清华大学房地产研究所 教授 郑思齐
郑思齐：好，很高兴有这样一个机会跟大家交流。我们最新在新城研究。我们这个从经济的角度来做一些综合新城才更好的成功。我们想挖掘它的背后的机制。
我们这一块的研究，这些我在这些年学习的想法。我看一下，我们今天主要想说一下综合新城，综合新城如何更好的成功呢，我们提出了一个健康双城的理念。
先介绍一下它什么意思？首先说一下大城市病，最近雾霾天气给大家很大的冲击。现在城市旁边建一些新城，分担大城市的。有一些新城盖了很多的房子，刚开始不错，大家投资买房子，后来住的人很少。这新城的生命力在短期不错，长期不具有很持续性。
我实际想怎么样新城更好的实现缓解城市病的目标呢。可能有三个方面，应该做的事情。
一个是中心城市和新城的双城联动。在新城里面就业、互动的双赢。第三个说基于外部的产业双赢，这也是新城内部。
那么我简单介绍一下三城双赢，每一个双赢后面是什么的机制。第一个在中心城市，我们有很多的产业，主要在城市里面是二产和三产了，以后有现代的农业也可以在新城发展。有很多产业，有一些合适在主城区发展的，那么有一些产业可以从城市主中心分出来，可以在次中心和新城发展的。在主城市和新城有一个互动。合适主城发展留在主城，合适在新城在新城发展。通过新城和主城高度的联动带动。
比如说金融产业，需要在CBD里面，不合适在新城发展，比较大的综合比较合适。有一些产业，在城市已经形成了次中心了，可以带动周边的商业，形成一个新城的。
比如说IT行业，不管在国内外都是这样。这个是主城和新城的双赢。第二个就业和互动的双赢。因为比如说卧城完全是居住，一些产业的新城没有居住，一个产业新城是居住和就业是双赢的。如果你把居住完全的混合在一起，就可能损失这种效果。有一些行业居住是比较匹配的，很多的高强度的工作，长期的上班比较长的工作，我们发现它的职工住在就业中心附近的地方。所以我们劳动力居住在周边的那种，在新城是更好的。
有一些建设需要高密度的，传统的模型把居住挤在外面，有增加一个纬度使它的劳动力在居住中心。第三个也是新城内部，这个是新城内部不同的产业之间，这个主导产业对其他产业有带动的作用。这有点像购物中心主题店的作用，我们很多的客流是冲这个主力店来的，同时也可以带动周边的店。对于一个新城主导的产业可以带动周边的产业，这种核心产业带动这种周边产业，这样就形成了核心产业的外部性，实现总的效率的最大化。
这要求核心产业可以在本地消费，你来这里的人就在这消费，需要住几天。前面我们提到的三城双赢，主城和新城的互动双赢，以及新城内部的双赢，以及带动外部性的双赢。我们只是提出这样一个理念，如果新城想要成功的话，需要这样做。比如说新城合适发展什么的产业，和主城需要什么的空间的关系，需要深入的研究和实践的验证。我们也在做这方面的研究，提供了三个要素、居住、工作、交通。通过市场联系起来，我们怎么形成一个良性的互动。而且在主城和新城怎么的互动，这个很重要的问题，我们还在深入的研究。
这个是我前面的理解，和我们正在做的研究。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
