2025中国物业服务百强企业研究：务实笃行，价值跃升

2025年4月18日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2025中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十八届中国物业服务百强企业家论坛”在雄安国际酒店会议中心隆重召开。

本次会议，中指研究院邀请业内专家及优秀企业代表，共同见证《2025中国物业服务百强企业研究报告》的发布。

中指研究院院长、第十三届全国政协委员、中国房地产TOP10研究组联席组长莫天全先生， 国务院发展研究中心企业研究所原所长、中国房地产TOP10研究组原联席组长陈小洪先生，中指研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜女士，以及来自碧桂园服务、彩生活服务、弘阳服务等物企代表与各位专家们共同总结中国物业管理行业的发展现状，探讨未来趋势，分享优秀企业在运营管理方面的成功经验，助力企业提升运营效率与服务品质，推动行业迈向高质量发展新阶段。

同时，会上中指研究院联合小冰科技、指尖科技正式发布“AI物业服务场景大模型”及首款落地产品“AI招投标Agent”，标志着物业管理行业迈入AI深度赋能的数字化转型新阶段。该产品聚焦物业招投标场景，能够实时追踪全国范围内所有公开的物业招标信息，提前预警商机。通过本地化部署，它可以在保证企业数据安全前提下，精准覆盖标书评分点，实现AI3分钟完成高水准标书撰写、提升5倍参标数量、100%严格把控废标风险、中标率提升300%。该产品的研发获越秀服务、金科服务、金泰物业等30余家行业头部企业深度参与。作为“生态伙伴”，这些企业通过场景化反馈持续优化模型，确保产品贴合实际需求。

根据《2025中国物业服务百强企业研究报告》显示：2024年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利润与净利润仍然呈现下降趋势。管理规模方面，管理面积增速放缓，企业发展策略由“扩规模”转为“增绩效”；服务质量方面物业企业加强品质建设提高满意度，应对收缴率留存率下行压力；发展潜力方面，物业企业深挖“物业+”万亿蓝海，智慧科技与人才优化双轮驱动；社会责任方面，物业企业保障基层就业，依法诚信纳税，协助基层治理。

从经营绩效看，2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。从收入结构看，2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位；增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。

2024年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利润与净利润仍然呈现下降趋势。2024年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%。毛利率和净利率持续下探。2024年，百强企业毛利率均值为19.87%，较上年下降0.98个百分点，其中，基础物业服务、增值服务及创新型服务的毛利率均出现下降；净利率均值为4.98%，首次降至5%以下，较上年下降0.43个百分点。

从管理规模看，2024年，百强企业管理面积均值达到6946.30万平方米，同比增速为2.18%；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%。从行业整体看，房地产市场下行导致增量空间持续收缩。从企业发展策略上看，企业由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”。从企业分化角度上看，不同类型、不同性质的企业增速差异较大。

2024年，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%，同比微增0.30个百分点，基本维持稳定。面对市场激烈的竞争，百强企业积极拓展优质的存量住宅项目，也将服务边界进一步拓展至医院、学校、场馆、交通等非住宅项目，同时，结合自身资源禀赋和竞争优势，不断提高聚焦精度，使优质资源尽可能地投入最核心、效益最好的领域，发挥集约化优势，合理优化布局。2024年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，与上一年基本保持一致。

从服务质量看，物业企业从多角度综合提升服务质量。百强企业通过标准化体系建设，降低企业成本、提高运营效率、提升服务质量。新科技给物业服务行业带来了技术革新，百强企业通过硬件技术的革新提升了物业服务的效率和环境管理的精度；通过软件技术的应用为服务质量与效率的提升奠定重要基础。为提升服务品质，百强企业主动丰富服务类型，以社区增值服务满足客户的额外需求，以特色人文服务满足客户精神文明追求。物业企业通过构建服务与费用透明化机制，以物业费的使用公开透明为切入点，探索出信托制物业费模式；以服务透明、价格匹配需求为切入点，创新提出物业清单化服务加弹性定价的模式，推动物业服务质价相符，提升服务质量。

从发展潜力看，房地产市场迈入下半场，行业重心由开发销售转向长效运营。百强企业根据自身战略方向，聚焦专业细分赛道，进一步挖掘市场空间。在做好基础物业管理服务的同时，围绕“家庭生命周期”与“多元生活场景”深度探索社区增值服务，满足业主多元生活需求，挖掘更大的市场服务空间。IFM市场需求逐步释放，空间巨大；城市服务也已经成为不少物业公司营业收入中的重要组成部分。百强企业从“人盯人”的粗放式运营转向“数据驱动”的精细化管理，将传统业务升级为全链路智能化的服务生态，紧跟科技发展前沿，积极拥抱AI，进一步优化管理和服务。坚持“以人为中心”的原则，不断完善“选、育、用、留”机制，制定全方位人才建设体系。

从社会责任看，百强企业积极承担社会责任，2024年员工数量均值为6082人，同比小幅下降。平均纳税额7845万元，同比上升1.01%，高于2024年全国税收收入增长率。百强企业协助基层治理，为老旧小区提供基础物业服务，弥补重难点区域治理空缺；改造、升级老旧小区基础设施，保障小区环境安全；构建业主间关系网，政民协同维护小区和谐。

随着行业逐步发展以及科技应用地持续深化，物业管理正从“空间管理”向“服务生态”不断进阶、转变。百强企业将以民生服务为根基，以科技创新为引擎，在建设美好生活的征程中谱写高质量发展的新篇章。