购房者还有刚需可选吗？新房市场哪有那么简单！

【北京全市楼盘大全】【首付、房贷怎么算？戳这里】

“刚需房”是在房产类稿件中点击率破高的词汇，市场需求所在。它含义可以简单理解为性价比较高，低总价，户型小而紧凑的实用性房。但是从目前的市场来看，已经不能简单粗暴的做归类了。

首先，随着区域优势凸显，后期新房价格水涨船高，但是依然比其他区域有价格优势，算不算刚需房？

房山两年前被称为“洼地”，现在的新房库存紧缺，价格比两年前翻了一番，拒绝了一批想入手该区域的购房者。但是，对比四环7、8万均价常态以及北五六环逼近6万的态势，房山的4万和5万是不是更能接受一些？

单纯从价格来论，万年广阳郡九号均价59000万/平，但是精装修、科技住宅，紧挨着良乡大学城站，离着大型购物场所奥特莱斯也不远，综合来看这个价格是不是也可以接受？当然万年广阳郡九号现在在售的户型为166平和189平，属于改善类型，但是这个价位在改善中衬托成了“刚需”。

其次，今后会有越来越多的限价型商品房入市，房价对比周边“收敛”很多，最难得是的户型跟着“7090”的政策走。那么，这种新型产品，会不会被购房者认定为刚需？

以房山良乡的限价型商品房金樾和著为例，主推售户型为89平米多功能三居、127平米全家庭四居，均价38994元/平。其实项目的定位人群是中高端人群，中海、首开、保利及龙湖联合开发，品质和配套肯定上乘。但是，限定价格和主推户型算得上是“刚需”的定义范畴。

第三，刚需是不是可以有个相对论？比如同样是一种产品，但是总价差异大，那么相对“低总价”的项目，被认为是同类产品里的刚需，也是普遍存在的。

公园河畔、低密度、花园、现房入住，被这四个词形容的洋房，你的底价是多少？首开香溪郡总价400万起，90-105㎡三居，符合以上所有条件，并且全部一梯两户，南北通透。位置通州以北，但是属于可以辐射到东坝生活圈，综合来看，说是洋房里的刚需也不为过吧。

最后，那些收入有限到无法考虑北京，那么北京周边地区的房子属不属于“刚需”的出路？

在北京工作的人，尤其是外地工作者，如果不是用来投资的话真的会考虑。并且这些地方最基本的交通也是四通八达的高速路。地理上紧挨通州的燕郊、大厂、香河很自然的成了通州购房者外溢的首选地带。

大厂的圣拉斐尔小镇东区，125㎡的叠拼，赠送花园露台车位，2018年6月30日带装修交房，均价23000元/平。这种性价产品比起通州同类产品可接受度高的多。当然，你还可以选择这个项目的92-120平3-4居的高层产品。

还有一个不得不提的问题，那就是“首套”和“二套”所支付的首付比例大不同。如果征信显示你有过的贷款记录，“二套”遇到“刚需房”，前期支付也是一种负担；相反，如果是“首套”，那才是真正的低首付，可选择的空间会更大一些。