2025中国产业新城运营商评价研究报告

2025年5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”成功召开。会上，中指研究院发布《2025中国产业新城运营商评价研究报告》。

2025中国产业新城运营商评价研究报告

自2016年以来，中指研究院已连续第十年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产业新城的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。

2025年《政府工作报告》提出，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系。深入推进战略性新兴产业融合集群发展。加大区域战略实施力度。发挥区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略的叠加效应，积极培育新的增长极。随着新建园区与存量资产将持续入市，使得园区存量资产盘活的需求进一步加大。园区发展向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”方向升级，优秀产业新城运营商进一步聚焦对运营服务能力的提升，积极加大开拓力度，创新产城融合发展新模式。在城市群和都市圈战略进一步深化、产业链上下游协同合作也更加频繁的大趋势下，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城及运营商的发展经验更值得借鉴。

产业新城运营商评价结果

2025中国产业新城运营商综合实力TOP10

企业名称

上海张江高科技园区开发股份有限公司

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

湖北联投新城集团

深圳市星河产业投资发展集团有限公司

珠海华发城市运营投资控股有限公司

苏州新建元控股集团有限公司

杭州新天地集团有限公司

深圳市中集产城发展集团有限公司

金地威新产业

鸿荣源资产管理公司

2025中国产业园区运营商综合实力TOP10

企业名称

北京联东投资（集团）有限公司

中电光谷联合控股有限公司

上海临港经济发展（集团）有限公司

中关村发展集团

苏州苏高新科技产业发展有限公司

武汉东湖高新集团股份有限公司

上海天瑞金置业集团有限公司

苏州城投产业发展有限公司

西安高新区配套公司

成都陆港枢纽投资发展集团有限公司

2025中国轻资产服务力优秀企业

企业名称

联东U谷

中电光谷联合控股有限公司

武汉智园科技运营有限公司

深圳市星河产业投资发展集团有限公司

深圳市中集产城发展集团有限公司

2025中国新质生产力优秀运营企业

企业名称

运营特点

珠海华发城市运营投资控股有限公司

零碳城市运营

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

绿色质造

深圳市星河产业投资发展集团有限公司

综合生态圈打造

中关村发展集团

高质量孵化

天安智慧运营

数智驱动

2025中国产业园区运营服务商TOP10

企业名称

园动力产业发展集团

清控科创

因大产服

中创集团

商旗科技

金地威新产业

领秀集团

菜根科技

和达高科

伙伴产业

2025中国产业运营优秀项目

项目名称

上海浦东软件园

龙江光谷产业园

苏州2.5产业园

顺德中集智城

深圳·星河WORLD

保定深圳园

霍州科技智创园

3TCOM云汇谷产业社区

紫金智谷总部园

因大联科汉口北创智中心

2025中国新质生产力发展优秀项目

项目名称

苏州ESG产业创新中心

招商科创广场

资产集团·数智集成港产业社区

长三角（昆山）国际低碳产业创新园区

中关村东升科技园

产业新城运营商发展特点分析

（一）产业发展能力

1．产业定位：从“泛化”到“细分”，从“传统制造”到“新质生产力”

产业新城运营企业应基于区域禀赋、市场需求、政策引导细分产业定位，从而实现差异化竞争优势。2024年以来，产业新城定位已进入“精准制导”时代。产业新城运营商以区域禀赋为锚点，市场需求做罗盘，政策引导做风帆，通过三者协同驱动进行产业定位，构建不可复制的竞争优势。运营商唯有将差异化定位升级成系统性产业生态，方能在新质生产力浪潮中占据制高点。其一，基于区域禀赋进行产业定位是实现差异化竞争的根基，现有产业基础是产业新城定位的起点。区域资源禀赋是产业定位的底层逻辑，涵盖自然资源、产业基础、人口发展潜力、科技水平和区位优势等要素。其二，市场需求是产业适配性的动态标尺，也是产业定位的罗盘。市场需求是产业定位的校验器，产业新城运营商需兼顾产业链缺口、消费升级趋势与全球化竞争格局，通过在定位中对产业链精准补链、前瞻布局新兴需求、响应国家全球化竞争需要，进而将产业新城嵌入区域发展分工。其三，政策为产业定位提供方向性框架与资源支持，体现为产业规划、土地供应与金融工具创新。尤其在产业规划方面，双碳目标倒逼绿色产业布局，新基建政策驱动数据中心、工业互联网等数字基建投资。在土地制度创新方面，工业用地“先租后让、达产出让”模式不断推动产业新城资源向高精尖产业倾斜。

产业新城定位已进入“精准制导”时代

产业新城运营商通过技术创新、绿色转型和数字化赋能推动传统制造业向新质生产力升级，形成以科技创新为核心的经济增长模式。其一，通过技术革命重塑产业链价值，人工智能、量子计算、合成生物等前沿技术突破，推动传统制造业从“机械复制”转向“智能创造”，如AI算法优化生产流程效，生物基材料技术突破带动碳排放降低等。其二，在国家双碳目标下，绿色发展倒逼产业范式转型，制造业全生命周期碳排放管理成为刚需。产业新城运营商在顶层设计中需重点关注产业园区的能源结构、碳足迹管理，进而构建循环经济体系。其三，数字经济重构产业运行规则，运营商可以通过数据要素流通效率提升降低产业链协同成本，数字孪生技术缩短规划试错周期，智慧城市管理平台提升资源配置效率。

2．产业招商：链式招商与产业生态构建，聚焦数字化与创新驱动

从调研的结果来看，产业新城运营商在产业招商上，已进入“精准化、资本化、生态化”新阶段。运营商以数字化为底座，以产业链为核心，以资本为纽带，构建“引企—育企—留企”的全周期服务体系。随着AI、区块链等技术深化应用，招商模式将进一步向智能化、全球化演进。其一，产业新城运营商的产业链招商模式实现了从单一企业引入向全链条生态构建的跨越式发展。通过“强链、补链、延链”的系统性策略，产业韧性得到显著提升，招商逻辑从“点状突破”转向“网状协同”。

“强链、补链、延链”系统性招商策略

其二，产业链招商的核心从经验驱动转向数据驱动，产业图谱成为科学规划的核心工具。2024年以来，代表产业新城运营商多通过绘制“三图一库”实现招商客户精准定位。招商团队整合企业注册、专利数据、供应链订单、舆情信息等数据源构建企业全景画像，并利用AI算法取代传统评分卡模型，招商AI将从“数据匹配”升级为“战略推演”，通过计算目标企业与本地产业集群的技术关联度、物流成本敏感度等多维指标，实现招商项目成功率的量化预测。同时，图谱的应用已从静态分析向动态监测进化，实现可视化交互平台。

产业链招商从经验驱动转向数据驱动

其三，产业新城运营商深化资本赋能优化招商效率，加强基金、孵化器等工具对招商效率的提升。2024年，“国务院发布《关于规范招商引资行为促进招商引资高质量发展若干措施的通知》和《公平竞争审查条例》，对招商引资进行了规范。自八月起全面清理全国各地违规税收优惠、财政奖补，禁止税收优惠招商行为，此种招商引资模式自此退出历史舞台。在此背景下，基金招商”成为各地招商引资的新利器，一方面，运营商通过设立产业引导基金、并购基金等方式，以股权投资形式吸引高成长性企业入驻。另一方面，产业新城运营商与政府、金融机构合作，为入园企业提供供应链金融、融资租赁等定制化金融服务，降低企业投资门槛。

3．产业培育：金融工具迭代创新，从基础服务到全生命周期赋能

其一，金融工具的迭代创新正在重构产城融合的底层逻辑。一方面，产业新城运营商通过"供应链金融+数字孪生"的融合应用，构建起覆盖产业链上下游的信用评估体系。运营商借助区块链技术构建分布式账本和智能合约，将传统供应链金融的信用传递效率提升至秒级响应，形成覆盖产业链全节点的动态授信体系。基于物联网的资产数字化技术，使产业园区的不动产、设备乃至知识产权均可实现实时价值评估，为资产证券化（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）提供精准定价基础。这种技术驱动的金融工具创新，将传统静态资产转化为可编程、可拆分的数字资产包，极大提升了产城融合的资本流动性。另一方面，传统的债权融资模式逐渐让位于"股债结合+风险共担"的混合型工具，产业基金、可转债、收益权凭证等结构化产品，形成覆盖企业全生命周期的融资矩阵。这种工具组合不仅缓解了重资产运营的财务压力，更通过风险收益的差异化设计，实现了政府资本、社会资本和产业资本的精准匹配。如苏州工业园区的"产业引导基金+REITs证券化"双轮驱动机制，将基础设施资产通过公募REITs实现资本循环，同时通过产业基金对半导体、生物医药等战略新兴产业进行精准培育，形成"募投管退"的完整闭环。

金融工具迭代创新

其二，数字化转型、绿色经济理念正在推动产城融合进入新阶段，智慧化运营赋能园区企业全生命周期服务。一方面，产业新城运营商通过打造"产业大脑"，接入园区内设备数据，通过工业互联网平台实现产能共享和智能排产。这种数字化协同高效提升企业设备利用率，推动传统制造向服务型制造转型。绿色方面，部分城市已开始实施"单元开发+垂直工厂"模式，有效提升产业用地容积率，通过地下物流廊道和屋顶光伏系统，实现土地集约利用率和清洁能源占比双提升。同时，运营商通过系统串联产业园区、商业综合体和人才社区，配套建设分布式能源站和光储充一体化设施，创造了生产、生活、生态"三生融合"的新范式。随着数字技术、绿色金融、循环经济等新要素的持续融合，使得生态基础设施的智慧化运营开启新可能。另一方面，运营商聚焦整合园区服务和资源，借助智慧化运营手段，覆盖从吃、住、行、金融、社保、企业福利等基础服务到园区企业全生命周期的服务。同时，智慧化运营进一步赋能园区企业全生命周期服务。运营商通过业务数据的归集、灵活交互、智能推算，赋能运营主动服务能力的不断进化，并以此构成良性循环，打造一个具有主动服务、智能进化等能力特征的有机生命体和可持续发展空间，实现产业环境可持续化与客户空间资产的保值增值。

（二）城市建设能力

1．从功能配套到宜居生态，从产业集聚到生态协同

产业新城建设正经历从“要素堆积”向“系统共生”转型，实现从环境友好到人本价值的系统融合。在高质量发展的要求下，生态资本成为核心生产要素，直接参与价值分配，使植被固碳、水源涵养等生态服务成为可量化的资产类别。同时，宜居生态建设本质上是对城市复杂系统的重新设计，其理论根基已从单纯的景观生态学拓展至“社会-生态-技术”三元协同框架。将空气净化、碳汇固存、生物多样性维护等自然资本纳入城市价值核算体系。同时，产业新城运营商构建的社区参与平台，使居民能够通过碳积分体系直接参与生态治理，个人绿色行为数据可兑换公共服务资源。居民通过认购生态改善项目份额，享受产业升级带来的长期收益。这种机制将产业发展红利转化为全民共享的生态福祉，真正实现“产城人”的深度融合。

构建“生态基底-产业空间-生活场景”三位一体的“系统共生”开发框架

产业新城建设打破行业壁垒与组织边界，构建多维度、多层次的协同网络，实现“空间即服务”。一方面，产业新城运营商通过重构要素配置机制、创新协同发展模式、构建价值循环体系，正在创造一种新型城市生态系统。这种生态系统既非传统产业园区的简单升级，也不同于自然生态系统的被动适应，而是技术、产业、环境、社会的深度耦合体。2024年产业新城运营商加快构建“产业生态系统”，通过搭建资源共享平台、建立产业共生关系，推动价值链深度耦合。新模式倡导“空间嵌套”理念，采用"产业单元+生态斑块+生活圈层"的镶嵌式布局，实现15分钟步行圈内实现工作-生活-休憩的无缝衔接。另一方面，产业新城运营商创造出具有弹性适配能力的空间服务系统，将空间转化为可量化、可交易、可增值的服务产品，实现城市功能供给与产业需求的精准匹配。运营商突破企业边界，构建包括政府、供应商、研发机构、金融机构等多元主体的价值共同体，除了提供可定制化的工作单元、研发实验室、中试基地等标准化基础空间服务，嵌入企业孵化、技术对接、市场拓展等增值运营模块，形成第二增长曲线。

2．绿色低碳技术规模化应用，政企合作共建零碳示范区

其一，产业新城作为城市产业发展的主战场，零碳示范区建设通过集中应用可再生能源、碳捕集利用与封存（CCUS）、智慧能源管理等技术，可有效降低单位GDP碳排放强度，成为实现区域碳中和的关键抓手。这种空间载体的集约化减排效应，能够破解传统分散治理模式下的效率困境。同时，绿色技术的大规模应用倒逼产业链重构。如氢能产业园的布局催生制氢-储运-应用全产业链、建筑光伏一体化（BIPV）技术推动建材行业向负碳材料升级等。技术集群的协同创新效应使新兴产业孵化周期大幅缩短，形成“技术突破-产业升级-市场扩张”的正向循环。其二，政策从“鼓励试点”到“强制标配”。中央层面，2024年中央经济工作会议首次提出“建立一批零碳园区”，2025年国务院明确“规模化建设”目标。地方层面则在不断加码，长三角地区如上海、江苏、浙江均推行各类零碳工厂建设评价导，高耗能企业入驻园区大多需承诺降低单位产值碳排放。其三，零碳示范区显著提升区域环境质量与资源效率。这种“绿色资产”的积累实现土地价值溢价，吸引ESG导向的资本布局，重构城市在双碳赛道中的竞争位势。其四，产业新城运营商联合地方政府，设立政府引导基金与社会资本共同组建SPV公司，通过“基础收益+绩效分成”模型实现风险共担和利益共享，其中政府以土地作价入股分享长期碳资产增值收益，企业通过节能效益分享与碳交易获取现金流。

构建“技术-政策-资本-市场”四维协同绿色低碳园区

（三）企业经营能力

1．经营规模：企业分化显著，营业收入波动较大

2024年部分上市企业经营数据情况

资料来源：企业年报，中指研究院综合整理

从总资产增速来看，2024年，产业新城企业运营属性不断加深，资产增速整体虽整体呈上升趋势，但新建园区向一二线核心城市集中的趋势仍在延续。从营业收入来看，2024年，产业新城运营商营业收入波动较大。一方面，产业投资板块持续发力，投资赋能，轻重结合转型发力。另一方面，受市场波动因素影响，产业投资基金的投资收益及金融资产公允价值变动损益同比变化较大，导致企业表现较去年同期分化较为明显。从收入结构来看，2024年，产业新城运营商进一步加大投资业务，收入结构逐步多元化。同时值得注意的是，多数受访项目表现出出租率下降或是租金下行的现象，仅一线城市制造业园区抗跌表现较强。

2．盈利能力：净利润波动较大，产业投资收益成为拉动净利润增长的主要动力

2024年部分上市企业净利润

资料来源：企业年报，中指研究院综合整理

产业投资收益为运营商净利润增长主要动力。从盈利规模看，多数运营商净利润规模在5-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过40亿元。随着产业新城运营商逐步从房地产销售收入向产业运营服务的转型，产业新城投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源，但产业投资存在明显的周期性和不确定性。因此，运营商盈利能力显著分化，在净利润增长方面也表现出明显的不稳定性。一方面，产业投资收益成为拉动净利润增长的主要动力，另一方面，产业园需求萎缩、销售价格承压，运营收入和出租率继续下滑，以价换量成大趋势。仅部分企业因重点核心区域资产占比较高，叠加转型资产运营服务，企业业绩相对稳定。

3．融资能力：加速构建产业基金矩阵，产业园REITs申请和上市速度加快

多地加速构建产业基金，助力“科技-产业-金融”高水平循环。2024年，产业新城招商进入资本赋能深度整合期。传统以土地、税收优惠为核心的招商模式边际效益持续递减，而基金投资、孵化器培育、产融结合等资本工具的应用，推动招商效率高速增长。多地加速布局产业基金，通过“政府引导+市场运作”的模式推动科技创新、产业升级与金融资本的深度融合，构建“科技-产业-金融”良性循环。运营商联合地方政府和社会资本设立母基金，通过子基金撬动更多资金投向重点领域，同时围绕龙头企业布局上下游设立主导产业基金，形成“投资—落地—集群”闭环，打造“基金+园区+项目”生态。

多措并举金融赋能，产业园REITs申请和上市速度加快。2024年，产业新城运营商推动落实“资本、资产、资金、资管”循环联动目标。运营商不断拓展融资渠道，综合运用中期票据、短期融资券、绿色公司债等多种融资模式，通过有效聚合资本市场资源，多链融合加快创新驱动，持续增强主体融资能力，同时积极发挥金融创新对于园区经济发展的加速功能，持续推动了金融资源优势在科创、招商方面赋能园区。另外，产业园REITs展现出强劲的发展势头，全年新增申请、上市及扩募产品较去年有明显加快。区域分布上，除北上广深外，成渝、长三角等新兴经济圈成为重点布局区域。与之相对的，产业园REITs各底层项目经营表现分化严重，超过半数项目的底层资产出租率同比呈现下滑，部分因营收承压不得不采取以价换量的策略。园区运营商应持续管制自身租赁情况和租金增长情况，在整体供大于求、产业园区出现降租金抢租户的大背景下，能否提供更高的运营服务质量将成为降低空置率乃至保护利润率的有力保障。

4．财务稳健性：强化产业运营能力，资产负债率保持低位

2024年部分上市企业资产负债率

资料来源：企业年报，中指研究院综合整理

资产负债率持续维持在较低水平。不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线，资产负债率整体波动较小。2024年，产业新城运营商持续增强产业投资孵化能力，积极调整资产结构，负债水平仍旧维持在较低水平。

专题报告 产业新城发展趋势分析

（一）发展机遇：绿色低碳，数字经济、因地制宜发展区域特色产业

1．推动绿色低碳发展，激发数字经济创新活力

数字技术赋能绿色生产，构建双化协同新格局。2025年4月，中央网信办等十部门印发《2025年数字化绿色化协同转型发展工作要点》，聚焦经济转型升级、实现高质量发展的关键环节，健全数字化绿色化协同转型发展工作机制，推动新兴领域能效提升，积极运用数字技术、绿色技术改造提升传统产业，发挥绿色化转型对数字产业的带动作用。《工作要点》部署了4个方面22项重点任务。一是推动数字产业绿色低碳发展。包括推动数据中心绿色化转型、推动基站绿色化运行、推进电子信息产品绿色制造和使用、引导数字科技领先企业零碳发展。二是加快数字技术赋能绿色化转型。包括推动数字技术赋能建筑、城市运行等8个领域绿色化转型以及推动数字技术赋能生态环境治理、打造数字化绿色化协同转型发展试点示范。三是发挥绿色化转型对数字产业的带动作用。包括升级数字化绿色化基础设施、加快数字化绿色化融合创新、建设数字化绿色化产业体系、培养数字化绿色化复合人才。四是加强统筹协调和整体推进。包括加强组织领导、完善法规政策、深化国际合作、加强宣传引导。

城市产业园区发展向“产业结构高端化、能源体系绿色化、土地节约集约化、园区管理数智化”方向升级。其一，产业结构高端化，城市产业发展一方面推动传统制造业智能化改造，着力构建以产业园区为主体、产学研用高效协同深度融合的创新体系，以科技创新推动产业创新；另一方面推动战略性新兴产业融合集群发展，实现新兴产业规模不断壮大、产业集群建设有序推动、创新生态体系逐步健全、数实融合发展稳步推进的良好局面。其二，能源体系绿色化，构建零碳工业新模式。城市在推动新型工业化的进程中，使用的传统能源绿色低碳转型，全面提升绿色能源供给水平和质量，提高能源使用效率，还要通过工业的工艺和流程再造，不断拓宽绿氢/绿电替代领域的深度和广度。其三，土地节约集约化，从平面扩张到立体增值，要向立体要空间、向产业链要效益、向全周期要活力。通过政企合作，整合经营性地块与绿地，构建“统筹开发、分类供应”机制，既要实现产业发展需要也要满足商业活力、服务市民，功能多样复合，实现土地利用效益最大化。其四，城市全域数智化不断加速，产业园区、商业地产、公共设施及住宅社区等场景作为城市的基本单元在产城融合的浪潮下对全链条数字化、智能化管理的要求不断升级。新城运营商通过深度融合大数据、人工智能、物联网、云计算等新一代信息技术，集成化数字平台，实现安防监控、能耗管控、设备运维等关键环节的智能化运营。

产业结构高端化、能源体系绿色化、土地节约集约化、园区管理数智化

2．运营商应重点融入城市群都市圈，因地制宜发展区域特色产业

运营商一方面应重点融入城市群都市圈，聚焦区域发展联动。2024年，中国城市群与都市圈发展战略进一步深化，区域经济一体化成为推动高质量发展的核心引擎。产业新城运营商作为区域经济发展的关键参与者，需通过以下路径融入国家战略布局：其一，锚定区域协同发展目标。国家“十四五”规划及2035远景目标的指导下，产业新城需以城市群为依托，聚焦跨区域产业链、创新链、人才链的协同联动。其二，构建“圈层化”发展网络。通过“核心城市—卫星新城—周边城镇”的多级联动体系，产业新城可承接核心城市的非核心功能疏解（如制造环节、仓储物流），同时为城市群提供专业化服务配套。其三，聚焦政策导向的精准对接。各地政府围绕城市群发展出台差异化政策，如长三角的“科创走廊”规划、粤港澳的“跨境金融合作”等。运营商需建立政策跟踪机制，优先布局与区域政策高度契合的产业领域（如数字经济、绿色能源），以获取土地、税收等政策红利。另一方面，基于区域资源禀赋与产业定位的精准匹配，因地制宜发展区域特色产业。产业新城运营商需立足区域资源禀赋，结合地理区位、产业基础、人口结构等因素，因地制宜构建差异化的产业体系。城市产业运营从“千城一面”转向“一城一策”，运营商应深度挖掘本地文化、资源与产业优势。运营商需以“精准定位、生态协同、创新驱动”为核心，构建可持续的区域经济发展新模式。

聚焦区域发展联动

（二）发展趋势：加深合作、激活存量、轻重并举

1．加深合作：协同合作更加频繁，推动政策链、创新链、产业链的深度耦合

其一，运营商加深与产业龙头企业合作，从空间供给到价值创造。运营商与产业龙头企业合作，强化龙头引领作用，增强产业发展能力。其一，部分运营商创新采用“股权合作+收益分成”混合模式，与龙头企业共建园区开发运营公司。龙头企业以技术入股、品牌授权等方式参与园区管理，分享租金收益、产业服务增值收益及税收分成，形成“龙头牵引-税收反哺-服务升级”的良性循环。其二，运营商内部设立“龙头企业战略合作部”，配置产业链分析师、产融结合专家等新型岗位。通过建立“龙头企业需求清单”动态管理机制，构建涵盖项目选址、标准厂房定制、环评能评代办等全周期服务体系。其三，龙头企业主导的“母园+子园”模式成为新趋势。运营商协助龙头企业建设专业子园区，吸引二级供应商集群发展。运营商同步搭建“产业集群数字化平台”，集成订单协同、产能共享等功能，进一步提升产业集中度。其四，运营商与龙头企业共建产业投资基金，重点投向产业链关键环节。如通过“订单换股权”模式，对承接龙头企业订单的中小企业进行股权投资，既解决融资难题又稳定供应链。

从空间供给到价值创造

其二，运营商通过与政府合作，形成“数据驱动+政策赋能”的双轮机制。运营商与政府的合作重心从单一资源供给转向“数据驱动+政策赋能”的双向协同。数据驱动方面，运营商通过数据要素整合产业链资源、优化运营效率，例如利用企业能耗数据筛选高亩产项目，通过产业链图谱实现精准招商。通过构建“企业画像数据库+产业链图谱”，运营商可识别目标企业的技术关联度、市场匹配度及环境合规性。数据模型还可动态评估企业贡献度，如安徽试点的“数据贡献度评估模型”将企业税收、就业等指标量化，实现资源倾斜的精准化。政策赋能方面，政府通过制度创新释放改革红利，如税收优惠分级机制、工商业用地使用权延期政策等，为园区提供差异化的竞争支撑。

其三，运营商深化与三方机构合作，如研究机构、金融机构等，助力园区企业安心发展。2024年产业园区运营商与第三方机构的合作已从“辅助性角色”升级为“战略级伙伴”，其核心逻辑是通过资源整合与能力互补，构建覆盖企业全生命周期的服务生态。随着政策红利的持续释放与数字技术的深度应用，此类合作进一步向专业化、生态化、数智化方向演进，成为推动区域经济高质量发展的核心引擎。运营商需持续优化合作机制设计，强化数据治理与风险管控能力，方能在新一轮产业变革中占据竞争制高点。

2．激活存量：数字化改造释放存量资产价值，提升运营服务能力抢占市场先机

数字化改造释放存量资产价值。近年来中国产业园区发展进入存量时代。随着土地资源日益稀缺、政策红利收窄以及产业转型升级需求加剧，传统“重开发、轻运营”的粗放模式已难以为继。在此基础上，数字化技术成为产业园区存量资产激活的核心工具。其一，数字孪生技术成为提升运营效率的核心工具。基于GIS、BIM和CIM的三维建模，运营商构建虚实融合的园区数字孪生体，实现对物理空间的动态映射，降低运营成本的同时提升服务精准度。其二，大数据分析助力产业链精准定位，通过分析产业链关键环节和上下游企业数据，提升招商转化率。运营商推动“基础通信服务+大数据”融合，构建园区级数据中台，整合企业运营、能耗、物流等数据，支撑精准招商与产业链协同。其三，以5G、物联网（IoT）、光纤网络等技术为核心，构建高速、低时延、全覆盖的通信基础设施。

提升运营服务能力抢占市场先机。运营商可以围绕“空间更新+生态构建+资本运作”等手段，切入细分领域，抢占市场先机。空间更新方面，园区运营商通过空间集约化、功能复合化对存量园区内的空间布局、功能配置、设施设备等进行调整和优化，形成高效、绿色、可持续的现代化产业载体。如部分园区通过弹性容积率机制、高层工业楼宇建设等方式提升土地容积率、提升空间利用率，并根据产业生命周期划分生产区、办公区、配套区，预留弹性空间，适应未来产业扩展需求。生态构建方面，园区运营商通过产业协同、数字化赋能和产研结合，将园区从物理空间升级为资源聚合平台。运营商需以长期价值为导向，构建“产业+服务+社会”三位一体的生态系统，赋能区域经济高质量发展。资本运作方面，一方面，借助资产证券化将存量资产转化为流动性强的金融产品，运营商通过抵押优质园区物业、公募REITs等将存量资产打包上市，实现“投融管退”闭环。例如招商蛇口通过博时招商蛇口产业园区资产发行REITs，盘活资金用于新园区开发。另一方面，设立产业投资基金，以资本撬动产业升级。运营商通过“直投+基金+并购”模式介入企业全生命周期，同时吸引产业链上下游企业入驻存量园区。

提升运营服务能力抢占市场先机

3．轻重并举：重资产提质聚焦核心资产与精准定位，轻资产深化推动服务能力与品牌输出

重资产提质聚焦核心资产与精准定位，轻资产深化推动服务能力与品牌输出。轻重并举并非简单叠加两类业务，而是通过资源整合实现“资产持有”与“服务输出”的协同效应。其核心在于以重资产为物理载体，以轻资产为价值引擎，形成闭环生态。其中，重资产业务从“大规模开发”转向“定制化建设”。例如，基于产业链分析规划专业化园区，减少综合性园区布局，聚焦垂直领域（如生物医药、智能制造），提升产业集聚效应。同时，通过公募REITs、私募基金等工具实现资产退出，将沉淀资本转化为滚动投资能力。轻资产业务则需聚焦从基础服务到生态赋能，构建“基础服务+增值服务+产业投资”三层体系。同时，运营商应注重模块化拆分实现“业务动态平衡”。园区运营商通过组织架构重组，将传统“大而全”的业务链条拆分为开发、运营、投资三大独立单元，形成“开发筑基—运营增值—投资反哺”的闭环生态，通过内部协同降低边际成本。

轻重并举模块化实现动态平衡

其一，开发单元聚焦标准化与资本化并行。产业园区开发单元的标准化实践，涵盖产品体系标准化、流程再造标准化、数字赋能标准化三个维度，形成可复制的开发模式。产品体系标准化方面，通过构建适配产业链的模块化方案，采用"核心产业载体+配套服务单元"的模块化布局，实现园区开发从单一厂房建设转向"产业容器+服务生态"的复合型产品线设计。流程再造标准化方面，通过全周期管控体系创新从而破解"规划-建设-验收"环节的断裂问题。在资本运作上，通过REITs、ABS等工具将成熟资产打包上市，通过构建"募投管退"的完整资本闭环，实现开发价值的动态释放。同时，新型政企合作模式正在重构开发单元的价值链。最后在风险隔离上，开发单元与运营单元财务独立核算，避免项目烂尾风险传导至服务板块。其二，运营单元聚焦服务集成与生态构建。产业园区运营单元的服务集成已突破传统物业服务边界，形成"基础服务筑基、产业服务赋能、数字服务增效"的三维架构，构建全生命周期服务体系。基础服务正从"四保一服"（保安、保洁、保修、保绿及客服）向智慧化服务网络升级。产业服务已形成金融服务产品+技术转化平台+人才工作站+市场合作中心的四维赋能体系，构建企业成长加速器。其三，投资单元聚焦产投融合与价值闭环。产业园区投资单元的产投融合，本质是通过资本纽带重构产业链、创新链、资金链的协同关系，形成“投资促产业、产业反哺资本”的闭环生态。产投融合方面，通过投资专业科研机构获取核心技术，再设立专项基金孵化产业化项目，最终导入园区形成完整产业链。优秀园区运营商大多已设立设立母基金+产业子基金架构，聚焦科技和未来产业赛道，通过投资回报及产业培育成果反哺园区产业集聚。同时，将股权投资纳入招商工具包，通过入股优质企业锁定入驻意向。最后依托自有孵化器筛选早期项目，形成“孵化—加速—产业化”链条。最后，投资单元需重点搭建风险收益平衡机制，母基金+产业子基金架构主要由多个单项子基金分别投资早期硬科技和成熟项目，形成风险对冲组合。

结语

2024年，行业发展出现新动向，如新质生产力、激活存量、轻重并举等，产业新城运营企业需要思考与谋变以适应新形势。当前，我国产业转型升级仍处在攻坚期，《政府工作报告》提出，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系。深入推进战略性新兴产业融合集群发展。新质生产力作为产业创新发展的新引擎，正在如雨后春笋版迅速崛起，这不仅是重塑城市产业格局，推动区域发展的关键力量，同时也促进了数字经济和传统产业的有机结合，成为激发产业新城活力的重要推手。以绿色经济、数字经济为底色的高质量发展体系日趋完善，产业新城运营商不断探索产业与生态双赢模式。同时，人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，人口流动速度加快，以城市群为核心的产业带日趋成熟，以园区运营商、政府、龙头企业、科研机构、金融机构等多方形成的协作平台加速推动政策链、创新链、产业链的深度耦合。未来，轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略。轻重并举并非简单叠加两类业务，而是通过资源整合实现“资产持有”与“服务输出”的协同效应。其核心在于以重资产为物理载体，以轻资产为价值引擎，形成闭环生态。其中，重资产业务从“大规模开发”转向“定制化建设”。同时，通过公募REITs、私募基金等工具实现资产退出，将沉淀资本转化为滚动投资能力。轻资产业务则需聚焦从基础服务到生态赋能，构建“基础服务+增值服务+产业投资”三层体系。

单位：亿元

总资产 招商蛇口 上海临港 张江高科 中新集团8603.09 833.89 594.03 353.63营业收入 招商蛇口 上海临港 张江高科 中新集团1789.48 111.03 19.76 26.85总资产同比 招商蛇口 上海临港 张江高科 中新集团 -0.0530529175307207 0.0292015847351985 0.164650524458386 0.00933325722114398营业收入同比 招商蛇口 上海临港 张江高科 中新集团0.022513256536844 0.574446965399887 -0.0246791707798618 -0.265791632485644

单位：亿元

净利润 招商蛇口 上海临港 中新集团 张江高科40.39 10.97 6.37 9.82净利润率 招商蛇口 上海临港 中新集团 张江高科0.0225708026912846 0.0988021255516527 0.237243947858473 0.496963562753036 2022中新集团 张江高科 上海临港 招商蛇口0.444209 0.6421 0.5866 0.6791 2023中新集团 张江高科 上海临港 招商蛇口0.4547 0.686 0.6053 0.673431604344706 2024中新集团 张江高科 上海临港 招商蛇口0.457 0.6905 0.5942 0.6667

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