临空经济区全面启动！房价暴涨的700%神话，能否在固安实现？

近日，备受关注的新机场临空经济区规划已正式获得国家发改委批复，目前北京市和河北省共同委托有关部门研究编制临空经济区的总体规划和产业规划，北京涉及的航空物流区和服务保障区，今年将全面启动北京范围内20平方公里的起步区建设。

至此，环京新机场方向又有重大利好来临，起步区20公里开始建设，这一利好不亚于副中心方向的“总规发布”，这一利好也会带给京南区域诸多实质性的影响。

一直以来，机场的修建对于周边楼市尤其是房价的影响都是非常直白的，如前段时间有数据统计的广州新白云机场，由于新白云机场的建设和投入使用，白云区和花都区的房价都出现了蹿升。

根据媒体对2010-2016年7年来广州各区的房价的统计，白云区的涨幅最大，7年涨幅近150%，而根据白云新城区域2006年的数据再加以统计，目前5万+的均价，较2006年的六七千，涨幅更是达到了733%。那么，如此娇艳的涨幅能否在北京新机场周边区域上演呢？

700%这个统计还得从两个数据说起。

一个是固安等京南楼市2014年、2015年的房价参数，我们知道，固安等京南房价在一四年前，一直都是一种低位横盘状，房价多年维持在五六千一平，一四之后，随着“京津冀一体化”、新机场等概念发布后，房价一路跳涨，其在去年（2017年）三四月间有达到28000每平的盘，房价多年低位横盘在5000——6000的这个区间位，是个很重要的参数。

此外，还有一个梗，就是固安等环京房价高企时的“4万单价”，那个时候市场火爆，大家都看好固安，认为“4万不是梦”，彼时，燕郊某盘也叫出了“4万”的成交价，4万这个水平较之固安等京南楼市一四年左右的5000——6000，其涨幅大概也是700%。所以，这个700%的统计还少不了上述的两个参数，一个是一四年左右的房价参数，一个是3月高点时候的“4万大关”，中间涨幅大概能到700%。

我们今天就从5个方面来简单探讨一下新机场周边区域房价的700%涨幅，看有否希望能达到这个涨幅。

方向一：区位优势无以复加

研究楼市，不能不说区位，区位是首位的。新机场的修建，选择在北京南部与廊坊的交界处，其中又由于新机场临空经济区的设立，河北的部分占到了五分之二，这对河北乃至廊坊来说都是最直观的利好。

再者，2013后，北京为治理“大城市病”，发展逻辑也出现了变化，伴随着当时的“大换届”，北京城市治理的重心发生了变化，北京城市未来格局的重心将转向于东、南方，标志性的事件就是东边的副中心及南面的新机场，再加之稍晚一点的雄安千年大计，未来北京城市的重心注定在东南部。北京是全国的超级城市，未来还极可能发展成世界的超级城市，在这种背景下，京南及环京的区位优势就更加凸显出来了。

区位的优势与否是比较出来的，其中，地理距离是关键，其次是与北京的通勤效率，两者相互补充，如前段时间固安房价网比较的固安与崇礼，在区位上做比较，其实就比较一个就可以了，就是看两地到北京核心区的距离，谁距离近谁就具有区位优势。其次，崇礼等地多山地，通勤效率也低下，这点来看，东南平原的优势简直是无以复加。区位优势这点，不必我多说，大家都能明白，关键的就是“距离”，其次是“通勤效率”，两者相互补充。

有了这个区位上的优势，那下一步所要着重分析就是——北京未来的前途，北京未来要成为世界级的大都市，这其实也就是环京东南的前途，环京是抱着北京的大腿的，这是研究区位背后所要考虑的。

方向二：交通等通勤优势会集中爆发

有区位，然后有交通，交通所要解决的是通勤的问题。北京要继续疏解非核心功能，人口与产业的转移势在必行，而这些资源的转移都要依赖于通勤工具，这个时候，通勤工具的建设就要提上日程，如京冀交界的地铁项目（22号线）、城际、京郊快轨等就自然而然的要加紧建设，因为新机场马上就要建成了，周边的交通配套势必也要加紧工期。

另外，交通方面，不得不说的一个因素，就是雄安因素，雄安新区的横空出世，也使得新机场原定的“五纵两横”路网发生了变化，未来京南方向的路网密度会加大，因为北京南向与雄安的先连绕不开京南，这也成为京南的一大利好源头。

站在趋势上来看，京南的区位优势更集中的体现在交通路网上，主要的原因即在于有两重因素的叠加，即新机场因素和雄安因素。

方向三：产业优势会向新机场周边集聚

新机场产业方面，据悉，临空经济区总面积150平方公里，共分三个区域，新机场东北侧将打造80平方公里的航空物流区，新机场正南侧将打造50平方公里科技创新区，新机场正西侧将打造20平方公里的服务保障区。

注意，京南的定位是“50平方公里科技创新区”，这与廊坊去年（2017年）的规划有些不一样，2017年的廊坊规划中说的是“航空物流区”，北三县才是“科技区”，这也难过，廊坊兼顾的是廊坊地方，它给市域各个分区做了定位，而北京的规划则主要针对新机场周边，并未考虑你廊坊的各个分区，从这里也可看到一个矛盾之处，即北京与廊坊的各个规划都出现了“重叠部分”，这些重叠部分有待“统一的政策”来解决，这其实也是京南廊永固涿也要和大兴“三统一”的依据。如果京南廊永固涿也迎来“三统一”，则对当地楼市来说，又是一重利好。

方向四：新机场周边区域护盘力量在增长

护盘力量主要是指刚需，刚需与投机需求不同，投机需求是热钱流转，入场炒房毫不手软，政策、环境一变，抛盘也毫不犹豫，自去年（2017）6.2新政之后，廊坊的房价之所以被打现了形，就在于投机需求的抛压，说的再深一点，还要涉及到这些投机者的投机手段，我们之前也有聊过，这是题外话。

京南方向刚需等护盘力量在增长，背后的逻辑仍在于两点，一是北京的疏解非核心功能，一是京南通勤效率的提升。北京有意疏解产业与人口，人口随产业、随城市资源而流动，京南作为承接北京疏解产业的“桥头堡”，自然会聚集起更多的刚需购房人群，这些需求入驻将有助于京南楼市的稳健。另外，京南置业买房的多为北京的上班族，京南通勤效率的提升也能自然富集更多北漂来到京南。

护盘力量的增长说明未来京南楼市的风险度在逐渐下降，房价企稳的依靠更大，未来如果政策转好，增长潜力也更大。

方向五：短期调控政策成为房价增长的关键

调控政策是短期环京房价增减的关键所在，调控政策适度放松房价上涨的概率就更大一些，反之相反。今年以来，已陆陆续续有四个城市在松绑政策或变相的松绑政策，这对于环京的刺激是非常大的，有分析人士认为，环京或会在今年全国两会后也适度微调调控政策，笔者在上月26号的文章也表示了这个观点。

除政策外，市场层面，自去年（2017）11月燕郊二手房回暖这一积极信号发出，至新年1月，市场层面释放太大筑底信号，预计后市大概率会迎来环京的新一波行情，笔者称之为“筑底行情”，在这个行情里，房价基本企稳，这个行情里，也有利于房价的进一步反弹，但仍需警惕可能提前到来的“跌价风险”，“流拍！流拍！开发商和银行的麻烦来了”“跌价风险”或将提前。

综合来看，无论从区位、交通上，还是政策、刚需上来看，京南房价随北京新机场的修建都有可能会持续的增长，排除了短期政策因素后，长期来看，北京新机场的修建有可能会重演广州白云机场的一幕。

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