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龙湖集团:坚持债务不展期不逾期 表外是净现金状态

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民营房企的压舱石

3月22日,龙湖集团发布了2023年年度业绩公告,并于同日召开了业绩沟通会。

公告显示,2023年全年,龙湖集团实现合同销售额1734.9亿元,同比减少13.9%。

以对应销售总建筑面积为1079.6万平方米测算,则均售价约为16070元/平方米,均价较2022年15451元/平方米,仍有4%的涨幅。

在业绩会上,龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠也表示,龙湖在价格策略方面一直都很坚挺,更倾向通过产品力和服务去稳住售价,确保公司利润。

但碍于最主营业务的地产开发去化减少、存量土储价格较高压缩利润空间,龙湖集团全年的营业收入同比减少27.9%,为1807.4亿元;毛利额同比减少42%,为305.8亿元,毛利率同比减少了4.3个百分点,为16.9%;归母净利润同比减少47%,为128.5亿元。

这也是龙湖的利润出现首次下降。

对于未来如何修复利润,龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上透露,一方面,下一步,龙湖将继续聚焦核心城市、地段,在土地市场精挑细选。

他认为,当前土地竞争并不激烈,反而有机会拿到好项目。其中,2022年、2023年后获取的土地,毛利率有望恢复到20%以上。“虽然当前市场处于谷底,但也迎来了修复的机会。”

另一方面,在2023年时,龙湖的运营及服务业务收入为248.8亿元,同比增长5.7%,对集团整体收入的贡献占比,提升至13.8%。

利润方面,龙湖集团以商业、长租公寓构成的运营业务的毛利率已经达到75%,服务业务中,物业管理、龙湖龙智造未来也将维持30%的毛利率水平。

运营及服务业务在2023年内,对扣非后的归母净利润贡献率已经超60%,这也是龙湖全年经营性利润占比首次过半。

赵轶预计,未来龙湖整体运营及服务板块,将会迎来20%以上的收入和盈利的增长。

此外,龙湖集团也一直在做内控节流——赵轶说,过去两年,集团的管理和销售费从160多亿降到了100亿出头,降幅达到了35%,其中管理费用的降幅接近50%,几乎腰斩。

年内剩余到期债务100多亿已做好安排

表外是净现金状态

在2023年,龙湖集团提前偿还多达157亿港元的银团贷款。这也进一步压降了龙湖的有息负债规模——2023年,龙湖集团的有息负债总额同比下降7.4%,为1926.5亿元。且平均合同借贷年期为7.85年,进一步拉长,平均借贷成本为4.24%,继续保持行业低位。

截至目前,龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。在年报发布前几天——3月8日,龙湖还刚刚提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)。

另外,据龙湖管理层透露,龙湖的有息负债中,其中银行融资占比77%,外币债务占比进一步下降至17.7%。其中97%的外债已做掉期对冲,全面规避汇率波动风险。且到2026年底前,龙湖无境外到期公开债券。

关于后续的偿债安排及资金铺排计划,赵轶表示:今年年内到期的债务只有100多亿元,其中国内信用债券约60亿元,龙湖都已做了有序安排。

此外,龙湖在今年还会有序的、主动、提前去归还2025年到期的部分债务,推进公司的短债优化,保持债务结果的优秀。

在头部房企“表外债务”备受关注的当前,龙湖集团管理层在业绩会上也公开透露了集团的表外情况。

赵轶介绍,在表外,龙湖集团的财务管理非常严格,到2023年年末,公司表外项目的整体的现金余额大概是130多个亿,整体的负债余额大概是100亿出头,整个表外项目是一个净现金状态,不是一个债状态。如果把表外项目模拟计算,纳入表内,净负债率会从56%降至46%,更加的安全。

龙湖表示:“按时还贷、不展期、不逾期,是我们的财务铁律。”

2024年进入“百mall时代”

经营性物业贷款更通畅

截至2023年底,龙湖集团开业的商业项目总共有88座,今年还将计划新开业14座,其中8座重资产,6座轻资产。这也意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个。

这也让龙湖拥有了充足的“经营性物业抵押贷款标的”。截至2023年底,公司经营性物业融资约474亿元,平均融资成本低至3.65%,全年净增经营性物业贷款174亿元。经营性物业贷款为龙湖提供了长账期、低成本的融资渠道。

3月8日提前兑付的那笔资金,就来自于经营性物业贷款。

对于下一步融资计划,龙湖表示,第一,将继续深耕经营性物业贷,目前大概有110座商业物业,已经用于融资的70座左右,还有40座左右可用于后续的融资。

第二,在公开市场方面,龙湖的中债增进债券发行规模为58亿元,2023年公司发行23亿元债券,未来会继续积极沟通,按需有序的进行发行。

第三,公司海外的债务会进一步下降,未来也会稳步的降低利率:最早到期的美元债在2027年;海外的银团贷款每年会提前归还,但也会保持一部分的银团的续做。

2024年还将新增土储保持弹性供货

经营性现金流实现正增长,加上融资渠道持续输血下,龙湖集团也是2023年里,少数几家尚有余力在公开市场拿地的民营房企之一。

全年累计新增31幅新地,分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等17个城市。新增土地储备总建筑面积为368万平方米,权益面积为266万平方米,总货值770亿,平均溢价率8%。

截至2023年末,龙湖集团的土地储备合计达4539万平方米,权益面积为3236万平方米,77%的货值集中在高能级城市和价值区域。

不过,面对2024年依旧冷峻的土地市场,龙湖目前并无明确拿地目标,只表示会根据资金牌面新增获取土地,保持弹性供货。

对于接下来的市场规模,龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平认为,从市场基本面来看,2010年到2015年全国新房住宅成交面积一直维持在9-10亿平方米,2016年以后市场走热,2016-2021年全国新房住宅成交面积约14亿平方米。后续随着一系列调控政策,2023年新房住宅市场规模又回落到9.5亿平方米,回到了2010年到2015年状态。

“从这个角度来看,9-10亿平方米是新房市场真实居住需求并承载的一个规模。”

龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠补充表示:随着利好政策的不断落地释放,市场的回暖值得期待。

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