（原标题：神秘的小营路5号：北四环/学区/纯商/新房，为何只卖7万？）
冷不丁冒出来的“新房”，背后都有故事。
最近严肃君的N个500人置业群中、朋友圈中被一张海报刷屏，“北四环唯一在售新房---小营路5号”，就这样突然出现在了大众面前。
01.
故事还得从1990年说起。
1990年，随着第十一届亚运会的举办，北京亚运村“诞生”。
当时的北京还没有修四环，亚运村四周方圆几里都是农田，一套110平的两居，每平4000元的价格，算得上是“天价”。
第一批买在亚运村的业主回忆，她住进亚运村没多久，“汇园公寓”的代理商把房包装成国际公寓外销，每平米售卖价格从1400美元涨到2400美元*。
*1990年人民币兑美元汇率为1:4.8，换算成人民币每平从6720元涨到11520元/平。
“外销”公寓这一招，成功刺激了外企、商铺入驻亚运村商圈，带动了亚运村房地产的发展。
亚运村开始大跨步行进。
02.
当一个区域快速发展，带来的是人才的涌入和居住需求的爆发式增长。
亚运村辖区面积5.6平方公里，西接奥体，东边则是“亚运村小营”。亚运村的居住需求，外溢到了亚运村小营。
链家房价地图
北京经历几轮房价跳涨后，2016年-2017年两年间，亚运村均价最高达到90448元/平（数据来源：安居客）。
2018年政府调控楼市，坚持“房住不炒”，房价平稳回落。直到今年，近20年过去后，链家显示10月亚运村挂牌二手房均价仍有70212元/平。
而亚运村小营的二手房房价，从最高点85234元/平到现在的75550元/平，似乎更抗跌。
03.
在北京五环内，新房二手房倒挂的情况，并不多见。
小营路5号--没错，就是今天主角的楼盘名，位于朝阳亚运村小营。
有学区，交通方便，距离北四环只有不到700米，商超、医院 、公园配套一应俱全。步行距离5号地铁站-惠新西街北口1.4公里，步行500米是华汇紫薇公园。
小营路5号配套情况示意图
不论是带娃还是小两口生活，都不是问题。
配套里最亮眼的，是芳草地国际学校世纪小学（一流二类）和陈经纶嘉铭校区（二流一类），按照目前的朝阳的入学政策，随机派位入学。
陈经纶嘉铭校区是九年一贯制，芳草地国际学校世纪小学对应的中学，也是陈经纶嘉铭校区的中学部。
2019朝阳区居住地对应学校查询结果（小学）
亚运村小营商圈二手房的均价都在7万5，而这个新房项目预计单价7万左右，每平倒挂5000元。
事出反常必有妖，这是为什么呢？
04.
原因之一，虽是70年大产权，但实际产权只剩50年。
小营路5号原是四方大厦，销售称“2000年拿地的开发商，拿地属性是70年住宅，但是开发商做了写字楼产品，一部分留下自己办公，一部分对外出租”。
现在由首创的全资子公司首创经中买下，翻新改造成住宅楼。目前楼内进行室内装修，楼外进行外立面翻新。
项目现状
实拍图
首创对外宣传其为“城市更新*项目”，但二手房经纪人的口径竟然是“烂尾楼翻新”。
*城市更新：是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
可简单理解为，在旧有事物（楼房、土地等）上翻建、改造、重建等，都可以称为城市更新。
不管前开发商有过什么故事，现开发商如何操作，只剩50年产权的事实无法改变。
05.
原因之二，临街，户型多为东西向，所谓通透户型，实则多为单一朝向。
小营路5号共126套房，户型为109平、121平两室两厅两卫，139平、150平三室两厅两卫，194平四室两厅两卫。
其中109平户型套数最多，共70套，其余户型各14套。户型整体方正，对比周边二手房户型情况，小营路5号颇具优势。
小营路5号户型图（戳图可放大）
但仔细一看，除了190平四居有东西南三向采光，能算的上东西通透外，其余户型全因为西边的走廊，使得西向的窗户无法正常打开和采光，实际只有东向窗户能发挥作用，139平三居还有北向窗户。
除了采光通风问题，最大的影响便是私密性低。虽项目交房都是磨砂玻璃，但这是不可忽视的一大问题。
入户门及西向窗户示意图
小营路5号只有1栋楼，2梯9户，1层将留作入户大堂及商铺（无明火），出售的房源为2-15层。
由于是在四方大厦基础上翻新，主体结构不能改动，有3个尺度的层高。2-3层层高3.9米，4-14层层高2.7米，15层层高3.6米。
该项目集中供暖，物业公司由首创物业接手，物业费5.5元/平/月，交付后为24小时公寓式管理。
06.
原因之三，项目没有停车位，有车一族停车难。
均价7万，能买总价760万-1300万房源的改善购房者，家有四轮车想必是标配。但销售告诉严肃君，有车的业主只能将车停在项目对面的胡同，“因为那里不贴条”，或者在附近小区租车位使用。
目前附近小区的停车位，阳明国际公寓租金200元/月，亚运豪庭一般450元/月，保利香槟花园1000元/月。
四方大厦原本是带有停车位的，地上20个地下100个，为何首创没有一并将车位买下？
这个问题严肃君并未找到答案，销售只回答：“开发商正在努力解决停车位的问题”。
07.
如果上述三点，如果对您来说都是不是问题，小营路5号可以买。
首先，新房二手房价格倒挂，加上四环边的环线属性加持，价格优势明显。
其次，五环内，特别是北五环内新房不多。109平“2+1”的刚改户型，片区内二手房市场，这样方正的户型不多见。
最后，项目交付标准为全装修，赠送中央空调。2019年底或2020年初交房，入住快。
小营路5号售楼处就在四方大厦，样板间在实体楼的2层，还未开始排卡，预计开盘时间为12月中旬-12月底。
据说项目还要在14层开放样板间，但开放时间待定。
写在最后，类似于小营路5号这种城市更新项目，未来市场上应该会有不少。如果价格便宜，购房者在下单购买之前，需要多扒一扒“前因后果”。
不要买到手后，再发现不可接受的“问题”。
互动时刻：
小营路5号往南2公里，是朝阳四环内的新房北京书院。
同样产权年限使用过多，同样是只有1栋住宅楼，北京书院在售单价11万。
如果您有1000万的资金，这两个盘您会选哪个，还是选择二手房？欢迎留言与严肃君互动~
本文来源：严肃买房报告
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刘琳琳_NBJ10006
