中信地产2014年度论坛（现场实录）

时间：2014年6月24日上午

地点：北京金茂威斯汀大饭店三层大宴会厅

主题：“协同带来增长——中国城市之路”中信地产2014年度论坛

主持人：各位尊敬的嘉宾，媒体朋友们大家早上好，非常荣幸今天获邀主持“协同带来增长——中国城市之路”中信地产2014年度论坛，通过刚才非常具有震撼力的视频大家很快领略了中信地产的实力和品牌影响力，今天来到现场有很多知名的专家、学者和企业高管，大家欢聚一堂，共话城市之路。接下来，我向大家介绍一下莅临本次论坛的重要嘉宾，中信集团副董事长兼总经理王炯先生，欢迎，中信地产副董事长、总裁宋川，欢迎，本次论坛特别邀请的主要嘉宾有，原建设部副部长宋春华先生，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，住建部政策研究中心主任秦虹女士，广州市政府副秘书长潘安，安邦咨询创始人陈功，清华大学新型城镇化联盟执行主席周榕，今天也邀请到了中信集团部分部门领导，以及中信集团金融、非金融版块的子公司代表，包括中信银行、中信证券、信诚人寿保险、中信信托、中信建设、中信产业基金、中信出版、中信旅游、中信健康医疗、信诚基金、中信兴业投资、中信控股、中信国安葡萄酒等子公司领导。出席本次论坛的还有福建省三明市副市长肖明光，中国邮政保险总经理党秀茸以及来自中农工建、兴业、招商银行的领导，还有25家全国主流媒体的高层代表。大家用热烈的掌声欢迎他们的到来。整个论坛活动分为上午的嘉宾主题演讲和下午的互动论坛，此外媒体代表还有一场闭门沙龙。接下来我们欢迎中信集团副董事长兼总经理王炯为本次论坛做开场致辞，有请。

王炯：“尊敬的各位来宾，各位朋友们，大家上午好！今天我非常高兴来参加中信地产举办的“协同带来增长——中国城市之路”论坛活动，在此，我谨代表中信集团对本次论坛活动表示热烈的祝贺！这次的论坛聚焦城镇化，通过这个平台，请各界专家、学者与我们一同围绕新型城镇化，探讨问题，分析未来城镇化的发展方向，讨论新型城镇化规划释放出的改革红利，以及改革红利如何促进中国经济和社会的发展，如何为房地产转型和创新带来巨大的机遇。

我们今天所面对的房地产市场，与十年前的市场格局已经有了很大的不同，过去以土地升值为核心的经营方式，已经造成了城市发展之间的不平衡和产能过剩。而今，我们相信，房地产行业正在从过去简单的土地红利带动增长，向集约、有内涵、注重公共配套、夯实产业的方向在转变。从近期房地产行业发生的许多变化，可以看到这个趋势已经非常明显。

目前中信集团正在有序推进整体上市、进入香港资本市场，中信地产作为中信集团非金融版块的一个重要子公司，应抓住中信集团进入资本市场的契机，加大“转方式、调结构”的力度，清晰公司的战略定位，创新公司的商业模式。依托中信集团的综合行业背景、资源以及整体影响力，发挥业务协同战略优势，尤其是利用好中信金融平台的协同资源，探索自己的差异化优势，以客户为导向、调整结构、转变方式、加快发展，提升自身的核心竞争力，实现公司的持续健康发展。

当前中央已将新型城镇化提升到国家战略层面，中信地产应紧扣国家发展战略，抓住契机，依托中信集团金融版块全牌照经营的优势，以及非金融版块在建筑设计、工程建设、环保节能、技术研发等众多领域的综合实力，通过资源整合、产业导入，与地方政府开展全面合作，来积极参与到国家新型城镇化建设中，履行央企的社会责任。同时，实行“轻资产”管理输出模式，并作为央企，践行国家“走出去”战略，积极拓展境外业务，用市场化的手段探索国有企业创新发展的新经验，走差异化的发展道路。

当前的形势，特别是十八届三中全会全面深化改革的政策和措施，将为企业长期发展带来难得的机遇。国有企业，要以提升竞争力和盈利能力、实现可持续发展为目标。只有那些主动顺应形势变化，积极推进自主创新和结构转型升级的企业，才会呈现出较强的抗风险能力和逆势而上的发展态势。

今天的论坛请来了很多知名专家、学者和研究人员，希望此次高水准的论坛活动，能够使大家集思广益、通过观点的碰撞，探讨思路，来助力中国新型城镇化实现健康可持续的发展，从而促进社会的全面进步。最后，祝愿本次论坛圆满成功！谢谢大家！”

主持人：非常感谢王炯总的致辞，党的十八大以后，我们新一代党的领导集体再一次确定把城镇化作为可持续发展的一个着力点之一，我们很高兴看到中信地产的高层，能够把握住国家的战略和总体的经济形势，依托自身多元化的行业背景和资源优势，对于促进国家经济的健康发展，他们有许多的构想和尝试，这对于升级版的新型的中国城市化发展道路是一个利好的消息，我们很期待像中信这样金融与实业并举的集团在中国新型城镇化发展中发挥自己的作用，我们有请今天第一位主题演讲嘉宾，宋春华先生，宋春华先生是原建设部副部长，中国建筑学会名誉理事长，中国房地产业协会名誉会长，中国房地产估价师与房地产经纪人学会名誉会长，他演讲的主题是新型城镇化背景下的城市规划与房地产开发。有请宋部长。

宋春华：中信的各位朋友，各位来宾大家好，很高兴有这样一个机会，跟大家做一个交流。我发言这个题目就是新城市化背景下的规划和房地产开发，大家都知道城镇化是人类社会发展进步文明的一个历史进程，它有自己的规定，1979年的时候，美国一个城市地理学家提出一个所谓S曲线，这条曲线大体反映出城镇化的一个规律性的特征，也就是说发达国家他们都经历过类似的这种正弦波曲线上升的过程，其中这里边有两个拐点，第一个拐点，就是城镇化到30%之前经济的发展是比较缓慢，基本上是处于农业社会。过了30%，这条曲线变陡，国家一般是处在工业化社会。到了70%以后，又继续变缓，进入到后工业社会，改革开放以来，我们国家伴随着工业化的快速进展，城市化也经历一个起点低，速度快的这样一个发展过程。1978年的时候，我们只有17.9，到2013年我们已经达到了53.7常住人口，其中户籍人口的城镇化率36%，我们的新的规划，到2020年，常住人口要达到60%，户籍达到45%。我觉得中国的城市化，很重要一个特点，就是政府的强势的调控，这使得我们没有走像日本和韩国那样，就是大城市的首位度特别高，以大城市为主导的高度集中的城市化，我们也避免了像拉美和加勒比地区，那种过快过度超前的城镇化和低收入者的贫民窟化，世界杯你到里约去看，贫民窟沿着整个山坡，大片的贫民窟。我们也没有像美国那样，过分的分散布局，低密布的扩张，过度依赖私人汽车的出行，造成土地资源的浪费。

所以中国的城镇化我认为总体上呈现出正态的效应，对吸纳农村劳动力的转移，提高生产要素的配置效力，扩大内需包括促进社会结构的变革，改善人民生活，取得了举世瞩目的成就。中国的城镇化，还具有世界意义，引起了国际上的高度关注，以至于国外的学者将中国的城镇化和美国的高科技的发展一道作为21世纪最重大的两件事，所以中国的城镇化不要小看，当然30多年来的城镇化我们也积累了一些不容忽视的问题，所以新型的城镇化未来的路必须转型发展，所以在去年，中央召开了城镇化工作会议，今年又公布了新型的城镇化规划，我想我们贯彻好这个会议的精神，稀释好这个规划，我们就会走出一条新型的有中国特色的这样一条城镇化的道路，这是我们的城镇化的升级版。它对城市规划对房地产开发，都将产生深刻的影响。今天我讲这么五个方面的问题。

第一，就是新型的城镇化，不能只化劳动力不化家庭，要实现农村转移人口的市民化。2013年底，中国大陆的人口13.6亿，人口的载体是家庭。13.6亿人组成了4.3亿户的家庭，社会分成两亿，一亿城镇，一亿在农村，我们看横线以上，7.3亿的所谓的城镇常住人口，其总户籍人口4.9亿，非户籍人口也就是农民工2.4亿，户籍人口就业人口3.8亿，非就业人口1.1亿，他们组成了城镇家庭，他们的家在城里，而农村这一亿，他们的家庭是有在城里打工的农民工这部分劳动力跟留在农村的劳动力和农村的抚养人口共同组成农村的家庭，问题就在这。所以农村的家庭跟城市的家庭是不一样的。农民工虽然进城了，但是他的家还在农村，这就带来了一系列的问题。首先他的家庭被解构，出现了留守老人和儿童，第二农民工虽然进城了，没有享受到市民的权益，这是不公平的。第三，大量的季节性的人口流动，特别是为交通带来巨大的压力，出行的成本很高，而且这种瞬间的巨大的压力是不利于交通系统的平稳运行的。另外农民工在城里要有一套生活设施，尽管比较简陋，但是住房保障，将来覆盖到他们身上的时候，城里有一套设施，但是他的家在农村，还有宅基地，所以这一户家庭，要两套设施为他服务，造成了资源的浪费。还有留守老人留在了农村，打工出去的年长者到时候要回到农村，所以农村的老龄化要快于城市，所以农村的养老问题，也是非常突出的，那么这些问题，必须要认真对待。

我觉得解决的方法，就是要推进以人为核心的城镇化，要有序的把这个转移人口市民化，就是不但劳动力他的家庭要进城，让符合条件的转移人口落户城镇，让他们享有和城市市民一样的基本的公共服务。这里边我觉得核心就是解决好三个一亿人，这个是总理今年政府工作报告讲的，第一个就是大概一亿的农村的转移人口，要落户城镇，第二要改造一亿人居住的棚户区和城中村，还要引导一亿人在中西部就地城镇化，这三个一亿人，对我们城市规划和房地产提出了新的任务和要求，必将影响到城镇的规模布局生态环境基础设施和公共服务等一系列的问题，以住房为例，我们现在人均城里边，住房面积32.9，这个数还要上升，发达国家现在一般就是人均40平分米比较稳定，美国很特殊60平分米，我们姑且不说这个，就以目前人均大概33平米而言要解决一亿人的住房问题，33亿平方米，另外还有一亿的城中村棚户区，大体上也是这个规模。所以我们房地产开发的任务非常繁重，三个一亿人的问题。

那么这就要求我们更新观念坚持创新，城乡统筹科学规划因地制宜合理布局节约用地提高质量，做到事前控制，有序的开发，高水平的建设，所以这三个一亿人对我们的规划，房地产都是巨大的挑战。

第二，新型的城镇化不能只造空城，没有人气，我们要有准确的定位还有产业支撑，实际上城镇化的本质是社会生产力发展到一定阶段所引起的生产力布局的调整，首先是农业，第一产业，它的产业化和现代化提高了农业劳动生产率，所以出现了富余劳动力需要转移，另外第二产业第三产业的发展，特别是现代服务业的兴起，需要机械性的输入补充就业人员，所以农村人口的转移它的动力源是产业的升级转移和集聚。那城镇化工业化信息化是一个良性互动的结果，如果没有产业支撑，你不能提供就业，不管你造出多么好的新城，不管你的马路多宽，广场多大，你的楼堂馆所多么亮，不会吸引人，吸引人也留不住，只能是空城。所谓拉美陷阱它的教训就是大量涌入到城里的人群没有就业，这种没有收入的人群造就贫民窟和一系列的社会问题，所以安居和乐业是相辅相成的，有道是安居才能乐业，还要说乐业方可安居。所以我们必须要摒弃那种没有产业支撑，只靠房地产开发的这种城镇化。我想我们对所谓的造城运动，一定要很清晰，不能好大喜功，急于求成，我想不论我们新城的开发还是旧区的改造和扩容，首要的就是要研究你的城市发展战略，把握好你的资源和你的就业特征，确定好你城市的定位。这是第一。

第二就是要选择好你的主导产业和产业集群，要在一定的区域里面研究你的专业化定位和分工协作的关系所以我们的城市规划要和经济社会发展规划，要和土地利用规划，紧密的结合，城镇规划不可能也不应该只做空间规划，要研究生产力布局，与产业规划要衔接，在这个基础上，我们去做好城市规划，做好基础设施建设和环境建设，做到一居一业。

第三个问题，新型的城镇化不能只铺摊子，拼资源，要坚持集约紧凑和低碳。也就是一个生态的问题，就像上面我们说的这样，没有产业支撑的盲目造城，往往是铺摊子拉架子，我要显示我的气派，然后标志性建筑，要一个广告效应，紧接着就是大搞房地产开发，要以物业的增值预期来吸引资金，来我这是要增值赚钱的，实际上多多的是投资性和投机性的需求，少见最终消费，所以晚上缺少灯火，而被称之为鬼城，这样的城市广场很大没有们，写字楼很漂亮没有人办公地大型公共建筑几乎成了摆设，高起的房价让楼市转入低迷，脆弱的资金链一旦断裂，只会留下大量的闲置土地和积压物业，直接的后果是造成土地资源和能源的极大的浪费，还有其他的社会问题，当然空成鬼城是个别案例是少数，但是对于中国的城镇化在空间布局上，我觉得普遍存在的问题是大手大脚，过度的占用土地甚至农田，那么土地的承载的人口密度和经济密度，难以提升，资源利用率大打折扣，我这里有三个数据，到2010年我们城市建设用地扩大83%，人口只增长45%，这种增长的比率是1.85，国际公认的是1到1.12，显然我们的土地城镇化是大大的快于人口的城镇化。

本世纪以来，建成区的面积扩大50%，而城镇人口只增长26%，土地城镇化快于人口的城镇化，这是改革开放30多年来，我们的人口密度实际上是下降，因为土地增长太快，2001年到2008年，城镇人口年均增长3.55%，建成区增长6.2%，城市建设用地增长7.4恩%，所以我们的建设用地比不高，只有日本的十分之一。还有资料讲深圳建设用地每平方米的产出不足香港的三分之一，不足新加坡的四分之一，所以中央提出来，强调生态文明建设，应该贯穿在各个领域各个行业，这就是要求我们要树立一种生态文明的理念，坚持一个基本国策就是要节约资源保护环境，要推进绿色发展，循环发展和低碳发展。要促进生产空间是集约高效的，生活空间是依据适度的，生态空间是山清水秀的。

我想我们需要做的至少这么三个方面，要加强。意义就是城市的范围和界面问题，界面问题是第一次提出来，那种扩张性的摊大饼的无限的蔓延无限发展的做法不能继续，要根据区位自然条件城市的性质，界定你的发展范围，得有边。合理的确定你的界面，另外这次提出来，人均综合用地，要控制在100平方米以内，而之前我们很多城市都超过了100甚至超过了120。那这里边还有严格的划定三区四线，哪些地方不能建设，哪些地方可以建设，但是要限制，有些地方是适合建设的，属于三区，四线，绿地的绿线，水体的蓝线，历史文化的紫线和基础设施的黄线都应该划定，另外特别是对生态保护区的红线，要更加严格，最近成都就出台了生态保护红线，不准越雷池一步。

第二就是规模和强度的问题，需要开发的地方要搞好市场调查，合理确定你的规模，开发强度。而且我们强度要避免强冲击性的开发，有一句话要把我们的话轻轻的放在大自然中，不是过多的惊动它骚扰它破坏它，所以就是要有一种尊重自然保护自然，依托自然，顺应自然的这种天人合一的理念，天人合一。第三个就是绿色运行的问题，城市的运行需要外部输入资源能源，要输入，它还要输出，就是污染物，留下碳足迹，我们一定要坚持所谓两型社会的基本原则，资源节约环境友好以交通为例。

咱们说的交通，简单的说一说，交通我认为不在于路修多少，关键要削减你的出行量，布局要紧凑集中，减少出行量，这是一方面。另外在布局上要适度混合，实际上德国在上一世纪80年代已经是这样一种规划理念我们过多的强调分区分工，所以出现了不少的碎城，钟摆式的大交通。这个是非常糟糕的。另外必要的出行，不可能全部都拿掉，必要的出行应该首先是非激动出行和步行出行要优先，尽可能骑自行车，哥本哈根就是主张骑自行车，主张公交出行，在公交里面大运量的轨道交通和快速公交优先，我想这样一些特别是轨道交通，我们还可以采取一种TOD的开发模式，就是以公共交通的快速交通的节点为引导，这样一种房地产开发。

第四，新型城镇化不能只有物化没有文化，我们要传承文脉，塑造特色和美丽，现在我们很注重物质这方面，注重硬实力，但是软实力我们关注不够，这是价值观价值取向问题，所以我们城市里边有很多不良倾向，第一就是高物质化，我们追求效率，追求财富，但是忽视了人文精神的认同和培育，去历史化，漠视我们自己的历史和文化，我们不少很有价值的一些文化遗产，在大拆大建中消逝，奢靡化，审美价值扭曲，追求奇特怪异，光鲜亮丽甚至于戴面具装洋相，这是审美价值的扭曲，另外同质化，我们规划的设计缺乏创新，跟风模仿，先跟欧陆风，拉斯维加斯风，到处是LED霓红灯，迪斯尼风，住宅上搞一个小灰姑娘城堡，现在有两个风又在跟第一叫非线性风，都不是直的，概念的，还有一个就是超高层风，不管需不需要，反正我要来个超高层，结果我们千城一面，特色殆尽，所以我们要挖掘我们的资源，强化我们的传承，把我们的城市要建设成为历史底蕴厚重，时代特色鲜明的一种魅力空间。要促进传统和现代本土和外来的融合，形成一种多元的开放式的现代城市文化。所以这里头一方面我们要传承我们优秀的保护好我们老的这些东西，特别是在旧城改造里边，一定要保存这种文化基因。在新区开发里边，要融入传统的元素，和你的自然的人文特征，要衔接，推动我们地方文化的发展。

这里面我想说这么几条，第一你要加强你的文化战略研究，去确定你的城市文化主题，城市文化要有主题的，上海是海派文化，北京杭州都是不一样的，这样就会有特色。第二要创新，规划设计，我们既不能去拷贝洋符号，也不能大肆拷贝老祖宗的，一样都是拷贝，所以我们应该塑造有地域风格民族特征时代精神的空间。第三，我认为中国的城市最缺的不是高楼大厦，是开放性的公共空间，老百姓没有地方去，所以为什么有那个大妈跳广场舞矛盾那么多，没有地方去，我们要有开放公共空间，城市标志，用这些来讲述我们自己的故事，要建设重大的历史名城，我们到美国华盛顿，那些大的艺术，是重大的国家级的重点工程，现在国家已经确定，像九一八还有南京大屠杀，要建立一些世代相传刻骨铭心的记忆场所。

最后一个问题，新型城镇化不能只偏大不爱小，只顾城不爱巷，要城乡一体化这样一个大的城镇格局，城镇体系我觉得涉及到两个方面一个是规模结构一个是规模结构所以要统筹规划合理布局，分工合作以大代小，这里边有几点，第一主体还是城市群，这一点必须得明确，起支撑作用的，还是城市群，所以要发展集聚效率高，体系优互补强的城市群，具体讲东部的城市群加快发展，优化，京津冀长三角珠三角，同时他们要参与国际竞争，中西部的城市群要加快的培育，让它更好的发挥作用。第二各个中心城市要发挥它的辐射带动作用，第三加快发展中小城市，第四要重点的发展小城镇，所以我觉得大概是这样一个排序。研究我们城市发展布局，另外对于乡村我觉得是统筹规划的问题，基础设施和公共服务，要一体化，特别是农村的规划和管理，现在非常落后，要提高他们的水平，去建设具有特色的美丽的乡村。谢谢。