中信地产2014年度论坛（现场实录）（三）

主持人：感谢主办方的水晶球的表演，从京津冀长三角珠三角中信地产实现了湾区和城区的旅游渡假布局。接下来有请广州市政府副秘书长潘安先生，他的演讲主题是新型城镇化背景下的三规合一的工作。有请潘秘书长。

潘安：非常容幸，能够参与到这次大会的交流和学习，前面几位专家都已经谈了关于城市化问题，也谈了关于城市规模和未来发展方向，我现在想从城市规划的角度来谈谈新型城镇化的看法和问题，我想大概有这么几个方面，最重要的是前面三个方面，是关于政策要求，还有本原和探原之类的，还有行政的在这里过一下，首先是行政要求，我们知道规划对于一个城市来讲，具有一些引领和纲领性作用，对于一个城市来讲，刚才宋部长也谈了，就是国民经济和社会发展，城乡规划土地规划，这三个规划是对于城市发展最大的方面，我想我们就这三个规划来谈一谈他们是如何或者是为什么要合一的问题，我们知道，国民经济发展规划和城乡规划是带有一定的引导性，这个城乡怎么发展，国民经济你的经济增长，你的城市化率多高，如何引导城市人口的增长，国民经济和社会发展的主要的一个工作内容，对城乡规划来讲，主要是供应布局，他提出他的一些作用，因此，国民经济和社会发展规划，和城乡规划他们这两个规划，是属于发展引导性的，而土地利用规划，反过来，土地利用规划的主要作用它是要资源保护，要限制，所以一正一反两个方面主导我们城市，反过来又从另外一个角度来看，我们的右边，城乡规划土地规划主要注重是空间规划，一定要讲坐标，这个城市在哪个位置，能发展什么，不能发展什么，对国民经济发展规划来讲，最重要是引导性和综合性，空间性并不强，这三个规划为什么要在在一起，城市规划是空间性，目标就在于城市，土地利用规划，重点是在于土地保护和它的效率是这么个问题。

三规合一讲的是三个规划合为一个规划，一个整体的。国民解决发展，国民经济和社会发展城乡规划土地利用规划都是基于城乡空间布局的协调和衔接，我们只有一个城市，这个一定在一个空间里面布局，所以这三个规划应该是变成一个综合性的整体的规划，才能有效的指导我们的建设，才能有效的指导我们如何节约我们土地资源，如何提高土地资源，如何提高我们政府行政管理，所以对于目前特别是在我们城市管理三个规划合一，是非常重要和现实的课题。

在这里边借助于领导讲的一个话就是要通过探索社会发展，城乡国土利用规划，形成一个一张蓝图，加以落实，这是习总书记讲的。在整个新型城镇化发展过程当中，我们讲了很多新，新的核心新的理念新的布局新的方向新的格局新的空间，前面几位专家也都谈到了如何发展，这个规划对于新来讲，对于规划来讲把这三个规划合为一个规划，这个规划就是要更有效的指导和引导我们城市的健康发展，为什么我们讲这三个规划是新的三规合一是新的要求，我们可以看到，我们过去的一些问题，这是我们一个案例，在番禺，在批准一块用地的时候，我们城市规划（批准），土地规划说不行，城市规划和土地利用规划两个规划不能够达成一致，所以就耗费了大量的行政成本，也包括我们公司的成本去研究，把这两个合成一个。诸如此类的非常多，我们以广州为例，根据广州目前我们所做普查，做研究做调查，广州城市规划和土地总体规划，对照分析之后，有29万个万块国土规划和城市规划矛盾，要不是城市规划用地要求是国土规划用地，这种现象直接导致了行政成本的增加，也导致了我们房地产和我们的社会投资成本的增加。在这种情况下，也就是三规存在差异的情况下，我们怎么能够把他们能够变成一个规划。一个空间一块地，你既是城市规划，又是国土规划也是这样认为，这个问题讲起来很容易，但实际操作还是有一定的难度，今天主要讲这个。

我们还是以广州为例，它的有248平方公里的规划，这个地方两个规划是不一致的，248平方公里要的就是土地规划不一致，要不城市规划不一致，广州一年增长量28平方公里，不一致的地方广州可以用八到九年，反过来这些问题，就是说这些地，有八到九年，需要再调整，我们的土地才能使用，这是规划上面的一个比较大的问题，第二个比较大的问题是缺乏统筹影响生态安全，这也是两个规划，城市规划和土地规划产生矛盾，这种矛盾产生的一个量导致对生态用地本身的威胁。为什么这样讲，我们讲两个不管是城市规划还是土地规划，他们都在谈一个问题，就是你这个地方能够搞建设，那么如果两个地块不一致，就是如果其中的一个地块，广州的城市建设用地总规模是1774平方公里，如果两个地块一致，它的1770平方公里就是这些没的讲，这样你既是国土规划也是城市规划，但是有一个问题，一旦国土规划和城市规划错位，那么这两个规划合作一起的总面积，就不再是1770平方公里，它一定会大于1770平方公里，因为国土规划的面积是1774，城市规划覆盖面积也是1774，重合在一起，是最小值，分开的值越大，他们的差异越大，他们差异越大，对声带差异越大，前面是建设用地，我们会增加很多行政手段，也会增加社会投资成本，从生态安全角度来讲，如果两个规划不一致，会对生态结构安全也会造成影响，这是为什么没有搞三规合一很大一个问题。

从行政审批流程，前面我们讲过，就是一旦两个规划产生不一致，他的协调密度和协调方案也会产生很大的影响，还有就是大信息大数据，有人曾经问过，你三规合一的目的是什么就是把两个规划合在一起，其实三规合一目的远远不只是这个，一个很大目的是希望我们的发改部门我们的规划部门和国土部门，能够共享，包括我们的社会能够和这些政府所有的成员共享数据，然后形成我们共同的决策，一旦信息割裂，不仅仅是行政层面的增加，同时也是决策成本上造成更大的浪费，所以在这个情况下，我们讲新的城镇化我们希望能够研究和探讨如何来保证我们的规划和我们的目标和我们的层次，能够形成一个整体，这是我们前面讲的两个内容，一个是讲目的，一个是讲产生这个目的的原因。

现在我们探讨本源，城市规划国土规划国民经济发展规划这三个规划本来没有矛盾，本来应该是一致的，而且我们的法规法律上都强调，这三个部门要协调，这三个规划要协调，要一致，为什么会造成不一致呢，我们从几个角度来看。第一个从法律这个角度来看，我们知道国民经济和社会发展规划是宪法里面，每个城市政府都应该编制你的规划，这是我们叫法律规划，而城乡规划土地利用规划是属于行政法律，属于部门属于城乡规划法和土地利用管理法，从这个道理来讲，城乡中规划和土地利用规划是低于我们的国民经济的发展。因为它是属于行政法，而我们国民经济发展是属于宪法的内容，从这个法定的角度来讲，从技术标准来看，现在分类比如说我们现在的国土规划与国土规划的分类体系，城市规划有城市规划体系，而且现在我们国家目前有三套到四套体系，我们地方坐标，我们有很多这种不同的坐标体系和差异。核心在这个位置，就是审批和实施管理，最核心的问题我们讲国民经济发展规划，我们原来号称计划，现在有专业的名词叫五年计划，第一个五年计划，第二个五年计划，意味着什么，意味着我这个规划只五年，国民经济和社会发展规划，我们的城市化率4%。但是我们前面专家都分析过了，我们每年是1%，十二五是4%，对不对我们先不说，我们讲经济发展，城市一定要经济发展，我们讲我们的GDP增长是7%，十二五有一个非常明确的规划，这些东西就是讲五年之内要怎么发展。从编审来讲，我们一般的规划，是由每一级政府自己编，就是说城市的国民经济发展规划，是由城市政府来编，城市来审，从实施来看主要是年度计划进行实施，从监督方面，我们后面有一个对比。

总体规划，城市规划时间是20年，也就换句话说，城市规划在法定在城市规划法里规定，原则上是20年，这个矛盾就出来了，我的国民经济发展规划，宪法规定五年，但是我的城市规划20年，20年的规划和五年的规划，这是造成一个对接的很大的一个问题，除此之外，包括编制编审实施，土地利用规划，是十到十五年到目前为止，中国一共编制了三轮土地规划，周期大概是在八年到十年，换句话来说，就是说我们现在的编制的期限造成了三个规划的是有一定的差异，这种差异是我在这里面有一个对比表，国民经济发展规划谁批，本市人大批，这个审批人大批准了就可以了，城乡总体规划和土地利用总体规划，至少是省政府批，像北京上海广州深圳这些城市必须是国务院批，审批级别有很大差别。刚才讲了这几个关系，这几个关系里边，最核心的一个是期限问题，还有一个问题就是实施力度的问题，城乡规划国民经济规划都是约束性的，是对你有一些要求，但这些要求是希望你怎么做或者不怎么做有一些什么样的后果，是约束性的，国土规划是刚性的，比城乡规划和国民经济发展规划要强硬的多，换句话说，今年你说我国民经济北京市国民经济增长，要7%的增长率，最后到年底说6%，没有达到，只能是对你这个政府有一定的影响，你这个是有问题，找客观原因，对土地规划是不行的，土地规划如果你超出了你的土地规划是要问责的，这种差异就导致了我们对三规合一的一种思考，我们讲三个规划应该从本源上做，在这里面我们要讲一个观点，三个规划尽管存在这些矛盾，但总体上来讲，三个规划并不是不衔接，也并不是不协调，是局部的，因为我们在我们的规划法和土地法里边都反复强调了两个意见，第一个是要以国民经济发展规划为指导，不管土地规划还是什么都提出这么一个要求。

第二个要和对方协调，就是他们两个法的一个共同表述就是要以国民经济和社会发展规划为指导，规划法和国土法都这样提出。第二个就是规划法提出和要和土地规划协调，总的来讲尽管我们在整个层面设计上我们还有待于进一步加强和完善，但总的大的趋势和目前执行的效果来看，还是基本的，但是由于这些问题的存在，所以我们也存在不协调的一方面，希望能表述的非常重要的一个观点，不是说他们完全不协调，应该说90%以上是非常和谐的，一个非常良性的发展，否则我们的城市不会变成现在这样的有序，但是的确也存在着一个问题，其中人口规模就是一个很大问题，所以说土地规模刚才前面几位老师抓家介绍土地和我们人口增长不匹配这些东西都属于规划带来的一些相对的后果。这是关于这方面的一些问题。

国民经济发展规划和诸如此类前面我们都已经讲过了，就是关于规划主体标准实施手段，他们这些不同，核心有两个不同就是周期不同最后效果不同，就导致我们出现一些问题，甚至出现一些冲突，尽管这些冲突是矛盾的，但是局部的毕竟还是冲突，毕竟是对我们城市发展局部产生影响，特别是在城市的边缘区，一方面他可能把不应该建设的区域变成建设区域，侵害了生态，另外一方面，他可能是应该建设的区域由于规划之间的矛盾，造成建设的拖延，这是两方面的原因。

所以我们要提出一个三规合一的要求，所谓三规合一就是一种协调工作，三规合一不是一种规划，这个我们一直在反复强调，三规合一不是规划，三规合一是把国土规划城市规划国民经济发展规划不协调的部分协调了，变成了他们当中的法定规划，变成一个相互之间完全吻合的规划，这是三规合一的主要内容。所以在这个工作中，我们要解决什么，第一个，谁来协调，第二个，我要协调什么，第三个，协调路径是什么。这三个问题，是我们三规合一的一个本职工作。在这里边我们讲三规合一的一个首先是要协调，利益协调方，在这个方面，我们不做过多的解释，因为这属于政府内部协调后的，但是政府由谁协调怎么协调是一个大的架构，要有一个小组来安排，要有什么人参加有什么工作职责，关键是三规合一的突破点，对城市空间发展底线的判读，这是我们非常重要的意义，它的内容一个是政策底线，一个是发展控制底线一个是生态底线一个环境底线一个是服务底线，我们讲的城市是目前我们讲中国也好世界也好，它城市发展最大特点是碎片化，我们传统城市，是一个城里面是一个方方正正的城市，目前的城市按行政区，它有建设用地非建设用地，建设用地有很多功能区，非建设用非生态功能，有一个边界，这个边界来讲我们规划的一个很大的问题，核心问题就是空间分配，我们有时候建成分配给经济发展，保护环境，相互之间的对冲就是城市规划的最终的结论，从政策角度讲我们需要守住我们发展的底线，所谓底线的问题是我们三规合一共同的，要保证一致性，政策底线里边其中建设用地和基本用地，在我们底线最核心的，就是说最核心的核心实际上三规合一是启发起始点问题点出发点和最后落脚点。前面我记得宋部长也讲了城市总量有边，边界在哪里，三规合一，城市规划，边界点，国土规划，如果这两个边界都一致的话，我们就可以了，所以边界是我们一个很核心的。就是你的城市的边界不能够侵害到基本农田的边界，这是一个问题。

再一个发展边界的一个底线，中国的土地是世界上控制比较严格的国家之一，有人说中国是对土地上面是控制最为严格的，还存在很多问题，但是我们在土地控制上很严格，到什么程度，我们所有的土地都由中央控制，下放到城市，到县城，这么严格的控制的问题产生，就是产生了一个很大的问题，比如我们现在做的土地利用规划，我们要规划十年以后，我们在城市里面哪个地方发展哪个地方不能搞建设，这样肯定是存在一定的不确定性，因为十年以后，我们可以确定我们城市未来的发展的模式，方向，但是我们不可能确定每一个地块到底怎么发展，在这种情况下，城市的边界，国土所确定的边界，一定会有变化的，这个变化就需要我们对它进行一个限定，我们叫城市增长，在城市的规模基础之上，还要再扩充。然后还有一个生态保护边界，这些边界是构成我们城市建设非建设用地核心标准，这块我就简单快一点。再一个环境底线，在这里边我们列举了两个底线，其实有很多底线，第一个产业区，大量的工业集聚，刚才很多专家也讲，现在城市之中混合型的，但是住宅区里面不能混有工业，这是目前城市发展的趋势，比如你家的住宅区旁边有一个工业，对你的环境有影响，所以这种环境底线我们讲排他性，你的工业你一定要到你的产业区里面，如果在产业区里面可以配套一定的服务设施，为我的产业工人和技术工人做服务，但是不可能让你的工业进入到居住区里面去，这是排他性。

第二个特点，现在到处都在上访闹事，很多原因是垃圾站变电站，很多这些市政每个人都需要，但都不希望放在我家门口，所以这是一个环境底线，像这些布局在三规合一里面很不确定。再一个是服务底线，所有教育卫生文化诸如此类的服务的底线的设施，你到底应该最少需要多少，在规划里面描述出来，固定下来，这样它是基础性，在这个基础上都可以。在这种底线所有这些都是基本的，最基本的要求的基础上面，构成规划的基本的大的，轮廓，在这个大轮廓的指导下把这三种规定形成一个边界，在这一个边界里面进行我们的建设，然后有多规划，我们产业有产业规划，医疗有医疗的规划，把这些规划融进去，最后实现一张蓝图。这一段我们可以简单的看一看就OK了，因为它是一种协调路径与方法，三规合一，主要是怎么来做前面讲的那些，怎么来保证我们的底线思维所形成的一张图，这是一种工作思路，这是落实的这部分，这部分我想因为这属于，这些内容可以把几个规划标准统一起来，举个最简单的例子，前面几个专家谈这个问题。

我不记得是哪位专家说，我们的城市绿地比美国小多，这里存在的问题，就是你城市到底包含什么东西，这个也是我们城市规划国土规划相互之间有矛盾的最大一个冲突点，国土规划就认为，北海公园或者石景山公园，它是公园，公园的话，主要是种树不是种房子，所以可以不算做城市建设，可以算作是城市规划，他的一百平方米是不包括北海公园也不包括石景山公元，城市规划达到20%以上，这样的话，如果你不把北海公园石景山公园不纳入到城市建设用地指标，就很差，这种规划矛盾是最直观的反映出两个规划之间的矛盾，所以我们在谈城市特别是在谈城市。注意一个问题，你的范围在哪，同时在谈城市的人均用地100平分米人均用地的时候，我们也要切忌，我们也要问一个问题，他都包含哪些问题，只有这样我们才能够比较准确的描述我们这个城市的特点，这是一个。这就是前面讲的城市绿地，实际上是造成两个规划在规模上边界上不一致的很重要的问题。在结构上也这些内容，也通过一些分析哪一些是引导型的哪一些是限制型的，最后形成一个所谓的秩序，这样的话，这是路径，就是我们怎么来做这件事情，通过三种情况，把它弄出来，最后提出增长边界，这是生态保护，基本大概这么个内容，谢谢感谢。

主持人：我们可能还得需要把握一下时间，但是三规合一，我听明白了，就是城乡规划土地规划跟国家的国民经济发展的规划，如何统一一个行政法一个宪法两部法之间是否有冲突，审批的期限等等，提出了很多发人深省的问题，实际上最大的风险还在于反腐风暴到现在，政府的审批，上一批项目，下一批官员，经济的下行压力是很大的，所以各位好自为之。下面有请安邦咨询创始人，首席研究员中共中央财经领导小组信息项目负责人之一，北京市政府信息战略合作项目负责人之一陈功先生为我们演讲，他的演讲题目是从产业地产社会地产到开发型资本集团。

陈功：时间关系不一定很系统的按照原来的准备跟大家谈谈原来的东西。今天上午的讨论都比较技术性，比较严肃，其实我想阐述的东西并不是很复杂，我想通过一些故事，能够阐述一个道理，能够解释一种如果能够解释的出来的商业逻辑，我想也达到目的了。房地产的黄金十年，很多人都是这么形容的，我也是这样认为的，因为十年当中，整个社会城市经济都发生了天翻地覆的变化，2000年城市化率只有36%，转眼之间14年过去了，现在城市化率已经达到53%，有意味着每年有一个多点的城市化率速度的增长，我们现在讨论的东西很多都是涉及到50年以后按照这样的速度，我们很快就百分之百的人口都在城市，按照数字来说应该是这样的，但是显然实际现实当中的问题，没有这么简单，我们在取得繁荣的同时，还创造了很多的问题，而且这些问题，变成了越来越大的挑战，这个是我们应该要加以重视的，在我的这个居住的一个小区里面，我在那个小区已经住了十年时间了，我们的邻居都很熟悉，孩子们交往都很密切，像普通人一样。

在最近的十年当中，就发生了很大的变化，现在在我周边的邻居当中，只有一户人家是我过去认识的老邻居，大部分人90%以上的邻居已经全都换走了，随着这些邻居的不断的变更和交换，我的家也逐渐的就被各种各样的豪华汽车所包围，进出很不方便，整天夜里有名贵犬种的吠叫，你要想踏踏实实睡觉很困难，这种变化是看得见摸的着的，大量来自山西河北内蒙的，这些人移居到北京，我的周边也移居到大家的周边，他带来很多改变，有些人能适应，有些人不能适应，这个就是城市化的所带来的我们必然要面对的关系。这种繁荣是繁荣，我把它成为沙文主义的繁荣，我这个年代经常使用沙文主义这个词，当年是我们对苏联提出来的，苏联是大国沙文主义，当时的苏联对东方国家具有支配性的影响力，这种支配性的影响力，对于我们现在形容我们现在的城市发展其实在一定程度上，也是适用的，因为房地产和房地产的相关企业，它具有支配性的繁荣，有这样支配性的地位，其他的行业就会受到很大的影响，遭受了这种高成本，诸如此类的这些问题，所以问题是简单的。当然这些问题的话，我也会用很多的图表做进一步的解释，几十张上百张都没有问题，今天不是学术性的讨论场合，我们要考虑的就是繁荣增长，城市化速度之后，所带来的各种各样的问题。

我曾经到南美去过很多次，每一次去的话，都有很强烈的冲击和感受，最近一次去，到了阿根廷，布宜诺斯艾利斯，当地人向我介绍说，我们这里有世界上最宽的大马路，叫做7月9号大道，我一看一共八车道，我一看着怎么叫世界上最宽的马路，因为我在中国一些城市里我见过双向16车道的马路，所以它的引以为自豪的7月9号大道，在中国不一定在一线城市，不一定在北京上海，在地级市城市里面就有比它更壮观的基础设施，我就在想，有的时候我们可能通过比较看问题，通过比较才可以比较深入的探讨一些问题，可能事实并非是像我们想象的理解的感受的那样清晰，或者我们认定的东西，有可能就是错的，现在也是互联网时代，很多讨论很轻松的很容易的就陷入到这种泡沫化的状态，尤其是现在的房价的讨论全民的大讨论，所以大家还没有做好准备，转眼之间就被这些泡沫化的东西吞没了，无论是心理准备还是生理准备都没有做好，所以这个就是很多的问题，人口大量的云集到城市当中，究竟是为了干什么，城市必然要提供一些基本的需求，让他得到满足，这样才能吸引他从乡村到城市里来。

我在表上列了一些简单的需求，这只是最粗略的需求，实际上如果城市化的速度非常快，达到实际上它的速度越快，你造成的缺陷也就越明显，越有各种各样的问题会发生，过去安邦咨询做过一个研究，很早以前，我们当时的研究是城市化率大概在50%上下的时候，就会陷入一个社会风险的警戒线了，在那个时候的话，社会会出现比较强的明显的动荡和不安，大家可以看报纸，现在我们也有以前没有的现象，街头群体事件，这些并不仅仅源自于现在的中国，世界各地这种情况非常多，比如伊朗孟加拉其他的国家非常多，在伊朗的话，巴列维政权被推翻，当时它的城市化率是50%，熟悉英国伦敦的人知道英国的司法大革命，当时城市化率也是在50%左右，所以城市化率这个社会风险警戒线，并非是猜测的，你想让曲线直线上升，达到70%，或者更高，那么在中间要经过艰难的过程，有很多的问题要发生，除非你加以正确的应对，否则你面临的挑战和问题，就会大大的拖缓城市化的速度，所以在好的一面，在城市面貌发生天翻地覆的这种好的这一面之外，我们也要观察各种各样的问题，我想回过头来看一下城市化的整个的过程，从物业到产业这是城市化的第一个阶段，从物业到产业一开始就是物业生产，就是一种空间生产，那么就很简单，就是一个简单循环，造房子卖房子收钞票，很简单，只要你有土地能够拿到土地，通常就可以换成钞票，当然有些开发商在这方面动了很多的脑筋，造了房子是精品，有这样的，但是这一部分相对来说是比较少数的，大多数的情况下，在相当比例的情况下是简单生产的模式，是不是只有中国是这样的情况，实际上不是，在全世界很多国家都出现过这样的情况，比如说在南美，我到了里约热内卢，巴西的很大的一个城市，现在正在举办世界杯。

我就看到它有一个很大的新区，有各种各样的商业中心，也有各种各样的文化中心，它的设计规划还引入了一个很现代的一种思想，法国建筑师设计的文化中心非常的漂亮，很优秀，放眼望去，在谷地当中两边是整个一个很大的一片面积，漫山遍野，都是里约热内卢的（文化），到了智利的首都圣地亚哥，也有一个新城，这个圣地亚哥的新城，打破了功能分区，尺度也比较合理，融合式的发展我觉得也不错，从智利的圣地亚哥到了南美的阿根廷，它的首都是布宜诺斯艾利斯那也还有一个新区，所以南美国家的新城的发展状态，跟中国的情况其实是有可类比的这种地方，在开始的时候，南美国家搞经济开放，大量的资本涌入南美，希望借用他的相对廉价的劳动力搞产业的发展，实际上在大量的资本，随着经济环境的开放进来之后，这些资本家也发现了，搞产业实际上并不容易，需要技术需要团队，需要市场，有很多的问题，只有这些产业发展的条件都具备之后，才有可能谈得上产业发展，才能谈得上实体经济，但是问题现在来了资本已经进来了，物价也在上涨，实际上的话，调产业很困难，所以大量搞的是不动产，都是来钱比较快的情况，没有产业的发展，很容易就造成资产价格的虚构，所谓的泡沫化的法律，老百姓没有就业机会，没有恰当的输入来支撑，就出现了诸多的问题，在南美大家都知道，抢劫贩毒各种各样的问题随处可见，我看视频有马拉多纳的镜头，到南美人家指着中餐厅对面说马拉多纳就在此遭到抢劫，所以这种现象是在南美是一个相当普遍的现象，是一种非常严重的社会的癌症和肿瘤，政府对此非常的头疼，调过头来政府只能要求说，我们还得发展产业，还在搞实体还在解决老百姓就业和收入的问题，因为这是摆在现实当中的问题，于是简单的物业开发空间生产就转化成了产业，向产业方向进行靠拢，这个是第一阶段的问题，我想它有一定的必然性。

第二个阶段就是从产业到社会，从产业地产到社会地产，开发商或者资本的投资者，也看到了产业的需求，产业社会紧密的关系，也提出来过，搞产业地产，那么产业地产的话，有些地方做的是比较成功的，这些案例我们都清楚，但是在很多情况下，产业地产做的并不是很成功，都是用产业的名义在卖房地产，在搞房地产，但毕竟这是一种还算是意识上的进步，下一步会走的是哪个方面发展，往哪个方向去做进一步的拓展？其实要看到的就是从产业地产到社会地产，也是一种必然的这种关系。产业的话，很多时候的话，我们在规划当中都可以看到，产业很难被规划被设计，产业好与坏不是规划放在哪里不是空间问题，是市场竞争的问题，要靠市场说了算完全是商业，我们在很多地方看过很多的案例，比如光伏产业，这是近期，在中国改革开放之后，很多产业发展，都出现了这种失败性的情况，只不过我们的选择性遗忘，因为这样的条件，所以我们把过去产业当中的经验和教训忘了不少，随着这种新的产业的概念的出现，我们其实在重复的走过去的一些老路，这个是一个问题，但是我想说即便你产业搞好了，搞成功了，你也可能是有很大问题的。这个也并非是夸大其词，有的地方搞的很好，产业工人数量规模很大，这种产业，这个大量的人口就在春节的时候，他又会出现，大搬家的这种情况，从城市回到了自己原来的乡村，前面有很多人都讲过，这是城市化的一种现象。

所以说中国的老百姓都非常老实，宁愿自己跑来跑去，也不愿意给城市添麻烦，如果要放在欧洲，放在七大的国家，比如在法国，巴黎公社就是这样出现的，所以产业即便搞好了，也会有很多的问题会出现，如何解决这些问题，谁去解决问题呢，靠政府吗，大政府我们养不起，小政府又不办事，这就是恐怕就是算著名的哥德巴赫式的猜想，需要中国政府官员等等做很多努力才能解决这个问题，慢慢的我们就会看到一个情况，就是空间生产，越搞到后面，它一定会改造，会形成会构建成为新的社会关系，这是一个必然的一个趋势，是一种基本的商业逻辑，除非我们在这方面，想出新的办法，让自己的模式，商业模式企业模式，运作模式能够适应这样的新的社会关系的改变，否则的话，你当然不是一个有前途的发展方向。

城市的开发的话必然涉及到很多的反思，在物业的时代，物业生产的时代我们可以用一些基本的概念，来形容，比如捉什么土豪时代，什么官员时代，规划时代，计划时代，这个是这个时代的基本的标志，到了产业时代的时候，恐怕新的概念出现了，就是提出来市场能解决的问题让市场解决，这个阶段就会出现淘汰，有很多的团队，有很多的模式不能继续生存和发展了，到了社会地产这个时代，那就更麻烦了，它的重点是城市是社区，城市和社区是这个时代的最重要的发展的重点。我们通过这些反思和总结的话，我们可以形成一套自己的哲学，我想这种哲学我们对哲学的这种关注，对城市哲学的关注，在未来是生死攸关的事情，冯友兰先生说，哲学就是反思，尤其是系统的反思，什么是哲学，什么是城市哲学，我觉得如果说认识过去，放眼未来，避免少犯错误，反思的过程就是一种哲学。无非就是认识世界，和认识城市，这中间的差别。

是不是我们能做的到，这种反思有多重要，看这两张图片，是巴黎19世纪中期的图片，没错不是北京也不是上海，是巴黎，这种大拆大建我们很熟悉，一样的，我们没有通过反思过程中总结提炼出什么真正的能够避免我们犯错误的东西，我们还是在重复的邹城市这种老路，必然当中有偶然，偶然当中也可能有必然，核心的问题就是，人的城市，还是楼房的城市，这个问题是我们早晚要面对的问题，是无法回避的问题，沿着这样的从物业到产业从产业到社会，这样的一个过程，我们可以形成了一个认识，形成了一个基本的一个商业逻辑，我们就在考虑，按照这样的逻辑，我们可以构建成为一个什么样的东西，它有可能是市场产业和资本形成凝聚在一起的一种纽带，如果是这样的一种关系的话，我认为的话，这个还是一片希望的田野，非常有希望的田野，是代表着未来空间的。这样的一个发展趋势，这样一个模型是不是现实，有没有可能走将来这样的路，是不是我自说自话，并非如此，我举个例子跟大家谈一谈，大家知道华尔街有一个著名的投资银行叫高盛公司，高盛公司在华尔街以冷酷无情而著称，这个学金融的都知道，在我的眼中，高盛公司就是一副资本主义歹徒的形象，就是这样一个公司，问题在哪，最近的话，高盛公司突然间开始关心社会公共福利问题了，他发行了一种社会影响力的债券，这种债券怎么运作的？就是在美国马塞诸塞州还是比较平静的州，但是在这个州里面一个罪犯被释放出来，没有被改造好，州政府为此花一万多美元，如果能够把他改造好，州政府就要省到一万多美元，数量多还可能达到四万多美元，三百多罪犯成为改造好的同志，它就可以关闭一所监狱了，于是高盛公司发布了2100万美元，并不多，但是是社会影响力债券，通过发行这个债券，高盛公司深深的介入到社会事业当中，深深的介入到公共服务当中，而当地的州政府也因社会影响力债券的存在获得大量资金，赢得资本，可以做他过去没有资源没有钱去做的这种事情，从而提高马塞诸塞州整体的管理水平，所以商业活动正在日益深刻的跟社会发展，跟社会发展紧密的融合在一起。有非常多的机会，有非常多的模式，有非常多的方可以提供这种成功的融合。

关键是方向，关键是你是否承认这种商业逻辑是存在的，是现实的，当然很多人会说你这样的模式跟过去的开放性金融有什么样的问题，时间的原因我不做太多的解释，我认为现在的这种模式，开发性资本集团是我赋予他的一个名称，跟过去开发性金融有一张简单的图表可以作为一个对比，如果要用一句话来总结，这种开发性资本集团，我认为它就是一个搞地产的投资银行，是一个专业投资开发地产的银行，这是金字塔塔尖的部分，简单总结未来的情境的话，我认为城市我们现在更多的强调的是人口的集聚，对人口的集聚的话，强调的太多，城市不是人口的集装箱，城市人口的话，应该是在自然，满足工作就业需求，所有战争都跟军政府有关，这个我不再多讲了，希望有机会再跟大家做深入的讨论，谢谢。