中信地产2014年度论坛（现场实录）（四）

主持人：不好意思的发现，自己是台上嘉宾比较恐惧的人，是牧羊犬的角色。我们改革开放的头30年，基本不计成本的发展，但是到了今天我们发现出现在我们日常的各种规划当中，最常见的词汇是划界，划边界划红线，等于说刚才安邦咨询的陈总被城市化率城镇化率划了一道线。英国的司法革命，都是发生在城市化率50%，中国也许还有一段距离，但是警钟长鸣，长话短说，接下来有请我们今天上午的主要的发言主旨演讲嘉宾最后一位，是中信地产副总裁，林竹，他的演讲题目是新型城镇化PPP模式探索与创新。有请。

林竹：中信地产和中信集团在多元化背景集团的操作下，我们面对全程化市场化的历史时机我们究竟做哪些项目的落地事情，这些都是非常具体的一些操作实践，在这样的一个情况下，我想今天主要汇报四个方面的内容，第一个是国家的战略，就是新型城镇化这样的一个国家战略，究竟给我们市场带来哪些可以操作，可以被捕捉的机会，这是非常重要的，因为我们作为一个市场主体，我们非常重要，我们要去捕捉去理解，国家的新型城镇化的战略，第二个是新型城市化的这样一个战略的引导下，出现了市场，究竟跟PPP模式有哪些关联，第三个是我们中信地产新的创业模式里面做了哪些探索。

首先第一个我想跟大家分享一下我们对最新的国家的新型城镇化战略的一些解读，刚才的几位嘉宾已经从人口从产业从市场从社会各个角度对新型城镇化进行了不同的深度的解读，我们在中信地产在市场的这样的导向上，我们感觉到新型城镇化在他的最新的表述当中，有别于以前的表述，其中包括提到一个要推进以人为核心的城镇化，这个表述是反复出现在新的文件里面，另外还有就是提出要传承文化，发展有历史低于的乏力城镇，这个表述跟最早的咱们宋部长今天上午讲到城市规划方面的诉求是非常有关联的，中央的城镇化会议精神里面给我们带来六个方面的任务，我想做一个高度的归纳总结，人口的转移，第二个讲到用地，今天潘秘书长讲到三规合一的时候，其实就特别讲到土地利用规划问题，第三是资金保障机制，第四城市化空间布局等等，新型城镇化，中央的城镇化新的文件，我们中信地产课题组对它的信息的捕捉，我觉得有六个就已经非常完善了，讲人口资金布局，这样的一个新的城镇化战略引导下，市场作为市场的主体，如何去进入一个国家给我们打开的这扇巨大的门，在里面如何面对各个地方政府，各个地方城市所需要的大量的基础设施的建设所带来的巨大资本的需求，我们也从国家的新型城镇化规划2014到2020年这个整个文本当中我们可以看到它一些非常原则性的一些引导意见，首先第一个他讲到要创新城镇化的资金保障机制，理顺市政，第一个讲到鼓励社会资本，参与城市公用基础设施的投资运营，鼓励保险基金等参与项目，自身具有稳定收益的城市基础设施项目，建设和运营，这个部分肯定跟刚才的咱们陈功提到开发信资集团跟整个融资方面有关联，我们从国家的战略里面得到一些性质，我们分析一下市场，也就是说这个新型城镇化会给我们带来什么样的比较可以触摸的，咱们不要太虚，都有哪些市场呈现，所谓第一个居住新城是大家很熟悉的，所谓的住宅地产，源于新型城镇化人口流动带来对居住基本的功能的需求，这是居住新城，接下来会有商务办公，我们在市场方面理解他为商业地产，环保交通市政也是一个巨大的基础设施市场，我们讲到大量的BT、BOT包括融资方面的机制，跟这个市政带来的巨大的基础设施市场也有关联，接着是休闲旅游渡假，现在听到的休闲地产渡假地产旅游地产都是由于人均GDP水平上升，基于人的身体心理的需求，我们在北上广深面临巨大的城市更新市场，这个市场在欧洲是很成熟的，因为整个新城开发基本上已经结束了，更多是内涵式的挖掘跟发展，城市更新也给我们带来了一个巨大的旧城旧厂房改造的所谓的三旧改造。

最后一个长夜园区这块是新型城镇化带来的非常巨大的市场，这个市场里面大家看到里面我们只要能发生商业模式，可以称之为市场，但是在这个几个市场当中有不一样的地方，比如刚才讲到的环保，交通跟市政，它更多的带有公共服务的属性，也就是说我们新型城镇化会带来一个公共产品服务的市场，本来应该是一些由政府去做的事情，如何由市场来提供，它的操作方法跟我们做的住宅地产还不一样，两者之间如何把资源进行整合，这个是一个课题。这张表表达了一个我们对北上广深四个一心城市大家看到的2013年土地成交非常实际的数据，成交的整个用地功能比例中，我们看蓝色部分，北京纯住宅的量11.3，上海是比较多是大概接近30%，广州是14.9%，大概是15%，接着深圳是10%，这意味着什么问题，这张表表明什么问题，也就是说整个新型城镇化未来发展趋势当中，土地成交的功能，更多的是体现为综合性的用地，产业性的用地，这是实际市场反馈出来的信息，我们作为房地产公司，面对这样的一个市场的变化趋势，有数据做支撑，我们的商业模式我们的发展方式需不需要像正如我们今天上午秦虹主任讲到更加多元化更加创新一点，如果不创新不多元化，这个市场变的很大与你无关，市场在膨胀，这是很重要的问题，我们对这样的市场我们应该采取什么样的措施。

这张表也就是说，我们作为新型城镇化，作为国家的战略推动下，跟欧美的城镇化不一样，欧美的城镇化非常市场，中国城镇化是国家推动，我们各个地方政府的诉求，在座有很多是我们政府领导嘉宾，这个诉求里面有很多类，首先第一个新型城镇化，新城开发，这个是一个回避不了的课题，它必须要发展，第二个他要需要城市产业，政府需要产业增加就业和税收，这是一个长期稳定的税源，第三个他要向公众人口市民提供公共产品，满足公众的需求，这样的诉求会带来很巨大的市场的机会，这个是把刚才的分类型的市场进行总结，对于企业来说，他需要具备什么样的相对应的能力，才能捕捉到这样的市场机会，我们通过跟很多今天在座嘉宾的交流，政府领导希望，你们中信要有区域整体的策划的规划能力，不要一亩三分地，老是对着200亩地说，要站的更高一些，区域的整体策划规划能力。

第二个产业的整合跟招商能力，有没有产业，中信有很多产业，能不能整合招过来落地，第三个是整个大规模的资本运作的能力，我们城市化需要对资本运作巨量的资金需求，有没有可能通过内部的机制，社会化的机制，也就是说社会资源的大协同，来提供大量的资本，最后一个是你的团队的运营管理能力，这样的企业能力，加上政府的诉求，会产生一个在新城开发基础设施跟产业孵化方面的一些很实在的一些机会。

我们在分析国家新型城镇化战略，给我们带来的未来的市场机会，我们大概也得到一些相对的一些结论，首先第一个，这个也是新型城镇化十八届三中全会，表达的，过去的20年的新型城镇化，是在政府的推动，政府主导下的城镇化，今后的城镇化是一个以政府引导市场主导下的新型城镇化，这个是十八届三中全会，包括新型城镇化工作会议的文件里面所带来的，这也是我们国内外学术界包括社会各个市场主体期盼的方向，整个中国房地产市场，正在由单一的业态开发到多业态转变，刚才北上广深的市场数据可以支撑，整个中国未来的新型城镇化呼唤一种具备PPP模式的探索与创新，我相信这是我们今天在座很多领导嘉宾所希望看到的这样一个市场主体的出现。在整个这样的一个新型城镇化的发展方向下，我们大概可以捕捉一下，它会带来四个方面的变化，首先第一个发展目标是发生了一些变化，城市由粗放型的开发向更加精细的运营方向发展，所以我们为什么提倡城市运营，我们就运营它是一个长周期的过程，开发是单一的周期及推动力量的转变，在这种新型城镇化国家的战略引导下，它更希望我们的作为市场主体足够有能力主导城市化一些阶段，所谓的主导也是在政府的引导下，这个是推动力量的转变。第三个是规划方式的转变，我们认为规划方式在中国回避不了规划的问题，可能在欧美，在美国，它的规划力量不是很强大，但是在中国这样现有的体制跟机制下，规划非常非常重要，今天潘秘书长因为时间问题，我想另外找时间请潘秘书长给我们上课，做房地产开发综合运营规划，如果你没办法把控它的话，你的整个发展，你的商业利益，包括公共利益都不能得到保障，所以多规合一是在新一轮的新型城镇化发展下必须面对的问题，我们今天在这里跟各位嘉宾朋友透露一下，我们的城镇化课题组正在做五规合一的工作，我们总结具体案例基础上，基本上走出一个五规合一的一个路径，刚才潘秘书长讲到的方式，讲所有的主导，政府主导，这是一种方式，另外一个是可以由城市运营商的主导，其实我们也是被市场政府政策引导。整个融资方式，也正在发生转变，通过PPP的组织方式，可以引导这个市场资金的进入，这里面有个问题就是PPP是一个什么东西，我们在这里简要的介绍一下，PPP是在20世纪80年代到现在，世界各地公共基础设施运用的多主体合作的重要的方式，起源可以追溯到18世纪的欧洲收费公路，近期是土耳其的1984年，1992年英国引入了这计划，成为了第一个有现代的PPP意义的公私合作模式。

关于什么是PPP今天没时间可以展开，世界各国各个政府组织，国际组织都有不同的定义，世行联合国美国欧盟等等，都有不同的定义，咱们中国是怎么说的，中国的财政部是说公私合作PPP公私合作关系指的是政府与民营机构，因为中国跟外国的市场机制不一样，其中指私营企业国营公司特定专业领域内的企业财团签订长期协议，授权民营机构来代替政府去建设运营或管理基础设施的一种行为向公众提供公共服务，这种表述特别吻合在新型城镇化下面市场的发展，以及对公共产品提供的需求。PPP很多朋友，包括社会很多公司都误以为它是融资的防止，其实它不是，PPP是一种项目的组织方式，或者咱们这么理解，它是一种社会的大协同，今天的主题是协同带来增长，我们认为新型城镇化的背景之下，PPP就是一种把公共机构和私有机构以及政府机构和企业机构所有资源进行大协同的方式，它的实现路径有很多种，大家比较熟悉。这些都是PPP的实现方式。在国外讲的PPP跟在中国讲的PPP是有差异的，首先第一个，因为在国外它是一个市场运作为主导的大的环境下，它讲公的进入，这是一种独特的，我们以公有制为主体的前提下，我们讲私，这个私不完全是私人提供，按照财政部的定义，它讲的是国营公司，或者是市场的规则来运作的市场主体，代表第二个P的原则，在我们中国践行推动创新性的PPP模式非常重要的方式。我们在研究新型城镇化的特点以及PPP模式当中，我们觉得它新型城镇化，因为它的特点本身，刚才讲到它现在新型的这一轮是政府引导市场主导，在新型城镇化当中非常有必要基于中国的国情组建我们创新性的政企合作PPP模式，有两个要点，市场要充分参与，第二个市场配置资源当中，通过规划来统筹指导城镇化，我们讲的统筹通过市场化配置公共服务资源，这些目前在财政部还有人民银行以及各个地方都在大力的推动城镇化，这张表就表达了在新型城镇化的战略之下，它出台了政策，以及需要在空间上需要基础设施的支撑带来一个巨大的市场需求，可以分两大类，一类是政府主导型的开发像广州市走在很前面，有安居房公共配套，这一部分的也是一个市场的一部分，它是偏政府主导，另外一部分偏政府主导是住宅地产旅游地产等等，这两个部分如何在资本统筹方面结合在一起，我们感觉城市运营，商业模式可以有效的解决新型城市化带来的市场分化，两大类之间融合的问题，这是我们中信地产中信集团发现可以通过这么一个平台把资产融合在一起，我们感觉城市模式有可能成为新型城镇化的PPP模式，可以做到对多种资源进行有效的整合，可以由资源互补能力互补还有机制互补的机构共同合作来推动，这个城镇化发展，以市场为导向，进行城市资源的重新配置，以及城市价值的再创造，最后还有一个要满足三大方面，市场政府公众方面的需求。

我们这个不光要满足市场还要满足公众的需求，我们中信地产在这样的新型城镇化的战略以及PPP模式的基础上，我们做了哪些探索，我们先看一下什么叫城市运营，我们摘取了中央党校，里面提到，政府企业充分认识城市资源基础上运用政策，市场和法律的手段对城市资源进行整合优化，创新，从而取得城市资源的增值，和城市发展最大化的一个过程，这样的一个解释，主体是谁，这个主体是一个市场主体，是城市运营商，它是中央党校的课题是这么表述的，要求城市运营商具备几个方面的特点，一个是对城市化，要有强烈的社会责任感等等。我感觉就是说，两个课题，但是表述的就是新型城镇化背景下PPP的主体。中信地产在我们过去若干年的探索当中，我们是不断的思考，在整个实践当中我们摸索就是我们认为城市运营是一个商业的模式来操作的话，是要需要通过与地方政府建立契约合作关系，伙伴关系，以前瞻性的策划跟规划通过土地管理城市基础设施的建设以及城市产业投资一系列的资源整合的运作，提升目标城市的功能规模，从而获得土地的溢价还有城市综合开发过程，这个是中信地产关于城市的，再这样一个理解下，我们是认为有这么一个商业模式可以出现，作为市场可操作的一种基础模式，我们目前在广东用的就是这个交易架构，在政府的资源方面，会提供土地的资源要素。提供政策的资源要素，它的政府的诉求动机，第一个改善城市环境，推动产业升级，培育长期的税源，还有公开资源，这是作为一级政府想要做的事情，企业这一块，我们应该具备策划规划能力，资本运作能力，产业运作能力还有运营管理能力。

对于中信集团而言，我们说一千道一万，就是我们对资源的整合能力和品牌，这样构成了我们中信基本的商业模式，就是我们通过提供这样的资源跟能力，去换取这个市场的资源，最后达到的目标是共同发展。我们在运作的原则跟要素是总结了三要素的这么一个理论，我们是这么理解的，讲的是以规划为导向的资源整合，什么是规划，我们认为它不是单一的城市规划，不是单一的土地利用规划，我们讲的是多规合一以后整合出来的规划，我们作为城市运营商，要做多规合一的工作，我们的终极目标是什么，我们是追求一个多方面的，多因子的这么一种结局，生态文化交通产业还有环境，人居环境的高度统一，我们最终还是造成了，把一座老城改造更新，要适合人的居住，回到刚才我们陈董事长讲到的，城市开发的哲学，最终是为了什么，为了产业还是为了资本还是为了统一都不对，是为了人，这些要素整合后是为了形成一个宜居的环境，中信集团因为多元化的背景，我们非金融有中信建设，中信环保，中信设计院等等，我们的非金融业非常强，我们有信息产业商贸服务业，金融我们有银行有证券有信托有产业基金等等，今天在座有很多是我们内部协同方内部领导，我们如何把中信内部跨了56个行业多行业多产业资源投放到一个特定的城市目标里面去，需要一个平台，这个平台我们可以尝试用城市运营平台，做到集团内部的共赢同时做到中信和外部机构的大协同的共赢，这是我们操作方向。

我们在这样一个理念模式指导下，根据领导提出来了，转方式调结构，PPP这样的关系，充分利用业务协同平台，这是一个文化，我们通过依托我们中信内部的业务协同平台以及与国内外的大型专业资源机构战略合作关系，创新中信的商业模式，谋求实现城市与区域的整体功能目标，因为我们认为必须要跟国家跟区域城市的目标结合，这样的商业这样的市场这样的生意才能做的长久，做的好。我们在广东的汕头市濠江进行这样的尝试，我们总共是168平方公里，首期投入120亿元，这个是我们在目前正在推动，正在践行的这么一件事情，定位我们也通过市场的调查，这个定位不完全是政府意志，结合了省的意图还有市的意图，这个定位跟市场挂钩，我们刚才讲到120多亿的投入都投入哪些，土地征收管理，基础设施的建设，其中包括一个隧道，公建配套，历史文化博物馆，引入了养老院，还有大量的公园基础设施，产业的配套我们引入商业街，旅游业，还有一些三旧改造，引导周边的村镇进行老旧改造，这是我们目前正在推动实践的案例，也欢迎在座各位领导朋友到汕头去走走，提宝贵的指导意见。

我们根据这样的思路，目前还在推动，一个项目，这是中信集团跟深圳地铁的合作的项目，还有我们在成都也用这样的思维理念引入把中信的服务基础设施和高端制造业配套，市场的引入，跟成都合作，还有一个最新的是珠海，我们结合土地跟金融服务全面推动新一轮的我们中信转方式调结构，最后总结我们中信是一个基于国家新型城镇化战略的行为，是一个公私合作的PPP模式，也是推动中国信息城镇化发展的一个重要的创新型的市场平台，我们在操作的时候，我们是坚持以资本运作为主导，以产业整合为手段，以土地开发运营为基础，以政府跟企业的协同合作平台为我们的主要方式，探索建立具有中信特色资源复合型的PPP模式，同时履行中信作为综合性的央企国企在国家新型城镇化战略当中社会责任和历史使命。作为我们用最后一句话大家一起共享，中信的城市模式，是与中国的城市文明一同成长，谢谢大家。

主持人：谢谢林竹总，在不同寻常的时间压力之下，完成了非常有效的沟通，主题非常鲜明，宏大的叙事强调了在政府引导下市场决定性的力量以及在新型的城镇化战略当中如何由单一的形态向多元化发展，如何提供公共产品公共服务，如何在城镇化发展过程中，推动发展目标力量规划模式和融资模式同时的转变。中信地产的城市化经营模式让我们耳目一新，在不到四个小时之内勾勒了中国城市化发展道路。上午的六位主要的嘉宾的发言到此结束，接下来我们有请中信地产副董事长、总裁宋川为我们上午的演讲做总结性发言，有请。

宋川：“尊敬的各位来宾、朋友们，上午好！首先我谨代表中信地产,感谢各位在百忙之中抽出时间来参加我们的论坛。本次“协同带来增长——中国城市之路”论坛活动，汇聚了各个领域的专家、学者，共同解读新型城镇化这一主题。上午几位嘉宾的演讲都非常精彩，分别从城市规划、金融体制改革、房地产行业发展机会与政策、“三规合一”、产业地产与社会地产，以及城市运营等多个角度，提出了很多深刻而有见地的认识。我相信，这些观点和思路对于推进新型城镇化发展将会很有帮助。

今年上半年，国家正式发布了《新型城镇化发展规划》，提出要推进以人为核心的城镇化。中信地产也一直在思考，如何通过实际行动，践行国家新型城镇化战略，促进城镇化的转型升级。同时，抓住新型城镇化这一历史机遇，实现自身的快速发展。依托中信集团强大的综合金融优势和产业资源，我们逐渐摸索出一套具有中信特色的城市运营模式。通过充分发挥集团旗下多产业的业务协同，将产业发展和城镇化建设相结合；同时利用中信地产多年积累的区域开发经验，配合先进的规划理念，有效提升土地的价值，形成政府、开发商以及客户多赢的局面。目前，中信地产已先后在汕头、成都等地进行了城市运营业务的试点，取得了良好的开端。

我们相信，国家新型城镇化战略稳步有序的推进，将为房地产行业带来新的发展机遇。作为一家房地产综合开发运营服务商，中信地产目前已经明确了“立足京津环渤海、珠三角、长三角，重点在经济发达的一、二线城市深耕发展”的战略布局。今后，公司仍将坚持以商品住宅开发为业务主线，积极开拓城市运营业务领域，同时有选择地培育商业地产。在近期房地产市场发生变化的情况下，中信地产积极顺应市场形势，转变传统住宅地产的经营模式和发展方式，主动调整项目结构、产品结构，通过整合中信集团金融、医疗、文化、休闲、娱乐、养老等产业资源，为客户提供全链条的产品和增值服务，从单纯满足客户居住需求向满足客户全方位服务需求转变。

未来，中信地产将依据战略布局和商业模式，自持物业与开发物业并重，专注市场和客户需求，依托中信集团综合优势和整体影响力，创新业务模式，走出具有中信鲜明特色的发展道路。最后，再次感谢大家莅临本次论坛，预祝论坛取得圆满成功！谢谢！”

主持人：好，非常感谢宋川总的总结发言，高屋建瓴，感谢各位的光临，谢谢各位嘉宾的演讲，也特别感谢在座的各位坚持到现在，而且神情十分专注，我想大家如果跟我一样专注去听，今天上午有很多收获，好，我们下午的论坛两点开始，在原地，请各位前往酒店二层自助餐厅享用午餐，谢谢各位，再见。