主题发言：十三五规划中的城市化与房地产行业发展
主持人：感谢侯部长的精彩发言。下面，让我们有请 北京大学教授、中国区域经济研究中心主任 杨开忠 为我们带来主题发言，有请！
杨开忠：很高兴有这样一个机会跟大家交流城市化方面的看法。临空经济区作为城市化非常重要的内容。
城市是我们国家目前最大的内需潜力和发展的动能所在，是我们实现"十三五"国民经济和社会发展规划的关键。是因为这样的地位和作用，我们现在城镇化已经成为"十二五"全社会最为关注的焦点之一。在我们国家历次的五年规划之中，相对来讲比较重视城市化的是"十一五"规划和"十二五"规划，在"十一五"规划纲要当中，促进城市化的健康发展，作为促进区域协调发展这一篇章的三章之一。"十二五"虽然城镇化的地位进一步提高，提高到这个规划纲要的第五篇的优化格局、促进区域协调发展和城镇化健康发展的标题中。但是积极、稳定推进城镇化，也仅仅为这一篇的三章之一。
大家留心昨天刚刚发布的"十三五"规划纲要，你们就会发现，我们"十三五"规划纲要将城镇化从区域协调发展篇章中分离出来，专列了推进新型城镇化的一篇五章的内容。应该说这是史无前例的。从中我们也可以看出，党和国家对城镇化的高度重视，当然也充分体现了我们老百姓的新的期待。
"十三五"规划确实是我们新型城镇化的新的起点，或者新型城镇化站到了一个新的台阶上。这样一个新的时代，它的基本趋势或者特点是什么呢？我自己考虑可不可以这么来说。它是一个城镇化水平和城镇化质量双高增长的时代。所谓的"双高增长"，是城镇化水平，也就是城市化率，这是一高，还要继续保持较大幅度的提高。2000年到去年，每年提高平均1.3个百分点，"十三五"我们要保持这么一个水准。第二个高就是城镇化质量进入了加快提高的新阶段，所以我把它叫做"双高"。
为什么这么说呢？我们"十三五"规划纲要里面提出来三个一亿人的城镇化重大工程。也就是说推进一亿左右的农业转移人口或其他常住人口在城镇落户，加快推进约一亿人居住的棚户区或城中村改造，引导一亿人在中西部就近城镇化。引导一亿人在中西部地区就近城镇化，意味着什么呢？意味着我们国家"十三五"时期，城镇人口的增加量，至少是在一亿人，或者换句话说，我们"十三五"时期，城镇人口的增加量一定是在一亿以上。到2020年的时候，我们的城镇人口应该达到8.71亿以上。
2015年，全国总人口是13.7亿，比2014年增加了680万。按照这样一个速度来预测2020年，我们的总人口将会达到14.1亿人，按照这样一个口径，到2020年的时候，我们国家的城镇化率应该在62%以上，"十三五"规划纲要里写的是60%的预期增长，我觉得这个预期是相当有保留的。我觉得我们到2020年的时候，城市化率是不能够低于62%的。如果低于62%，那意味着什么呢？意味着我们要完成引导一亿人在中西部地区就近城镇化这样一个任务要实现的话，那么东部地区的城镇人口要负增长。我想这是绝不可能的，也是我们绝不希望看到的。实际上我们了解，现在我们东部各个地区对"十三五"城镇化考虑，显然都是负增长的，而且不仅仅都是负增长，还有相当高的增长率。这就是我所说的我们的城镇化率到2020年绝不会低于62%。
第二高是城镇化质量的大幅度提升，我们"十三五"将努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的城市，狠抓城市化质量关键，推动城镇化向质量提升转变。这是总书记的要求，也是我们"十三五"规划纲要里面提出来的要求。加快提升城镇化质量的高成长，我们可以从很多角度去观察，我觉得下面三个角度是特别值得我们关注的。第一个就是户籍人口的城市化率，我们要提升城镇化质量，要使我们的城镇化向质量发展转变，意味着到2020年，我们户籍人口的城镇化率与常住人口的城镇化率的差距应该明显缩小。但是2015年这个差距大概是16.2个百分比，那意味着到2020年的时候，我们户籍人口的城镇化率跟常住人口的城镇化率的差距应该缩小到16.2%以下。否则，我们就没办法确保城镇化向质量提升转变。
要实现这样一个目标，实际上意味着2025年的时候，我们的户籍人口的城镇化率要达到46%以上，而不是45%。所以我觉得规划纲在预期里面有相当的保留。应该有一亿以上的农业转移人口在城镇落户。这是第一个观察。
第二个，城镇化质量的大幅提升，人均住房面积加快提升。2000年到2012年我们国家的城镇人均住房建筑面积由20.3平方米上升到32.9平方米，平均每年上升1.04个百分点。按照这个速度估计，到2015年，人均是34.98平方米。有关领导讲话里面也基本符合这一点。这个水平高不高还与国情有关，还与发达国家的水准相差很大。德国是欧洲人口最密集的国家，2011年人均居住面积是43平米，如果按照我们国家使用面积跟建筑面积折算比例，把它折合为建筑面积人均是57.19平米。日本是高密度国家，根据日本国土交通省的资料，2014年日本平均每户是2.5人，每户平均居住面积是94.4平米，人均是37.76平米，按照我们的折算比例来折算，折合为建筑面积是50平米。所以我们尽管人多地少，但是我们跟国际比较来看，为了满足我们人民群众对更高收入水准的要求，我们国家的人均住房面积仍然会有较大的提升。
考虑到未来五年，我们老百姓现在对生活质量的追求越来越强烈，特别是农民工市民化的推进，我估计了一下，我们"十三五"时期，城镇的人均住宅建筑面积会明显提高，也就是说要明显高于我们过去每年提高1.04平米的水平，估计能够达到1.2平米。这样到2020年的时候，我们的人均住宅面积应该是41平米。这是质量大幅提升的第二方面。
第三个，看我们住房存量的质量，我们现在住房里面，质量特别差的房大概能够占到20%，按照中央体制来看，三个一亿人的工程，在棚户区和城中村的一亿人，对他所在的棚户区或者城中村进行改造，如果按照人均41平米来算，就相当于把我们国家目前住房存量之中20%的质量很差的房子全部改造完毕，所以我们住房的质量也将会有大大提升。
这种双高城镇化能实现吗？我看不改革是肯定不能实现的，不改革发展方式是肯定不能实现的。所以中央在"十三五"规划里面，已经明确了创新发展，已经明确了供给侧改革。所以我相信只要我们切实推进发展方式转型，切实推进供给侧改革，我相信我们能实现。
那么是什么力量来支撑这个东西呢？能实现的技术是什么呢？从城镇化的角度，我觉得有五大力量来支撑。
第一，农民工市民化改革，这里面至少可以产生三个方面的效果：一是农民工居家进城，我们农村几千万留守儿童、妇女或老人将慢慢的进入城市。二是增加了农村人口迁移到城市的预期的收入，将进一步迁移。三是农民工市民化扩大城镇的需求，增加城镇的劳动力的供给，从而推动我们的经济，特别是服务经济的发展。这是第一大支撑力，农民工市民化改革。
第二，新一轮城镇住房制度改革，不仅仅会增加农业转移人口对城镇住房的可及性，公平的、可及的程度，而且将为他们得到这些房子提供金融及其他方面的政策支持。
第三，推行都市圈，打造一批新的中心城市或城市群。"十三五"规划在城市群的发展，在优化城市布局和形态里面最大的创新就是第一次在五年规划当中明确提出，打造以通勤为基础、高度一体的都市圈。意义非常之大。
我又概括一下，有三个方面的意义。
第一，切实推进城市群的发展，城市化是在"十一五"提出来的，什么是城市群呢？从我们专业的角度来说，城市群就是若干个，至少是两个或者两个以上的都市圈首尾相连而形成的东西，也就是说城市群的空间基础是都市圈，没有良好的都市圈，就不可能有真正意义的城市群。所以我觉得提出都市圈是我们国家优化城镇布局和形态的一个重要的创新。过去几年，我在很多场合呼吁我们国家建立都市圈或者都市群，我看到这个写入"十三五"特别高兴。
第二，城市群、都市圈是什么东西，不是随便划个圈就是都市圈。都市圈是以通勤为基础的空间上统一的房地产和劳动力或者说就业的市场地域，所以提出打造都市圈，实际上就是意味着我们中心城市土地的供给或劳动力市场的供给、扩充、扩展。同时意味着我们要把旧城的改造、旧城的更新跟新城的更新、建设统筹起来。临空经济区是我们疏解首都功能的一个分支，是我们建设北京都市圈的仅次于通州行政副中心的新的增长极。所以大家今天讨论这个问题，我觉得我们要规划我们新机场这个临空经济区，一定要把它放到京津冀协同发展，特别是北京大都市圈或者北京都市圈的规划中，去统筹考虑。
第三，将为我们中心城市的城市服务业，特别是消费型服务业来扩充它的需求，所以这个改革将为我们"双高"城镇化的新时代提供一个非常重要的特征。
第四方面，行政区划调整。1997年县改市、县改区都停止了，十八大以后逐步恢复了，"十三五"规划纲要明确的把县改区、县改市以及特大镇明确了新需求，这意味着我们"十三五"期间，我们的工作会迎来一个新的时期。县改区、县改市以及特大镇将改变我们城乡、城市的分类，这将相当一部分提高城市人口的增量，所以是重要的支撑力。
第五方面，我们在不断完善的人口生育政策，这个很重要，目前我们非常保守的估算，去年增长的城市人口里面，大约有1/3左右是城市人自己增长的。当然这样一个"双高"的城镇化时代的来临，会给我们带来方方面面的影响，这其中大家应该特别关注的是对我们房地产是什么影响。我自己考虑到这个问题，我的一个结论是，它将带来我们国家房地产市场需求的中高速增长。我个人估计，2016年到2020年，城镇住房需求累计将近130亿平米，年均需求在将近26亿的水平。假定我们其中有50%通过市场来解决，如果这种增长能够实现的话，我们每年销售的住房的面积应该平均不低于12.9亿平米，去年是12.8亿平米。
在未来五年，住房累计增加的需求，新增人口带来的大概是41亿平米，既有的城镇常住人口改善性需后大概是46.26亿平米，改造的住房需求大概是41.8亿平米。未来我们房地产市场的需求动力来源三驾马车基本上势均力敌。谢谢各位！
本文来源：网易房产
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