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对话路劲主席单伟彪:走好当下,就是最好的选择

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你不能决定拿到什么牌,但你可以决定怎么出牌。

地产的这一轮寒冬,比预想中更加冷冽而持久。

一开始,所有人都以为它会遵循前几轮周期的规律,最长不过一年半的时间,就可走出低谷。

自2021年下半年步入泥潭后,两年多时间过去了,行业还未下探到底。

据国家统计局数据显示,2023年,全国房地产开发投资约11.09万亿元,同比下降9.6%;商品房销售面积约11.17亿平方米,同比下降8.5%,创2012年以来新低;全国商品房销售额约11.66万亿元,同比下降6.5%,销售额创2016年以来新低。

如果从价格看,在列入国家统计局统计范围的70个城市中,2023年12月份,各线城市一二手房价环比均呈现下跌状态。其中,二手住宅销售价格全部环比下跌,这种情况极其少见——自国家统计局有记录以来,仅2014年9月出现过。

量价齐跌、历史新低,这些关键词,都透露着前路依然崇山峻岭,风高浪急。

对于这场仍不见尽头的调整,路劲集团主席单伟彪先生在2022年时就已经预见到了。他在2023年初时,曾在董事会主席报告中预警股东:在我们前面会有两至三年的苦日子。

哪怕市场上普遍观点都认为行业即将触底,缓慢恢复。但单伟彪仍坚持做最充足的准备:缩表、换现金流——忍痛出售了运营已久的四条国内高速公路。

在大基建的风口下,有投资人对此惋惜不已。但单伟彪不悔:“在那个时候,我认为这是最好的选择了。”

时间和事实印证了他的判断,安全度过了2023年的路劲,对无虞度过2024年也有了绝对信心。

面对眼下,国内房地产投资信心仍未改善,企业生存挑战远还没有结束,焦虑是所有从业者无法避免的心态。对此,单伟彪并不鼓励“盲”卷,更倾向给出治愈型的建议:打好手中这副牌,做好能力范围内的事情。

对话路劲主席单伟彪:走好当下,就是最好的选择

(图片来源:路劲集团)

一、行业调整、经济转型 周期结束还需时日

与其他上市公司将董事会主席报告交由某个部门负责不同,路劲的董事会主席报告由单伟彪亲自撰写。

他认为,财报数字是晦涩难懂的,而董事会主席报告的作用,就是以通俗的语言,更坦诚而直观地告诉股东们,这一年的公司经营情况,“在强调优点和能力的同时,也尽量指出集团面对的困难及经营不善之处。”

在2023年4月发布的年报里,他如实写到:今年有可能是自路劲进入内地房地产开发业务以来最黑暗的一年。去年我曾预警股东在我们前面会有2-3年的苦日子,不幸我这次言中了,而现实比我当初预估还严重。

2023年年报的董事会主席报告,单伟彪目前也已经在起草执笔中。对于业务整体的总结,他透露,并不会比上一年的温和:“去年肯定是非常困难的一年,今年也会是。我得告诉股东,你们别奢望这两年会太好了。”

他预计,要到2024年年底,国内的房地产行业才会筑底,并在2025年开始慢慢向好,“但恢复的情况,估计不会太快。”

毕竟,当下房地产的问题核心在经济上面,“整个中国的经济也在转型。”

2023年,国内生产总值(GDP)超126万亿元,比上年增长5.2%。其中增长较快的,是新动能领域,如电动汽车、新能源产品和先进制造业产品。这些新兴领域,正在接替传统的劳动密集型制造业,成为新的增长引擎。

在国内经济结构重组转型期间,老百姓对未来、对产业、对就业、对收入的预期都会产生变化,单伟彪认为,包括国际局势在内的很多因素会对经济复苏产生影响,而这些都会影响国内的房地产行业走势。

单伟彪分析,由于新增土地供给减少——据克而瑞数据显示,2023年土地市场成交建筑面积12.8亿平方米,较2022年同期下降了20%,总成交规模刷新近十年新低。短中期内,新增房屋供应将减少,国内楼市将处于去库存的调节过程,尤其是三四线城市,消化周期会更冗长。

但长期来看,在城镇化进程和人口基数的支撑下,单伟彪认为,需求量仍在,未来国内的房地产市场,将能继续保持8-10万亿的规模。“这也是一个挺大的数目了。”

二、首要保证现金流 同步培养第二曲线

据机构统计,2022年,逾七成房企“减收减利”,近半数企业净利润亏损,逾九成房企净利率和归母净利率降低。

虽然2023年的利润情况上市房企都还未披露业绩预告,但单伟彪预计2023年乃至更长时期里,融不到新钱的房企,都还将经历一段时期的“利润亏损。”

“毕竟眼下,尤其是民营房企,最重要的就是现金流,免不了需要‘降价跑量’,利润必然会减少。此外,一些土地、存货多集中在三四线城市的房企,资产估值也会受影响。”

为了保证现金流,路劲除了一边尽快出货,一边缩减投资之外,也在做资产出售动作——去年年底,路劲将国内经营已久的四条高速公路打包出售,对价约44.12亿元。

交易公布后,有不少投资者对路劲出售中国高速公路资产表示不解,认为高速公路业务能提供稳定的现金流,属于优质资产,而房地产业务已经进入需求不足、销售困难的买方市场,资本投入大,利润微薄。

但单伟彪表示,高速公路出售后,路劲现金流得到了有效补充,能保证安全度过2024年,“虽然有些不舍,但别无选择,只能面对、处理、放下。”

另一方面,路劲也在寻找新的赛道补充资金链,譬如商业、物业和养老业务。且这几项业务之间,互相融合,相互支撑。

以养老和物业为例,路劲除了有独立的康养社区,还将养老服务引入普通社区中。

单伟彪介绍,路劲的社区会和医疗医务中心挂钩,老年人遇到健康问题,可以随时打电话给机构。此外,一些年纪大的老年人,若洗澡、如厕无法自理,路劲也可以提供团队上门服务。“每个老年人的需求,甚至每个城市老年人的需求都不一样的,我们可以依据每个人的特殊需求,提供个性化的服务。”

“以人为本”的服务,助推了路劲项目的去化与路劲物业的运营。据了解,路劲项目的二手房价格,普遍能高于周边项目,且物业费的收取率远高于行业平均水平。

三、为品牌赋予温度 治愈焦虑的年轻人

但单伟彪并不只关注物业费的收取,在他眼里,物业是一种服务,一定要服务为先,再看财务报表,“如果只是为了赚钱,那肯定错了”。他对公司物业业务的评判标准:80%看服务满意度,20%才看财务数字。

包括路劲集团一直以来的品牌基调,都是追求“信赖”、“温度”。

在2022年时,路劲迎来了全新品牌IP代言人——劲宝。这是一个AI卡通人物,软萌可爱、活泼机灵。

路劲通过AR技术,将现实与虚拟、当下与未来结合,让单伟彪与劲宝同框,推出了首个企业家参演的品牌IP短视频作品——《彪哥与劲宝》。

在视频中,单伟彪像一位温和的智者,与萌态的劲宝对话,一起讨论进取、责任、长期主义,也讨论家庭与生活。他告诉劲宝“陪伴是人生中最昂贵的承诺”,也教劲宝“百术不如一诚”、“不需要和别人一样,只要成为更好的自己。”

这样蕴含哲理、传递正能量的话题,让路劲的品牌传播更具温度,而这样新颖IP的组合,也让路劲在品牌运营年轻化、IP化的浪潮中脱颖而出,甚至实现了破圈——多位年轻博主在看了《路劲地产2024年贺岁片》里面,单伟彪与劲宝合唱rap的片段后,热议:

“单伟彪先生在不久之前的一段时间里,给了我们两次震撼:第一次就是在杭州亚运会率领中国香港桥牌队勇夺冠军,第二次就是这条鼓励年轻人步履不停逐梦远行的视频。这是他以身作则、身体力行为年轻人做的表率。听了他的歌,你还想躺平吗?”

对于视频所产生的破圈效应,单伟彪笑言自己并没有预见到。但事实上,他一直都是一个勇于打破边界的人。在地产界,他是路劲集团的掌舵者;在桥牌界,他是雅加达亚运会银牌得主、杭州亚运会金牌领队。此次演绎极难驾驭的rap,也不是他原本就擅长的事情,但他依然欣然接受挑战:“一开始我练了两个多星期,都没掌握好。后来同事给我分享了一些技巧视频,我就放慢速度,一句一句分拆了学。”

“很多东西我都愿意去尝试。你以为很难的,不一定;你以为容易的,也不一定。只有自己都试过才知道。”

他同时也“治愈”当下焦虑的年轻人,一是要接受失败:“其实失败是很正常的事,所有的比赛就一个赢的。失败是人生经验的一部分,也是成功的踏脚石。”

二是不去焦虑能力控制外的事:“每个人焦虑的事情都不一样,可是我们一定要分清楚,什么是我们控制不了的,什么是在我们能力控制之内的。对于控制不了的,其实你不应该去想它。可是我们自己能做什么是明确的,我们就在自己能力范围之内把它做好,这已经是非常成功的了。”

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