深度调查 |中国第四代生态住宅TOP3，是怎么炼成的

[前言]

世界住宅史至今已经历三代: 第一代简单功能型的茅草房，第二代功能改善型的砖瓦房，第三代综合配套型的电梯房及其他形式的住房。在急速的城市化进程中，PM2.5指数超标、噪音污染、压力焦虑等‘城市病’，催生了第四代生态住宅。意大利米兰的“垂直森林”、澳洲垂直绿化公寓“Central Park”一举扬名，中国也诞生了第四代生态住宅最具代表性的三个项目，分别是成都麓湖生态城麒麟荟组团、岳阳南湖天著、郑州瀚海晴宇。

成都麓湖生态城麒麟荟组团

岳阳南湖天著

郑州瀚海晴宇

第四代生态住宅究竟凭什么引领居住水平的进化？这是一个值得反复追问、回溯初心的话题。近段时间，笔者深度研究了市场上颇负盛誉的麓湖生态城、南湖天著、瀚海晴宇，就第四代生态住宅的选址优劣、产品美学、创新体系、运营模式等异同，尝试着回答这个问题。

01

选址之见：

郊区独树一帜还是占据稀缺资源？

中国第四代生态住宅中，成都麓湖生态城与郑州瀚海晴宇最为相似，都是择址于氛围尚未成熟的郊区抑或刚起步的新城区。以麓湖生态城为例，在成都郊区发展还混沌一片时，打造了一个超级城市，用“麓湖标准“颠覆了地产界的“地段”铁律。南湖天著则天赋异秉，选址于岳阳城市之心、南湖之心，拥有岳阳南湖国家级4A景区、三面环湖的城市半岛、3公里湖岸线、李白张说盛赞的千年人文圣地。客观地看，只要拥有卓越的产品力，无论是地处郊区，还是占据稀缺资源，都能赢得市场赞誉。当然两者都能兼收并蓄，无疑更胜一筹。南湖天著位于南湖之心

02

环境保护之论：

对文化自然的敬意，是一个企业的人文情怀

在地产界，卓越的开发商都有一个职业底线，那就是尊重土地、人文与自然。尊重它们，理解它们，激活它们，从历史与人文自然中寻找美的源头，并将之转译、建构为当下可感可知的生活美学，极其考验一个开发商的功力高低。否则，他们奉献的只是一堆不和谐的建筑。在笔者眼里，麓湖生态城与南湖天著都是极具情怀的项目。两者分别体现了两个企业万华地产与江河地产的核心价值观。

麓湖生态城秉承将水魂还于蜀地的理念，保持原有生态地貌，引入都江堰的水系，聘请国内湖泊治理的权威专家中科院南京湖泊研究所的刘正文教授，以10年时间，为麓湖造出约2100亩的水域，成为国内单体面积最大的、由陆地生态系统转变为清水型生态系统的人工湖，并获得了两项国家专利。

麓湖生态城环境保护

南湖天著则于拿地之初，利用无人机进行3D基址定位，绘制详细的保护点位图；设计队伍现场360°无死角勘测，把所有成年树做好手工标志，量身定制全套的环境保护方案。遵循 “遇山不推、遇水不填、遇树不砍、遇植被不拔”的原则，保留2000多棵原生树，包括香樟、杜英、银杏、栾树、女贞、竹林，每一棵都有30年以上生命，每一棵树都代表着一种温暖的人文关怀。 在不改变原有肌理之上，保留水脉面积约128000m，并引渠贯通、改善水质、加固堤岸，以自然的曲线再塑河岸步道，种植水生湿地植物；保留了约12338㎡水生植物群落，包括荷花、睡莲、芦苇、再力花、菖蒲等品种。

南湖天著环境保护

麓湖生态城背后的万华地产，并非市场上常见的房企10强，而是成都本地开发商，旗下地产项目并不多，但是一个现象级的作品就足以证明其令人钦佩的人文情怀。正是因为其对产品完美近乎偏执的追求，这才造就中国当前最具产品主义的一个大盘项目—麓湖生态城。

南湖天著背后的江河地产，同是地产界的黑马。成立于2013年的江河地产，北京首作江河·艾迪城，在互联网+概念还未流行之前，已打造了首个国际互联网智慧社区，善于洞察并超前把握房地产的发展趋势，细致严苛打磨产品，艾迪城上市8个月即取得热销50亿的成绩，刷新了北京多项同类产品记录，并成为公寓界争先模仿的样本，让业界称之为“江河现象”。而江河地产开发的江河·颐璟城，一面市即获得当地市场2018年销售套数、销售总金额、销售面积三冠王，11个月即冲破20亿销售额大关。

江河·艾迪城与江河·颐璟城

江河地产之所以拥有出色的产品兑现能力，得益于兄弟公司江河集团强大的全产业链资源。成立于1999年的江河集团，业务遍布全球20余国，位居中国上市公司500强、中国民营企业500强。江河集团旗下拥有多个世界知名品牌，包括全球高端幕墙第一品牌——江河幕墙；全球室内装饰领军品牌——香港上市企业承达集团；亚洲最大规模的室内设计公司——梁志天SLD设计等。

03

产品美学之辩：

第四代生态住宅，产品美学竞技场

第四代生态住宅，堪称产品美学的竞技场。也许正是开发商对美学文化的执着，才让第四代生态住宅一登场，就惊艳全场。

笔者认为，极致的产品主义构成了麓湖的核心竞争力，其中麒麟荟组团，整体建筑以玻璃盒子为灵感，悬空错落堆叠组合，伸向湖面与天空，令每一户都拥有接近360° 的景观视野；外立面使用70%以上的玻璃，闪闪发光，犹如一幢幢水晶宫殿，成就了中国楼市现象级的高端居住产品，也代表着建筑和房地产行业的理想和情怀。

麓湖生态城麒麟荟组团

南湖天著以湖水为灵感，首创游艇级水波立面美学，大玻璃、极简风与山水波纹的碰撞，呼应湖山的烟波浩淼；立面采用多层次的设计手法，告别了过度修饰铺陈，利用白色的铝板、深色的玻璃、深灰色的墙体作为情感媒介，形成钢琴音符一般的视觉对比，融光影于其中，化实为虚，营造了一种静谧优美、平和自持的无穷境界。

江河南湖天著

瀚海晴宇则将自然现象的“云” 概念延伸到建筑设计上，大面积的白色铝板与几何形体般的阳台、露台相得益彰，如“云”般诗意，同样别具一格。

瀚海晴宇

总体而言，在产品美学打造上，无论是麓湖生态城，还是南湖天著，抑或是瀚海晴宇，都创造了独有的产品美学符号，致力为行业打造产品美学的文化范例，为文化之魂的新生找到载体。

04

创新体系之争：

唯有强大的客研力，才能创造新的伟大

第四代生态住宅本已是创新的住宅形式，通过挑高的空中庭院或露台，引入高层建筑，满足了高净值人群的自然居住理想，但同时也面临诸多居住舒适度问题，比如其中对视问题如何解决？又如，在空中庭院种树，承重结构、浇灌系统、防水排水、安全隐患，环环相扣，绝非易事。

举个例子，麓湖生态城的麒麟荟组团，无论炫酷的极简主义外观，还是360度的观景视野，都令人目醉神迷；瀚海晴宇容积率高达3.5，却创新性地以垂直森林、空中泳池、空中花园为特色，公建化建筑立面，亦极具趣味性和标志性。

私密感，是顶豪区分其他普通豪宅的DNA，也是所有塔尖业主对生活的刚性需求。第四代生态住宅最大的不足，多为庭院对着庭院，对视严重。相对而言，南湖天著更加务实，对此进行了大胆的改良，推出了4.5代森林院墅版本：把空中庭院主要设在楼体的东西南侧，错落布局；如奇数层有空中庭院，偶数层对着庭院的位置则不开窗；如属必要，则设高窗，实现视线隔断。同时摒弃四周都悬挂空中庭院的设计，将庭院面积聚焦到一起，最高达100m，面宽逾10m，阔绰非凡。

南湖天著

05

运营模式之考量：

可复制的是配套，无法复制的是温度与匠心

除了纯住宅模式的瀚海晴宇，同为城市化运营模式的麓湖生态城与南湖天著，可谓各有千秋。麓湖生态城以生态资源为基底，聚合居住、产业、休闲娱乐配置为一体的mix之城。它的落点，不是一座湖，也不是一个富人社区，而是在一个富裕的时代下，一座来自未来、献给今天的理想城市；同时各组团独立、创新的产品打造，形成了大盘罕见的小而美的开发模式。南湖天著则更像一个城市的山水会客厅，设计了全方位的城市配套，形成完整的产业链支撑，包容了湖区、城市公园、文化街区、城市地标和高端生态住宅，并借鉴了纽约中央公园“in park & park in ”的理念，让公园入城、城入公园。拿出项目接近一半的土地，缔造610亩南湖映月公园；建造约6万方的文化街区、148m的城市地标、约8000m精品超市、约4000㎡会所，引进了首家进入湖湘的悦榕中国五星级酒店，这一切，只为构建一个连接精神与生活的本真场域。

后记：中国第四代生态住宅，开始是理想主义，结尾是浪漫主义，而过程的每一步都是现实主义——探讨如何面对当今中国的生活方式，为中国人提供有价值的有美学修养的“未来生活”参考方案，无论是麓湖生态城、南湖天著还是瀚海晴宇，都作出了可贵的贡献，同时不约而同地坚守产品主义，并推到极致。这不是笔者一个人的感叹，更是全行业的赞叹。