阳光城吴建斌：“双高”房企要慢下来

因一本书刷爆朋友圈，吴建斌可能是地产界的唯一。

2018年年初，曾任碧桂园首席财务官的吴建斌，把在前东家的所见所闻集结成书，引起热议。

写书是爱好，“财务管理”才是吴建斌的老本行。毕业于西南交通大学经济与金融学院，2001年出任中国海外集团财务总监，2014年加入碧桂园任首席财务官。2017年年底，吴建斌出任阳光城集团执行副总裁，开始在新的平台“发光发热”。

“我原来给市场夸口，今年要把阳光城的综合融资成本降到7.5%。”8月7日，在2019博鳌房地产论坛召开间隙，吴建斌告诉时代周报记者，但因为今年的资金面比较紧，导致融资成本比较高，所以今年要完成7.5%这个目标，难度还是比较大的。

2019年4月，随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出，以及土地市场上高溢价地块的多次出现，相关部委再次针对房企资金链进行全线收紧。

“眼下房地产公司确实要渡过一个难关，就是融资的大门不断关闭。”吴建斌表示，在这种情况下，房地产企业确实面临一个重大的转型，过去我们是用融资加杠杆推动上规模，推动企业发展。可能从现在开始，房地产公司要变成一个经营方面加杠杆，融资方面降杠杆的态势来推动发展。

8月7日，在2019博鳌房地产论坛现场，吴建斌就融资难、高杠杆房企、以及跟投制度等问题，向时代周报记者详细发表了自己的观点。

（Q：时代周报 A：吴建斌）

房地产仍未“触底”

Q：您之前在公众号写道，关注负债率有时重要，有时不重要，重不重要取决于企业在追求什么，追求背后的逻辑是什么。怎么理解这句话？

A：就是说什么情况下房企要加杠杆，什么时候要去杠杆。这一方面取决于大的经济环境，如果大环境允许你加杠杆，比如说钱很好借，成本也很低，那为什么不去呢？另一方面是企业内部管理是否到位。就是你拿这个钱要做什么，如果你拿钱去买了些好的土地、便宜的土地，然后内部管理各个方面也很到位，加点杠杆没问题。但如果说外部环境就不允许，企业内部的管理也很粗糙，那你就不能加杠杆，这个杠杆加了以后会要命的。所以什么时候加杠杆，什么时候减杠杆，它是一个辩证的关系，这取决于内外部的变化。

Q：从外部环境来说，目前房地产公司正面临融资大门不断关闭的现实。对于部分财务杠杆和融资成本“双高”的房企，当务之急是要干嘛？

A：我之前有本书的前言有一段话，就是“有得做就狠狠地做，没得做就耐心地等待”。

如果有房企负债率和融资成本都很高，而且对未来也看不清楚，那建议它还是先把自己的“安全垫”找到，然后等机会。作为企业来讲，不是说明天就不干了，它是百年大计。

Q：但很多房企之前都是走“高周转”的发展模式，您觉得这些企业能等吗？

A：没什么不可以等，比如有一些房企负债率很高，融资成本也很高，那我觉得这个阶段不适合他做生意。如果老板想让企业把这个难关渡过，第一是把一些地块拿出来卖掉，换些现金回来；第二是拿出一些土地合作；第三是把施工进度稍微控制一下，尽可能先“回”，不能先“出”，这个很关键。

最担心的就是一些高负债，高融资成本的房企，以为现在已经是“底”，打算搏一下。起码在我看来，这个区间应该是没到，我之前说，大概这个政策影响是一两年，假设你从2018年的11月份开始，到今年11月份才一年，到明年11月份是两年。所以我觉得像你讲的这类企业并不是现在投资的最佳时机，也可能是明年，要等，别急，急什么？

跟投是成功的激励机制

Q：您在今年博鳌论坛上提出，从现在开始，房地产公司要变成一个融资方面降杠杆，经营方面加杠杆的态势来推动发展。经营怎么加杠杆？

A：这主要指的是企业内部管理层面。过去30年间，是房地产企业的黄金时代，野蛮成长，利润率很高，所以那个时候加了很多的杠杆，公司得到很好的发展，但是内部的管理应该是比较粗糙的。在这个调整期，如果我们大家认定有可能在未来的一两年、两三年是调整期，这两三年增长的预期不要太高，保持一种平稳的增长，5%或者10%，那企业就腾出时间要做内部管理上的提升，比如产品质量要不要提高，再比如每一个管理环节需不需要优化，有很多事情要做的。

Q：阳光城似乎对跟投“情有独钟”？

A：跟投是一个好制度，它就跟1978年包产到户一样，当这块地是我家的之后，我就会精耕细作，第二年就获得很好的丰收。跟投也一样，一块地从买的时候，我们重要的管理人员都投钱了，那这块地理论买就不能太错，因为你投钱了，你将来做得好，就有收益，做得不好，就要承受亏损，就这么个逻辑关系。

所以从2014年开始，我觉得跟投是到目前为止最成功的一个激励机制，这个是不能动摇的。唯一要做的就是在原来跟投机制的基础上，每家公司要不断地去优化。因为每家企业面对的情况是不一样的，它的基因也不同，它所去的市场也不一样，所以你的跟投机制要不断地适应这种变化去优化，然后加一些参数。但是跟投机制的根本东西是对的，就是把你的利益跟公司利益紧紧地捆绑在一起，把这块地从买完以后当成你家的地一样，所以这个一点问题没有。

Q：但也有行业人士谈到，一旦遇到市场下行，跟投制度的弊端也就暴露了出来。

A：下行是这样，比如说你原来在买这块地的时候，我们一般要求它的净利润也都比较低，8%、10%对吧？即便市场下行了也不会把8%、10%亏了，除非你买了10个项目，10个项目把本给亏了，全给亏了，那问题大了，那你这个管理上出了大问题。

阳光城有200多个项目全是跟投的，然后里边大概有十来个项目达不到目标，就是原来是预测盈利，现在有点儿亏损，但你把整个加起来，还是有钱挣的，我们平均的IR（内部收益率）可以做到40%以上。