主持人:谢谢朱会长,刚才朱会长在他报告中,预测2013年房地产形势的时候,他提到相比2012年,2013年形势会更好、更加稳健的发展,这是作为行业领导预测,作为从业人员我们如何看待2013年。接下来我们有请思源经纪北京公司副总经理任莉。
任莉:各位领导、各位同行大家下午好!非常有幸受陈顺秘书长的邀请,今天代表房地产前沿机构、行业从业机构给大家做2013年形势的分享。
成交量增长主要取决于我们有效购买力以及政府保障土地供应。我们供需差异不大,还有决定房地产因素就是稀缺资源、土地推动成本因素,还政策干预多大,我主要从这两个方面分享。
第一众说周知,房地产是典型靠“天”吃饭,观天看人气、窥地。观天就是经济和政策方面的导向。经济第四季度稳步回升,2012年一季度经济持续回落,年底终于出现回升,相比我们房地产在GDP占到12%,由于2011年最严格调控,它的影响比较大,未来保增长是新一届政府主旋律,房地产平稳发展也是这一届政府比较关心的一点。
CPI也是2012年调控整体影响,房地产不断跌破情况下,我们现在也是持续回落,与此同时新一届政府扩大内需、支持消费第二年已经开始反弹,由于从2012年开始最严的调控,开发商不热情导致很多土地的流派,造成政府收益下降,包括开发商对政策长期性没有确定情况下,很多开发商采取延长投资。
2012年下半年开始两次降息,刺激消费和拉动内需态势非常明显,从十八大以及中央经济会议导向也可以看出,新一届政府对楼市调控关键稳步调控、平稳健康的发展,也为我们行业带来很好的信号。在城镇化部署方面,也为开发商投资、增长方向提供新的目标。地方财政受到土地流派、房地产调控等影响,北京土地出让金几乎占到地方财政收入47%,中央住建部公布的2013年保障房新建500万套,如果全靠中央财政地方财政杯水车薪,保障房政绩能否完成也取决于我们商品房销售好坏。
地方政府需要大力改善基础设施,以及市政、交通、医疗等,这个目前也是占有房地产能够稳步发展很重要的因素。看天时基本得出一个结论,保增长、宽货币、稳调控是2013年基本基调,从政策来看2013年基调比较好的。
第二个层面:
1、以北京市为例,北京市场连续三年土地供应稀缺,2012年土地供应率只完成32%,也就是土地市场稀缺依然使未来商品房持续不足。
2、土地供应递减明显反差,土地住宅销量大幅上升,目前差达到1.2%,住宅规划2012年销售供应是609万,实际销售1270万平米,同时也要看到供地现象,五环以外土地占到78%。最早是通州、然后房山、然后大兴,现在开盘集中亦庄等重大板块,由此可以推断五环岛内土地进一步稀缺,高端化、豪宅化是必然的。
我们也可以近期土地成交的情况,也反映这个情况,很多土地成交价很多区域都接近销售价,甚至超越销售价。再从深层次解读土地成本,表面上我们土地民意地价成本北京7360元/平米,实际分摊以后实际楼面价约10803/平米,所以保障房的配建提高了商品住宅的实体价。
综合以上相关数据,我们认为地利也是有利于今年稳健增长,稳健价格上涨进一步推动商品房价格上升,五环内豪宅化进拉动房地产发展。
第三人气,你地段再好、没有人关注不可能形成真正的价格。
1、首先从居民收入增长来看,我们从上面图可以看到,近几年收入增长一直是稳步前行,但是增长率在2012年这样那样的问题,因此新一届政府提出保收入增长最重要的任务。
2、北京市常驻人口官方公布是2069万,新增常住人口50万,每两个人需要一套住房推算的话,新增住房应该需要16万套,这仅仅新增的需求。
3、住房结构,北京市户均人口从3.22%降到15%,比上个十年的减幅加剧。过去一大家住在一起很正常的事情,现在年轻人需求不是这样的,新成立一个家庭面临一套新房的需要,所以我们认为家庭结构的变化,也将进一步推动购房的需求。反映成交的价格也可以看到,2012年新增商品房供应面积减少8%,同比增长增加60%,截至201年底商品房总量6800万套,比去年下降41%。表面我们价格已经降低了2%,但事实上这个价格被平均掉的。
北京市成交均价20700多均价,有80%成交面积都是五环外,也就是说老百姓经常会说,这个房价没涨价,怎么觉得身边房价没有涨?就是这个原因,我们随便选几个案例,最小的涨幅58%因为卖完了,最大涨幅达到90%,有时候老百姓买房更多靠自己的实际经验,而不是看报纸、看数据。
2012年两居和三居比重增加3百分点,跟调控初期相比改善类产品成交量逐步增长。2011年我们做预测的时候,70平米占了很高的比重。别墅成交增加23%,价格下降4%,别墅市场成交价格可以看到500—1000万是主力,1000—2000万成交量同比增长26%。别墅的稀缺也为别墅产品、高端产品增长提高保证。
最后我们看一下二手房,可以从成交量对比看到,北京和上海二手房市场成交量高于新房,尤其上海,上海达到17万套,而新房只有7万套,一方面新房区域偏远造成二手房价格上涨。二手房全年价格平均上涨28%,但是核心区域实际上涨40%以上。二手房租金由于受限购的影响,大量投资型的房源、出租的房源导致租金的大幅度上涨,同比2011年12月市场上涨4.6%。
从人气指数看,我们还是认为相对乐观,由于收入增长、保值需求、生活改善、人口增长,2013年市场楼市人气依然旺盛,同时限购政策持续,出租的房源还是进一步跟不上需求,所以租金暴涨进一步推动刚需,有些房租低的时候就会租,如果房租高可能会选择购买,租金进一步上涨投资也会进一步上涨。
总体来说,供应有限,在成交量上比2013年突破不了,价格供需剪刀差、成本推动价格必然上涨的,但是政府干预也在加大,今年大家都经过二期开盘价格报价不通过,就是不让涨,由于加上政府调控和管控,价格上涨也会受到影响。全市平稳涨幅实现平稳过度,核心商圈涨幅一定会体现出来。谢谢大家!