网易经济学家年会：房地产变局与新秩序文字实录

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以“重建改革生态”为主题的2015网易经济学家年会今日举行。本届年会房地产分论坛聚焦“房地产变局和新秩序”，以下为文字实录。

主持人：欢迎大家回到2015年网易经济学家年会，咱们这一场的论坛主题是“房地产变局与新秩序”，十多年的时间，大家都已经习惯了无奈的对房地产市场保持乐观的态度，所以今年房价的下跌让很多人都非常非常吃惊，最近的一个说法甚至说到“卖了房子炒股票”，但是房地产真的这样没有投资价值吗？地产商会破产，但是有多少地产商会破产？银行受得了吗？财政如此依赖土地收入的情况下，地方政府受得了吗？

今天网易力邀著名的学者和业界一些人士为大家讨论这个问题，首先我想有请中国房地产业协会副会长任志强先生为我们做主题演讲。有请任先生。

任志强：感谢有这么一个机会和大家进行交流，媒体老是唱衰，情况是不太好，但还没到唱衰的地步，我把我们看到的数据情况给大家做个记号。

经济增速在下滑，这已经是比较确定的了，我看这次经济工作会议很重要一个提出的就是“稳住”，怕的就是“稳不住”，“新常态”提出，我们的速度可能会下降，从8到10以上的增长变成了6到8的增长，我们并不惧怕6到8的增长，怕的是从8到7.5，7.5到7，有可能从7到6.5，再从6.5到6，一个劲儿往下走，所以宏观政策里很重要的一个就是“稳住”，怕的就是持续下滑。

影响经济下滑一个附带条件就是老百姓的收入少，这可能是所有老百姓都不愿意看到的，如果在经济下滑时我们的收入不断增长，那下滑不下滑大家也就不关心了，大家关心经济增速的下滑很重要的就是因为我们的收入在随着经济增速同步下降。明年的固定资产投资增速下降幅度很大，整个固定资产投资增速已经连续多少年都没有降过这么低的了，15.8，在持续下降，这还是中央连续批了多少条道路、多少条高铁、多少个机场之后，仍然处于下滑趋势，至少我们看到出台了那么多什么定向降准、降息等等政策，仍然没有止住固定资产投资下滑的趋势，尤其是民间的固定资产投资，增长率下降得很大，到目前为止11月份可能只有基础设施投资还保持在23%以上的增长，剩下的，包括第三产业都是下降。

固定资产投资下降和房地产投资下降是有密切相关的，也许涉及到前沿的，上游是钢铁、水泥、玻璃，下游是家具、建材、家装等等，至少从分析数字上看这几项都是下滑的，工业增加值也再一次出现了持续下滑的趋势，如果按照“克强指数”来看，这几个“克强指数”都崩盘了，按照“克强指数”三个指标计算，从发电量、货运量等等，可能只有2%的GDP增长速度，为什么还能保持7%左右呢？就是因为我们第三产业已经发生了重大的变化，超过了第二产业，而“克强产业”基本是第二产业指标，已经不在国民经济指数中占主导地位，占产业下降到46%点多（音），第二产业已经下降到百分之二十几，工业值是对GDP的影响在持续下降中，至少我们看到的进口、出口都是持续下滑的趋势。

消费零售额，因为光棍节有所提升了，光棍节一天就五百多亿，仅仅是在淘宝网上就五百多亿，整体上来说，11月份虽然略有上涨，但上涨幅度很低，年初政府工作报告提出14.5%的增长，现在看来还差很多，扣除物价指数只有10%左右，虽然增长不高，但是比较平稳，我们估计明年还是维持这样平稳的增长速度，不会有太大的变化，国房景气指数已经降到最低了，08年是低潮，11年是低潮，现在限购之后出现一个低潮，这次最低，是94.3，比08年还低，从总体上来看，国房景气指数要想回升，目前还有问题。

看房地产开发，年初的时候我们预测大概在10%左右，现在看来11点9，还有一个月，估计在10左右吧，比我们的预测略高了一点点，但按单月计算，我们已经在单月里出现了低于10%的增长速度，幸亏年初时还高点，可以拉平，但总体而言，这个持续下降的速度是没有截止的，明年可能仍然处于投资持续下滑的趋势。

前两天我在全国工商联的商会上讲到这个问题时媒体报道出来，说我在唱衰房地产，大家都知道石油有一个OPEC，当石油价格降低时他们通常会用减产的方法稳住石油价格，这次为了打击和制裁俄罗斯，虽然石油价格在下跌，但他们不减产，中东产油国底子比较厚，房地产商人可能比较聪明，他们知道如果销售情况不好就要减产，所以投资持续一个下滑趋势，但石油下滑的情况看从OPEC价格看它是为了稳定下滑趋势，市场情况通常就是这样，所以投资下滑不要仅仅只是看衰，也许从房价角度来看未来是要涨的，没人生产的时候就会有生产小年，今年明显看出是生产小年，投资增速还会继续下滑，明年可能仍然是10%左右的投资增长速度。意味着什么？如果从20%降到10%，我们固定资产速度增长了1倍，大概要影响0.3到0.6个点，影响巨大，过去我们在投资比重中大概占到固定资产投资比重的25%，现在比重也在下降，这两者之间，对GDP的影响还是很大的。

土地，土地购置在11月份是-11.5，全年加起来不到3万公顷，这个数字应该说从历史上来看还是比较低的，从十几年的情况看，三万公顷以下是比较低的数字，高的时候大概要到4万6，而总体来看，11月份的持续下降意味着未来的开工，我们所说的小年未来开工将受到巨大影响，很明显的是土地购置决定了后期的投资增长和开工率，当土地下降的时候投资也是下降了，开工也是下降了，我们在10月份的时候曾经出现了一个上升，所以开工也出现了一个上升，因此10月份很明显的出现了新开工增长，后续到11月份下降时拐点又开始，出现了再次下降，新开工增长率也在变化负，负的指数也在加大。

销售，从数据上看，从7.9变成了负8.2，大家都觉得更不好，其实错，11月份的销售是全年里销售最好的，不管是销售额还是销售数量，都是高速增长，指标里它是最好的，为什么数字会出现下滑？是因为去年的基数不同，去年11月份增长太快了，所以和去年11月份相比，尽管今年11月份是全年最好的一个月，但仍然是负的。所有销售中问题最大的是住宅和办公，在整个存量中，住宅存量和办公存量都很大，而商业保持了正增长，虽然上个月是正7.1%，但总体而言，商业面积是从总存量里仍然占了比较大的比重，我们大概现在有将近6亿左右的存量，住宅不到4个亿，而办公楼和商业将近两个亿多，这两个亿多里头，如果销售持续下降，会出现很多问题，但我们统计数字时没告诉我们，很多商场和办公楼是不卖的，所以我们仅仅能从数据上进行分析，但实际中很多写字楼和商场是自我经营，比如大连万达、大悦城等等。

从商品房销售面积里看，东部地区销售影响是最大的，所以一线城市也是销售影响最大的，从东部地区来说，整个大约下降了15%左右，因此对全国的面积下降速度影响很大，但总体而言，一线城市在三季度开始回升，取消限购政策以后东部地区也开始回升，尤其是一线城市再“930”的政策反应之后出现了明显回升，10月份增长大概60%，11月份大概增长100%，12月份从目前来看仍然是属于双升的情况。

从历史上看，各月的房价涨幅变化，很典型，和国房景气指数类似，第一个高峰期是2007年10月份，随后出现了中央金融工作会议的“两房”，防止投资过热和防止通胀，这个历史大概很多人忘掉了，于是08年才出现快速下滑，一直到严重的负数，随后用4万亿再一次把价格提升，在2010年初价格提升到最高，于是中央又出台了很多政策，比如限购政策，限购政策打压之下，房价再一次出现下滑。2011和2012年期间基本是在负指数的底部运行，随后在2013年年初再次达到高峰，年初时又出了一个“国五条”，随后又开始出现下降，一直下降到现在。

9月份以后开始出现了转折，但前一段时间库存过大，可以从同比中看到，在09年时4万亿出台的初期，我们也用了一个很长的时间价格才回到了高点，而这个很长的时间就是在消化库存，从目前看，价格迅速回升的可能性不大，还有一个巨大的库存，大部分企业还要消化库存之后才可能看到价格的高速反弹，但在局部城市和局部地区，12月份已经出现了价格的上浮。

总待售面积和竣工情况看，最困难的时候不是现在，在目前已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米的面积，仍然是很大的压力，在不同的城市中，存量的压力还是需要很长时间消化的，如果今年我们卖10亿到12亿平方米的房子，这6亿平方米大概需要半年多时间才能解决库存，但是不是所有库存都可以消耗掉呢？我个人认为不行，有相当一部分库存会历时累计，它永远存在，估计其中至少有2到3亿平方米是永远消化不掉的库存，比如类似鄂尔多斯存在的库存，这些库存很难用一两年时间在短期内把它消化掉。

从我们的资金到位情况来看，出现了最困难的情况，1993年之后，10月份的消费信贷，开发信贷略有增长，从9月份4%的增长到11%点几，所以涨到了3.1，而10月份的消费信贷急剧下降，开发信贷也是下降的，所以我们到位资金的增速就开始出现下滑。从整体上来看，开发信贷现在现在不到10%，大概只有7%点几的增长，个人消费信贷下降的幅度更大，是负的，很明显的一个情况，个人消费信贷对整个市场的影响是巨大的，4月份的时候刘士余副行长就对四大行提出，你们的个人消费信贷要用低利率给予支持，“930”很重要指的是个人消费信贷，去年我们仅仅住宅（不算写字楼和商场）大概销售了6.8万亿，其中5万亿是个人支付资金，1.8万亿是银行信贷，计算一下，个人消费信贷占总购房中的比例大概27%，虽然有很多经济学家们都在吵吵，说我们住房消费信贷里的个人杠杆率太高了，要去杠杆，错了，我们的杠杆率大概在全世界都是最低的，从实际情况看，去年的数字不到30%，今年，我们到11月份为止，5.3万亿的个人购房金额，住房消费信贷不到1.2万亿，按比例计算只有22%，相比之下比去年同期下降了5个百分点，换句话说，今年之所以房地产市场出现了波动和大幅度下滑，重要的原因是我们的银行太黑了，由于银行的消费信贷对个人的支持力度大幅度下降，所以导致今年出现了很多问题。在开发商的到位资金增速中，其中重要的一条就是，其它资金里的预售定金和个人消费信贷这块基本是负增长。

从货币供应量情况看，M2实际上是持续下降的，到现在为止12.4，比年初13.5的控制力度大大下降，差了一个多点，所以货币供应量对经济的影响是巨大的，10月份，四大银行里只有一个银行存款是正的，三大银行存款是负的，总体大概和去年同期相比差了2.98万亿，存款在持续下降时，按照存贷比来控制的消费信贷也一定会受到影响，非银行投资的社会融资资金也是在下降，从开发商来说，去年同期非银的融资大概是33%的增长率，到今年10月份已经下降到25%，11月份下降到23%，差了将近10个点，这个持续下降的社会融资对开发商的到位资金也产生了巨大的影响，所以我们的增速从历年看，08年是最低点，随后出现的情况可以看出来，今年已经到位的情况是低点，比08年还严重，我们换算一个数，把今年到位的资金和已经完成的开发投资计算，还剩多少钱，在2008年最困难的时候是1：1.34，到今年10月份是1：1.27，低于08年最困难时期0.7个点，将近一个点，比例是很严重的，所以如果没有更多的资金来支撑的话，实际上可以很明显看到明年的投资是持续下滑的趋势，这是整体的情况。

我们可以看到，整体信贷是负9%，住宅是负13%，如果开工是负的，持续下降的趋势，明年拿什么东西卖呢？从今年我们竣工的情况可以看出来，现在在施的面积大概有71亿，住宅有将近50亿，竣工的面积里可以看出来，我们的竣工虽然是正的八点几的增长，可是我们只竣工了7.5亿平方米，换句话说，这房子得十年才能盖成，竣工率已经从去年的15%下降到今年的11%，这个竣工率的下降意味着什么？看着开工的面积很大，但实际上大部分开工面积都是没建设，因为没有投资，投资看不出来，竣工量也看不出来，所以很多面积是只有数据而没有竣工，我们无论如何不能想象去年我们大概七年盖一个楼，竣工率是七分之一，今年是将近十分之一的竣工率。

东部地区和西部地区之差，到目前为止西部地区的销售仍然是正增长，正4.1，中部地区从上个月的正1.1下降到这个月的负0.9，大头还是在东部，所以东部地区对信息非常敏感，而东部地区如果回升，整体数据就会发生大的变化，而中部和西部基本维持了平稳发展，没有太大的趋势，虽然媒体上说三四线城市已经烂掉了，矛盾主要集中在三四线城市，但从数据上来看，中西部地区没有一个一线城市，都是二三线城市或三四线城市，但它们的销售基本维持平稳状态而且没有出现大的起伏。

中央经济工作会议给出的定调是“稳定”，我们认为是不稳才提出稳定，“稳定”一词已经连续好几届了，都用“稳中求进”，或者“稳定经济增长”，恰恰说明“不稳”是常态，稳是稳不住的时候才要去稳，但我们可以肯定，经济增长仍然是中心，虽然中国经济出现下滑趋势，下了一个台阶，但我们不认为可能会出现大的波动，明年维持7%的增长应该既是计划中，也是实际中可以实现的一种目标。

财政改革的支撑可能力度会越来越大，而货币政策，今年提出的是“适度”，我们不知道什么叫“适度”，我们知道掉下去了就会放水，如果情况比较好的话他们可能就会收紧，所以这就叫“适度”。基础设施领先是毫无疑问的，今年批的大批高铁、机场，都会在明年进入大量投资，今天早上公布的一个信息，北京第二机场批准了，790多亿，将近800亿吧，这800亿投资可能要在几年之内迅速完成，这就是基础设施领先地位，北京如此，其它地区也如此，至于这个机场赚钱不赚钱那是另一回事，不管怎么样，完成投资就影响GDP，赔钱的时候和GDP没关系。

更重要的是结构调整平衡问题，结构调整如何平衡呢？无非就是，如果是速度降下去了就加一点水，如果水多了就加点面，我们历史上多少年都这样，所以一说结构调整平衡，怎么能把它调平衡了？无非就是水多了加面，面多了加水，这等于和过去的情况没什么改变。

昨天还是前天，发改委发布了新的“十三五”规划设想，我看和计划经济时没太多差别，没有提到改革，而只提到了要这样那样，那样这样，那就是我们政府想让你变成这样，你就变成这样，包括城镇化和三亿人口的问题，资本市场，我们可以看到的是已经提出了一些巨大的改革，和房地产有密切的关系，比如说RICH（音）问题，房地产基金问题，个人消费证券化问题，其实1998年温总理在政府工作报告上就讲过了，人大也批准了，但就是没人干，他们也不承担责任，到目前为止已经试行的试点只有140亿，三个银行，一个银行有一笔，我们可以想想，在美国可能要加息的时候，日本、欧洲都是负利率，如果我们把我们的个人消费信贷证券化了，是不是欧洲人就可以来买？日本人也可以来买，为什么中国人可以花好几千亿去买美国人的个人消费信贷，就是不肯给中国人个人消费信贷？我没搞懂，所以我们的资本市场里有众多可以改革而影响巨大的。

我看到前段时间媒体上说到，如果解决个人消费信贷证券化的问题，大概能释放10万亿，因为我们现在个人消费信贷是10万亿，这个概念是错的，如果变成市场化的个人消费信贷的话，不但利率能降下来，大概能释放40到50万亿，基本上略低于当年我们国家的GDP，我们可以看看美国，美国每年只有4000亿左右美元的房地产市场销售额，但是个人消费信贷有多少呢？有10万亿美元，GDP算起来的话，加上汽车消费和其他消费，一共14万亿美元，和GDP差不多，这10万亿美元里其中中国人大概买了1万亿美元，中国政府大概持有1万亿美元，包括债券和两房，中国如果把这个变成市场化，释放的绝不仅仅是银行的10万亿的问题，而会放大好几倍，你们别忘了美国只有3亿人，我们有这么多亿人，可是我们只用了10万亿人民币的个人消费信贷，个人住房贷款。

所以改变宏观政策对房地产市场和个人消费产生的作用是巨大的，至少我们今年看到城镇化仍然是主要出路之一，拉动经济中，不管是发改委最新的指示还是过去的说法，城镇化的这四化里重点之一，其中要解决三亿人，这三亿人搁哪儿？把这3亿人起码搁在房子里，所以房地产仍然是重要的支柱产业，但我们现在面临的问题是库存仍然巨大，我们估计会在底部运行一个叫长的时间，所有开发商可能都会为出台一些新的政策而感到高兴，确实，我们也觉得，尤其是董藩教授一会儿就会说，中央政府忍不住就会放水，一般尿急的时候一定会急着上厕所，放水看来是在所有投行和经济学家都认为是注定的，也就是说要降准，我们已经有降息了，可能还会有多次的降息和降准，但短期的降准并不一定都完全会让市场迅速反弹，即使降准0.5个点或1个点，几千亿，也不可能全用在房地产上，也不可能把库存迅速在短期消化，所以我们看到明年二季度、一季度会迅速反弹，我个人认为时间还会长一点，底部运行估计要到9月份左右吧，或者到年底，四季度的样子。

另外一个就是地区差异巨大，从取消了限购政策以后，8月份已经有13个城市的销售开始迅速反弹了，10月份、11月份也可以看到，但有些地区还是负增长，去年我们销售负增长大概13个城市，今年销售负增长到现在有22个城市，核心城市大概有17个，仍然是保持了较好的高速增长，从投资增速来说，我们认为会减速，开发商如果能按市场化的办法去减速，降低投资的增速，减少生产，是对消化库存和对未来价格稳定起到良好作用的，所以我们希望所有人做好长期的准备，但我不认为这个长期会很长很长，首先忍不住的一定是政府。

谢谢。