龙湖智创生活二次递交招股书 更好把握上市节奏

7月7日，龙湖旗下物管平台龙湖智创生活有限公司（简称“龙湖智创生活”）首份招股书失效，但当天晚间，龙湖智创生活马上递交了第二份招股书。

据最新招股书披露，2019年、2020年、2021年全年及2022年前4个月，龙湖智创生活分别实现收入约43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元及40.64亿元。

对应毛利收入为12.78亿元、16.66亿元、29.43亿元以及11.07亿元。毛利率分别达到约29.3%、25.8%、26.6%及27.2%。

净利润收入为6.81亿元、9.31亿元、13.67亿元以及5.44亿元。净利率为15.59%、14.39%、12.36%和13.39%。

其中，2019年、2020年、2021年及2022年前4个月，来自龙湖智创生活最大客户龙湖集团及其联合营公司的收入分别约6.66亿元、15.3亿元、32.7亿元及10.88亿元，分别占龙湖智创生活总收入的15.2%、23.7%、29.6%及26.8%。

截至2022年4月30日，龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积超4.8亿平方米，在管面积2.74亿平方米。

对比已经失效的上一份招股书披露的：截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积超2.5亿平方米。

可以推算出，经过4个月的发展，龙湖智创生活的在管面积增长了约2400万平方米，合约面积增长了约4000万平方米，规模扩大脚步迅速。

此前，曾有消息称，龙湖物业早在4月时已经通过聆讯，当时计划上市集资约10亿美元（约78亿港元）。

而网易房产获悉，推迟上市的关键点，就在于募集资金与预期存在出入。

在龙湖智创生活递交招股书的1月7日，同为走“物管+商管”路线的另一上市物企——华润万象生活市盈率为52倍，且华润万象生活还曾达到过百倍市盈率的历史高点。

而龙湖智创生活的在管面积与合约面积，均超华润万象生活，在全业态物业管理及商业运营服务企业中，营业收入也排名第一，因此龙湖智创生活预估自己的PE可达到30倍以上，募资能破百亿。

但受2021年房地产行业困局拖累，物业市场被迫承压影响，物管板块估值整体回调，2020年末物业板块平均PE为36.9，而目前物业板块市值均值仅为17.1，相较2020年降幅53.7%，上市物业企业整体估值拦腰斩。如消息人士所说：过聆讯而不上市，是想更好地把握上市节奏。