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网易经济学家年会:房地产变局与新秩序文字实录(二)

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主持人:感谢任先生的精彩演讲,下一位演讲嘉宾是上海财经大学经济学院院长田国强先生,田老师请。

上海财经大学经济学院院长 田国强

首先感谢经济学家年会的邀请,给我这么一个机会谈中国房地产市场的现状、走势,我没有准备PPT,但我正好花了点时间把这写成了一篇文章,我今天主要是想从短期和长期来谈,我今天发言的题目就是“中国房产的走势及其治理,房需与房价”,也可能都是大家非常关心的。

实际上谈房地产总是吃亏不讨好的,无论你说涨还是掉,都是要被人骂的,被人甩鞋的,因为我是做经济学理论分析的,我今天主要是想进行内在逻辑的分析,刚才任总讲了很多数据,对当前的走势谈了看法,我觉得之所以出现房地产这么不正常的现象,就是许多制度的设计和政策的制定就没有什么逻辑,违背市场规律,特别是上届政府对房地产业的规制几乎是不遗余力,但仔细分析各种规则,总是感觉到头疼医疼、脚疼医脚,造成了“三多三少”的现象,哪“三多三少”呢?零散性、短期性的规则措施多,全局性、全期性的规则措施少,行政手段多,规则措施少,政府干预多,市场保证少,导致了一个后果,房地产在这么多年来,特别是最近十年来总是先大泻,然后再大补,然后再大泻,然后再大补,尽管中央说有三个秩序,但在政策方面我感到政府特别没有秩序。

我想今天主要针对分论坛的主题,房地产的新系统,新秩序(来谈一谈),这个秩序是否合理,就看政府的定位是否恰当,尽管十八大三中全会已经提出来让市场发挥决定性的作用,但特别没有自信,说得多,做得少,稍微出一点,涨了一点感到担心,掉了一点也感到担心,所以政策就出现了反复,不断地变化。

在讨论这个问题之前我首先想辨析一下人们经常混淆的两个概念:第一个就是房产的需求和价格是不尽相同的两个概念,比如我在前几个月新华社的一个采访中说过,从中长期看,市场的楼市远未饱和,马上就有人解读,认为我认为房价要大幅度上升。实际上不是这么一回事,需求尽管是上升,房价也说不定不怎么上升,这还依赖于很多因素,它主要是由市场均衡、由供给曲线和需求曲线决定的,所以我们在谈楼市的时候要区分开来房需和房价之间的差异,它们不是完全两者相同,尽管有很大的相关性,但不是相同的概念。

第二个,我们在做经济分析的时候,也要区分你谈的价格,谈的是“相对价格”还是“民意价格”,绝对价格,比如有通货膨胀和有泡沫的价格是一种民意的价格,是偏离了真实价值的价格,同时在谈未来的时候,我们也要对房市有一个基本判断,我的基本判断在过去五年,就是认为中国的房市没有什么泡沫,有什么泡沫呢?政府打了这么多年也没打下去。

我还记得在2010年元月份的时候,跟当时国务院政策研究司的主要负责人谈,那时候还没出现“国四条”和“国八条”,征求我的意见,问我的看法,担心中国楼市有泡沫,我当时就明确告诉他,没有泡沫,随后就出现了“国八条”、“国四条”,如果有泡沫,一捅就破,现在用核武器也打不破。我当时为什么说房地产没有泡沫呢?实际上你要看,有两个指标,当然,大家动不动就拿日本的例子来吓唬政府,说你看看,日本的经济不低迷吗?结果导致它的股市下降,从1988年左右开始。

中国的情况跟它是不一样的,为什么不一样呢?中国经济增长又是多少?在过去这些年基本上接近10%的增长,日本经济增长多少?2%左右,房价上升肯定是脱离了经济增长的轨迹嘛,但中国房地产的价格和经济增长的价格,我们有一个测算,基本上是没有超过,甚至是略低于从1998年房改以来,是略低于GDP的增长速度。另外一个理由,拿着美国的收入房价比,认为中国房地产已经比美国高了好几倍,实际上这里面又是一个误区,首先,你从静态来看,好象房价比特别高,但从动态来看,如果中国的经济增长速度保持比较高的增长,它的动态下来以后我们有个测算,比美国的房价收入比非常接近,同时再考虑到20%-到40%的隐性收入,实际上中国的房价比是比美国低的,我们看,是1998年买得起房子的人多还是现在买得起房子的人多?无论是按理论、逻辑,还是理论假说,都不能说中国的房地产有泡沫,我们讲相对的走势,必须对当前的、过去的房价有一个基本的看待。

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