雅居乐“二代”的迷你型地产公司要上市了

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记者 | 黄昱

雅居乐“二代”陈思铭的景业名邦离IPO只差临门一脚了。

从6月18日向港交所递交上市申请书，到11月15日通过上市聆讯，景业名邦用了不到5个月时间。

作为雅居乐董事局主席陈卓林的侄子、副主席陈卓贤的儿子，现年30岁的陈思铭一直颇为低调。

2011年7月从澳洲格里菲斯大学金融学本科毕业后，陈思铭就希望创办一间完全属于自己的房地产开发公司，后在家族资金的支持下，景业名邦于2013年成立。最新消息显示，陈思铭已于2019年11月13日获任为景业名邦的执行董事兼主席。

在父辈的庇荫下，陈思铭的创业之路算是顺利。2014年，陈思铭在广州从化开发的首个住宅项目景业荔都，总建面达23万平方米，这背后就有亲属为其牵线搭桥。

陈思铭亲属郑观平和郑文波全资拥有的广州广泽，在2013年11月收购了广州意浓全部股权。四个月后，陈思铭又以约1.39亿元从广州广泽手中收购了广州意浓。广州意浓主要资产就是景业荔都，该项目由两期组成，现在均已竣工。

景业荔都的一期，与海南陵水景业清水湾3号一至三期的销售入账，构成了景业名邦过去三年的全部收入。

值得注意的是，景业清水湾3号项目也来自陈思铭的亲属。改项目位于雅居乐清水湾附近，由五期组成，其第一至三期相关土地由陈思铭从亲属郑玉娟、陈少娥手中以7000万元拿下。

提到“清水湾”，可能最先想到的是雅居乐旗下的海南清水湾。从2009年3月开盘至今，这个项目累计销售额超过1000亿元。而陈思铭在试水首个住宅开发项目的同一年，就以景业名邦的名义杀入了父辈们的重要阵地。

据公开资料显示，景业清水湾3号项目一期在开盘当天就卖了7个亿。2018年，这个项目的一至三期为景业名邦带来11.6亿元的收入，占其全年物业销售收益的92.8%，景业荔都一期的销售收入为9000万元，占比仅有7.2%。

这意味着，陈思铭的公司与他的父辈们创立的雅居乐相似，都是依靠清水湾项目支撑了公司早年的收入来源。

今年上半年，景业名邦物业销售收入7.1亿元，其中景业荔都一期和二期的收入占比54.4%，景业清水湾3号一至三期项目则占42.3%，另有景业龙泉湾和中山悦盈新城分别带来超过700万元的销售收入。

景业龙泉湾的项目公司广州景业原本也是郑玉娟、陈少娥共同全资持有，陈思铭于2015年以约3.1亿元将其收购。

值得注意的是，除项目层面外，景业名邦的多位董事会成员以及高级管理人员都曾是雅居乐的老臣。

景业名邦执行董事兼总裁郑红（曾用名：郑卫红）在公司成立之初就加入，她2001年至2010年在雅居乐担任总裁助理，后又在番禺雅居乐担任过四年的总经理。

执行董事兼副主席刘华锡更算得上是雅居乐元老级人物，他1995年就加入了雅居乐，一直做到副总裁职位后才在2014年辞职，今年5月加入景业名邦。

此外，景业名邦执行董事兼副总裁吴新平、执行董事兼副总裁薛双有、执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦、副总裁谭玉杏、副总裁蓝炽源均在雅居乐任职过多年。

景业名邦在国内的主要营业地点及总部，是位于广州市番禺区南村镇观景路198号的景业名邦大厦，建筑面积为5208.6平方米，这是向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司从2016年开始租用的，租期10年，过去三年每年租金不超过100万元。

在家族资源的各种支持下，陈思铭带领景业名邦一路走来还算顺利。

2016年至2018年，景业名邦的营业收入分别为6.41亿元、8.38亿元及13.29亿元，其中物业开发的收入占比分别为97.5%，93.4%，93.7%，另有少部分来自酒店营运、物业投资及租赁和物业管理的收入。

与此同时，因得到亲属的资源输送，景业名邦的土地成本也较低，物业开发业务的毛利率由2016年的26%增加至2017的36.4%，2018年进一步增加40.4%。2016年至2018年，景业名邦净利润分别为8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元，复合增长率达到112.6%。

景业名邦目前在广东、海南、云南及湖南省共拥有30个物业项目，总权益建筑面积300万平方米。

“没有限价限购政策”是景业名邦选择的项目地点，数据显示，其30个项目中有18个处于不受任何限价及限购政策束缚的地区。但这些地区往往也意味着房地产市场较为低迷，业绩的可持续性埋下隐患。

从财务状况来看，尽管是含着金钥匙出生的景业名邦也不得不通过高负债来实现规模扩张。截至2016年、2017年、2018年底，其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元以及7.6亿元，对应的净负债率分别为614.4%、194.1% 及42.0%。

景业名邦表示，通过上市募集的资金将有三大用途，一是现有项目的开发资金，二是土地购买，三是一般运营资金。多位业内人士认为，在如今的行业背景下，要是生存就必需要有规模，而要扩大规模的中小房企首先面临的就是资金问题。

因香港上市门槛较低，从去年开始内地一批中小房企就掀起了一股赴港上市潮，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股等纷纷成功上市。

但今年以来，内房企在港股过会的速度明显放缓，截至目前只有中梁控股、新力控股等4家房企成功上市。

“子承父业”的景业名邦虽成功从同在等待过会的海伦堡地产、奥山控股、万创国际、汇景控股等多家房企中突围而出，但在行业集中度不断提升的今天，这家“迷你型”房企面临的挑战仍然很大。