2025中国房地产上市公司TOP10研究报告

2025-05-13 15:15:08　来源: 网易房产北京举报

分享到：

T + -

2025年5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”成功召开。会上，中指研究院发布《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》。

1、研究背景与目的

中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了二十三年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。2024年，资本市场新“国九条”发布，证监会抓紧推动新“国九条”具体落实，形成了“1+N”政策体系，进一步健全监管制度机制，提升监管效能。2025年政府工作报告把稳住楼市股市写进经济社会发展总体要求，提出“深化资本市场投融资综合改革，大力推动中长期资金入市，加强战略性力量储备和稳市机制建设”。2025年政府工作报告重点围绕扩需求、去库存、保交房、防风险和新模式等内容部署本年房地产工作。在此背景下，房地产上市公司应坚持稳中求进、以进促稳工作总基调，顺应政策及行业趋势，积极开启新的发展模式，向高质量发展迈进。在2025中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

2、研究结果及分析

2.1中国房地产上市公司整体发展状况分析

2024年，房地产上市公司收入转而下滑，净利润持续下滑，流动性分化显著，股东回报下滑。未来新房市场将缓慢复苏，行业将加速出清、重整，聚焦核心城市，保持投资强度和具有不动产运营与服务能力的房地产上市公司将释放更高的企业价值。

（1）经营规模：行业连续三年缩表，央企和地方国企转为缩表，资不抵债企业数量增加

2024年，上市房企连续三年缩表，央企和地方国企转为缩表，资不抵债企业数量增加。从总资产结构来看，上市房企拿地谨慎，存货规模加速下滑；受销售下降和融资受限影响，货币资金规模连续三年下降；上市房企降低权益性投资规模，放缓持有性物业投资速度，适应房地产发展新阶段要求。

2024年房地产上市公司总资产、净资产均值及增长率

2024年，房地产上市公司总资产规模连续三年负增长，降幅扩大。房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，较上年下降11.5%，降幅较上年扩大2.6个百分点；净资产均值为328.6亿元，较上年下降12.6%，降幅较上年扩大5.0个百分点。净资产为负的企业13家，2022年-2024年，资不抵债的企业数量逐年增加。央企和地方国企转为缩表，民营企业和混合所有制企业缩表幅度更大。2024年，央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6%，分别较上年降幅扩大6.4、11.8、1.0、1.6个百分点，地方国企和央企上年同期总资产均值同比小幅增长，年内转为负增长，行业内不同所有制性质房企普遍进入缩表进程。

（2）盈利能力：营收下降，近七成上市房企出现亏损，短期内盈利仍将承压

2024年房地产上市公司营业收入及净利润均值2024年房地产上市公司净利润率与净资产收益率均值

2024年，房地产上市公司营收增速较上年明显下降，净利润继续下滑，亏损企业数量增加。上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，增速较上年下降22.1个百分点，由正转负；净利润均值为-31.2亿元，连续三年为负，亏损额连续扩大。上市房企中约有68.1%企业出现亏损，亏损企业数量较上年增加24家。过去几年销售额增速逐年下滑，可供结转的销售额下滑显著，导致当前房企营收承压。

2024年，上市房企净利润率均值、净资产收益率均值为负，近三年净资产收益率连续为负，盈利情况持续恶化。净利润率均值、净资产收益率均值分别为-27.8%、-21.2%，较上年扩大16.3个百分点和2.8个百分点。

（3）财务稳健性：负债率显著上升，短期偿债能力分化显著，现金持续净流出

2024年房地产上市公司负债率情况

2024年，行业继续在调整期运行，房地产上市公司负债率均有所上升。资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2%，较上年分别上升1.6、3.4、21.8个百分点。过去几年多家上市房企已经出险，其债务率极高，导致均值奇高。2024年，房地产上市公司现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48。上市房企流动性表现分化，部分头部企业资产负债表持续改善，部分企业流动性有所下滑。

（4）投资价值：板块小幅收跌，关注投资核心城市、经营性业务强的企业

2024年房地产上市公司每股收益均值

2024年，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落。房地产上市公司每股收益均值为-0.91元，亏损较上年扩大0.50元，连续三年为负。

2022-2025年一季度房地产板块与大盘涨跌幅度变化情况[footnoteRef:0] [0: 此处为每日累计涨跌幅=[（交易日收盘价-起始日收盘价）/起始日收盘价]*100%]

2024年，房地产板块先低后高，年末小幅收跌，沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2024年新“国九条”出台、“史上最严退市新规”公布，受宏观环境和政策变化等因素影响，A股市场经历了从震荡到强劲反弹的过程，三大指数到年末均收涨，年末沪深300收盘于3934.91点，同比上涨15.4%。地产板块受房地产市场超预期调整和政策变化影响上半年持续走弱，9.26新政后政策预期向好，地产板块随大盘快速反弹，到年末申万地产指数收盘于2157.3点，同比下降2.1%。纵观2020年至2025年第一季度，A股市场中，申万地产指数持续表现均弱于沪深300指数。年末恒生指数收盘于20059.95点，同比上涨17.7%。港股房地产板块整体随大盘波动，恒生中国内地地产指数年末收盘于1181.54点，同比下降17.4%，显著弱于大盘。房地产上市公司市值整体呈现下降态势，降幅收窄。

2025年一季度，新房市场延修复整态势。4.25政治局会议强调，以城中村改造为核心抓手，首提“加大高品质住房供给”，优化存量房收购政策，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显。在当前内外部环境下，为应对外部的不确定性，此前部署的各项支持政策有望加快落实。随着房地产供需两端政策落位，叠加“好房子”项目供给增加，预计核心城市市场将继续修复。在此背景下，投资者将更加关注企业可持续运营能力，保持稳健运营、展现出拿地能力、经营性业务较强的企业更易获得投资者的青睐。

2.2 2024中国房地产上市公司TOP10研究结果

（1）综合实力TOP10

2024年，在市场仍在深度调整周期的背景下，综合实力TOP10企业顺应市场变化，把握市场需求节奏，充分发挥在市场布局、土地和资金资源、管控模式等方面的优势，业绩保持稳定，展现出很强的经营稳定性，行业地位稳固。

2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2025内地在港上市房地产公司综合实力TOP10

排名

股票代码

股票简称

排名

股票代码

股票简称

600048.SH

保利发展

0688.HK

中国海外发展

001979.SZ

招商蛇口

1109.HK

华润置地

000002.SZ

万科A

3900.HK

绿城中国

600383.SH

金地集团

0960.HK

龙湖集团

600325.SH

华发股份

0123.HK

越秀地产

002244.SZ

滨江集团

1030.HK

新城发展

000031.SZ

大悦城

0817.HK

中国金茂

600266.SH

城建发展

1908.HK

建发国际集团

000402.SZ

金融街

0119.HK

保利置业集团

600657.SH

信达地产

0604.HK

深圳控股

2024年，沪深和在港上市房地产公司综合实力TOP10的资产规模和市值表现领先于行业，其中：年末总资产均值达到4953.8亿元，是同期房地产上市公司均值的3.3倍；总市值均值为387.9亿元，是同期沪深上市房地产公司均值的3.1倍。内地在港上市房地产公司综合实力TOP10的总资产均值为5109.0亿元，是同期房地产上市公司均值的3.4倍；总市值均值为440.3亿元，达到内地在港上市房地产公司均值的3.5倍。

（2）财富创造能力TOP10

在市场仍在深度调整阶段的背景下，财富创造能力TOP10企业顺应市场新发展阶段要求，加强产品、服务、投资、运营等核心能力建设，以创造经济增加值为导向，向新发展模式转型：一方面，加快竣工结转，强化精益化管理，展现了经营韧性，保持收入稳定；另一方面，积极发展资产经营及服务业务，拓展多元收入渠道，丰富利润来源，有效提升财富创造力。

2025中国房地产上市公司财富创造能力TOP10

排名

股票代码

股票简称

600048.SH

保利发展

1109.HK

华润置地

0688.HK

中国海外发展

3900.HK

绿城中国

0123.HK

越秀地产

001979.SZ

招商蛇口

000402.SZ

金融街

0207.HK

大悦城地产

600007.SH

中国国贸

0119.HK

保利置业集团

房地产上市公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到-7.6亿元，好于房地产上市公司EVA均值，领先优势显著。2024年，财富创造能力TOP10企业的EVA（经济增加值）为负，但受益于规模效应、经营韧性等因素，仍能保持一定利润规模，好于上市房企均值。

（3）财务稳健性TOP10

财务稳健性TOP10企业财务结构合理，现金充足，流动性风险可控，杠杆率保持低位。一方面，积极管理债务，保持基本面稳健；另一方面，强化销售去化及销售回款力度，做好运营服务，增加经营活动产生的现金流入。

2025中国房地产上市公司财务稳健性 TOP10

排名

股票代码

股票简称

600048.SH

保利发展

0688.HK

中国海外发展

3900.HK

绿城中国

1109.HK

华润置地

001979.SZ

招商蛇口

0672.HK

众安集团

000402.SZ

金融街

0123.HK

越秀地产

1908.HK

建发国际集团

0119.HK

保利置业集团

房地产上市公司财务稳健性TOP10企业的现金规模明显优于行业平均水平，货币资金规模为364.0亿元，在总资产中的占比均值分别为9.8%；杠杆率得到有效控制，净负债率均值为60.8%，均低于同期上市房地产公司均值；现金对短期债务有很强的覆盖能力，现金短债比分别为3.3，高于同期房地产上市公司均值。

（4）投资价值TOP10

2024中国房地产上市公司投资价值TOP10企业在市场持续调整的背景下，凭借其规模实力、优秀的产品力、强劲的经营业务以及资金资源优势不断取得优异的经营业绩，在投资能力和盈利能力方面表现突出，投资价值彰显。

2025中国房地产上市公司投资价值 TOP10

排名

股票代码

股票简称

600048.SH

保利发展

1109.HK

华润置地

0688.HK

中国海外发展

1908.HK

建发国际集团

3900.HK

绿城中国

001979.SZ

招商蛇口

0123.HK

越秀地产

600325.SH

华发股份

0672.HK

众安集团

600007.SH

中国国贸

房地产上市公司投资价值TOP10企业的每股收益均值为1.07元，同期房地产上市公司的均值为负值；净资产收益率均值为5.7%，同期房地产上市公司均值为负值。

2025中国上市公司商业地产运营 TOP10

排名

股票代码

股票简称

1109.HK

华润置地

0960.HK

龙湖集团

0207.HK

大悦城地产

601155.SH

新城控股

600007.SH

中国国贸

0535.HK

金地商置

0817.HK

中国金茂

001979.SZ

招商蛇口

000402.SZ

金融街

6668.HK

星盛商业

面对市场调整压力和消费需求的转变，上市公司商业地产运营TOP10企业通过“消费者洞察”解析消费行为轨迹，精准构建用户画像，进而匹配符合消费者真实需求的产品和服务，动态优化服务策略，形成差异化竞争力。

2025中国房地产上市公司代建运营优秀企业

排名

股票代码

股票简称

9979.HK

绿城管理控股

1109.HK

华润置地

600383.SH

金地集团

0960.HK

龙湖集团

001979.SZ

招商蛇口

601155.SH

新城控股

1908.HK

建发国际集团

9982.HK

中原建业

000090.SZ

天健集团

600743.SH

华远地产

随着行业进入深度调整期，房企高杠杆、高负债、高周转的“三高模式”难以持续。区别于传统的物业开发，代建业务具有高成长、高盈利、抗周期等优势，成为房企探索新发展模式的重要方向。

（5）公司治理TOP10

房地产行业深度调整，行业竞争愈发激烈，优胜劣汰的态势显著增强。对于房地产上市公司而言，未来在发展的道路上挑战与机遇并存。完善的公司治理结构能够有效维护公司股东利益、利益相关者权益，强化投资者信心。同时，优质的公司治理体系对于提高公司决策的科学性和管理效率起着重要作用，不仅增强了公司的永续经营能力，还进一步提升了其在市场中的竞争力。2024年，华润、中海、保利、招商等房地产上市公司治理TOP10企业健全公司治理结构，完善公司规章制度，加强与投资者交流，建立激励制度，公司治理能力行业领先。

2025中国房地产上市公司治理 TOP10

排名

股票代码

股票简称

1109.HK

华润置地

0688.HK

中国海外发展

600048.SH

保利发展

001979.SZ

招商蛇口

0960.HK

龙湖集团

002244.SZ

滨江集团

0123.HK

越秀地产

000402.SZ

金融街

0119.HK

保利置业集团

600383.SH

金地集团

房地产上市公司治理TOP10企业加强内控和风险管理，完善公司治理制度与流程，巩固与投资者关系，提高公司透明度，保障公司运营的合规合法、健康稳定，维护公司及全体股东利益。

3、结语

房地产行业正步入全新的发展阶段，规模下降、速度放缓成为周期新特征。上市房企的盈利能力和流动性都遭遇了极大的挑战，房地产行业进入缩表出清阶段。在此背景下，投资者将更加关注企业可持续运营能力和长期价值，保持稳健运营、展现出投资能力、经营性业务较强的企业更易获得投资者的青睐。

4月25日，中央政治局会议提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，政策表述从去年9.26以来的“止跌回稳”到此次“持续巩固”，既体现出中央对去年四季度以来房地产销售有所恢复的客观判断，又表明对当前市场仍存压力的充分认识，市场仍需要政策持续发力，进一步巩固稳定态势。具体政策则重点聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量商品房等方面。此外，结合“加紧实施更加积极有为的宏观政策”“适时降准降息”等政策表述，宏观政策有望进一步发力，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期增强。多项政策协同发力，有望助力房地产市场活跃度逐渐修复。

2024年市场超预期调整，9.26新政超预期宽松使得房企对当前市场迷雾重新思考，中长期住房仍是需求磅礴的大市场，房企仍有望获得增量市场和存量市场全方位发展。上市房企保持定力、以变应变，全面聚焦住宅开发、物业服务、代建服务、长租公寓等高现金流业务，进一步提升产品和服务竞争力，推动企业稳步向高质量发展模式转变。当然，部分上市房企面临经营困境、难以依靠现有业务走出泥潭，因此可积极调整发展战略，推动业务轻型化转型，或破产重整、化解债务风险。

沪深300 2022-01-28 2022-02-28 2022-03-31 2022-04-29 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-29 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-30 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-28 2023-05-31 2023-06-30 2023-07-31 2023-08-31 2023-09-28 2023-10-31 2023-11-30 2023-12-29 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-29 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-28 2024-07-31 2024-08-30 2024-09-30 2024-10-31 2024-11-29 2024-12-31 2025-01-27 2025-02-28 2025-03-31 11.4 11.84 3.08 -1.96 -0.12 9.48 1.79 -0.43 -7.12 -14.35 -5.95 -5.49 1.47 -0.66 -1.11 -1.65 -7.28 -6.2 -2 -8.09 -9.94 -12.79 -14.66 -16.24 -21.51 -14.17 -13.65 -12.01 -12.61 -15.5 -15.98 -18.92 -1.92 -5.02 -4.39 -3.95 -6.82 -5.04 -5.11申万房地产2022-01-28 2022-02-28 2022-03-31 2022-04-29 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-29 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-30 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-28 2023-05-31 2023-06-30 2023-07-31 2023-08-31 2023-09-28 2023-10-31 2023-11-30 2023-12-29 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-29 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-28 2024-07-31 2024-08-30 2024-09-30 2024-10-31 2024-11-29 2024-12-31 2025-01-27 2025-02-28 2025-03-31 -22.46 -23.07 -15.74 -22.78 -27.35 -23.27 -28.07 -28.86 -29.59 -39.96 -23.26 -30.22 -27.63 -29.09 -34.49 -36.16 -40.54 -40.19 -31.73 -36.46 -39.95 -44.32 -45.14 -48.64 -52.78 -51.7 -53.53 -55.51 -52.78 -59.14 -58.21 -60.09 -45.63 -43.97 -44.27 -49.74 -52.82 -50.28 -52.67恒生指数2022-01-28 2022-02-28 2022-03-31 2022-04-29 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-29 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-30 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-28 2023-05-31 2023-06-30 2023-07-31 2023-08-31 2023-09-28 2023-10-31 2023-11-30 2023-12-29 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-29 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-28 2024-07-31 2024-08-30 2024-09-30 2024-10-31 2024-11-29 2024-12-31 2025-01-27 2025-02-28 2025-03-31 -15.56 -19.43 -21.97 -25.19 -24.03 -22.45 -28.5 -29.21 -38.9 -47.9 -34.03 -29.83 -22.52 -29.81 -27.63 -29.43 -35.32 -32.9 -28.77 -34.79 -36.82 -39.3 -39.54 -39.53 -45.07 -41.43 -41.32 -36.99 -35.86 -37.15 -38.47 -36.19 -25.03 -27.93 -31.1 -28.84 -28.25 -18.62 -17.99恒生中国内地地产2022-01-28 2022-02-28 2022-03-31 2022-04-29 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-29 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-30 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-28 2023-05-31 2023-06-30 2023-07-31 2023-08-31 2023-09-28 2023-10-31 2023-11-30 2023-12-29 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-29 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-28 2024-07-31 2024-08-30 2024-09-30 2024-10-31 2024-11-29 2024-12-31 2025-01-27 2025-02-28 2025-03-31 -43.43 -47.03 -51.25 -52.19 -53.9 -52.64 -69.19 -70.35 -74.81 -82.47 -70.19 -70.01 -68.33 -73.02 -73.71 -74.41 -79.69 -77.2 -76.47 -79.59 -80.46 -82.28 -81.62 -81.9 -85.35 -84.09 -84.45 -82.67 -82.52 -84.03 -85.84 -86.28 -81.33 -82.85 -84.54 -85.05 -85.48 -83.96 -83.87

单位：亿元

总资产均值2022年2023年2024年1845.32114589717 1682.193828327 1489.22489981372净资产均值2022年2023年2024年406.702006069788 375.90647357405 328.578207663321总资产均值同比增速2022年2023年2024年 -0.0521944133614917 -0.0884005030413607 -0.114712659899123净资产均值同比增速2022年2023年2024年 -0.0460022593925544 -0.0757201391587269 -0.125904365148971

单位：亿元

营业收入均值2022年2023年2024年372.327357964768 376.454570960439 297.361937184505净利润均值2022年2023年2024年 -3.48701442234861 -21.5280627181986 -31.1828462889035营业收入均值增长率2022年2023年2024年 -0.134278557885888 0.0110849039356971 -0.210098747304745净利润均值增长率2022年2023年2024年 -1.16984319859475 -5.17378080808132 -0.448474333110487净利润率均值2022年2023年2024年 -0.0697738214285715 -0.115532028571429 -0.278216142857143净资产收益率均值2022年2023年2024年 -0.140616381294964 -0.184801097014925 -0.212446741666667资产负债率2022年2023年2024年0.731492553956835 0.729498805755396 0.745294935251799剔除预收账款后的资产负债率2022年2023年2024年0.683193369764218 0.683636650259124 0.717888910150087净负债率2022年2023年2024年0.988036437602323 1.48436505977236 1.702

单位：元

每股收益2022年2023年2024年 -0.295293383479167 -0.408494868798611 -0.911169233263889