的绝对的短缺供求紧张，供求关系偏紧的格局很多地方都已经发生了逆转。我们现在住房发展的主要矛盾，已经不是要解决短缺的问题了，现在主要是不平衡问题的突出，我们的总量问题已经不是最主要的问题，我们主要是结构性的问题，是不平衡的问题需要解决。

我们的土地成本建筑成本劳动力成本已经大幅度上升了，供应量已经不那么稀缺了，在这种情况下开发传统住宅是因为我们还有需求，新增常住人口还有两千多万人，我们要满足这些新增需求，住房还需要改善，现在人均32平方米，到2020年我们要实现常住人口的人均35平方米，这些需要新建住房来满足，但是我们现在供应能力是足够大的。在这样的情况下，传统住宅的开发的竞争一定是非常的激烈，如果是开发企业不转型，不改变模式，按照传统过去的做法来做未来的这种住宅，我认为盈利的空间非常小，所以你必须要你产品有足够强的竞争力，别人卖不出去，你能卖出去，或者你有足够强的成本控制能力，别人不赚钱你能赚钱，或者你有足够强的资金周转能力，别的企业两年赚一千你一年赚两千，所以我们的企业对住宅来说，你的开发必须面临新的转型。

第二个我认为要以资产管理为核心的，办公楼的开发，也是我们未来所要关注的结构性机会之一，城市是第二产业和第三产业的载体，未来中国的城镇化率，将从现在的53.7%，提高到未来的60%，甚至65%，城镇的发展，意味着我们未来城市第二和第三产业的一种发展，而第二和第三产业的发展，一定要房地产作为物质基础承载。以办公商务写字楼为主体的承载第三产业的商业物业本身是城市持续性的带来盈利的一些物业，它和住宅有很大的区别，住宅住主要是考虑民生，而商业物业主要是长期盈利的一些投资性产品，能够带来城市繁荣和投资人投资长期稳定回报的非常好的一种资产，是一种资产。怎么开发这种办公楼宇？我们过去的一种开发的模式就是按照开发住宅的方式，来开发商务楼宇，所以造成开发品质同质化程度高，品质经营管理的水平低下，拿地盖房销售，所以他不能够真正形成能够为这个城市长期提供一些带来收益的这样一些物业的产品，是和我们开发模式不匹配有关系，我们未来服务业的发展空间仍然非常大，而下一步主要提升中国经济增长要靠服务业的增长，我们的服务业的所依托的商业办公写字楼的开发，我认为整体上未来是有需求的，但是我们现在的问题是第一，开发的模式是按照住宅的方式开发，不能够形成整体的经营物业的水平，盈利的水平，第二个就是不分地区，不分产业结构，盲目的投资，造成了一部分本来第三产业就业水平低，但是建造了大量的办公写字楼的情况出现。这是我们2010年国家统计局对外公布的，第三产业的就业人数，我们在这个就业人数可以看到，不同地区第三产业就业人数差别是巨大的。所以我们说在伴随着不同地区产业结构升级调整的这样一个节奏的情况下，选择第三产业升级快，从事第三产业人口就业人数增长快的地方，我们按照新型的资产管理为核心的这种开发模式来开发，我认为未来是大有前途的，由于中国现在政策体制因素，我们完全走的像美国新加坡，像香港这些国家和地区，按照（英文）方式提供长期稳定金融支持，实现稳定盈利的这种制度，我们现在还不具备，但是我们相信随着未来我们的房地产业越来越走向成熟，随着我们金融改革的不断的深化，我们未来以资产管理为核心的商务楼宇的开发有很大前景，现在有很多企业在做积极的探索。我们认为是值得关注的。

第三个结构性机会值得关注是以改造升级和管理提升为核心的存量方案开发，刚才两位我的领导和专家，都讲了城镇化发展的问题，其中最重要的问题，就是城市建成区扩张速度极快，它带来一个什么结果，它带来的结果就是城市建成区进程很快，地租发生了多次变化，我们现在看，城市里的地租已经变了，但是城市里的优质地段地租已经上升很高地方的地上物业，当你还是按照原来的设计水平建造水平建造起来的。它不能够满足现代商务需求对这些办公经营等等一些需求。所以我们已经被城市扩张了好几轮囊括在优质地段的旧的老楼，它面临改造升级管理提升，物业价值再升值的一个新的开发机会。我们现在看到有一些企业，围绕着存量方改道升级方面，做的一些投资，取得了非常明显的投资的回报，也是说明市场是有需求的，所以我们曾经专门做了一篇文章，或者是一个课题，叫做存量方式在助推楼宇经济发展，中国随着未来的二手房市场的发展，存量方市场的发展，这种存量的机会是存在的，关键是我们已经习惯了拿地开发卖房这种开发思维的企业，是否能够有这种能力来做好这样一些存量的开发以及提升它的物业品质。这是我们认为结构性机会的第三个方面。

第四个方面，需要关注是以产业支撑为核心的产业地产开发。中国未来的城镇化，要避免过去所形成的一些弊端，比如说鬼城现象，没有半夜支撑，单纯建楼房的城镇化，就是以建筑为中心，不是以人和产业为中心，下一步新型城镇化的转型发展的核心内容之一，就是要产城融合，所以我们说未来的房地产业的发展机会在哪里，过去我们大量的建住房，建完住房以后，配套一点商业，配套一点医院商场等等来解决居住需求，那么我想未来下一步的发展，我们现在住房总量已经不缺了，我们城镇化还在加快发展，我们要结合消费升级以及产业结构的升级，大力发展我们服务性的文化的休闲的养生的产业为中心配套住宅，过去是建住宅配套商业服务业，今后可能是我们新型的产业为主体，配套住宅，所以我觉得这种的开发模式，和开发的以产业支撑为核心的产业发展，恐怕是风险小的最健康的，在未来竞争激烈的情况，总供应量已经不短缺的情况下需要把握的机会，当然这也需要考验我们产业发展能力。

还有一个方面，我们认为结构性机会还要把握住在老龄化趋势下养老服务的的开发，中国的老龄化已经是一个确定的事实，过去中国人的养老主要靠多生孩子来养老，我们生儿养儿就是为了防老，在计划生育政策下，我们的多生孩子养老是不现实的，未来我们的养老模式跟居住形式有密切的关系，在中国老龄化迫在眉睫，我们养老产业养老服务社区的建设这件事情我们还准备不足，我们刚刚起步，下一步不是养老院模式，不是高端的养老居住模式，而是大众化的养老居住模式，养老服务社区，如何开发，我认为未来的机会巨大，而我们现在恐怕没有相应的模式，和相应的政策支持。

最后一点我们的转型发展！开发企业还要把握以直接融资为核心的多元化资本结构的构建，中国过去房地产业发展非常的快，我们房地产企业是资金密集型的行业，需要资金支持，我们过去资金支持的主要来源就是间接融资银行贷款，未来我们认为完全靠银行贷款这种间接融资模式来支持房地产的开发的时代已经过去，未来开发企业要实现多元化，其中一个多元化就是要实现资本结构的多元化，只有资本结构的多元化，才能够真正实现企业在未来发展中的主动的转型和防范风险。而未来靠银行贷款完全来支持我们的房地产开发的时代也不可能再现，当然我们现在的直接融资目前来看我们发展的空间还很大，不仅仅是传统的，我们说上市，这种直接融资方法还有一些新的直接融资一些结构品种的设计对房地产开发企业来说把握它们都是非常重要，所以我认为，房地产企业或者说我们房地产行业，也一定要和新型城镇化一样实现转型发展，未来我们开发企业只有实现了多元化实现了真正的转型创新发展，才能够把握好结构性机会，把握好这些机会的企业，未来发展是更大而不是更小，所以未来的行业的之间整合调整已经在所难免，房地产企业大者更大，强者恒强，也是未来发展一个必然的结果，我们在今天在讨论当前或者未来房地产市场格局的时候，我们听到很多不同的声音，过去在行业之外的专家学者研究机构或者什么人，说这个行业好，说这个行业差，悲观乐观我们都不足以奇怪，一点都不奇怪，有的人已经唱衰中国房地产十年，我们不奇怪，但是在今天我们发现行业内的企业家也出现了对行业未来的发展出现了极大的分歧，企业家说中国的房地产行业黄金十年已经过去，但是迎来的是白银十年，有的企业家说中国的房地产业刚刚度过青春期，正步入中年期它的最美的时候正在展现最成熟的一面正在展现，有的企业家说，我们不简单的做卖房买地的开发商，我们要做为一个城市房地产服务运营商，为什么会有这样大的区别呢，有些企业说，我们已经没法干了，这个行业要退出来，现在行业已经不赚钱了，太困难了，我觉得最重要的原因就是基于这些企业的转型和创新，他们的模式不同，实现的转型和创新，看到未来有创新发展模式的企业，就他们的商业模式来讲，他们是对未来充满信息，那些固守传统开发模式看未来，一定是悲观的所以我认为我也希望我们这个行业能够和城镇化一样真正实现转型发展，来实现房地产行业的持续健康发展，以上谨供于参考。

主持人：非常感谢秦主任的精彩发言，到目前为止，我们嘉宾都很好的掌握的他们的演讲时间和结构，我发现咱们中途退场不多，而且每个人聚精会神，不仅是致辞东道主发言，含金量都特别高，感谢主办方上午，因为从逻辑上非常清晰，从宋部长高端大气的政府宏观政策的引领到行业的细分，比如城镇化的融资成本方式，到秦主任到房地产转型，她没有直接提到，房地产是否出现泡沫，但是我发现秦主任表现了审慎的乐观，就是在总量不变，还存在刚需非常强，因为每年有两千万人口入城，40岁以上的农民工入城，每年有700万大学生毕业，他们的刚需非常明显，可以举出无数的例子说明中国房地产的刚需还在，特别她强调了，二手房跟新房的交易量提供应该是持平，目前，但是很显然二手房的交易量将超过新房，这里的刚需可以作证她的观点，上午咱们的精彩的，补充一点，它强调二手房市场的交易实际上是服务业的表现，与印度相比我们的服务业目前为止只占GDP40%多，但是印度50%，美国欧美国家他们的服务业占到了GDP的百分之七八十所以在服务业领域如何超过工业化，二三产业为主的工业化，加强服务业引导，我们中信地产应该说是具有历史的使命，我们今天上午中信地产2014的年度论坛协同带来增长中国城市化之路，到此为止，大家十分钟的茶歇之后，请回来继续我们的下半场，谢谢各位。

（茶歇）