中信地产2014年度论坛（现场互动）

时间：2014年6月24日

地点：金茂威斯汀酒店

主持人：上午的各位嘉宾主要从宏观规划层面分享了他们的观点，我们下午的讨论更多聚焦于中信地产和中信集团的观点。

下午讨论的嘉宾是几位，一位是潘安先生，广州市政府副秘书长，陈功，安邦咨询创始人，周榕，清华大学新型城镇化联盟执行主席，还有东道主，常颖，中信地产副总裁，我们现在有请这四位讨论嘉宾上场，大家欢迎。

四位嘉宾名字有个共同的特点，非常的简洁，父母起名字的都非常心目如净，都是两个字，我叫水皮，华夏时报的总编辑，下面由我来客串主持一下。

城镇化是一个热门话题，是本届政府一上台着力推进的话题，随着讨论的深入，方方面面的意见变得更为成熟，可能我们对这个城镇化的认识更多的是从实践层面上展开，在这样的背景下，来做这个论坛，我觉得是很有意义的。

下午这四位嘉宾中有一位我们刚才已经介绍了，清华大学新型城镇化联盟执行主席，周榕先生，我们先听听他从规划层面上看他对新城镇化有什么新的见解，包括对中信地产这样综合性的地产集团在这个过程中间能发挥什么样的作用，谈谈他的看法，我们先欢迎他。

周榕：好，谢谢，大家下午好，我今天来还是代表我们清华大学建筑学院的庄惟敏院长来特别向这次论坛首先表示一个祝贺，同时也是表示一个感谢，今天上午听了几位嘉宾的主题演讲我还是很有感触，很有共鸣，新型城镇化确实从我个人的角度看，它代表着一种我们整个中国包括经济社会，文化一个大的发展方向，确实它是一个主要的抓手，这个抓手，新型城镇化主要新在什么地方，我觉得这个是我们所有讨论中最核心的一个问题，今天上午我听潘秘书长也讲了，新型城镇化现在有很多新的方法，所以在我看来，新型城镇化最核心的一个，我认为应该是一个制度创新，这个制度创新，着重体现在我们传统的以城市规划，包括今天讲三规合一，各种规划，以规划为一个先导，一个主要的工具的这个方式，以及围绕着这种规划的主线，所建构起来这一系列的城市的发展和管理这样一个体系，这种制度体系，它是不是能够在这一轮的新型城镇化的发展中，还能起到非常超速的进程，同样的作用，这个是我觉得应该讨论的问题，实际上在我们上一轮非常高速但同时也是粗放的城市化进程中，我觉得我们城市的总体规划从社会发展无疑是起到一个很重要的推动作用，所以这一轮中发展中都说城市发展是发展力，确实释放了非常大的动力，但是在我们经济运行速度放缓这样一个情况下，我们房地产市场已经暴露出很多的问题，在我们传统的以住宅地产为发展龙头难以为继的情况下，我们是不是传统的自上而下的发展引领我们新一轮的新型城镇化发展的这样一次浪潮，我个人来说对这个是有些怀疑的，因为我是觉得这种城市总体规划的它的一个红利，其实不能说是释放殆尽，但是已经被耗竭的差不多了，它的内部能量被耗竭的差不多了，我们现在这种情况打一个有点类似的比喻，很像我们过去七十年代的农业生产，其实是差不太多的情况，因为以一个计划经济的典型方式去引领城市发展，和我们当时在七十年代末以计划经济统筹我们工农业发展是一样的，当时大家冒着这个风险，不是用一种统一的自上而下的方式统一我们的生产方式，实际上我觉得中国的城市，现在也面临着类似的问题，也就是说在一个大的基础设施非常匮乏的情况下，城市骨架已经铺展的差不太多的情况下，在这样一个前提下，我们怎么样把城市的生态关系，把城市的活力构建出来，这不是一个城市规划能够解决的问题，实际上我们这个城市规划总体上来说面临着一个非常大的问题，首先城市规划的制定者对于未来的预测能力从过去的历年来是非常低的，我们几乎没有一个城市的总体规划会准确的预见到包括人口的规模，城市的发展，整体的格局，几乎不能预测到这一点，这是一个。另外一个对城市的总体规划是很低，我们是建立在一个中位数，只能规划出一个普遍性，差异性很小的一种规划方式，中国城市出现的千城一面，比较单调，城市病，我们主要的原因是千城一法，我们所有的城市都是用一种，这样一种观念对待我们千差万别的中国城市，中国的地级市，县级市，加起来三千多个，对我们来说，城市面临的方法，拿一种思想方法去构建，最后都是势必是模式化出来的模式，根据互联网的思维构建出一个模式是一个很大的问题，所以我认为中国的城镇化首先要解决一个制度创新，首先要解决不能用传统的这样一个方式，传统的这个规划方式再去把所有的城市问题用一种好像是真的最近谈的全能神，有点像全能神一样来解决，每个城市面临的因素也是复杂的。

周榕：这种指令性的，计划经济的这种特色非常鲜明的东西，我们中国的城市规划是计划近来最后一个堡垒，而且是非常顽固没法攻克的一个堡垒，它带来的问题是非常严重的，在过去的整个城市经济的发展带来的问题是非常严重的，所以我觉得最大的一个制度创新就是要把我们整个的规划体系进行改变，一个包容性的，差异性的，能动性的规划体系，把城市的规划权利至少要还给每一个城市本身，每一个地方政府没有通过规划主宰自己城市的能力，这种能力很弱的，我们要至少通过全国性的唯一的法律，这是一个，其次要把城市主宰城市的空间，主宰城市的权利进入下放到区域，下放到真正使用城市的人群，应该对所居住的城市的环境应该有自己的表达意见的能力，只有这样才能够把城市的特殊活力调动起来，这是我们现在的中国新型城镇化必须要解决的问题，但是这些问题如果不解决，势必我们这一轮城镇化只不过是上一轮的城镇化又一次的加强版，或者说稍微也一些技术上的升级，并不能达到真正的抓住这样千载难逢的机遇，其实我们现在这一轮的城镇化不能再重复十几年前二十年前的城镇化的道路，这种道路的简单重复，因为在既有的这种体制里，我们城市的能量，规划所能够释放的能量已经达到极值了，已经达到最高值了，再试图通过刺激的方式，激发出更多更大的能量，我觉得是属于缘木求鱼了，已经不可能这样一个事情了。所以我所提倡的一种规划，实际上不是总体规划，还是总体的对于这个城市的基础设施，城市的道路，总体的一个控制，和小的我把它归类为微规划的这样一些单元这样一些区域结合在一起，这种差异性的规划，是比较理想的，能够应对我们这一轮的城镇化的发展模式。

所以谈到今天中信地产的这一个发展模式，里面我觉得其实可以抓住这一轮新型城镇化里面包括我们中信所提倡的PPB模式，我们的PPB到底是根据政府的总体规划切到其中的的某一块，然后再按照它的总体规划完成城市化的进程，还是能够跟资本、产业、社会发展结合在一起，在我们有限的一个区域里头，进行一个能动性和包容性的微规划，这个有可能是我们中信未来在新型城镇化进程中的一个突破点，我先说这么多，不好意思。

主持人：周老师主题，我听完之后他主要是谈一个城市规划被主导的问题，过去是大而全，现在他的观念是小而美，从微生态的模式，我不知道来自广州的市政府的秘书长，潘先生，上午正好做一个三规合一的演讲，他对这个怎么看，是不是同意周教授的观点。

潘安：新型城镇化一定要新，我延续这个观点继续讲下去，我觉得在新型城镇化有很多的内容，但是我觉得现阶段我们国家提出这两个东西，一个是对于人文的，我们很关注我们在城镇化里面有一个概念要改变，有过去在城镇化里面非常强调的户籍人口是常驻人口，我们现在有一个非常大的改变叫常住人口，这两者之间的差别就在于外来人口，有很多外来的居民到这个城市里，我们要考虑到他们的需求，因此现在的城市规划基本上非常强调常住人口的规模和常住人口对社会的影响，东莞常住人口出现了倒挂，而且非常严重，我们要以人为本，要认真的考虑到城市外围的人口如何在这个城市里生存，这是新型城镇化要非常关心的一个问题。

另外一个，城区的发展，这是新型城镇化非常关注的一个方面，我们的上海，北京，广州，和世界上相对发达的国家，城市相比较，我们每平方米的土地的GDP，可能是四分之一，二分之一，八分之一都有，一比一的情况很少，如何在新型城镇化提高我们的产出，这一块也是我们新型城镇化要破解的地方，假如说我们能把人的问题破解了，把人的居住环境改善了，提高产出了，这个新型城镇化是很好。

有两种作用，一种是以我们政府或者是以我们的所有的规划师，我们在做这种规划的时候，我们是对城市的未来提出一个愿景，除了我们发展史上的规划以外，另外一种还在做规划，在大地上做规划，就是我们的城市建设者，当然这个建设者的主体我们的地产，我们其他的一些投资者，如果把图纸上的规划和我们画在大地上的规划能够达到一致，我们相信未来的城镇化越来越好。

在这个过程中，假如说我们地产，我们中信地产，其他地产，我们希望解决什么问题，两个方面，第一方面改善我们居住环境，比如说今天上午林总介绍的PPP模式，通过这个是可以创造出很好的模式，特别是面积比较大，棚户区改造，不管是哪一种方式，我们相信新的环境必定给大家提供一个新的思路，但是对于城市来说，除了局部的改造，还有系统的，对于整个的市政设施，对于整个公共设施，和环境设施，在这个改造过程中，应该说我们的城市建设者，不管是地产商，还是我们其他的建设者，一定会给我们有一定的服务，比如说我们很多的大中小企业，上午林总介绍要投资多少亿，建设隧道，市政道路，基础设施，这种设施的建设，一方面是在为这个他所建设的区域服务，另外一方面，很完善的能够给我们的整个的城市的设施，能够提供很好的作用。

刚刚也了解到，我们中信地产是我们国家开创房地产先河的一个先锋者，今天上午听到林总介绍以后，我们感觉中信地产不仅在三十年前开创了中国房地产的先河，而在现在也有了新的探索，在这里我们一种期望，中信集团、中信地产能够在城市建设方面创造更为辉煌的成绩，在新的环境下创立更好的范例，PPP模式，在新的形势下建立更多的幸福。谢谢。

主持人：谢谢，我觉得潘先生的发言归纳一点作为城市规划的主导者，大规划还是不可少，整体的规划引导恐怕是政府要做的事情，因为我们说到城镇化，我一直认为城镇化有两种形态，一个是小城镇，我们大规模的小小镇，这也是中国政府改革开放以后，一直在城镇化的道路上倡导的一种模式，所谓就地消化人口，刚才说到人口的问题，特别是农民进城，但实际上城镇化还有另外一个没法避免的阶段和趋势，最后大城镇，特别是特大城市，世界各国都有这样的例子，广州，动不动说北上广，当然也属于大特性的城市之列，我在这里向潘先生提个问题，像广州这样的大城市，作为城镇化中间发挥的余地有多大，空间有多大，更直接的一点讲，在这个新型城镇化的概念之下，这些地方的房价空间有多大？

潘安：这个话题稍微敏感一点，我是这样讲，目前整个全球产业发展趋势来讲，是以都市群作为一个总的发展趋势，不管是巴黎、伦敦、东京、纽约都市群，这些都市群的发展对城市的整体经济的带动，和人口的牵引是起到非常大的作用，而且我们大量的经济都集中在这几个都市群中，中国虽然城镇化发展很晚，城镇化率也不是很高，刚才讲到的几个基本上是90%以上。举个非常简单的例子，如果说广州，如果大家上网可以看到，广州一年增加的GDP的产值应该是经济欠发达的另外一到两个城市的经济总量，这样来看，你的城市的发展无疑是对整个地区的发展有作用的，我们的城市发展经济是一个方面，所以现在我们对整个城市要求很合理的，我们政策也是在不断的调整。最早我们提出来的政策是控制大城市，严格的控制大城市，后来我们政策慢慢发生了变化，现在我们的政策是合理控制大城市，大力发展中小城市，发展中小城市最大好处解决很多城市病，在这个基础上，还有一个很重要的趋势，就是我们现在的整体的信息水平，交通水平，和方方面面的水平，让我们的城市利用更高，大城市有可能辐射到周边的中小城镇，这样中小城镇既可以有很大的发展，同时在经济理念上面也和大城市有非常好的把握度，很多在都市群里面会有很好的带动，我举个很简单的例子，比如说我们纽约都市群，主要有四个大城市，是纽约、波士顿、华盛顿，还有一个费城，这四个大城市各自都有各自的功能，他们形成了一个都市群，大家千万不要忘记在这四个大城市之间，还存在着四十多个小城镇，由于这些小城镇为大城市提供了大量的服务，和大量的产业链中间的环节，所以使得这个纽约都市群形成非常良性的发展，所有对于北京上海广州，它的关注点不仅关注到这个城市本身的大小，这个城市本身大小带来的城市病，同时要关注这个城市和周边城市的关系，特别是近邻之间的关系，还要关注和周边的中小城市的关系，让城市的覆盖到中等的城镇，让城市的经济发展联动到整个地区，所以我是坚持的认为一个观点，不能单一的看一个城市，而是要看一个城市群，特别是已经形成的珠三角长三角这些经济群。谢谢。

主持人：谢谢，这是我额外提出的一个话题，因为我们从市场层面上可以关注到，现在讨论的这个房地产比较敏感的话题，无非是调整期是不是到来，会延续多少时间，我们会看到三四线城市，所谓的小城镇，很容易产生供过于求的现象，短期的，往往会发生在中小城市，一二线的大城市至少目前整体上看不到供过于求的现象，这是因为大城市的对人口的吸引力或吸纳力是巨大，具有移民城市的特点，是在一个动态之间，但是小城镇往往移民数量有限，所以大城市在新型城镇化中间，我个人认为是一个主导的力量，可能和官方的主流声音不完全一样，当然这个发展可能是以人为本，上午的发言中从产业地产到社会地产，这个社会地产很有新意，有哲学意义，包括后面的开发型资本集团，我想可能对于中信这样一个拥有综合财团背景的开发商来讲可能更有针对性，不知道我理解的有没有到位，请陈老师给我们详细的展开一下。

陈功：上午没有太多的时间讲清楚这个问题，坦率的说我对于中信定位到一个城市运营商这样一个定位，还有些个人的看法。我记得在十年前，我去利物浦，参观利物浦的城市运营管理，利物浦有点很特殊的一个地方，把整个城市完全交给一家公司，由它负责所有的基础设施的管理，我当时记得利物浦市出来一个副市长详细的给我介绍，这个公司整个覆盖了利物浦这个港口的创建，有一个相当于110指挥中心的一个机构，我去参观过，有几百台的电脑，有几百服务人员，谁的垃圾道堵了，跑水了，所有的都由他们来管理，政府从城市运营管理中撤出来了，只派驻了一位官员作为董事，在这个过程中，它是不是可以随便涨价，整个垄断了全市的基础设施，不会，因为他事先签署了一个利润回报，一定的成本控制，这样的话，政府的财力被大大的节约了，整个的城市的运营管理完全交给一个机构负责，这样的情况下，我理解才属于真正的城市运营，运营这两个字意味着已经建成，建成以后才有一个运营的问题，有一个操作和管理的问题产生，从这家公司来说，本身也不搞开发，只有原有道路的维修维护，桥梁的加固等等这些东西，据当时这家公司给我介绍，他也准备向其他的欧洲城市进行发展，他都准备接过来进行管理，他认为这种做法是很有效的，城市、老百姓、企业都得利的，但是我结合中信的情况来考虑，我感觉中信覆盖的范围应该比它还要大，还要广泛，而且中信目前的情况并非是放在真正的运营管理，类似于这个公司这种样子，还有相当大一部分是处于开发和新建，建设中的拓展的，这样的一个阶段当中，所以我就觉得城市运营商可能会有一些问题。

从宏观角度来看，为什么我提出来一个开发型资本集团这样一个概念，其实我就是考虑中信更为广泛的开发发展的运营性，不仅仅是运营，应该是超越于运营，非常的广泛，能不能创造这样的公共福利。举个例子来说，在伦敦可以看到有大量的道路是T字路口，不是一个十字路口，当然有效率方面的考虑，因为右转弯的情况比较多，交通的效率会比较大，另外一忧T字型的路口可以创造三角形的小公园，这些边边角角都可以开发利用为小公园，为一些老人和一些休闲者提供了空间活动的节点，利用一个小变化对城市的开发不一样，一个开发商是不是花精力考虑这种设计，其实就是一种艺术，说的是高大上，最后弄了一个很宏观的，尺度很大的广场，建完了之后紧接着是广场舞，不是广场舞会有其他的东西，管理难度很大，是自找麻烦，为什么出现这样的问题，你的商业导向是什么样子，然后才谈得上有一些开发原则，这些东西都是有继承关系。

主持人：我理解你这种社会关系，应该和开发商运营商结合起来。

陈功：这是完全结合起来，只不过我认为中信结合的范围要大的多。

主持人：但为什么说认为中信还不算一个城市运营商？

陈功：像这个公司，把广州交给中信了，我说的是广州，不是某一个社区，不是一个区，城市运营商有一个问题要解决，在一个单独的区块里面一定要求城市运营商跟其他的大系统要进行接轨，无论是水暖电器，这个接轨的成本非常高，另外会产生种种的法律技术等问题，从一个区块的来说，一个社区的运营跟一个城市的运营的差别是很大的，所以我说运用资本的杠杆和它的力量形成一个开发型的资本集团，可能更适合中信，当然我不是在推销一个概念，政府的力量被资本债务诸如此类的问题削弱以后，他很希望有企业能够承担这部分发展责任，它如果能够承担社会的发展责任，承担社会的建设责任，除了空间建设之外，社会的管理也愿意利用一定的经济回报为代价，要求企业承担，这是现实，而且有很多这样例子可以去做，比如说在中国，我们中国的是很不重视社区的建设的，实际上过去有街道委员会，街道组织，现在因为大规模的城市建设，街道网络的力量也被削弱了，甚至连街道里住了多少人也不清楚，这个空间生产一定会导致社会关系的重塑，重构，这是一定会出现的，但是谁去做，当然社会在这方面形成一种可能性，可能会代替政府完成这部分的工作，另外社区的分级对这个城市也有极大的意义，当然对土地价格，地租的合理化，有市场的方式去配置，甚至消费，买房的人，现在是没选择，我们看很清楚，棚户区改造，就指定到这儿，安置房在哪里就只能在这里，我在这里有没有更多的工作机会，有没有更高的收入，都是另外的事情了，很有可能出现的情况，我到安置房一看，我根本没有工作机会，所以我即使符合安置房的条件，政府、企业都拿了很多钱，建好了东西，或者被控制，但是这个投资效率有损失，同时又给城市的发展制造了很多的问题，而且让地方政府背上了沉重的债务包袱，所以安置房尤其从福利改造，是很好，但是和城市研究的角度来看，其实在城市里边有很多这个问题，关键问题缺陷在于不精确，不能用同样一个方法覆盖整个全国，在比较发达的大城市中可能适合于搞定向的改造等等这些，我想这个我不能展开讲，因为时间问题，这些都是社会地产统筹的考虑的问题，制度创新也是社会地产一组成部分，制度创新从市场、企业这个阶层能够出现，会出现一种倒逼之势，使得政策更快的做出调整，因为在市场实践当中很多问题已经得到了消化和解决，高层在这个问题上，在政策调整和制度设计上下决心要容易的多，这是试点的意思，也包括在社会地产里边。资本集团利用资产上市以后可以做，还有协同的关系，发挥在一起，可以适应未来这样的竞争性的这种环境，它的空间比单一性的产业或者企业组织要有效得多，规避风险的能力要强的多，很多入口如果只是停留在口号上，城市化，很多这种口号，如果和现实的问题没有技术性的衔接，缺乏技术性的衔接，只能是口号性，跟我们的规划，规划为什么出现目标一目标二，目标N，我们就这样去做了，至于目标一到目标N究竟有什么样的问题，只有成千上万的资金砸进去以后，我们才意识到有问题，这是一种很悲惨的结果，全世界的老百姓要为此买单，也不是经得起考验的一种政绩，所以社会地产有很多文章可以做，有相当深厚的文章可以挖掘，这个是它的价值以及跟中信的一些关系，我先讲到这儿。

主持人：陈功的发言，我想一开始周教授说到了生态，社会地产一个完整的生态，当然我们今天没法展开讨论，武汉的百步亭的事件，有个百步亭社区，它那种建设是不是跟陈功老师说的这个有点相近，有一点我听出来了，城市运营商不是一个那么好干的一个活，中国有没有可能，我觉得可能还要等待一段时间，等待一段什么时间，我总觉得我们的土地财政早晚有吃干耗尽的哪一天，城市发展的后果早晚有清盘的那一天，到那一天是不是会出现真正意义上的城市运营商，让他外包给开发商来干，那个恐怕得有一段时间。