中信地产2014年度论坛（现场实录）（全文）

时间：2014年6月24日上午

地点：北京金茂威斯汀大饭店三层大宴会厅

主题：“协同带来增长——中国城市之路”中信地产2014年度论坛

主持人：各位尊敬的嘉宾，媒体朋友们大家早上好，非常荣幸今天获邀主持“协同带来增长——中国城市之路”中信地产2014年度论坛，通过刚才非常具有震撼力的视频大家很快领略了中信地产的实力和品牌影响力，今天来到现场有很多知名的专家、学者和企业高管，大家欢聚一堂，共话城市之路。接下来，我向大家介绍一下莅临本次论坛的重要嘉宾，中信集团副董事长兼总经理王炯先生，欢迎，中信地产副董事长、总裁宋川，欢迎，本次论坛特别邀请的主要嘉宾有，原建设部副部长宋春华先生，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，住建部政策研究中心主任秦虹女士，广州市政府副秘书长潘安，安邦咨询创始人陈功，清华大学新型城镇化联盟执行主席周榕，今天也邀请到了中信集团部分部门领导，以及中信集团金融、非金融版块的子公司代表，包括中信银行、中信证券、信诚人寿保险、中信信托、中信建设、中信产业基金、中信出版、中信旅游、中信健康医疗、信诚基金、中信兴业投资、中信控股、中信国安葡萄酒等子公司领导。出席本次论坛的还有福建省三明市副市长肖明光，中国邮政保险总经理党秀茸以及来自中农工建、兴业、招商银行的领导，还有25家全国主流媒体的高层代表。大家用热烈的掌声欢迎他们的到来。整个论坛活动分为上午的嘉宾主题演讲和下午的互动论坛，此外媒体代表还有一场闭门沙龙。接下来我们欢迎中信集团副董事长兼总经理王炯为本次论坛做开场致辞，有请。

王炯：“尊敬的各位来宾，各位朋友们，大家上午好！今天我非常高兴来参加中信地产举办的“协同带来增长——中国城市之路”论坛活动，在此，我谨代表中信集团对本次论坛活动表示热烈的祝贺！这次的论坛聚焦城镇化，通过这个平台，请各界专家、学者与我们一同围绕新型城镇化，探讨问题，分析未来城镇化的发展方向，讨论新型城镇化规划释放出的改革红利，以及改革红利如何促进中国经济和社会的发展，如何为房地产转型和创新带来巨大的机遇。

我们今天所面对的房地产市场，与十年前的市场格局已经有了很大的不同，过去以土地升值为核心的经营方式，已经造成了城市发展之间的不平衡和产能过剩。而今，我们相信，房地产行业正在从过去简单的土地红利带动增长，向集约、有内涵、注重公共配套、夯实产业的方向在转变。从近期房地产行业发生的许多变化，可以看到这个趋势已经非常明显。

目前中信集团正在有序推进整体上市、进入香港资本市场，中信地产作为中信集团非金融版块的一个重要子公司，应抓住中信集团进入资本市场的契机，加大“转方式、调结构”的力度，清晰公司的战略定位，创新公司的商业模式。依托中信集团的综合行业背景、资源以及整体影响力，发挥业务协同战略优势，尤其是利用好中信金融平台的协同资源，探索自己的差异化优势，以客户为导向、调整结构、转变方式、加快发展，提升自身的核心竞争力，实现公司的持续健康发展。

当前中央已将新型城镇化提升到国家战略层面，中信地产应紧扣国家发展战略，抓住契机，依托中信集团金融版块全牌照经营的优势，以及非金融版块在建筑设计、工程建设、环保节能、技术研发等众多领域的综合实力，通过资源整合、产业导入，与地方政府开展全面合作，来积极参与到国家新型城镇化建设中，履行央企的社会责任。同时，实行“轻资产”管理输出模式，并作为央企，践行国家“走出去”战略，积极拓展境外业务，用市场化的手段探索国有企业创新发展的新经验，走差异化的发展道路。

当前的形势，特别是十八届三中全会全面深化改革的政策和措施，将为企业长期发展带来难得的机遇。国有企业，要以提升竞争力和盈利能力、实现可持续发展为目标。只有那些主动顺应形势变化，积极推进自主创新和结构转型升级的企业，才会呈现出较强的抗风险能力和逆势而上的发展态势。

今天的论坛请来了很多知名专家、学者和研究人员，希望此次高水准的论坛活动，能够使大家集思广益、通过观点的碰撞，探讨思路，来助力中国新型城镇化实现健康可持续的发展，从而促进社会的全面进步。最后，祝愿本次论坛圆满成功！谢谢大家！”

主持人：非常感谢王炯总的致辞，党的十八大以后，我们新一代党的领导集体再一次确定把城镇化作为可持续发展的一个着力点之一，我们很高兴看到中信地产的高层，能够把握住国家的战略和总体的经济形势，依托自身多元化的行业背景和资源优势，对于促进国家经济的健康发展，他们有许多的构想和尝试，这对于升级版的新型的中国城市化发展道路是一个利好的消息，我们很期待像中信这样金融与实业并举的集团在中国新型城镇化发展中发挥自己的作用，我们有请今天第一位主题演讲嘉宾，宋春华先生，宋春华先生是原建设部副部长，中国建筑学会名誉理事长，中国房地产业协会名誉会长，中国房地产估价师与房地产经纪人学会名誉会长，他演讲的主题是新型城镇化背景下的城市规划与房地产开发。有请宋部长。

宋春华：中信的各位朋友，各位来宾大家好，很高兴有这样一个机会，跟大家做一个交流。我发言这个题目就是新城市化背景下的规划和房地产开发，大家都知道城镇化是人类社会发展进步文明的一个历史进程，它有自己的规定，1979年的时候，美国一个城市地理学家提出一个所谓S曲线，这条曲线大体反映出城镇化的一个规律性的特征，也就是说发达国家他们都经历过类似的这种正弦波曲线上升的过程，其中这里边有两个拐点，第一个拐点，就是城镇化到30%之前经济的发展是比较缓慢，基本上是处于农业社会。过了30%，这条曲线变陡，国家一般是处在工业化社会。到了70%以后，又继续变缓，进入到后工业社会，改革开放以来，我们国家伴随着工业化的快速进展，城市化也经历一个起点低，速度快的这样一个发展过程。1978年的时候，我们只有17.9，到2013年我们已经达到了53.7常住人口，其中户籍人口的城镇化率36%，我们的新的规划，到2020年，常住人口要达到60%，户籍达到45%。我觉得中国的城市化，很重要一个特点，就是政府的强势的调控，这使得我们没有走像日本和韩国那样，就是大城市的首位度特别高，以大城市为主导的高度集中的城市化，我们也避免了像拉美和加勒比地区，那种过快过度超前的城镇化和低收入者的贫民窟化，世界杯你到里约去看，贫民窟沿着整个山坡，大片的贫民窟。我们也没有像美国那样，过分的分散布局，低密布的扩张，过度依赖私人汽车的出行，造成土地资源的浪费。

所以中国的城镇化我认为总体上呈现出正态的效应，对吸纳农村劳动力的转移，提高生产要素的配置效力，扩大内需包括促进社会结构的变革，改善人民生活，取得了举世瞩目的成就。中国的城镇化，还具有世界意义，引起了国际上的高度关注，以至于国外的学者将中国的城镇化和美国的高科技的发展一道作为21世纪最重大的两件事，所以中国的城镇化不要小看，当然30多年来的城镇化我们也积累了一些不容忽视的问题，所以新型的城镇化未来的路必须转型发展，所以在去年，中央召开了城镇化工作会议，今年又公布了新型的城镇化规划，我想我们贯彻好这个会议的精神，稀释好这个规划，我们就会走出一条新型的有中国特色的这样一条城镇化的道路，这是我们的城镇化的升级版。它对城市规划对房地产开发，都将产生深刻的影响。今天我讲这么五个方面的问题。

第一，就是新型的城镇化，不能只化劳动力不化家庭，要实现农村转移人口的市民化。2013年底，中国大陆的人口13.6亿，人口的载体是家庭。13.6亿人组成了4.3亿户的家庭，社会分成两亿，一亿城镇，一亿在农村，我们看横线以上，7.3亿的所谓的城镇常住人口，其总户籍人口4.9亿，非户籍人口也就是农民工2.4亿，户籍人口就业人口3.8亿，非就业人口1.1亿，他们组成了城镇家庭，他们的家在城里，而农村这一亿，他们的家庭是有在城里打工的农民工这部分劳动力跟留在农村的劳动力和农村的抚养人口共同组成农村的家庭，问题就在这。所以农村的家庭跟城市的家庭是不一样的。农民工虽然进城了，但是他的家还在农村，这就带来了一系列的问题。首先他的家庭被解构，出现了留守老人和儿童，第二农民工虽然进城了，没有享受到市民的权益，这是不公平的。第三，大量的季节性的人口流动，特别是为交通带来巨大的压力，出行的成本很高，而且这种瞬间的巨大的压力是不利于交通系统的平稳运行的。另外农民工在城里要有一套生活设施，尽管比较简陋，但是住房保障，将来覆盖到他们身上的时候，城里有一套设施，但是他的家在农村，还有宅基地，所以这一户家庭，要两套设施为他服务，造成了资源的浪费。还有留守老人留在了农村，打工出去的年长者到时候要回到农村，所以农村的老龄化要快于城市，所以农村的养老问题，也是非常突出的，那么这些问题，必须要认真对待。

我觉得解决的方法，就是要推进以人为核心的城镇化，要有序的把这个转移人口市民化，就是不但劳动力他的家庭要进城，让符合条件的转移人口落户城镇，让他们享有和城市市民一样的基本的公共服务。这里边我觉得核心就是解决好三个一亿人，这个是总理今年政府工作报告讲的，第一个就是大概一亿的农村的转移人口，要落户城镇，第二要改造一亿人居住的棚户区和城中村，还要引导一亿人在中西部就地城镇化，这三个一亿人，对我们城市规划和房地产提出了新的任务和要求，必将影响到城镇的规模布局生态环境基础设施和公共服务等一系列的问题，以住房为例，我们现在人均城里边，住房面积32.9，这个数还要上升，发达国家现在一般就是人均40平分米比较稳定，美国很特殊60平分米，我们姑且不说这个，就以目前人均大概33平米而言要解决一亿人的住房问题，33亿平方米，另外还有一亿的城中村棚户区，大体上也是这个规模。所以我们房地产开发的任务非常繁重，三个一亿人的问题。

那么这就要求我们更新观念坚持创新，城乡统筹科学规划因地制宜合理布局节约用地提高质量，做到事前控制，有序的开发，高水平的建设，所以这三个一亿人对我们的规划，房地产都是巨大的挑战。

第二，新型的城镇化不能只造空城，没有人气，我们要有准确的定位还有产业支撑，实际上城镇化的本质是社会生产力发展到一定阶段所引起的生产力布局的调整，首先是农业，第一产业，它的产业化和现代化提高了农业劳动生产率，所以出现了富余劳动力需要转移，另外第二产业第三产业的发展，特别是现代服务业的兴起，需要机械性的输入补充就业人员，所以农村人口的转移它的动力源是产业的升级转移和集聚。那城镇化工业化信息化是一个良性互动的结果，如果没有产业支撑，你不能提供就业，不管你造出多么好的新城，不管你的马路多宽，广场多大，你的楼堂馆所多么亮，不会吸引人，吸引人也留不住，只能是空城。所谓拉美陷阱它的教训就是大量涌入到城里的人群没有就业，这种没有收入的人群造就贫民窟和一系列的社会问题，所以安居和乐业是相辅相成的，有道是安居才能乐业，还要说乐业方可安居。所以我们必须要摒弃那种没有产业支撑，只靠房地产开发的这种城镇化。我想我们对所谓的造城运动，一定要很清晰，不能好大喜功，急于求成，我想不论我们新城的开发还是旧区的改造和扩容，首要的就是要研究你的城市发展战略，把握好你的资源和你的就业特征，确定好你城市的定位。这是第一。

第二就是要选择好你的主导产业和产业集群，要在一定的区域里面研究你的专业化定位和分工协作的关系所以我们的城市规划要和经济社会发展规划，要和土地利用规划，紧密的结合，城镇规划不可能也不应该只做空间规划，要研究生产力布局，与产业规划要衔接，在这个基础上，我们去做好城市规划，做好基础设施建设和环境建设，做到一居一业。

第三个问题，新型的城镇化不能只铺摊子，拼资源，要坚持集约紧凑和低碳。也就是一个生态的问题，就像上面我们说的这样，没有产业支撑的盲目造城，往往是铺摊子拉架子，我要显示我的气派，然后标志性建筑，要一个广告效应，紧接着就是大搞房地产开发，要以物业的增值预期来吸引资金，来我这是要增值赚钱的，实际上多多的是投资性和投机性的需求，少见最终消费，所以晚上缺少灯火，而被称之为鬼城，这样的城市广场很大没有们，写字楼很漂亮没有人办公地大型公共建筑几乎成了摆设，高起的房价让楼市转入低迷，脆弱的资金链一旦断裂，只会留下大量的闲置土地和积压物业，直接的后果是造成土地资源和能源的极大的浪费，还有其他的社会问题，当然空成鬼城是个别案例是少数，但是对于中国的城镇化在空间布局上，我觉得普遍存在的问题是大手大脚，过度的占用土地甚至农田，那么土地的承载的人口密度和经济密度，难以提升，资源利用率大打折扣，我这里有三个数据，到2010年我们城市建设用地扩大83%，人口只增长45%，这种增长的比率是1.85，国际公认的是1到1.12，显然我们的土地城镇化是大大的快于人口的城镇化。

本世纪以来，建成区的面积扩大50%，而城镇人口只增长26%，土地城镇化快于人口的城镇化，这是改革开放30多年来，我们的人口密度实际上是下降，因为土地增长太快，2001年到2008年，城镇人口年均增长3.55%，建成区增长6.2%，城市建设用地增长7.4恩%，所以我们的建设用地比不高，只有日本的十分之一。还有资料讲深圳建设用地每平方米的产出不足香港的三分之一，不足新加坡的四分之一，所以中央提出来，强调生态文明建设，应该贯穿在各个领域各个行业，这就是要求我们要树立一种生态文明的理念，坚持一个基本国策就是要节约资源保护环境，要推进绿色发展，循环发展和低碳发展。要促进生产空间是集约高效的，生活空间是依据适度的，生态空间是山清水秀的。

我想我们需要做的至少这么三个方面，要加强。意义就是城市的范围和界面问题，界面问题是第一次提出来，那种扩张性的摊大饼的无限的蔓延无限发展的做法不能继续，要根据区位自然条件城市的性质，界定你的发展范围，得有边。合理的确定你的界面，另外这次提出来，人均综合用地，要控制在100平方米以内，而之前我们很多城市都超过了100甚至超过了120。那这里边还有严格的划定三区四线，哪些地方不能建设，哪些地方可以建设，但是要限制，有些地方是适合建设的，属于三区，四线，绿地的绿线，水体的蓝线，历史文化的紫线和基础设施的黄线都应该划定，另外特别是对生态保护区的红线，要更加严格，最近成都就出台了生态保护红线，不准越雷池一步。

第二就是规模和强度的问题，需要开发的地方要搞好市场调查，合理确定你的规模，开发强度。而且我们强度要避免强冲击性的开发，有一句话要把我们的话轻轻的放在大自然中，不是过多的惊动它骚扰它破坏它，所以就是要有一种尊重自然保护自然，依托自然，顺应自然的这种天人合一的理念，天人合一。第三个就是绿色运行的问题，城市的运行需要外部输入资源能源，要输入，它还要输出，就是污染物，留下碳足迹，我们一定要坚持所谓两型社会的基本原则，资源节约环境友好以交通为例。

咱们说的交通，简单的说一说，交通我认为不在于路修多少，关键要削减你的出行量，布局要紧凑集中，减少出行量，这是一方面。另外在布局上要适度混合，实际上德国在上一世纪80年代已经是这样一种规划理念我们过多的强调分区分工，所以出现了不少的碎城，钟摆式的大交通。这个是非常糟糕的。另外必要的出行，不可能全部都拿掉，必要的出行应该首先是非激动出行和步行出行要优先，尽可能骑自行车，哥本哈根就是主张骑自行车，主张公交出行，在公交里面大运量的轨道交通和快速公交优先，我想这样一些特别是轨道交通，我们还可以采取一种TOD的开发模式，就是以公共交通的快速交通的节点为引导，这样一种房地产开发。

第四，新型城镇化不能只有物化没有文化，我们要传承文脉，塑造特色和美丽，现在我们很注重物质这方面，注重硬实力，但是软实力我们关注不够，这是价值观价值取向问题，所以我们城市里边有很多不良倾向，第一就是高物质化，我们追求效率，追求财富，但是忽视了人文精神的认同和培育，去历史化，漠视我们自己的历史和文化，我们不少很有价值的一些文化遗产，在大拆大建中消逝，奢靡化，审美价值扭曲，追求奇特怪异，光鲜亮丽甚至于戴面具装洋相，这是审美价值的扭曲，另外同质化，我们规划的设计缺乏创新，跟风模仿，先跟欧陆风，拉斯维加斯风，到处是LED霓红灯，迪斯尼风，住宅上搞一个小灰姑娘城堡，现在有两个风又在跟第一叫非线性风，都不是直的，概念的，还有一个就是超高层风，不管需不需要，反正我要来个超高层，结果我们千城一面，特色殆尽，所以我们要挖掘我们的资源，强化我们的传承，把我们的城市要建设成为历史底蕴厚重，时代特色鲜明的一种魅力空间。要促进传统和现代本土和外来的融合，形成一种多元的开放式的现代城市文化。所以这里头一方面我们要传承我们优秀的保护好我们老的这些东西，特别是在旧城改造里边，一定要保存这种文化基因。在新区开发里边，要融入传统的元素，和你的自然的人文特征，要衔接，推动我们地方文化的发展。

这里面我想说这么几条，第一你要加强你的文化战略研究，去确定你的城市文化主题，城市文化要有主题的，上海是海派文化，北京杭州都是不一样的，这样就会有特色。第二要创新，规划设计，我们既不能去拷贝洋符号，也不能大肆拷贝老祖宗的，一样都是拷贝，所以我们应该塑造有地域风格民族特征时代精神的空间。第三，我认为中国的城市最缺的不是高楼大厦，是开放性的公共空间，老百姓没有地方去，所以为什么有那个大妈跳广场舞矛盾那么多，没有地方去，我们要有开放公共空间，城市标志，用这些来讲述我们自己的故事，要建设重大的历史名城，我们到美国华盛顿，那些大的艺术，是重大的国家级的重点工程，现在国家已经确定，像九一八还有南京大屠杀，要建立一些世代相传刻骨铭心的记忆场所。

最后一个问题，新型城镇化不能只偏大不爱小，只顾城不爱巷，要城乡一体化这样一个大的城镇格局，城镇体系我觉得涉及到两个方面一个是规模结构一个是规模结构所以要统筹规划合理布局，分工合作以大代小，这里边有几点，第一主体还是城市群，这一点必须得明确，起支撑作用的，还是城市群，所以要发展集聚效率高，体系优互补强的城市群，具体讲东部的城市群加快发展，优化，京津冀长三角珠三角，同时他们要参与国际竞争，中西部的城市群要加快的培育，让它更好的发挥作用。第二各个中心城市要发挥它的辐射带动作用，第三加快发展中小城市，第四要重点的发展小城镇，所以我觉得大概是这样一个排序。研究我们城市发展布局，另外对于乡村我觉得是统筹规划的问题，基础设施和公共服务，要一体化，特别是农村的规划和管理，现在非常落后，要提高他们的水平，去建设具有特色的美丽的乡村。谢谢。

主持人：真是没有想到宋部长如此学术化的，学者型的领导，退下来可惜了。我刚才认认真真的听了宋部长的演讲，我觉得在这之前大家谈论中国的城市化完成了51%，今天我们有概念有多少的城市人口有多少非城镇人口，有三个亿的人口如何避免让他们在城镇化的过程当中被边缘化，特别强调了从倒叙来讲，我觉得宋部长您有一个观点让非常震撼，一定要尽可能的创造城市的公共空间和空间里的艺术，这才让人感觉到是一个现代化高度文明的一个城镇化的一种表现，这里头说到很多方面，城镇化关键领域主要的课题，占的很高，而且强烈的批评各种奢靡之风，包括超高层等等的一种不健康的社会化和城镇化的表现，接下来我们有请国务院发展研究中心，金融研究所的副所长，研究员博士生导师，中国银行业协会的首席经济学家，巴曙松，他的演讲主题是金融如何支持城镇化的转型，我们有请。

巴曙松：谢谢主持人，城镇化的推进广受关注，这个过程中对金融体系所形成的深远影响，同样也广受关注，现在的资本市场上，银行股的估值都不是太高，其中一个争议的焦点，就是前几年在城镇化的大量的以地方平台形式推进的一些基础设施项目，究竟有多少可能会出现风险和不良资产，所以城镇化不仅仅是一个城镇规划的问题，在很大程度上，给我们金融体系的稳定和运行是直接相关的，所以我自己从一个金融研究人员的角度跟各位专家和领导汇报一点看法，现在提出城镇化的课题，一个大的背景就是中国的经济增长的速度我们从趋势看，在逐步的放缓，所以通过城镇化来为增长找到一个新的动力，这个是当前讨论城镇化很重要的大的背景，而且在推动经济增长的动力里边，工业化的速度其实也在放缓，所以怎么来推动产业转型，通过城镇化来推动服务业的发展，这也是一个很重要的产业方面的考虑，我们看到在这个图上一二三四线城市，它的产业结构差异是非常大的，其实我们如果换一个角度看我们中信地产，全国性的大的地产公司在不城市产品的结构需求结构是不同的，我们房地产结构存在巨大的差异，而且在下一步的城镇化发展的过程中，刚才部长也讲到了，我们看到不同的区域差异非常大，在过去30年的城镇化进展中，城市财富的积累比较集中的在少数的城市和少数的区域。所以怎么样通过这种差异化的城镇化来使这个区域增长的更协调一些，我们用一个数据，就看看刚才宋部长准备的材料，我看到他都是自己手写的讲稿，他的PPT上提到了这一点，单位建设用地，二三产业的增加值我们可以看到，其实真正在城镇化过程中，财富积累贡献比较多的，城市并不多。

而且下一步的城镇化必须要更加的强调集聚效应，总体上来看，从事的规模比较小而且比较分散，所以导致我们城市的集聚效率和专业的分工尤其是服务业的发展不充分，所以接下来发展的重点可能已经不再是摊子上铺的有多大，而更多的是人口密度的适当的提升，以及不同城市之间的交通设施的互联互通，形成产业的集聚和分工，而且我们要把城镇化作为经济增长的动力，转型的动力，其中很重要的一点就是怎么通过城镇化来使消费在经济增长里边，发挥更重要的作用，其中就是一个户籍制度，这些进城，外出的农民工，他如果得不到相同的公共服务的支持，户籍制度的限制，所以你可以看到，不同人群之间的消费力差异非常大，所以这其中不仅限制消费增长消费动力的释放其实还有很重要的一点造成了浪费，资源的浪费。在城里要住一个地方，农村的这块宅基地他还不敢放弃。总体看我们过去的城镇化进展是非常快的，而且跟其他地区比，用城市化10%到50%的时间看，我们是非常短的时间里面完成了这样一个过程。所以这也是我们城镇化面临的一个很重要的现实环境，进展快规模大。

每年的新增过去的30年新增的城镇人口新增5倍，保持了正相关的关系，经济增长推动了城镇化，城镇化推进经济增长，反映在财富的积累上，那么从历史的经验看，在经济增长的过程中，放开人口流动的限制，使大量人口劳动力资源从低效率的农业流动到城市。比较集中的北京上海深圳，成为中国流动人口最多的城市，也被我们地产开发机构视为所谓一线城市，这也是人口流动重塑中国的城市格局。我曾经看过深圳的城市市志，以前就是一两条街，印象最深是深圳宝安邮电局是最繁荣的，以前都在那排队寄衣食住行的各种用品。我们在分布的过程中也有一些问题，一些教训，城镇人口比较多，大家看在英文里翻译城镇化城镇化同一个词，但是我们的正规的文件一直坚持用城镇化，这是符合中国的现实就是，在整个人口结构的分布里边，在城镇身口的分布里边，其实城市常住人口，有差不多40%是居住在县区和镇区，这些地方实际上它的产业的发展基础设施按照正常标准很难说他是城市化，而且因为受种种户籍制度的限制，我们看到经济增长推动的生产方式就业结构消费结构的变化，在就业方式和消费结构推不下去，受户籍制度的限制，而且总体上我们看到服务业的发展速度，滞后于工业。

同时我们也看到第一产业产值下降的速度远远快于第一产业就业下降的速度，人出去了，农业的重要性相对的下降，但是还统计为农业的就业。中国仍然有占国土面积70%的地方它的城市化率远远低于全国的水平，不同地方的城市化率。而且在过去我们看到，刚才宋部长也讲了，主要表现为土地的快速的扩张，在使用效率方面是一个大的挑战。特别是我们看不同的城市，很多城市其实人口在流出，在向经济发达地方流出，恰恰这些地方城市建成区土地扩张速度非常快，比沿海地区速度还要快，相比于东部，中部和西部的现象更突出，我们可以看，中部和西部的城市建成区面积扩张的速度其实比东部那些发达地区扩张速度要快，而且从土地使用结构看，工业用地的占比过高。住宅和商业用地的占比偏低，这个在全国是非常普遍的，背后有很多的原因，比如GDP的考核税收结构等等。

我们简单的比一下，比如说像上海，觉得它的环境规划还算不错，但是跟国际的大都市比，中国城市里边的居住交通绿地占比过低，这个也是导致房价上涨很现实的压力，我们看这些大都市，比如像纽约，我最近正好在哥伦比亚访问，他的居住占42%，绿地15%，交通18%，这三个就占了差不多85%，中国上海为例，居住占20%，绿地6.7%，交通18.6%，所以我们看到，自然就显得比较拥挤，而且户籍制度是大家已经讨论的很充分的制度约束，所以从下一步角度来看，我们看到国家的城镇化规划也提到了，怎么样通过城镇化来推动经济的增长转型，能把这一部分人群包容在城镇化增长中，而且环境更加持续。而且按照目前的速度看，预计2013年中国的城镇化率会达到65%到70%，所以大约有十亿人生活在城市，所以这是一个继续面临的一个挑战。所以从方向上来看，我们一方面还是要提高已有的居住面积人口的密度，我们对比了一下，除了几个一线城市之外，我们的一些城市人口的占比，大城市占比这种密度还是有很大的提升空间，大家到基层，哪怕是二三线城市调研，用土地专家的话讲说看起来没有地，但是实际上一抓一把水，好多地方有空间，同时怎么以城市群作为载体，促进不同城市之间中心城市和郊区之间适当的产业分工，提升这种效率。

在包容方面，给予流动人口更多的照顾，来实现以人为核心的城镇化，社会政策方面，公共服务劳动力流动性和财政的支持，而且我们看到，根据第六次全国人口普查我们发现，其实过去30年城镇化是成功充其量100个或者50个城市的成功，跟大量的相比是很少的，大量的人口集中在前50个城市，前10个城市的外来人口占整个外来人口是非常高的比例，前50个城市里边有32个城市是直辖市省会城市，只有沿海广东江苏福建等18个地级市，这些地方估计从看地产商的销售数字，应该是需求最活跃的地方，这就是为什么我们房地产行业要关注的问题。随着产业的内迁和增长重心的转移，人口流动越来越多元化，而不仅仅只是向城市向沿海，我们也看到，随着人口结构的变化，中老年的外出打工他的回流的意愿在迅速的上升，所以随着人口结构的变化，如果你不能够很好的把它吸纳留在城市的话，到一定年龄之后，他们可能就回去了，这就出现一个奇怪的现象，农村找工作很难，城里找工人也很难，同时我们可持续发展要更加关注环境，所以这就自然提出一个挑战，下一步怎么来负担这样一个新型的城镇化，我们国务院发展中心和世界银行完成了一个课题，就是城镇化战略地我具体承担城镇化融资的这个部分，大致的测算就是总第的城镇化总成本占GDP的比重，大家可以看到2008年应对危机加大基础设施投资，占整个GDP的比重上升到一个峰值，然后呈现逐年回落的趋势，整体看应该是可以承担的，基础设施这个方面投资的占比的下降，给我们腾出一个空间，在教育医疗公共住房这方面适当的加大这方面的公共的支出。而且可以吸收社会资源的介入，我们看到后面有专家讲这方面的内容。

如果有关土地政府债务融资的现行政策不变化调整的话，我们财政空间，只能勉强覆盖中央和地方政府的城镇化成本和其他各项支出，如果通过适当的改革财政金融的调整，城镇化融资它的成本也是可以持续的下降的。如果城市建成区面积稳定在目前的水平，城市人口密度相应的增加，这就会降低城市基础设施所需的资本性支出和运营维护的成本，这样看下来，接下来的城镇化要重点建设的领域和支出的领域跟过去30年会出现巨大的变化，所以我们做了一个计算，中国只要做财政和金融做一些适当的调整是可以负担起下一步的成本的。挑战在什么地方，怎么实现和释放这个集聚效应，改变资本利用的低效力，改变人口在效力驱动下的迁移，提升土地的利用效率这几个方面。在城镇融资方面，分成几个部分，一个基础设施，中国基础设施的建设，大量的资源动员能力，这个是它取得的成绩是有目共睹的。我们北京的很多基础设施建设，当然因为新，跟纽约比，道路颠颠簸簸，修起来很慢，中国在基础设施融资动员能力上很快的，下一步就是怎么把它用到医院学校保障性住房的投资，从基础设施资金来源看，中国有融资来源是用户付费比较多，土地出让收入或者土地财政，再加上地方政府的融资平台。取得的成绩，很多问题存在，地方政府到底什么角色，未来怎么进一步的持续发展，还能不能再加杠杆，潜在风险是什么，土地资源之后在哪里再找资金来源，公共服务需求上升特别快，钱从那里来，教育和医疗90%以上地方政府提供。地方性的政府开支占到中国一般性财政开支的80%还没有包括政府基金和其他的来源。

所以支出责任在下沉，在基层，税收在集中，所以要做财税体制的调整适应下一步城镇化发展的差异，所以这个没有财政体制的调整，可能下一步城镇化转型也有难度。第三个是保障性住房建设，我们看到现在我觉得秦虹主任曾经有一个很好的总结，说过去十几年，房地产政策是市场很简单，政策弄的很复杂，现在是政策很简单，市场很复杂，政策简单就是我做政府能做的保障性住房的建设。这个融资下一步怎么同时动员政府和市场的力量，也是很大的一个课题，因为在住房成本比较高的国家，如果不给需求方提供补贴保障性住房也很难持续，所以下一步城镇化改革，财政本身的结构的调整，公共财政的改革，怎么改变这种财政支出和城镇化的观点，税收的转移怎么跟人口的城镇化之间建立联系。重新划分支出和投资的这个责任，我们在有些地方调研的地方领导特别市长很委屈，说现在各个方面的专家领导都批评我们土地财政，难道我们什么都不做就是好的吗，我们是在现有的金融财政体制下，用错误的方法做了正确的事情，我们融资不对，但是能支持我们做基础设施建设，所以怎么样做一个合理的划分。同时土地财政怎么样做一个改革，因为如果假定城市建成面积不扩张的话，你再靠卖地扩大规模，支撑基础设施融资，已经走到尽头，而且从计算数据可以看到，随着拆迁难度的加大，成本的上升，每一个拆迁中间可用于地方政府的部分其实越来越少，所以这场路线也走到尽处，所以需要土地财政这方面的调整。

第三个就是构建持续稳定的债务融资的机制，地方政府融资怎么建立市场化融资机制，哪些政府可以进入是市场，哪些可以进入银行的融资哪些可以进入债券市场，我们必然面临的课题就是要对现有的地方政府的融资平台进行清理分类。哪些是公共性的，哪些是可以市场化的，同时发展地方的政府性的市场。开发或者逐步的稳步的推进地方的债券市场，跟相对约束能力比较弱的贷款商比这是什么，是比信贷更强的市场约束，所以从改革的情况来看，我们预期可以建立一个可持续的包容支持城镇化继续推进的一个金融体系。所以来推动资源配置效率的提高，更加公平的在中央和地方政府之间分配财政资源，以及更加建立一个稳定的可持续的财政的支持体系。就汇报这么多，谢谢各位。

主持人：非常谢谢，巴曙松先生，他带有典型的经济学家的理性用各种的图表和曲线为我们勾勒了一个下一步中国城镇化进程融资的挑战和重要性，刚才宋部长带着一种典型的学者型的政府高官的理性，和良知的呐喊，提出很多发人深省的问题，当然如何包容的更加合理的平衡的去处理这个地方政府的融资特别是以往地方政府发行债券被叫停，下一步的融资到底如何避免，用错误的方法做一个正确的事情，把简单化的市场用更加简单的政策指导完成，这是我们面临的共同的任务。接下来我们有请住建部政策研究中心秦虹女士，她的演讲主题是新型城镇化下房地产的发展机会与政策差异。有请秦主任。

秦虹：大家上午好，很高兴和大家一起探讨新型城镇化下房地产发展的一些机会。新型城镇化的会议已经召开了，发改委也颁布了，到2020年，新型城镇化发展的规划，在未来的城镇化发展过程中，提出了一个要进入转型发展的阶段，这个转型发展主要是指以提升质量为主，实现转型发展，这是我们下一步新型城镇化里面提出的一个新的要求，就未来的城镇化要进入以提升质量为主的转型发展新阶段，我觉得这个质量为主的转型发展新阶段，其中本身包含了城镇化未来发展的诸多新的内容，比如说第一，要以过去人只能务工不能定居的改变这种人的城镇化的格局，变成你们既能够在城镇就业，又能在城镇务工的这种人的，以人为核心的城镇化，对人来说就是开放过去所有的排他性的城市的公共服务，对那些外来的务工人员，促使他在城市里真正的定居，成为真正的城市的市民。对土地来说，要改变过去那种粗放型的，单纯数量卖地扩张城市建设用地扩张的粗放式的城市发展土地使用格局，改变提高土地利用效率，挖潜土地使用效率为主的这样的土地利用方式。对城市发展来说，要改变过去那种独立的分散的，各自发展各自的城市发展格局，要变成未来的城市之间相互协调，相互合作，相互之间有关系的这种城市群内各城市协同发展的这种格局，要改变过去那种城市建设主要靠银行贷款负债，或者是土地出让来支撑城市建设资金来源的模式，以扩大社会投资，直接融资和间接融资相结合的，新型城镇化的模式，要改变过去大拆大建，千城一面的建设方式，转变为未来的我们要发展城市特色，保护地方风貌，以及绿色节能，这种新型的发展的城市建设的模式，提高城市建设的质量，改变简单的粗放的城市管理方式变成以信息化为支撑的现代的城市管理的发展的格局，所以以提升质量为核心的城市化进入转型发展新阶段，我认为它包含了很多很多的新的领域，城市化进入转型发展新阶段，为房地产业来说，意味是非常重要的，因为房地产业发展，从来都是依托禹城市的发展，没有城市的发展就不可能有房地产业的发展，反过来也是一样，没有房地产业的发展也不可能支撑一个城市的发展，那么未来的房地产业发展，也必然要伴随着城镇化的转型发展，实现房地产业的转型发展，因为房地产业经过了我们过去十几年的高速增长之后，也必将进入一个新的发展阶段，这个新的发展阶段，我曾经把它概括为一句话，就是房地产市场的趋势性机会即将过去，我们未来迎来的主要是结构性机会，在趋势性机会下，各行各业投房地产，千家万户买房子，都是对的，都是没错的。

但是未来，专业化能力强的企业才能在这个房地产行业中找到新的结构性机会，房地产投资人无论是个人还是单位还是机构，必须要做好正确的趋势判断，和投资地点的现在，否则你们未来的投资将会面临很大的风险，未来房地产市场在这种机会结束之后我们的房地产市场将会出现什么样的格局，我们认为和过去相比，将会出现以下三个新的特征，这个新的特征，第一房地产行业和中国的国民经济增长是一样的，它的高速增长时期已经过去，未来的房地产业的增长已经从过去的低基数高增长，变成了高基数低增长，行业高增长现象不可再现，因为我们有一个很大的投资建设的基数，所以进入一个低增长时代。

第二个是以过去新房交易为主的时期，即将过去，我们中国的房地产市场，包括住房市场，包括非住房市场，一定会走到今天发达国家的市场的格局，发达国家市场格局和中国的房地产市场最大不同就是中国的房地产市场是一个以新建住房交易为主的市场，大家满足住房需求，主要靠新建住房买新房，发达国家毫无例外，全部进入以二手房存量交易为主，美国一年房屋成交量也达到接近500万套，但是91%都是二手房交易，新房交易只占10%都不到，我们过去由于过去住房制度的福利分房的体制下，我们不能够自由的在市场上解决住房需求，所以再加上我们过去十几年城镇化发展增长，住房需求主要靠新建住房满足，一方面要弥补欠帐，一方面解决新增住房需求，但是我们到了今天，住房建设的规模已经非常大，积累了十几年的高速增长，所提供的住房的总量现在已经非常的大了，二手房市场，正在兴起，四个一线城市，二手住房的交易量已经全部超过了新房，40个重点城市在2013年二手住房的交易量同比增长了60%，二手房的交易占到整个房屋交易总量已经达到40%。随着现代三四线城市房屋供给大规模增长，我们认为在未来几年，房地产市场调整力度很重的格局就是绝对的大家买房子都买新房这种格局将会变成二手房市场和新房市场并存的格局，逐步逐步走向那一天就是整个房屋交易以二手房交易为主，这对我们房地产行业将会产生重大的影响，为什么？因为我们即使未来我们总需求量保持很大，不变，但是变的是对新房需求有可能降低，意味着这个行业的竞争一定越来越激烈，行业的调整企业的整合已经在所难免，所以房地产企业的转型发展，已经迫在眉睫。

第三个变化，我们认为以过去住宅开发为绝对主体的房地产开发的模式，这个阶段也会过去，随着我们人均GDP的提高，以及城镇化率超过51%以上，中国的城镇化进入高级发展阶段，意味着以城市所承载的第二和第三产业发展为主体的，特别是服务业发展为主体的产业调整，必然会带来，除了我们房地产开发需要住房之外，还需要大量的服务于第二和第三产业的非住宅物业的需求，所以我们认为未来当城镇化进入高级发展阶段，当我们经济发展水平更高，当人们的住房，人们的消费水平全面实现小康，不再为温饱吃穿住行这种基本需要困扰的时候，我们消费会大幅度提高，我们的生产性服务业会大幅度的上升，那个时候对非住宅物业的需求会上升，所以我们认为未来展望未来，我们的房地产市场一定会发生变化，而我们说的结构性机会应该是体现在这些市场变化之中，在这个里面去寻求。具体来讲我认为房地产业发展进入新阶段，需要创新发展，要把握好结构性机会，恐怕在以下六个方面是需要我们认真或者是需要我们高度关注的。第一个就是要对传统的住宅开发来说，按照传统的方式开发传统住宅，我认为未来这些企业的盈利的空间和生存的空间将会大大的减少。传统住宅未来还有没有需求呢，我认为是有需求的，但是怎么开发传统住宅，必须要企业实行新的发展模式，这种新的发展模式，要体现在能够有足够强的成本控制能力，和有足够能力的实现资金的高住宅和产品的创新，这样的企业才有优势，为什么？因为目前的中国的传统住宅我们原来的住宅的供应量，现在已经进入了一个相对比较高的节点，大家看，从2000年以来，中国的人均城镇常住人口算，人均住房的竣工面积，我们常年保持在1.2平方米左右这样一个水平，但是从2011年开始，近三年来，中国按常住人口算的人均住房的城镇人均住房的竣工面积大幅度上升，2013年上升到1.64平方米，意味着什么，意味着我们过去中国住房的绝对的短缺供求紧张，供求关系偏紧的格局很多地方都已经发生了逆转。我们现在住房发展的主要矛盾，已经不是要解决短缺的问题了，现在主要是不平衡问题的突出，我们的总量问题已经不是最主要的问题，我们主要是结构性的问题，是不平衡的问题需要解决。

我们的土地成本建筑成本劳动力成本已经大幅度上升了，供应量已经不那么稀缺了，在这种情况下开发传统住宅是因为我们还有需求，新增常住人口还有两千多万人，我们要满足这些新增需求，住房还需要改善，现在人均32平方米，到2020年我们要实现常住人口的人均35平方米，这些需要新建住房来满足，但是我们现在供应能力是足够大的。在这样的情况下，传统住宅的开发的竞争一定是非常的激烈，如果是开发企业不转型，不改变模式，按照传统过去的做法来做未来的这种住宅，我认为盈利的空间非常小，所以你必须要你产品有足够强的竞争力，别人卖不出去，你能卖出去，或者你有足够强的成本控制能力，别人不赚钱你能赚钱，或者你有足够强的资金周转能力，别的企业两年赚一千你一年赚两千，所以我们的企业对住宅来说，你的开发必须面临新的转型。

第二个我认为要以资产管理为核心的，办公楼的开发，也是我们未来所要关注的结构性机会之一，城市是第二产业和第三产业的载体，未来中国的城镇化率，将从现在的53.7%，提高到未来的60%，甚至65%，城镇的发展，意味着我们未来城市第二和第三产业的一种发展，而第二和第三产业的发展，一定要房地产作为物质基础承载。以办公商务写字楼为主体的承载第三产业的商业物业本身是城市持续性的带来盈利的一些物业，它和住宅有很大的区别，住宅住主要是考虑民生，而商业物业主要是长期盈利的一些投资性产品，能够带来城市繁荣和投资人投资长期稳定回报的非常好的一种资产，是一种资产。怎么开发这种办公楼宇？我们过去的一种开发的模式就是按照开发住宅的方式，来开发商务楼宇，所以造成开发品质同质化程度高，品质经营管理的水平低下，拿地盖房销售，所以他不能够真正形成能够为这个城市长期提供一些带来收益的这样一些物业的产品，是和我们开发模式不匹配有关系，我们未来服务业的发展空间仍然非常大，而下一步主要提升中国经济增长要靠服务业的增长，我们的服务业的所依托的商业办公写字楼的开发，我认为整体上未来是有需求的，但是我们现在的问题是第一，开发的模式是按照住宅的方式开发，不能够形成整体的经营物业的水平，盈利的水平，第二个就是不分地区，不分产业结构，盲目的投资，造成了一部分本来第三产业就业水平低，但是建造了大量的办公写字楼的情况出现。这是我们2010年国家统计局对外公布的，第三产业的就业人数，我们在这个就业人数可以看到，不同地区第三产业就业人数差别是巨大的。所以我们说在伴随着不同地区产业结构升级调整的这样一个节奏的情况下，选择第三产业升级快，从事第三产业人口就业人数增长快的地方，我们按照新型的资产管理为核心的这种开发模式来开发，我认为未来是大有前途的，由于中国现在政策体制因素，我们完全走的像美国新加坡，像香港这些国家和地区，按照（英文）方式提供长期稳定金融支持，实现稳定盈利的这种制度，我们现在还不具备，但是我们相信随着未来我们的房地产业越来越走向成熟，随着我们金融改革的不断的深化，我们未来以资产管理为核心的商务楼宇的开发有很大前景，现在有很多企业在做积极的探索。我们认为是值得关注的。

第三个结构性机会值得关注是以改造升级和管理提升为核心的存量方案开发，刚才两位我的领导和专家，都讲了城镇化发展的问题，其中最重要的问题，就是城市建成区扩张速度极快，它带来一个什么结果，它带来的结果就是城市建成区进程很快，地租发生了多次变化，我们现在看，城市里的地租已经变了，但是城市里的优质地段地租已经上升很高地方的地上物业，当你还是按照原来的设计水平建造水平建造起来的。它不能够满足现代商务需求对这些办公经营等等一些需求。所以我们已经被城市扩张了好几轮囊括在优质地段的旧的老楼，它面临改造升级管理提升，物业价值再升值的一个新的开发机会。我们现在看到有一些企业，围绕着存量方改道升级方面，做的一些投资，取得了非常明显的投资的回报，也是说明市场是有需求的，所以我们曾经专门做了一篇文章，或者是一个课题，叫做存量方式在助推楼宇经济发展，中国随着未来的二手房市场的发展，存量方市场的发展，这种存量的机会是存在的，关键是我们已经习惯了拿地开发卖房这种开发思维的企业，是否能够有这种能力来做好这样一些存量的开发以及提升它的物业品质。这是我们认为结构性机会的第三个方面。

第四个方面，需要关注是以产业支撑为核心的产业地产开发。中国未来的城镇化，要避免过去所形成的一些弊端，比如说鬼城现象，没有半夜支撑，单纯建楼房的城镇化，就是以建筑为中心，不是以人和产业为中心，下一步新型城镇化的转型发展的核心内容之一，就是要产城融合，所以我们说未来的房地产业的发展机会在哪里，过去我们大量的建住房，建完住房以后，配套一点商业，配套一点医院商场等等来解决居住需求，那么我想未来下一步的发展，我们现在住房总量已经不缺了，我们城镇化还在加快发展，我们要结合消费升级以及产业结构的升级，大力发展我们服务性的文化的休闲的养生的产业为中心配套住宅，过去是建住宅配套商业服务业，今后可能是我们新型的产业为主体，配套住宅，所以我觉得这种的开发模式，和开发的以产业支撑为核心的产业发展，恐怕是风险小的最健康的，在未来竞争激烈的情况，总供应量已经不短缺的情况下需要把握的机会，当然这也需要考验我们产业发展能力。

还有一个方面，我们认为结构性机会还要把握住在老龄化趋势下养老服务的的开发，中国的老龄化已经是一个确定的事实，过去中国人的养老主要靠多生孩子来养老，我们生儿养儿就是为了防老，在计划生育政策下，我们的多生孩子养老是不现实的，未来我们的养老模式跟居住形式有密切的关系，在中国老龄化迫在眉睫，我们养老产业养老服务社区的建设这件事情我们还准备不足，我们刚刚起步，下一步不是养老院模式，不是高端的养老居住模式，而是大众化的养老居住模式，养老服务社区，如何开发，我认为未来的机会巨大，而我们现在恐怕没有相应的模式，和相应的政策支持。

最后一点我们的转型发展！开发企业还要把握以直接融资为核心的多元化资本结构的构建，中国过去房地产业发展非常的快，我们房地产企业是资金密集型的行业，需要资金支持，我们过去资金支持的主要来源就是间接融资银行贷款，未来我们认为完全靠银行贷款这种间接融资模式来支持房地产的开发的时代已经过去，未来开发企业要实现多元化，其中一个多元化就是要实现资本结构的多元化，只有资本结构的多元化，才能够真正实现企业在未来发展中的主动的转型和防范风险。而未来靠银行贷款完全来支持我们的房地产开发的时代也不可能再现，当然我们现在的直接融资目前来看我们发展的空间还很大，不仅仅是传统的，我们说上市，这种直接融资方法还有一些新的直接融资一些结构品种的设计对房地产开发企业来说把握它们都是非常重要，所以我认为，房地产企业或者说我们房地产行业，也一定要和新型城镇化一样实现转型发展，未来我们开发企业只有实现了多元化实现了真正的转型创新发展，才能够把握好结构性机会，把握好这些机会的企业，未来发展是更大而不是更小，所以未来的行业的之间整合调整已经在所难免，房地产企业大者更大，强者恒强，也是未来发展一个必然的结果，我们在今天在讨论当前或者未来房地产市场格局的时候，我们听到很多不同的声音，过去在行业之外的专家学者研究机构或者什么人，说这个行业好，说这个行业差，悲观乐观我们都不足以奇怪，一点都不奇怪，有的人已经唱衰中国房地产十年，我们不奇怪，但是在今天我们发现行业内的企业家也出现了对行业未来的发展出现了极大的分歧，企业家说中国的房地产行业黄金十年已经过去，但是迎来的是白银十年，有的企业家说中国的房地产业刚刚度过青春期，正步入中年期它的最美的时候正在展现最成熟的一面正在展现，有的企业家说，我们不简单的做卖房买地的开发商，我们要做为一个城市房地产服务运营商，为什么会有这样大的区别呢，有些企业说，我们已经没法干了，这个行业要退出来，现在行业已经不赚钱了，太困难了，我觉得最重要的原因就是基于这些企业的转型和创新，他们的模式不同，实现的转型和创新，看到未来有创新发展模式的企业，就他们的商业模式来讲，他们是对未来充满信息，那些固守传统开发模式看未来，一定是悲观的所以我认为我也希望我们这个行业能够和城镇化一样真正实现转型发展，来实现房地产行业的持续健康发展，以上谨供于参考。

主持人：非常感谢秦主任的精彩发言，到目前为止，我们嘉宾都很好的掌握的他们的演讲时间和结构，我发现咱们中途退场不多，而且每个人聚精会神，不仅是致辞东道主发言，含金量都特别高，感谢主办方上午，因为从逻辑上非常清晰，从宋部长高端大气的政府宏观政策的引领到行业的细分，比如城镇化的融资成本方式，到秦主任到房地产转型，她没有直接提到，房地产是否出现泡沫，但是我发现秦主任表现了审慎的乐观，就是在总量不变，还存在刚需非常强，因为每年有两千万人口入城，40岁以上的农民工入城，每年有700万大学生毕业，他们的刚需非常明显，可以举出无数的例子说明中国房地产的刚需还在，特别她强调了，二手房跟新房的交易量提供应该是持平，目前，但是很显然二手房的交易量将超过新房，这里的刚需可以作证她的观点，上午咱们的精彩的，补充一点，它强调二手房市场的交易实际上是服务业的表现，与印度相比我们的服务业目前为止只占GDP40%多，但是印度50%，美国欧美国家他们的服务业占到了GDP的百分之七八十所以在服务业领域如何超过工业化，二三产业为主的工业化，加强服务业引导，我们中信地产应该说是具有历史的使命，我们今天上午中信地产2014的年度论坛协同带来增长中国城市化之路，到此为止，大家十分钟的茶歇之后，请回来继续我们的下半场，谢谢各位。

（茶歇）

主持人：感谢主办方的水晶球的表演，从京津冀长三角珠三角中信地产实现了湾区和城区的旅游渡假布局。接下来有请广州市政府副秘书长潘安先生，他的演讲主题是新型城镇化背景下的三规合一的工作。有请潘秘书长。

潘安：非常容幸，能够参与到这次大会的交流和学习，前面几位专家都已经谈了关于城市化问题，也谈了关于城市规模和未来发展方向，我现在想从城市规划的角度来谈谈新型城镇化的看法和问题，我想大概有这么几个方面，最重要的是前面三个方面，是关于政策要求，还有本原和探原之类的，还有行政的在这里过一下，首先是行政要求，我们知道规划对于一个城市来讲，具有一些引领和纲领性作用，对于一个城市来讲，刚才宋部长也谈了，就是国民经济和社会发展，城乡规划土地规划，这三个规划是对于城市发展最大的方面，我想我们就这三个规划来谈一谈他们是如何或者是为什么要合一的问题，我们知道，国民经济发展规划和城乡规划是带有一定的引导性，这个城乡怎么发展，国民经济你的经济增长，你的城市化率多高，如何引导城市人口的增长，国民经济和社会发展的主要的一个工作内容，对城乡规划来讲，主要是供应布局，他提出他的一些作用，因此，国民经济和社会发展规划，和城乡规划他们这两个规划，是属于发展引导性的，而土地利用规划，反过来，土地利用规划的主要作用它是要资源保护，要限制，所以一正一反两个方面主导我们城市，反过来又从另外一个角度来看，我们的右边，城乡规划土地规划主要注重是空间规划，一定要讲坐标，这个城市在哪个位置，能发展什么，不能发展什么，对国民经济发展规划来讲，最重要是引导性和综合性，空间性并不强，这三个规划为什么要在在一起，城市规划是空间性，目标就在于城市，土地利用规划，重点是在于土地保护和它的效率是这么个问题。

三规合一讲的是三个规划合为一个规划，一个整体的。国民解决发展，国民经济和社会发展城乡规划土地利用规划都是基于城乡空间布局的协调和衔接，我们只有一个城市，这个一定在一个空间里面布局，所以这三个规划应该是变成一个综合性的整体的规划，才能有效的指导我们的建设，才能有效的指导我们如何节约我们土地资源，如何提高土地资源，如何提高我们政府行政管理，所以对于目前特别是在我们城市管理三个规划合一，是非常重要和现实的课题。

在这里边借助于领导讲的一个话就是要通过探索社会发展，城乡国土利用规划，形成一个一张蓝图，加以落实，这是习总书记讲的。在整个新型城镇化发展过程当中，我们讲了很多新，新的核心新的理念新的布局新的方向新的格局新的空间，前面几位专家也都谈到了如何发展，这个规划对于新来讲，对于规划来讲把这三个规划合为一个规划，这个规划就是要更有效的指导和引导我们城市的健康发展，为什么我们讲这三个规划是新的三规合一是新的要求，我们可以看到，我们过去的一些问题，这是我们一个案例，在番禺，在批准一块用地的时候，我们城市规划（批准），土地规划说不行，城市规划和土地利用规划两个规划不能够达成一致，所以就耗费了大量的行政成本，也包括我们公司的成本去研究，把这两个合成一个。诸如此类的非常多，我们以广州为例，根据广州目前我们所做普查，做研究做调查，广州城市规划和土地总体规划，对照分析之后，有29万个万块国土规划和城市规划矛盾，要不是城市规划用地要求是国土规划用地，这种现象直接导致了行政成本的增加，也导致了我们房地产和我们的社会投资成本的增加。在这种情况下，也就是三规存在差异的情况下，我们怎么能够把他们能够变成一个规划。一个空间一块地，你既是城市规划，又是国土规划也是这样认为，这个问题讲起来很容易，但实际操作还是有一定的难度，今天主要讲这个。

我们还是以广州为例，它的有248平方公里的规划，这个地方两个规划是不一致的，248平方公里要的就是土地规划不一致，要不城市规划不一致，广州一年增长量28平方公里，不一致的地方广州可以用八到九年，反过来这些问题，就是说这些地，有八到九年，需要再调整，我们的土地才能使用，这是规划上面的一个比较大的问题，第二个比较大的问题是缺乏统筹影响生态安全，这也是两个规划，城市规划和土地规划产生矛盾，这种矛盾产生的一个量导致对生态用地本身的威胁。为什么这样讲，我们讲两个不管是城市规划还是土地规划，他们都在谈一个问题，就是你这个地方能够搞建设，那么如果两个地块不一致，就是如果其中的一个地块，广州的城市建设用地总规模是1774平方公里，如果两个地块一致，它的1770平方公里就是这些没的讲，这样你既是国土规划也是城市规划，但是有一个问题，一旦国土规划和城市规划错位，那么这两个规划合作一起的总面积，就不再是1770平方公里，它一定会大于1770平方公里，因为国土规划的面积是1774，城市规划覆盖面积也是1774，重合在一起，是最小值，分开的值越大，他们的差异越大，他们差异越大，对声带差异越大，前面是建设用地，我们会增加很多行政手段，也会增加社会投资成本，从生态安全角度来讲，如果两个规划不一致，会对生态结构安全也会造成影响，这是为什么没有搞三规合一很大一个问题。

从行政审批流程，前面我们讲过，就是一旦两个规划产生不一致，他的协调密度和协调方案也会产生很大的影响，还有就是大信息大数据，有人曾经问过，你三规合一的目的是什么就是把两个规划合在一起，其实三规合一目的远远不只是这个，一个很大目的是希望我们的发改部门我们的规划部门和国土部门，能够共享，包括我们的社会能够和这些政府所有的成员共享数据，然后形成我们共同的决策，一旦信息割裂，不仅仅是行政层面的增加，同时也是决策成本上造成更大的浪费，所以在这个情况下，我们讲新的城镇化我们希望能够研究和探讨如何来保证我们的规划和我们的目标和我们的层次，能够形成一个整体，这是我们前面讲的两个内容，一个是讲目的，一个是讲产生这个目的的原因。

现在我们探讨本源，城市规划国土规划国民经济发展规划这三个规划本来没有矛盾，本来应该是一致的，而且我们的法规法律上都强调，这三个部门要协调，这三个规划要协调，要一致，为什么会造成不一致呢，我们从几个角度来看。第一个从法律这个角度来看，我们知道国民经济和社会发展规划是宪法里面，每个城市政府都应该编制你的规划，这是我们叫法律规划，而城乡规划土地利用规划是属于行政法律，属于部门属于城乡规划法和土地利用管理法，从这个道理来讲，城乡中规划和土地利用规划是低于我们的国民经济的发展。因为它是属于行政法，而我们国民经济发展是属于宪法的内容，从这个法定的角度来讲，从技术标准来看，现在分类比如说我们现在的国土规划与国土规划的分类体系，城市规划有城市规划体系，而且现在我们国家目前有三套到四套体系，我们地方坐标，我们有很多这种不同的坐标体系和差异。核心在这个位置，就是审批和实施管理，最核心的问题我们讲国民经济发展规划，我们原来号称计划，现在有专业的名词叫五年计划，第一个五年计划，第二个五年计划，意味着什么，意味着我这个规划只五年，国民经济和社会发展规划，我们的城市化率4%。但是我们前面专家都分析过了，我们每年是1%，十二五是4%，对不对我们先不说，我们讲经济发展，城市一定要经济发展，我们讲我们的GDP增长是7%，十二五有一个非常明确的规划，这些东西就是讲五年之内要怎么发展。从编审来讲，我们一般的规划，是由每一级政府自己编，就是说城市的国民经济发展规划，是由城市政府来编，城市来审，从实施来看主要是年度计划进行实施，从监督方面，我们后面有一个对比。

总体规划，城市规划时间是20年，也就换句话说，城市规划在法定在城市规划法里规定，原则上是20年，这个矛盾就出来了，我的国民经济发展规划，宪法规定五年，但是我的城市规划20年，20年的规划和五年的规划，这是造成一个对接的很大的一个问题，除此之外，包括编制编审实施，土地利用规划，是十到十五年到目前为止，中国一共编制了三轮土地规划，周期大概是在八年到十年，换句话来说，就是说我们现在的编制的期限造成了三个规划的是有一定的差异，这种差异是我在这里面有一个对比表，国民经济发展规划谁批，本市人大批，这个审批人大批准了就可以了，城乡总体规划和土地利用总体规划，至少是省政府批，像北京上海广州深圳这些城市必须是国务院批，审批级别有很大差别。刚才讲了这几个关系，这几个关系里边，最核心的一个是期限问题，还有一个问题就是实施力度的问题，城乡规划国民经济规划都是约束性的，是对你有一些要求，但这些要求是希望你怎么做或者不怎么做有一些什么样的后果，是约束性的，国土规划是刚性的，比城乡规划和国民经济发展规划要强硬的多，换句话说，今年你说我国民经济北京市国民经济增长，要7%的增长率，最后到年底说6%，没有达到，只能是对你这个政府有一定的影响，你这个是有问题，找客观原因，对土地规划是不行的，土地规划如果你超出了你的土地规划是要问责的，这种差异就导致了我们对三规合一的一种思考，我们讲三个规划应该从本源上做，在这里面我们要讲一个观点，三个规划尽管存在这些矛盾，但总体上来讲，三个规划并不是不衔接，也并不是不协调，是局部的，因为我们在我们的规划法和土地法里边都反复强调了两个意见，第一个是要以国民经济发展规划为指导，不管土地规划还是什么都提出这么一个要求。

第二个要和对方协调，就是他们两个法的一个共同表述就是要以国民经济和社会发展规划为指导，规划法和国土法都这样提出。第二个就是规划法提出和要和土地规划协调，总的来讲尽管我们在整个层面设计上我们还有待于进一步加强和完善，但总的大的趋势和目前执行的效果来看，还是基本的，但是由于这些问题的存在，所以我们也存在不协调的一方面，希望能表述的非常重要的一个观点，不是说他们完全不协调，应该说90%以上是非常和谐的，一个非常良性的发展，否则我们的城市不会变成现在这样的有序，但是的确也存在着一个问题，其中人口规模就是一个很大问题，所以说土地规模刚才前面几位老师抓家介绍土地和我们人口增长不匹配这些东西都属于规划带来的一些相对的后果。这是关于这方面的一些问题。

国民经济发展规划和诸如此类前面我们都已经讲过了，就是关于规划主体标准实施手段，他们这些不同，核心有两个不同就是周期不同最后效果不同，就导致我们出现一些问题，甚至出现一些冲突，尽管这些冲突是矛盾的，但是局部的毕竟还是冲突，毕竟是对我们城市发展局部产生影响，特别是在城市的边缘区，一方面他可能把不应该建设的区域变成建设区域，侵害了生态，另外一方面，他可能是应该建设的区域由于规划之间的矛盾，造成建设的拖延，这是两方面的原因。

所以我们要提出一个三规合一的要求，所谓三规合一就是一种协调工作，三规合一不是一种规划，这个我们一直在反复强调，三规合一不是规划，三规合一是把国土规划城市规划国民经济发展规划不协调的部分协调了，变成了他们当中的法定规划，变成一个相互之间完全吻合的规划，这是三规合一的主要内容。所以在这个工作中，我们要解决什么，第一个，谁来协调，第二个，我要协调什么，第三个，协调路径是什么。这三个问题，是我们三规合一的一个本职工作。在这里边我们讲三规合一的一个首先是要协调，利益协调方，在这个方面，我们不做过多的解释，因为这属于政府内部协调后的，但是政府由谁协调怎么协调是一个大的架构，要有一个小组来安排，要有什么人参加有什么工作职责，关键是三规合一的突破点，对城市空间发展底线的判读，这是我们非常重要的意义，它的内容一个是政策底线，一个是发展控制底线一个是生态底线一个环境底线一个是服务底线，我们讲的城市是目前我们讲中国也好世界也好，它城市发展最大特点是碎片化，我们传统城市，是一个城里面是一个方方正正的城市，目前的城市按行政区，它有建设用地非建设用地，建设用地有很多功能区，非建设用非生态功能，有一个边界，这个边界来讲我们规划的一个很大的问题，核心问题就是空间分配，我们有时候建成分配给经济发展，保护环境，相互之间的对冲就是城市规划的最终的结论，从政策角度讲我们需要守住我们发展的底线，所谓底线的问题是我们三规合一共同的，要保证一致性，政策底线里边其中建设用地和基本用地，在我们底线最核心的，就是说最核心的核心实际上三规合一是启发起始点问题点出发点和最后落脚点。前面我记得宋部长也讲了城市总量有边，边界在哪里，三规合一，城市规划，边界点，国土规划，如果这两个边界都一致的话，我们就可以了，所以边界是我们一个很核心的。就是你的城市的边界不能够侵害到基本农田的边界，这是一个问题。

再一个发展边界的一个底线，中国的土地是世界上控制比较严格的国家之一，有人说中国是对土地上面是控制最为严格的，还存在很多问题，但是我们在土地控制上很严格，到什么程度，我们所有的土地都由中央控制，下放到城市，到县城，这么严格的控制的问题产生，就是产生了一个很大的问题，比如我们现在做的土地利用规划，我们要规划十年以后，我们在城市里面哪个地方发展哪个地方不能搞建设，这样肯定是存在一定的不确定性，因为十年以后，我们可以确定我们城市未来的发展的模式，方向，但是我们不可能确定每一个地块到底怎么发展，在这种情况下，城市的边界，国土所确定的边界，一定会有变化的，这个变化就需要我们对它进行一个限定，我们叫城市增长，在城市的规模基础之上，还要再扩充。然后还有一个生态保护边界，这些边界是构成我们城市建设非建设用地核心标准，这块我就简单快一点。再一个环境底线，在这里边我们列举了两个底线，其实有很多底线，第一个产业区，大量的工业集聚，刚才很多专家也讲，现在城市之中混合型的，但是住宅区里面不能混有工业，这是目前城市发展的趋势，比如你家的住宅区旁边有一个工业，对你的环境有影响，所以这种环境底线我们讲排他性，你的工业你一定要到你的产业区里面，如果在产业区里面可以配套一定的服务设施，为我的产业工人和技术工人做服务，但是不可能让你的工业进入到居住区里面去，这是排他性。

第二个特点，现在到处都在上访闹事，很多原因是垃圾站变电站，很多这些市政每个人都需要，但都不希望放在我家门口，所以这是一个环境底线，像这些布局在三规合一里面很不确定。再一个是服务底线，所有教育卫生文化诸如此类的服务的底线的设施，你到底应该最少需要多少，在规划里面描述出来，固定下来，这样它是基础性，在这个基础上都可以。在这种底线所有这些都是基本的，最基本的要求的基础上面，构成规划的基本的大的，轮廓，在这个大轮廓的指导下把这三种规定形成一个边界，在这一个边界里面进行我们的建设，然后有多规划，我们产业有产业规划，医疗有医疗的规划，把这些规划融进去，最后实现一张蓝图。这一段我们可以简单的看一看就OK了，因为它是一种协调路径与方法，三规合一，主要是怎么来做前面讲的那些，怎么来保证我们的底线思维所形成的一张图，这是一种工作思路，这是落实的这部分，这部分我想因为这属于，这些内容可以把几个规划标准统一起来，举个最简单的例子，前面几个专家谈这个问题。

我不记得是哪位专家说，我们的城市绿地比美国小多，这里存在的问题，就是你城市到底包含什么东西，这个也是我们城市规划国土规划相互之间有矛盾的最大一个冲突点，国土规划就认为，北海公园或者石景山公园，它是公园，公园的话，主要是种树不是种房子，所以可以不算做城市建设，可以算作是城市规划，他的一百平方米是不包括北海公园也不包括石景山公元，城市规划达到20%以上，这样的话，如果你不把北海公园石景山公园不纳入到城市建设用地指标，就很差，这种规划矛盾是最直观的反映出两个规划之间的矛盾，所以我们在谈城市特别是在谈城市。注意一个问题，你的范围在哪，同时在谈城市的人均用地100平分米人均用地的时候，我们也要切忌，我们也要问一个问题，他都包含哪些问题，只有这样我们才能够比较准确的描述我们这个城市的特点，这是一个。这就是前面讲的城市绿地，实际上是造成两个规划在规模上边界上不一致的很重要的问题。在结构上也这些内容，也通过一些分析哪一些是引导型的哪一些是限制型的，最后形成一个所谓的秩序，这样的话，这是路径，就是我们怎么来做这件事情，通过三种情况，把它弄出来，最后提出增长边界，这是生态保护，基本大概这么个内容，谢谢感谢。

主持人：我们可能还得需要把握一下时间，但是三规合一，我听明白了，就是城乡规划土地规划跟国家的国民经济发展的规划，如何统一一个行政法一个宪法两部法之间是否有冲突，审批的期限等等，提出了很多发人深省的问题，实际上最大的风险还在于反腐风暴到现在，政府的审批，上一批项目，下一批官员，经济的下行压力是很大的，所以各位好自为之。下面有请安邦咨询创始人，首席研究员中共中央财经领导小组信息项目负责人之一，北京市政府信息战略合作项目负责人之一陈功先生为我们演讲，他的演讲题目是从产业地产社会地产到开发型资本集团。

陈功：时间关系不一定很系统的按照原来的准备跟大家谈谈原来的东西。今天上午的讨论都比较技术性，比较严肃，其实我想阐述的东西并不是很复杂，我想通过一些故事，能够阐述一个道理，能够解释一种如果能够解释的出来的商业逻辑，我想也达到目的了。房地产的黄金十年，很多人都是这么形容的，我也是这样认为的，因为十年当中，整个社会城市经济都发生了天翻地覆的变化，2000年城市化率只有36%，转眼之间14年过去了，现在城市化率已经达到53%，有意味着每年有一个多点的城市化率速度的增长，我们现在讨论的东西很多都是涉及到50年以后按照这样的速度，我们很快就百分之百的人口都在城市，按照数字来说应该是这样的，但是显然实际现实当中的问题，没有这么简单，我们在取得繁荣的同时，还创造了很多的问题，而且这些问题，变成了越来越大的挑战，这个是我们应该要加以重视的，在我的这个居住的一个小区里面，我在那个小区已经住了十年时间了，我们的邻居都很熟悉，孩子们交往都很密切，像普通人一样。

在最近的十年当中，就发生了很大的变化，现在在我周边的邻居当中，只有一户人家是我过去认识的老邻居，大部分人90%以上的邻居已经全都换走了，随着这些邻居的不断的变更和交换，我的家也逐渐的就被各种各样的豪华汽车所包围，进出很不方便，整天夜里有名贵犬种的吠叫，你要想踏踏实实睡觉很困难，这种变化是看得见摸的着的，大量来自山西河北内蒙的，这些人移居到北京，我的周边也移居到大家的周边，他带来很多改变，有些人能适应，有些人不能适应，这个就是城市化的所带来的我们必然要面对的关系。这种繁荣是繁荣，我把它成为沙文主义的繁荣，我这个年代经常使用沙文主义这个词，当年是我们对苏联提出来的，苏联是大国沙文主义，当时的苏联对东方国家具有支配性的影响力，这种支配性的影响力，对于我们现在形容我们现在的城市发展其实在一定程度上，也是适用的，因为房地产和房地产的相关企业，它具有支配性的繁荣，有这样支配性的地位，其他的行业就会受到很大的影响，遭受了这种高成本，诸如此类的这些问题，所以问题是简单的。当然这些问题的话，我也会用很多的图表做进一步的解释，几十张上百张都没有问题，今天不是学术性的讨论场合，我们要考虑的就是繁荣增长，城市化速度之后，所带来的各种各样的问题。

我曾经到南美去过很多次，每一次去的话，都有很强烈的冲击和感受，最近一次去，到了阿根廷，布宜诺斯艾利斯，当地人向我介绍说，我们这里有世界上最宽的大马路，叫做7月9号大道，我一看一共八车道，我一看着怎么叫世界上最宽的马路，因为我在中国一些城市里我见过双向16车道的马路，所以它的引以为自豪的7月9号大道，在中国不一定在一线城市，不一定在北京上海，在地级市城市里面就有比它更壮观的基础设施，我就在想，有的时候我们可能通过比较看问题，通过比较才可以比较深入的探讨一些问题，可能事实并非是像我们想象的理解的感受的那样清晰，或者我们认定的东西，有可能就是错的，现在也是互联网时代，很多讨论很轻松的很容易的就陷入到这种泡沫化的状态，尤其是现在的房价的讨论全民的大讨论，所以大家还没有做好准备，转眼之间就被这些泡沫化的东西吞没了，无论是心理准备还是生理准备都没有做好，所以这个就是很多的问题，人口大量的云集到城市当中，究竟是为了干什么，城市必然要提供一些基本的需求，让他得到满足，这样才能吸引他从乡村到城市里来。

我在表上列了一些简单的需求，这只是最粗略的需求，实际上如果城市化的速度非常快，达到实际上它的速度越快，你造成的缺陷也就越明显，越有各种各样的问题会发生，过去安邦咨询做过一个研究，很早以前，我们当时的研究是城市化率大概在50%上下的时候，就会陷入一个社会风险的警戒线了，在那个时候的话，社会会出现比较强的明显的动荡和不安，大家可以看报纸，现在我们也有以前没有的现象，街头群体事件，这些并不仅仅源自于现在的中国，世界各地这种情况非常多，比如伊朗孟加拉其他的国家非常多，在伊朗的话，巴列维政权被推翻，当时它的城市化率是50%，熟悉英国伦敦的人知道英国的司法大革命，当时城市化率也是在50%左右，所以城市化率这个社会风险警戒线，并非是猜测的，你想让曲线直线上升，达到70%，或者更高，那么在中间要经过艰难的过程，有很多的问题要发生，除非你加以正确的应对，否则你面临的挑战和问题，就会大大的拖缓城市化的速度，所以在好的一面，在城市面貌发生天翻地覆的这种好的这一面之外，我们也要观察各种各样的问题，我想回过头来看一下城市化的整个的过程，从物业到产业这是城市化的第一个阶段，从物业到产业一开始就是物业生产，就是一种空间生产，那么就很简单，就是一个简单循环，造房子卖房子收钞票，很简单，只要你有土地能够拿到土地，通常就可以换成钞票，当然有些开发商在这方面动了很多的脑筋，造了房子是精品，有这样的，但是这一部分相对来说是比较少数的，大多数的情况下，在相当比例的情况下是简单生产的模式，是不是只有中国是这样的情况，实际上不是，在全世界很多国家都出现过这样的情况，比如说在南美，我到了里约热内卢，巴西的很大的一个城市，现在正在举办世界杯。

我就看到它有一个很大的新区，有各种各样的商业中心，也有各种各样的文化中心，它的设计规划还引入了一个很现代的一种思想，法国建筑师设计的文化中心非常的漂亮，很优秀，放眼望去，在谷地当中两边是整个一个很大的一片面积，漫山遍野，都是里约热内卢的（文化），到了智利的首都圣地亚哥，也有一个新城，这个圣地亚哥的新城，打破了功能分区，尺度也比较合理，融合式的发展我觉得也不错，从智利的圣地亚哥到了南美的阿根廷，它的首都是布宜诺斯艾利斯那也还有一个新区，所以南美国家的新城的发展状态，跟中国的情况其实是有可类比的这种地方，在开始的时候，南美国家搞经济开放，大量的资本涌入南美，希望借用他的相对廉价的劳动力搞产业的发展，实际上在大量的资本，随着经济环境的开放进来之后，这些资本家也发现了，搞产业实际上并不容易，需要技术需要团队，需要市场，有很多的问题，只有这些产业发展的条件都具备之后，才有可能谈得上产业发展，才能谈得上实体经济，但是问题现在来了资本已经进来了，物价也在上涨，实际上的话，调产业很困难，所以大量搞的是不动产，都是来钱比较快的情况，没有产业的发展，很容易就造成资产价格的虚构，所谓的泡沫化的法律，老百姓没有就业机会，没有恰当的输入来支撑，就出现了诸多的问题，在南美大家都知道，抢劫贩毒各种各样的问题随处可见，我看视频有马拉多纳的镜头，到南美人家指着中餐厅对面说马拉多纳就在此遭到抢劫，所以这种现象是在南美是一个相当普遍的现象，是一种非常严重的社会的癌症和肿瘤，政府对此非常的头疼，调过头来政府只能要求说，我们还得发展产业，还在搞实体还在解决老百姓就业和收入的问题，因为这是摆在现实当中的问题，于是简单的物业开发空间生产就转化成了产业，向产业方向进行靠拢，这个是第一阶段的问题，我想它有一定的必然性。

第二个阶段就是从产业到社会，从产业地产到社会地产，开发商或者资本的投资者，也看到了产业的需求，产业社会紧密的关系，也提出来过，搞产业地产，那么产业地产的话，有些地方做的是比较成功的，这些案例我们都清楚，但是在很多情况下，产业地产做的并不是很成功，都是用产业的名义在卖房地产，在搞房地产，但毕竟这是一种还算是意识上的进步，下一步会走的是哪个方面发展，往哪个方向去做进一步的拓展？其实要看到的就是从产业地产到社会地产，也是一种必然的这种关系。产业的话，很多时候的话，我们在规划当中都可以看到，产业很难被规划被设计，产业好与坏不是规划放在哪里不是空间问题，是市场竞争的问题，要靠市场说了算完全是商业，我们在很多地方看过很多的案例，比如光伏产业，这是近期，在中国改革开放之后，很多产业发展，都出现了这种失败性的情况，只不过我们的选择性遗忘，因为这样的条件，所以我们把过去产业当中的经验和教训忘了不少，随着这种新的产业的概念的出现，我们其实在重复的走过去的一些老路，这个是一个问题，但是我想说即便你产业搞好了，搞成功了，你也可能是有很大问题的。这个也并非是夸大其词，有的地方搞的很好，产业工人数量规模很大，这种产业，这个大量的人口就在春节的时候，他又会出现，大搬家的这种情况，从城市回到了自己原来的乡村，前面有很多人都讲过，这是城市化的一种现象。

所以说中国的老百姓都非常老实，宁愿自己跑来跑去，也不愿意给城市添麻烦，如果要放在欧洲，放在七大的国家，比如在法国，巴黎公社就是这样出现的，所以产业即便搞好了，也会有很多的问题会出现，如何解决这些问题，谁去解决问题呢，靠政府吗，大政府我们养不起，小政府又不办事，这就是恐怕就是算著名的哥德巴赫式的猜想，需要中国政府官员等等做很多努力才能解决这个问题，慢慢的我们就会看到一个情况，就是空间生产，越搞到后面，它一定会改造，会形成会构建成为新的社会关系，这是一个必然的一个趋势，是一种基本的商业逻辑，除非我们在这方面，想出新的办法，让自己的模式，商业模式企业模式，运作模式能够适应这样的新的社会关系的改变，否则的话，你当然不是一个有前途的发展方向。

城市的开发的话必然涉及到很多的反思，在物业的时代，物业生产的时代我们可以用一些基本的概念，来形容，比如捉什么土豪时代，什么官员时代，规划时代，计划时代，这个是这个时代的基本的标志，到了产业时代的时候，恐怕新的概念出现了，就是提出来市场能解决的问题让市场解决，这个阶段就会出现淘汰，有很多的团队，有很多的模式不能继续生存和发展了，到了社会地产这个时代，那就更麻烦了，它的重点是城市是社区，城市和社区是这个时代的最重要的发展的重点。我们通过这些反思和总结的话，我们可以形成一套自己的哲学，我想这种哲学我们对哲学的这种关注，对城市哲学的关注，在未来是生死攸关的事情，冯友兰先生说，哲学就是反思，尤其是系统的反思，什么是哲学，什么是城市哲学，我觉得如果说认识过去，放眼未来，避免少犯错误，反思的过程就是一种哲学。无非就是认识世界，和认识城市，这中间的差别。

是不是我们能做的到，这种反思有多重要，看这两张图片，是巴黎19世纪中期的图片，没错不是北京也不是上海，是巴黎，这种大拆大建我们很熟悉，一样的，我们没有通过反思过程中总结提炼出什么真正的能够避免我们犯错误的东西，我们还是在重复的邹城市这种老路，必然当中有偶然，偶然当中也可能有必然，核心的问题就是，人的城市，还是楼房的城市，这个问题是我们早晚要面对的问题，是无法回避的问题，沿着这样的从物业到产业从产业到社会，这样的一个过程，我们可以形成了一个认识，形成了一个基本的一个商业逻辑，我们就在考虑，按照这样的逻辑，我们可以构建成为一个什么样的东西，它有可能是市场产业和资本形成凝聚在一起的一种纽带，如果是这样的一种关系的话，我认为的话，这个还是一片希望的田野，非常有希望的田野，是代表着未来空间的。这样的一个发展趋势，这样一个模型是不是现实，有没有可能走将来这样的路，是不是我自说自话，并非如此，我举个例子跟大家谈一谈，大家知道华尔街有一个著名的投资银行叫高盛公司，高盛公司在华尔街以冷酷无情而著称，这个学金融的都知道，在我的眼中，高盛公司就是一副资本主义歹徒的形象，就是这样一个公司，问题在哪，最近的话，高盛公司突然间开始关心社会公共福利问题了，他发行了一种社会影响力的债券，这种债券怎么运作的？就是在美国马塞诸塞州还是比较平静的州，但是在这个州里面一个罪犯被释放出来，没有被改造好，州政府为此花一万多美元，如果能够把他改造好，州政府就要省到一万多美元，数量多还可能达到四万多美元，三百多罪犯成为改造好的同志，它就可以关闭一所监狱了，于是高盛公司发布了2100万美元，并不多，但是是社会影响力债券，通过发行这个债券，高盛公司深深的介入到社会事业当中，深深的介入到公共服务当中，而当地的州政府也因社会影响力债券的存在获得大量资金，赢得资本，可以做他过去没有资源没有钱去做的这种事情，从而提高马塞诸塞州整体的管理水平，所以商业活动正在日益深刻的跟社会发展，跟社会发展紧密的融合在一起。有非常多的机会，有非常多的模式，有非常多的方可以提供这种成功的融合。

关键是方向，关键是你是否承认这种商业逻辑是存在的，是现实的，当然很多人会说你这样的模式跟过去的开放性金融有什么样的问题，时间的原因我不做太多的解释，我认为现在的这种模式，开发性资本集团是我赋予他的一个名称，跟过去开发性金融有一张简单的图表可以作为一个对比，如果要用一句话来总结，这种开发性资本集团，我认为它就是一个搞地产的投资银行，是一个专业投资开发地产的银行，这是金字塔塔尖的部分，简单总结未来的情境的话，我认为城市我们现在更多的强调的是人口的集聚，对人口的集聚的话，强调的太多，城市不是人口的集装箱，城市人口的话，应该是在自然，满足工作就业需求，所有战争都跟军政府有关，这个我不再多讲了，希望有机会再跟大家做深入的讨论，谢谢。

主持人：不好意思的发现，自己是台上嘉宾比较恐惧的人，是牧羊犬的角色。我们改革开放的头30年，基本不计成本的发展，但是到了今天我们发现出现在我们日常的各种规划当中，最常见的词汇是划界，划边界划红线，等于说刚才安邦咨询的陈总被城市化率城镇化率划了一道线。英国的司法革命，都是发生在城市化率50%，中国也许还有一段距离，但是警钟长鸣，长话短说，接下来有请我们今天上午的主要的发言主旨演讲嘉宾最后一位，是中信地产副总裁，林竹，他的演讲题目是新型城镇化PPP模式探索与创新。有请。

林竹：中信地产和中信集团在多元化背景集团的操作下，我们面对全程化市场化的历史时机我们究竟做哪些项目的落地事情，这些都是非常具体的一些操作实践，在这样的一个情况下，我想今天主要汇报四个方面的内容，第一个是国家的战略，就是新型城镇化这样的一个国家战略，究竟给我们市场带来哪些可以操作，可以被捕捉的机会，这是非常重要的，因为我们作为一个市场主体，我们非常重要，我们要去捕捉去理解，国家的新型城镇化的战略，第二个是新型城市化的这样一个战略的引导下，出现了市场，究竟跟PPP模式有哪些关联，第三个是我们中信地产新的创业模式里面做了哪些探索。

首先第一个我想跟大家分享一下我们对最新的国家的新型城镇化战略的一些解读，刚才的几位嘉宾已经从人口从产业从市场从社会各个角度对新型城镇化进行了不同的深度的解读，我们在中信地产在市场的这样的导向上，我们感觉到新型城镇化在他的最新的表述当中，有别于以前的表述，其中包括提到一个要推进以人为核心的城镇化，这个表述是反复出现在新的文件里面，另外还有就是提出要传承文化，发展有历史低于的乏力城镇，这个表述跟最早的咱们宋部长今天上午讲到城市规划方面的诉求是非常有关联的，中央的城镇化会议精神里面给我们带来六个方面的任务，我想做一个高度的归纳总结，人口的转移，第二个讲到用地，今天潘秘书长讲到三规合一的时候，其实就特别讲到土地利用规划问题，第三是资金保障机制，第四城市化空间布局等等，新型城镇化，中央的城镇化新的文件，我们中信地产课题组对它的信息的捕捉，我觉得有六个就已经非常完善了，讲人口资金布局，这样的一个新的城镇化战略引导下，市场作为市场的主体，如何去进入一个国家给我们打开的这扇巨大的门，在里面如何面对各个地方政府，各个地方城市所需要的大量的基础设施的建设所带来的巨大资本的需求，我们也从国家的新型城镇化规划2014到2020年这个整个文本当中我们可以看到它一些非常原则性的一些引导意见，首先第一个他讲到要创新城镇化的资金保障机制，理顺市政，第一个讲到鼓励社会资本，参与城市公用基础设施的投资运营，鼓励保险基金等参与项目，自身具有稳定收益的城市基础设施项目，建设和运营，这个部分肯定跟刚才的咱们陈功提到开发信资集团跟整个融资方面有关联，我们从国家的战略里面得到一些性质，我们分析一下市场，也就是说这个新型城镇化会给我们带来什么样的比较可以触摸的，咱们不要太虚，都有哪些市场呈现，所谓第一个居住新城是大家很熟悉的，所谓的住宅地产，源于新型城镇化人口流动带来对居住基本的功能的需求，这是居住新城，接下来会有商务办公，我们在市场方面理解他为商业地产，环保交通市政也是一个巨大的基础设施市场，我们讲到大量的BT、BOT包括融资方面的机制，跟这个市政带来的巨大的基础设施市场也有关联，接着是休闲旅游渡假，现在听到的休闲地产渡假地产旅游地产都是由于人均GDP水平上升，基于人的身体心理的需求，我们在北上广深面临巨大的城市更新市场，这个市场在欧洲是很成熟的，因为整个新城开发基本上已经结束了，更多是内涵式的挖掘跟发展，城市更新也给我们带来了一个巨大的旧城旧厂房改造的所谓的三旧改造。

最后一个长夜园区这块是新型城镇化带来的非常巨大的市场，这个市场里面大家看到里面我们只要能发生商业模式，可以称之为市场，但是在这个几个市场当中有不一样的地方，比如刚才讲到的环保，交通跟市政，它更多的带有公共服务的属性，也就是说我们新型城镇化会带来一个公共产品服务的市场，本来应该是一些由政府去做的事情，如何由市场来提供，它的操作方法跟我们做的住宅地产还不一样，两者之间如何把资源进行整合，这个是一个课题。这张表表达了一个我们对北上广深四个一心城市大家看到的2013年土地成交非常实际的数据，成交的整个用地功能比例中，我们看蓝色部分，北京纯住宅的量11.3，上海是比较多是大概接近30%，广州是14.9%，大概是15%，接着深圳是10%，这意味着什么问题，这张表表明什么问题，也就是说整个新型城镇化未来发展趋势当中，土地成交的功能，更多的是体现为综合性的用地，产业性的用地，这是实际市场反馈出来的信息，我们作为房地产公司，面对这样的一个市场的变化趋势，有数据做支撑，我们的商业模式我们的发展方式需不需要像正如我们今天上午秦虹主任讲到更加多元化更加创新一点，如果不创新不多元化，这个市场变的很大与你无关，市场在膨胀，这是很重要的问题，我们对这样的市场我们应该采取什么样的措施。

这张表也就是说，我们作为新型城镇化，作为国家的战略推动下，跟欧美的城镇化不一样，欧美的城镇化非常市场，中国城镇化是国家推动，我们各个地方政府的诉求，在座有很多是我们政府领导嘉宾，这个诉求里面有很多类，首先第一个新型城镇化，新城开发，这个是一个回避不了的课题，它必须要发展，第二个他要需要城市产业，政府需要产业增加就业和税收，这是一个长期稳定的税源，第三个他要向公众人口市民提供公共产品，满足公众的需求，这样的诉求会带来很巨大的市场的机会，这个是把刚才的分类型的市场进行总结，对于企业来说，他需要具备什么样的相对应的能力，才能捕捉到这样的市场机会，我们通过跟很多今天在座嘉宾的交流，政府领导希望，你们中信要有区域整体的策划的规划能力，不要一亩三分地，老是对着200亩地说，要站的更高一些，区域的整体策划规划能力。

第二个产业的整合跟招商能力，有没有产业，中信有很多产业，能不能整合招过来落地，第三个是整个大规模的资本运作的能力，我们城市化需要对资本运作巨量的资金需求，有没有可能通过内部的机制，社会化的机制，也就是说社会资源的大协同，来提供大量的资本，最后一个是你的团队的运营管理能力，这样的企业能力，加上政府的诉求，会产生一个在新城开发基础设施跟产业孵化方面的一些很实在的一些机会。

我们在分析国家新型城镇化战略，给我们带来的未来的市场机会，我们大概也得到一些相对的一些结论，首先第一个，这个也是新型城镇化十八届三中全会，表达的，过去的20年的新型城镇化，是在政府的推动，政府主导下的城镇化，今后的城镇化是一个以政府引导市场主导下的新型城镇化，这个是十八届三中全会，包括新型城镇化工作会议的文件里面所带来的，这也是我们国内外学术界包括社会各个市场主体期盼的方向，整个中国房地产市场，正在由单一的业态开发到多业态转变，刚才北上广深的市场数据可以支撑，整个中国未来的新型城镇化呼唤一种具备PPP模式的探索与创新，我相信这是我们今天在座很多领导嘉宾所希望看到的这样一个市场主体的出现。在整个这样的一个新型城镇化的发展方向下，我们大概可以捕捉一下，它会带来四个方面的变化，首先第一个发展目标是发生了一些变化，城市由粗放型的开发向更加精细的运营方向发展，所以我们为什么提倡城市运营，我们就运营它是一个长周期的过程，开发是单一的周期及推动力量的转变，在这种新型城镇化国家的战略引导下，它更希望我们的作为市场主体足够有能力主导城市化一些阶段，所谓的主导也是在政府的引导下，这个是推动力量的转变。第三个是规划方式的转变，我们认为规划方式在中国回避不了规划的问题，可能在欧美，在美国，它的规划力量不是很强大，但是在中国这样现有的体制跟机制下，规划非常非常重要，今天潘秘书长因为时间问题，我想另外找时间请潘秘书长给我们上课，做房地产开发综合运营规划，如果你没办法把控它的话，你的整个发展，你的商业利益，包括公共利益都不能得到保障，所以多规合一是在新一轮的新型城镇化发展下必须面对的问题，我们今天在这里跟各位嘉宾朋友透露一下，我们的城镇化课题组正在做五规合一的工作，我们总结具体案例基础上，基本上走出一个五规合一的一个路径，刚才潘秘书长讲到的方式，讲所有的主导，政府主导，这是一种方式，另外一个是可以由城市运营商的主导，其实我们也是被市场政府政策引导。整个融资方式，也正在发生转变，通过PPP的组织方式，可以引导这个市场资金的进入，这里面有个问题就是PPP是一个什么东西，我们在这里简要的介绍一下，PPP是在20世纪80年代到现在，世界各地公共基础设施运用的多主体合作的重要的方式，起源可以追溯到18世纪的欧洲收费公路，近期是土耳其的1984年，1992年英国引入了这计划，成为了第一个有现代的PPP意义的公私合作模式。

关于什么是PPP今天没时间可以展开，世界各国各个政府组织，国际组织都有不同的定义，世行联合国美国欧盟等等，都有不同的定义，咱们中国是怎么说的，中国的财政部是说公私合作PPP公私合作关系指的是政府与民营机构，因为中国跟外国的市场机制不一样，其中指私营企业国营公司特定专业领域内的企业财团签订长期协议，授权民营机构来代替政府去建设运营或管理基础设施的一种行为向公众提供公共服务，这种表述特别吻合在新型城镇化下面市场的发展，以及对公共产品提供的需求。PPP很多朋友，包括社会很多公司都误以为它是融资的防止，其实它不是，PPP是一种项目的组织方式，或者咱们这么理解，它是一种社会的大协同，今天的主题是协同带来增长，我们认为新型城镇化的背景之下，PPP就是一种把公共机构和私有机构以及政府机构和企业机构所有资源进行大协同的方式，它的实现路径有很多种，大家比较熟悉。这些都是PPP的实现方式。在国外讲的PPP跟在中国讲的PPP是有差异的，首先第一个，因为在国外它是一个市场运作为主导的大的环境下，它讲公的进入，这是一种独特的，我们以公有制为主体的前提下，我们讲私，这个私不完全是私人提供，按照财政部的定义，它讲的是国营公司，或者是市场的规则来运作的市场主体，代表第二个P的原则，在我们中国践行推动创新性的PPP模式非常重要的方式。我们在研究新型城镇化的特点以及PPP模式当中，我们觉得它新型城镇化，因为它的特点本身，刚才讲到它现在新型的这一轮是政府引导市场主导，在新型城镇化当中非常有必要基于中国的国情组建我们创新性的政企合作PPP模式，有两个要点，市场要充分参与，第二个市场配置资源当中，通过规划来统筹指导城镇化，我们讲的统筹通过市场化配置公共服务资源，这些目前在财政部还有人民银行以及各个地方都在大力的推动城镇化，这张表就表达了在新型城镇化的战略之下，它出台了政策，以及需要在空间上需要基础设施的支撑带来一个巨大的市场需求，可以分两大类，一类是政府主导型的开发像广州市走在很前面，有安居房公共配套，这一部分的也是一个市场的一部分，它是偏政府主导，另外一部分偏政府主导是住宅地产旅游地产等等，这两个部分如何在资本统筹方面结合在一起，我们感觉城市运营，商业模式可以有效的解决新型城市化带来的市场分化，两大类之间融合的问题，这是我们中信地产中信集团发现可以通过这么一个平台把资产融合在一起，我们感觉城市模式有可能成为新型城镇化的PPP模式，可以做到对多种资源进行有效的整合，可以由资源互补能力互补还有机制互补的机构共同合作来推动，这个城镇化发展，以市场为导向，进行城市资源的重新配置，以及城市价值的再创造，最后还有一个要满足三大方面，市场政府公众方面的需求。

我们这个不光要满足市场还要满足公众的需求，我们中信地产在这样的新型城镇化的战略以及PPP模式的基础上，我们做了哪些探索，我们先看一下什么叫城市运营，我们摘取了中央党校，里面提到，政府企业充分认识城市资源基础上运用政策，市场和法律的手段对城市资源进行整合优化，创新，从而取得城市资源的增值，和城市发展最大化的一个过程，这样的一个解释，主体是谁，这个主体是一个市场主体，是城市运营商，它是中央党校的课题是这么表述的，要求城市运营商具备几个方面的特点，一个是对城市化，要有强烈的社会责任感等等。我感觉就是说，两个课题，但是表述的就是新型城镇化背景下PPP的主体。中信地产在我们过去若干年的探索当中，我们是不断的思考，在整个实践当中我们摸索就是我们认为城市运营是一个商业的模式来操作的话，是要需要通过与地方政府建立契约合作关系，伙伴关系，以前瞻性的策划跟规划通过土地管理城市基础设施的建设以及城市产业投资一系列的资源整合的运作，提升目标城市的功能规模，从而获得土地的溢价还有城市综合开发过程，这个是中信地产关于城市的，再这样一个理解下，我们是认为有这么一个商业模式可以出现，作为市场可操作的一种基础模式，我们目前在广东用的就是这个交易架构，在政府的资源方面，会提供土地的资源要素。提供政策的资源要素，它的政府的诉求动机，第一个改善城市环境，推动产业升级，培育长期的税源，还有公开资源，这是作为一级政府想要做的事情，企业这一块，我们应该具备策划规划能力，资本运作能力，产业运作能力还有运营管理能力。

对于中信集团而言，我们说一千道一万，就是我们对资源的整合能力和品牌，这样构成了我们中信基本的商业模式，就是我们通过提供这样的资源跟能力，去换取这个市场的资源，最后达到的目标是共同发展。我们在运作的原则跟要素是总结了三要素的这么一个理论，我们是这么理解的，讲的是以规划为导向的资源整合，什么是规划，我们认为它不是单一的城市规划，不是单一的土地利用规划，我们讲的是多规合一以后整合出来的规划，我们作为城市运营商，要做多规合一的工作，我们的终极目标是什么，我们是追求一个多方面的，多因子的这么一种结局，生态文化交通产业还有环境，人居环境的高度统一，我们最终还是造成了，把一座老城改造更新，要适合人的居住，回到刚才我们陈董事长讲到的，城市开发的哲学，最终是为了什么，为了产业还是为了资本还是为了统一都不对，是为了人，这些要素整合后是为了形成一个宜居的环境，中信集团因为多元化的背景，我们非金融有中信建设，中信环保，中信设计院等等，我们的非金融业非常强，我们有信息产业商贸服务业，金融我们有银行有证券有信托有产业基金等等，今天在座有很多是我们内部协同方内部领导，我们如何把中信内部跨了56个行业多行业多产业资源投放到一个特定的城市目标里面去，需要一个平台，这个平台我们可以尝试用城市运营平台，做到集团内部的共赢同时做到中信和外部机构的大协同的共赢，这是我们操作方向。

我们在这样一个理念模式指导下，根据领导提出来了，转方式调结构，PPP这样的关系，充分利用业务协同平台，这是一个文化，我们通过依托我们中信内部的业务协同平台以及与国内外的大型专业资源机构战略合作关系，创新中信的商业模式，谋求实现城市与区域的整体功能目标，因为我们认为必须要跟国家跟区域城市的目标结合，这样的商业这样的市场这样的生意才能做的长久，做的好。我们在广东的汕头市濠江进行这样的尝试，我们总共是168平方公里，首期投入120亿元，这个是我们在目前正在推动，正在践行的这么一件事情，定位我们也通过市场的调查，这个定位不完全是政府意志，结合了省的意图还有市的意图，这个定位跟市场挂钩，我们刚才讲到120多亿的投入都投入哪些，土地征收管理，基础设施的建设，其中包括一个隧道，公建配套，历史文化博物馆，引入了养老院，还有大量的公园基础设施，产业的配套我们引入商业街，旅游业，还有一些三旧改造，引导周边的村镇进行老旧改造，这是我们目前正在推动实践的案例，也欢迎在座各位领导朋友到汕头去走走，提宝贵的指导意见。

我们根据这样的思路，目前还在推动，一个项目，这是中信集团跟深圳地铁的合作的项目，还有我们在成都也用这样的思维理念引入把中信的服务基础设施和高端制造业配套，市场的引入，跟成都合作，还有一个最新的是珠海，我们结合土地跟金融服务全面推动新一轮的我们中信转方式调结构，最后总结我们中信是一个基于国家新型城镇化战略的行为，是一个公私合作的PPP模式，也是推动中国信息城镇化发展的一个重要的创新型的市场平台，我们在操作的时候，我们是坚持以资本运作为主导，以产业整合为手段，以土地开发运营为基础，以政府跟企业的协同合作平台为我们的主要方式，探索建立具有中信特色资源复合型的PPP模式，同时履行中信作为综合性的央企国企在国家新型城镇化战略当中社会责任和历史使命。作为我们用最后一句话大家一起共享，中信的城市模式，是与中国的城市文明一同成长，谢谢大家。

主持人：谢谢林竹总，在不同寻常的时间压力之下，完成了非常有效的沟通，主题非常鲜明，宏大的叙事强调了在政府引导下市场决定性的力量以及在新型的城镇化战略当中如何由单一的形态向多元化发展，如何提供公共产品公共服务，如何在城镇化发展过程中，推动发展目标力量规划模式和融资模式同时的转变。中信地产的城市化经营模式让我们耳目一新，在不到四个小时之内勾勒了中国城市化发展道路。上午的六位主要的嘉宾的发言到此结束，接下来我们有请中信地产副董事长、总裁宋川为我们上午的演讲做总结性发言，有请。

宋川：“尊敬的各位来宾、朋友们，上午好！首先我谨代表中信地产,感谢各位在百忙之中抽出时间来参加我们的论坛。本次“协同带来增长——中国城市之路”论坛活动，汇聚了各个领域的专家、学者，共同解读新型城镇化这一主题。上午几位嘉宾的演讲都非常精彩，分别从城市规划、金融体制改革、房地产行业发展机会与政策、“三规合一”、产业地产与社会地产，以及城市运营等多个角度，提出了很多深刻而有见地的认识。我相信，这些观点和思路对于推进新型城镇化发展将会很有帮助。

今年上半年，国家正式发布了《新型城镇化发展规划》，提出要推进以人为核心的城镇化。中信地产也一直在思考，如何通过实际行动，践行国家新型城镇化战略，促进城镇化的转型升级。同时，抓住新型城镇化这一历史机遇，实现自身的快速发展。依托中信集团强大的综合金融优势和产业资源，我们逐渐摸索出一套具有中信特色的城市运营模式。通过充分发挥集团旗下多产业的业务协同，将产业发展和城镇化建设相结合；同时利用中信地产多年积累的区域开发经验，配合先进的规划理念，有效提升土地的价值，形成政府、开发商以及客户多赢的局面。目前，中信地产已先后在汕头、成都等地进行了城市运营业务的试点，取得了良好的开端。

我们相信，国家新型城镇化战略稳步有序的推进，将为房地产行业带来新的发展机遇。作为一家房地产综合开发运营服务商，中信地产目前已经明确了“立足京津环渤海、珠三角、长三角，重点在经济发达的一、二线城市深耕发展”的战略布局。今后，公司仍将坚持以商品住宅开发为业务主线，积极开拓城市运营业务领域，同时有选择地培育商业地产。在近期房地产市场发生变化的情况下，中信地产积极顺应市场形势，转变传统住宅地产的经营模式和发展方式，主动调整项目结构、产品结构，通过整合中信集团金融、医疗、文化、休闲、娱乐、养老等产业资源，为客户提供全链条的产品和增值服务，从单纯满足客户居住需求向满足客户全方位服务需求转变。

未来，中信地产将依据战略布局和商业模式，自持物业与开发物业并重，专注市场和客户需求，依托中信集团综合优势和整体影响力，创新业务模式，走出具有中信鲜明特色的发展道路。最后，再次感谢大家莅临本次论坛，预祝论坛取得圆满成功！谢谢！”

主持人：好，非常感谢宋川总的总结发言，高屋建瓴，感谢各位的光临，谢谢各位嘉宾的演讲，也特别感谢在座的各位坚持到现在，而且神情十分专注，我想大家如果跟我一样专注去听，今天上午有很多收获，好，我们下午的论坛两点开始，在原地，请各位前往酒店二层自助餐厅享用午餐，谢谢各位，再见。