中信地产2014年度论坛（现场互动）（二）

主持人：对于产生的问题及地方政府的需求，能跟它势均力敌能够解决的，我想民营企业承担不了的，有能力的恐怕就像中信地产这样的，中信地产在未来发挥的空间和余地很大，不管怎么样，有追求的开发商的确在做这种地位，它已经不愿意别人把它简单的定义为项目开发商这种概念，真的是在向城市综合运营商的这种角色转变，中信地产从住宅经营到商业地产，从商业地产又进入到旅游地产，甚至养老地产，整个是一个系列的这么一个过程，这种实践，当然我们今天这个常总在台上，他又是管战略，又是管金融开发，整体运营的，我们请他来详细给我们介绍一下，在这种过程中间，在新型城镇化的过程中，我们中信地产跟别的地产公司相比有些什么方面的优势，包括我们未来的操作路径，怎么样脱颖而出。

常颖：首先非常感谢几位嘉宾，各位政府朋友还有同行们还有媒体朋友们，从今天上午包括我们几位嘉宾专家，包括我们的中信集团领导，还有中信地产的高管，分别就城镇化的诸多的方面都进行了一些探讨，我觉得其实上午谈得非常的精炼，实际上每位嘉宾都谈得非常精彩，如果时间允许，可能每一位嘉宾的演讲利用半天的时间谈的会比较透彻一些。我个人的理解城镇化或者是城市化，今天上午到现在谈的比较多的是侧重于在战略这，或者是比较宽口径的层面，我想对一个企业来说，不管是中信集团还是中信地产，是一个企业，这个企业必须要把它的战略要落实到它的商业模式上，这个商业模式必须要有一些战略实施的举措，只有这样才能把它的实际的生产经营的活动，能够具体的在过程中支撑下去，我个人理解，我们公司，就是中信地产相对于同行的其他的标杆企业来说，不管是侧重于房地产开发还是侧重于实际物业开发，还是侧重于包括基础设施建设和城市开发方面，我觉得我们在这个已经推进的这个过程中，和在下一步即将再进一步的发展过程中，我们主要有两点思考，第一个就是要有互联网的一个思维，第二个是更重要要有金融的思维，这两点对于我们公司来说，应该基于一个立足点，或者基于一个出发点，就是这个协同的这样一个平台，我们有两个思维，基于这样一个平台上，基于这样一个思维，我们核心的一点这个互联网的思维对我们已经推进的工作和即将在进行发展的工作，核心一点就是要真正的以客户为中心，能够为客户提供多方位的服务，我这里谈到客户狭义上的指的是买我们住宅的小业主，还有的是与中信地产有业务合作的，比如说我们是一个共同的投资人，我们和中信地产乃至中信集团，还有地方政府，市政府，也有可能包括到省的层面，也有像我们今天来的合作伙伴，汕头三明市领导一样，能够为这个客户提供多方位的服务，这一点是我个人觉得这个有可能是我们中信地产能够在发展中体现一个差异化优势的这么一个特点，这一点特点是基于我们整个的中信集团这个平台上，因为这个平台在今天上午，我们的中信方演讲的人员也都谈到，这个平台是可以混业经营的一个模块，这个公司能够为我们的客户提供金融类的服务，所有全牌照的金融类的服务，还有中信集团在经营过程中，包括与我们房地产大的类的有关的，比如说建筑设计，工程施工，技术研发，这一类非金融的资源，也有和我们房地产这个领域，不是很直接有关系的资源，比如说我们的旅游公司，我们的出版社，文化传播这一块，还有国安酒业，我们的传媒我们的通信，这样组合起来，对一个买一个房子的小业主来说，他通过和买中信地产的一个房子或者是一个产品，他就可以享受到一站式的服务，这里面不仅体现在住宅这个方面，可能也体现在有可能会是一个持有性的物业，这个物业通过这个协同的资源给他带来除了这个物业之外很多的服务，还有我们在旅游类的项目，还有一些是属于养老类的项目，这个中间就会有我们旅游资源的介入，养老资源的介入，医疗资源的介入，还有我们的健康服务资源，等等这些，通过这些就能够为我们刚才我表述中相对比较狭义的小业主提供服务。

除了这个，更广义和我们政府方的合作伙伴，通过这样一个机制这样一个平台去介入，在前一段时间我们和成都市在成都的南部，天府新区里面，包括我们中信地产，产业基金，也包括中信戴卡，是一个汽车轮毂生产商，生产份额是世界第一的，基本上以中高档的商务用车方面，比如说宝马奥迪将近四分之一的市场都是由中信戴卡在秦皇岛的生产基地提供的，我们把这样一条生产线以及相关各产业引入到天府新区里面，不仅有相关的一些建设，工程承包，土地的投资以及后期的开发建设，还有物流等等这些行业，因为我们的理解，成都人民政府也是我们的客户之一，这样尽可能为这个客户提供一个多方位的服务，同时，在这么一个协同平台上，我个人认为最重要的一个方式或者说最重要一个创新点是要用金融的思维，看待我们与房地产有关的一些投资和开发建设，因为我自己的感觉其实在资本市场比较发达的国家和地区，比如说举个例子美国，房地产业在大体上是划入金融类的，因为在中国相对来说资本市场成熟度还有待于进一步提高，因此常规的大家理解，房地产业和投资建设，等等包括我们谈到的一些方面是一个大的一环，前一段时间我个人觉得有一个信号，结合今天上午陈老师在演讲中说房地产沙龙这个时代，这个词我觉得说的非常好，十几年以前的时候，包括像万科，等等其他的同行中做的比较好的公司，包括龙湖等等，这些以产品为导向的公司，在这个领域内，进入内地市场以后，所有产品的性价比和产品的表现力相当好，在上个月，有一个圈中的事件绿城和融创的并购的事件，从某一个角度理解，房地产的这个行业在加快向金融业迈进的这么一个进程，起码我觉得在这个方面能够说明这么一点。从我们中信来说，我个人觉得能够在这样的一个大平台上，发挥中信集团在金融方面一个巨大的先天优势，这是我们中信地产将来在发展中能够形成的一个差异点、竞的点，今天上午也谈到了PPP模式，这个能够发挥金融产品的作用，同时在整个投资的过程中，比如说我们城镇化的建设或者涉及到城市运营，因为这里涉及到可能是住宅的开发，可能是持有性物业，如购物中心的开发，也有一些是政府要求的公共配套的开发，还有一些是土地出让的这么一些开发，等等方面，对应的这个客群和它运营的模式不一样，可以通过这样一个大的金融平台上，用不同的这样一个基金的模式，或者说是资金配置的模式，匹配不同的投资方向进行不同的投资组合，这样可能是一个非常大的项目，每一个对收益的模式存在不同的差异点，在这样的要求下，中信投资平台对形成的条件和组合有先天的优势，我们项目不仅是销售或者是投资过程中，已经逐步在这个项目方面进行发展，同时在后续的工作中，也是希望把这块的能力进一步的挖掘。

举个例子，比如说我们某一个客户，这个客户不符合贷款的资格，被限贷，但是确实是结果我们多次审查以后，一个符合的客户，全款付不出来，后面必须要通过贷款的方式，如果银行接受不了，他可能不买房子了，去买汽车了，我们中信一直在实施过程中，可以和中信信托和中信地产联合给客户做一个按揭，2+1或者是3+1的，我可以解决限贷的问题，他可以把房子买下来，虽然是通过信托的产品它的房子的成本比银行的按揭的成本高一些，但高一些没关系，我们可以通过折扣的任务，两个点三个点，这一块由我们公司消化了，我也锁定和成交了这个客户，之后，比如说两年三年以后，如果等到这个客户达到符合贷款条件后，或者是问题解决以后，银行放开了以后，这个客户就从银行转移了，我可以锁定这个客户，为什么我们三家可以这么做，就是因为有这个金融的平台，其他的发展商做的时候有很多的问题，因为存在担保的问题。

第二个例子，是我们信托和金融证券正在研究的模式，当然这个模式虽然需要向金融部门和监管部门进一步的汇报和研究，比如说我本人给我的父母亲买了一套房子，让他们换的住的条件好一些，这个房子五百万，老人在里住了以后，条件很好，可能他们的退休金不高，住在这样的房子中，他们觉得物业费也很贵，其他的方方面面的费用也很高，可能天气也比较热，中央空调也费电，也不愿意开，但是他又没有其他的手段去花销，我们现在研究一个产品，我们金融机构和几家机构形成一个产品，把这个房地产的产品变成一个金融产品，通过这样做了以后，这个业主可以得到一个固定的回报，他把他的这个房子转换到这么一个信托产品里去，每年的回报可能5%、6%、7%，这样比如说一个五百万的房子，理论上有一个二三十万的一个每年的现金回报，这个现金对于这个老人养老，他过个一般的日子还是不错的，我们这个金融产品，接下来以后，可以进一步把它放出去，比如说通过银行转成产品在这里销售，我很可能获得更多两个点三个点的收益，这样的链条，因为有银行有这样的金融产品平台，在技术上有可行性的，带来什么好处，第一个可以非常快速的或者说是非常面宽的，对我们产品的销售有一个比较促进的作用。第二点，可以形成一个模式，这个模式不仅是针对一个小业主，可以在我们参与的一个比较大型的城镇化建设里面的一些项目，等等方面，也可以采用这套模式，这样可以从这个金融的角度，以这个金融的思维逐步的向金融产品过渡。

我再举一个例子，除了这些刚才我说的住宅产品示例，还有一些持有性的项目或者是持有性的产品，我们兄弟公司中信证券做了一个很好的尝试，在今年在北京发了一个项目，装到一个金融资产包中，发行一个房产信托基金，给我们把房地产的产品向金融产品过渡提供了一个非常好的样板。持有性的物业，其中最大的困扰是占用的一次性投资太大，这个现金流在你的持有的过程中，现金流的表现不太好，通过这个就可以解决这个问题，这样逐步我们再分门别类，以金融的思维，同时坚持以客户为中心的导向，这样我们和其他公司的差异化表现出来，或者有这样一个导向出来，有一个商业模式和一些可以执行的战略举措可能落实下去，这是我们在这个方面具体的一些工作思考或者是一些设想，也在这里和大家分享一下。

主持人：谢谢常总，他刚才举了三个例子，我觉得很有启发，金融是经济的推动剂，但往往又可以形成瓶颈，最近的房地产市场大家比较关注，很重要的是金融对地产的支持的力度，这种动力或者说有一种凭空消失的感觉，突然就像失重这种感觉一样。我们的中信银行在于有信托，还有影子银行，我们在金融这方面的优势就相对来讲比较突出，如果这次能够启动REITs那种信托基金的话，就可以把房地产作为金融杠杆的作用给放大，我一直有一个观点，也写过很多文章，跟大家分享一下，房价实际上是一种金融现象，在美国有流动性货币基金的增幅，基本上是GDP加上CPI，基本上能够满足基本需求，对应的点是0.6，再加上一个通货膨胀系数，基本上相当，M2增幅是2，GDP加上CPI正好是9.9%左右，中国不一样，中国二十多年的数据表明，M2的增幅20%，GDP9.9%，CPI4.5%，加起来差5.5，这个钱的部分知道上哪儿去的，我们都说货币超发，大家能感受到，因为超一百万亿了，美国是0.65，我们货币超发美国的三倍，但是通货膨胀上面不显著，因为通货膨胀加GDP还缺五个点，五个点的增幅不知道上哪儿去了，我可以告诉你上房地产去了，房价10%，加上房价正好相当M2的一个增幅，所以一定程度上，房地产跟金融是捆在一起的，同呼吸共命运，可以这样讲，从这个角度上讲，中信地产有得天独厚的优势，不是其他的开发商可以比的。

在这个角度上，请常总再介绍一下，下一步，话题还是回到最开始的运营商的角度上，我们中信的房地产的方面有什么考虑。

常颖：从我们现在的整个公司的战略和商业模式来说，因为我们的这个商业模式大体上是四个方面，聚焦在四个方面，第一个方面是比较常规的商务住宅的一个开发，这块主要是以刚需产品为导向的，第二个方面是称之为这么一个城市运营的一个模式，这块的业务，整个中信地产在过去差不多七八年左右，在成都，汕头，还有其他一些城市，有一定的实践，这个时间过程中，客观来说有成功的点，也有教训，客观的说这两个方面都有，随着我们最近这两年以来不断的把这个模式能够进一步的疏理相对来说比较清晰一点，同时在推进的过程中，进一步的去把这个和我们的中信集团这样一个大的平台结合，我们这块的资源能够更好地组合在一起，这个组合，我个人觉得我们集团的常振明董事长，有一句话说的比较好，说这个业务协同，是中信集团的经营哲学，他是这样来描述的，其实在我们进行一些，当然我们现在目前的这个名称称之为叫城市运营，其实我个人理解是一个比较多元的，多产业的，多资源的，多维度和地方政府进行合作，去共同推进城市片区发展的这么一个路径，在这个过程中，其实现在包括我们的中信地产，包括与其他的项目，或者说这个具体的片区有关的我们的兄弟公司，这些兄弟公司不仅我们中信内的兄弟公司还有中信外部的，因为这个中信集团的平台包括内部和外部两个平台，内部包括今天在场的，包括上午还有一些兄弟公司的管理团，还有一些外部，还有一些战略合作伙伴，也是我们大的集团层面上的，我们这个模式可以促成一个联合舰队，这个联合舰队内部大家的关系不是一个类似商会的关系，是以市场化的分配机制为一个原则，形成的一种投资联合体，这个联合体就是SPV，里边大家也不同的股权，有不同的利益的实现的方式，只有这样才能够在这个过程中，你的责任和权利是比较清晰的，按照市场化的原则具体的推进，具体的落实相关工作，这个是我们下一步努力推进跟实践的一个方式。这是我们的第二点。

第三点，刚才其实我也简单的谈到了一些，我们持有性物业这个，其实过去持有性的物业，我想不少常规的发展商都是尽可能的回避，能不作就不做，或者少做一些，主要是现金流表现方面对于发展商来说，财务压力是大的，通过现在中信集团在香港整体上市这个契机，也是纳入整个中信集团大的资产包中，在境外的资本市场理清了这个渠道，这样对我们持有性的物业，将来可能通过境外的资本市场，把它证券化，有一个进一步的安排，对现金流有一个很好的安排。

第三点，我们着力的发展房地产金融业务，这一块简单的说从金融的角度和房地产以及投资，包括涉及城镇化的投资，等等这方面能够按照金融的思维的能够分门别类的去向金融产品的过渡。

这是我们接下来主要四个方面主要实施的一些路径。

主持人：谢谢，中信集团是中国改革开放之后，实际上创建的一个最具金融控股形态的综合财团，真的是产业布局非常非常广，几乎无处不在，我们甚至还有足球，当然中国足球很糟糕，冲出亚洲都没有希望，更不用说到巴西去了，我们的优势是非常明显的，这是毫无疑问，所以我们协同带来增长，我有两点感受，一个是我们背靠着中信集团，而且中信集团内部资源的整合是相当花工夫的，我们的集团副董事长也是中信地产的董事长，资源本身具有综合能力，我也经常收到中信地产和信托人寿赠阅的中信出版社出版的图书，可以从这一个小细节上，可以看到中信集团内部整合资源的工夫的确是做到家了，所以协同带来的增长，中信集团是做的相当的成功。

第二点，刚才常总给我们介绍的这些业态，旅游地产商业地产等等，完全从生老病死一条龙服务，完全做到了以人为本，这几个板块互相协调，我觉得能够起很大的放大效应，带来增长，这是毫无疑问的，当然这也有助于带来中国城镇化的进程，我们说中国城镇化的进程不是快结束了，而是刚刚开始，这一点跟日本不一样，总体来讲，我们对房地产行业，对中国的经济增长依然是长期看好。

今天时间有限，我们论坛就进行到这里，对于四位嘉宾的参与我们再一次表示感谢。

后面的会议还有一个闭会的媒体的沙龙。我通知一下。