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追规模舍利润 建发房产的行业排名执念

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熟悉的“闽系”房企扩张配方

建发房产这几年有多猛,不需要多加赘述。

一边是民企日常经营资金都难以为继,不得不让出赛道;一边是在中国500强排第11强的母公司——厦门国企建发股份给予加倍宠爱,建发房产一路揣着资金跑马圈地,在2022年时站上了行业第十,在2023年时,进一步来到了行业第八。

一线城市广州的地方国企越秀地产,都没它秀。

这背后,除了要有钱,还需要舍得让利。归根结底,都是规模支配的倒逼行为。

在业绩会上,建发房产的管理层也不掩饰对排名的执念:要稳定集团在行业中的排名,就算不进,但也绝不能退后。


1、

“垫底”的利润率

上一次那么清晰说出排名目标的,是2022年时的绿城中国。但绿城说得更低调些:动态守住行业TOP10。

这两家企业为了追求排名,确实有一些相同的操作。

绿城中国2023年的综合毛利率是13.0%,同比下降了4.3个百分点。

建发国际的综合毛利率是11.1%,同比也降了4.2个百分点。

这个毛利率水平在行业中处于一个什么位置呢,我们拿几个已经发财报的房企对比一下。

2023年,同为地方龙头国企的越秀地产,综合毛利率为15.3%。

央企华润置地综合毛利率为25.2%,招商蛇口为15.89%。混合制的金地集团,单单房地产业务结算毛利率,仍还有16.16%。民企龙湖集团综合毛利率16.9%。

不论放在哪个类型的企业赛道去比,建发国际都处于“垫底”位置。


2、

为保地位不计成本拿地

其实这两年,由于市场显著下行,行业毛利下滑是普遍现象。但低于平均值,必然还有个体因素。

建发国际的一个关键影响点,就在于它还在高溢价率、大手笔拿地。

这边需要插播一个点,建发国际是建发房产的上市平台,建发房产并不是把所有资产都装进来了。



有不少时候,是建发房产/股份先把地拿了,过了几个月,再装入到建发国际平台里。

比如2023年7月13日,厦门建垚悦联合上海联泓,以13.37亿元竞得上海浦东新区曹路基地15-01地块(厦门建垚悦是建发房产子公司,上海联泓背后是厦门联发,是建发股份的子公司)。

后来9月26日,建发国际发布公告,旗下两个全资子公司将合伙收购建垚悦,对价6.99亿元(为股东贷款,包含本金及利息),建发国际也由此获得浦东地块50%权益。

按一半股权计算,拿地时建垚悦掏的资金是6.685亿元,按间隔75天粗略计算,利息0.305亿元,建发房产的年化收益率有22.2%。

这里面你可以说建发房产“高利贷”,但从另一方面,建发国际也避开了集中使用资金的情况,可以等资金充足了再择时机把地块装进来。

包括在舆情方面,还可以在一些机构测算企业拿地数额的时候,撇撇手:“不不不不是我们,是集团拿的,我们不知情,我们没有那么激进。”

所以我们且不论建发房产/股份用的什么马甲在拿地,先把它2023年整的拿地风格盘一下,了解一下它的拿地喜好。(毕竟后续大部分都会装入建发国际,其实也就约等于了建发国际的拿地额。

《中指研究院》统计的2023年全年,房企权益拿地金额排名,建发房产以738亿元排名行业第四。前三是保利、中海、华润。

按全年权益销售额1379.6亿元算,权益投销比达到了53.5%。

这里不完全统计几宗40%以上溢价率的地块:

4月,建发首入浙江丽水,9.73亿元拿下中心城区一宗商住地,溢价率41%。

6月,建发首入福建晋江,在经历了204轮竞拍后,建发以4.7亿元触顶竞配建竞得陈埭镇晋东新区地块,溢价率47.78%;浙江台州市椒江区葭沚街道地块,157轮竞价,最后建发以总价约9.64亿元竞得,溢价率49%。

7月,福建晋江池店中片区P2023-5号地块,201轮竞价,最后建发以4.6亿元+配建4900平方米竞得,溢价率48.86%;佛山大沥河西商住地块,建发超26亿斩获,溢价率超51.24%。

此外,《每经》统计过,在成都、合肥、北京等多个热门城市,建发所拿地块均是触顶竞价所得。

有地产自媒体人一针见血指出:建发想要保住目前的行业地位,就只有每年保持住相对体量的土地拓展,才能支撑住目前的规模。


3、

加仓三四线城市加剧风险

坦白说,建发房产重金求得的地块,确实地段好。据壹线君了解,它在北京的几个项目,相对去化速度也快。

只是这样高的面粉价格,利润空间,就确实自我压缩了。

另外,这样不计成本拿地的另一个风险是:上述好多高溢价拿地的城市,都是三四线城市。

有开发商人士和《界面》提过:在三四线城市,只要建发房产想要竞获的地块,其它开发商都得败阵而归,因为建发在这些地块上的成本授权要高的多。

在数据上,截至2023年底,建发国际集团持作销售物业145.6亿元,已较上一年度的77.93亿元增加67.67亿元。

新增投资的三四线城市货值,下一步的去化效果如何,嗯,打个问号。

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