主持人：谢谢朱会长，刚才朱会长在他报告中，预测2013年房地产形势的时候，他提到相比2012年，2013年形势会更好、更加稳健的发展，这是作为行业领导预测，作为从业人员我们如何看待2013年。接下来我们有请思源经纪北京公司副总经理任莉。
任莉：各位领导、各位同行大家下午好！非常有幸受陈顺秘书长的邀请，今天代表房地产前沿机构、行业从业机构给大家做2013年形势的分享。
成交量增长主要取决于我们有效购买力以及政府保障土地供应。我们供需差异不大，还有决定房地产因素就是稀缺资源、土地推动成本因素，还政策干预多大，我主要从这两个方面分享。
第一众说周知，房地产是典型靠“天”吃饭，观天看人气、窥地。观天就是经济和政策方面的导向。经济第四季度稳步回升，2012年一季度经济持续回落，年底终于出现回升，相比我们房地产在GDP占到12%，由于2011年最严格调控，它的影响比较大，未来保增长是新一届政府主旋律，房地产平稳发展也是这一届政府比较关心的一点。
CPI也是2012年调控整体影响，房地产不断跌破情况下，我们现在也是持续回落，与此同时新一届政府扩大内需、支持消费第二年已经开始反弹，由于从2012年开始最严的调控，开发商不热情导致很多土地的流派，造成政府收益下降，包括开发商对政策长期性没有确定情况下，很多开发商采取延长投资。
2012年下半年开始两次降息，刺激消费和拉动内需态势非常明显，从十八大以及中央经济会议导向也可以看出，新一届政府对楼市调控关键稳步调控、平稳健康的发展，也为我们行业带来很好的信号。在城镇化部署方面，也为开发商投资、增长方向提供新的目标。地方财政受到土地流派、房地产调控等影响，北京土地出让金几乎占到地方财政收入47%，中央住建部公布的2013年保障房新建500万套，如果全靠中央财政地方财政杯水车薪，保障房政绩能否完成也取决于我们商品房销售好坏。
地方政府需要大力改善基础设施，以及市政、交通、医疗等，这个目前也是占有房地产能够稳步发展很重要的因素。看天时基本得出一个结论，保增长、宽货币、稳调控是2013年基本基调，从政策来看2013年基调比较好的。
第二个层面：
1、以北京市为例，北京市场连续三年土地供应稀缺，2012年土地供应率只完成32%，也就是土地市场稀缺依然使未来商品房持续不足。
2、土地供应递减明显反差，土地住宅销量大幅上升，目前差达到1.2%，住宅规划2012年销售供应是609万，实际销售1270万平米，同时也要看到供地现象，五环以外土地占到78%。最早是通州、然后房山、然后大兴，现在开盘集中亦庄等重大板块，由此可以推断五环岛内土地进一步稀缺，高端化、豪宅化是必然的。
我们也可以近期土地成交的情况，也反映这个情况，很多土地成交价很多区域都接近销售价，甚至超越销售价。再从深层次解读土地成本，表面上我们土地民意地价成本北京7360元/平米，实际分摊以后实际楼面价约10803/平米，所以保障房的配建提高了商品住宅的实体价。
综合以上相关数据，我们认为地利也是有利于今年稳健增长，稳健价格上涨进一步推动商品房价格上升，五环内豪宅化进拉动房地产发展。
第三人气，你地段再好、没有人关注不可能形成真正的价格。
1、首先从居民收入增长来看，我们从上面图可以看到，近几年收入增长一直是稳步前行，但是增长率在2012年这样那样的问题，因此新一届政府提出保收入增长最重要的任务。
2、北京市常驻人口官方公布是2069万，新增常住人口50万，每两个人需要一套住房推算的话，新增住房应该需要16万套，这仅仅新增的需求。
3、住房结构，北京市户均人口从3.22%降到15%，比上个十年的减幅加剧。过去一大家住在一起很正常的事情，现在年轻人需求不是这样的，新成立一个家庭面临一套新房的需要，所以我们认为家庭结构的变化，也将进一步推动购房的需求。反映成交的价格也可以看到，2012年新增商品房供应面积减少8%，同比增长增加60%，截至201年底商品房总量6800万套，比去年下降41%。表面我们价格已经降低了2%，但事实上这个价格被平均掉的。
北京市成交均价20700多均价，有80%成交面积都是五环外，也就是说老百姓经常会说，这个房价没涨价，怎么觉得身边房价没有涨？就是这个原因，我们随便选几个案例，最小的涨幅58%因为卖完了，最大涨幅达到90%，有时候老百姓买房更多靠自己的实际经验，而不是看报纸、看数据。
2012年两居和三居比重增加3百分点，跟调控初期相比改善类产品成交量逐步增长。2011年我们做预测的时候，70平米占了很高的比重。别墅成交增加23%，价格下降4%，别墅市场成交价格可以看到500—1000万是主力，1000—2000万成交量同比增长26%。别墅的稀缺也为别墅产品、高端产品增长提高保证。
最后我们看一下二手房，可以从成交量对比看到，北京和上海二手房市场成交量高于新房，尤其上海，上海达到17万套，而新房只有7万套，一方面新房区域偏远造成二手房价格上涨。二手房全年价格平均上涨28%，但是核心区域实际上涨40%以上。二手房租金由于受限购的影响，大量投资型的房源、出租的房源导致租金的大幅度上涨，同比2011年12月市场上涨4.6%。
从人气指数看，我们还是认为相对乐观，由于收入增长、保值需求、生活改善、人口增长，2013年市场楼市人气依然旺盛，同时限购政策持续，出租的房源还是进一步跟不上需求，所以租金暴涨进一步推动刚需，有些房租低的时候就会租，如果房租高可能会选择购买，租金进一步上涨投资也会进一步上涨。
总体来说，供应有限，在成交量上比2013年突破不了，价格供需剪刀差、成本推动价格必然上涨的，但是政府干预也在加大，今年大家都经过二期开盘价格报价不通过，就是不让涨，由于加上政府调控和管控，价格上涨也会受到影响。全市平稳涨幅实现平稳过度，核心商圈涨幅一定会体现出来。谢谢大家！
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
