网易经济学家年会：房地产变局与新秩序文字实录

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以“重建改革生态”为主题的2015网易经济学家年会今日举行。本届年会房地产分论坛聚焦“房地产变局和新秩序”，以下为文字实录。

主持人：欢迎大家回到2015年网易经济学家年会，咱们这一场的论坛主题是“房地产变局与新秩序”，十多年的时间，大家都已经习惯了无奈的对房地产市场保持乐观的态度，所以今年房价的下跌让很多人都非常非常吃惊，最近的一个说法甚至说到“卖了房子炒股票”，但是房地产真的这样没有投资价值吗？地产商会破产，但是有多少地产商会破产？银行受得了吗？财政如此依赖土地收入的情况下，地方政府受得了吗？

今天网易力邀著名的学者和业界一些人士为大家讨论这个问题，首先我想有请中国房地产业协会副会长任志强先生为我们做主题演讲。有请任先生。

任志强：感谢有这么一个机会和大家进行交流，媒体老是唱衰，情况是不太好，但还没到唱衰的地步，我把我们看到的数据情况给大家做个记号。

经济增速在下滑，这已经是比较确定的了，我看这次经济工作会议很重要一个提出的就是“稳住”，怕的就是“稳不住”，“新常态”提出，我们的速度可能会下降，从8到10以上的增长变成了6到8的增长，我们并不惧怕6到8的增长，怕的是从8到7.5，7.5到7，有可能从7到6.5，再从6.5到6，一个劲儿往下走，所以宏观政策里很重要的一个就是“稳住”，怕的就是持续下滑。

影响经济下滑一个附带条件就是老百姓的收入少，这可能是所有老百姓都不愿意看到的，如果在经济下滑时我们的收入不断增长，那下滑不下滑大家也就不关心了，大家关心经济增速的下滑很重要的就是因为我们的收入在随着经济增速同步下降。明年的固定资产投资增速下降幅度很大，整个固定资产投资增速已经连续多少年都没有降过这么低的了，15.8，在持续下降，这还是中央连续批了多少条道路、多少条高铁、多少个机场之后，仍然处于下滑趋势，至少我们看到出台了那么多什么定向降准、降息等等政策，仍然没有止住固定资产投资下滑的趋势，尤其是民间的固定资产投资，增长率下降得很大，到目前为止11月份可能只有基础设施投资还保持在23%以上的增长，剩下的，包括第三产业都是下降。

固定资产投资下降和房地产投资下降是有密切相关的，也许涉及到前沿的，上游是钢铁、水泥、玻璃，下游是家具、建材、家装等等，至少从分析数字上看这几项都是下滑的，工业增加值也再一次出现了持续下滑的趋势，如果按照“克强指数”来看，这几个“克强指数”都崩盘了，按照“克强指数”三个指标计算，从发电量、货运量等等，可能只有2%的GDP增长速度，为什么还能保持7%左右呢？就是因为我们第三产业已经发生了重大的变化，超过了第二产业，而“克强产业”基本是第二产业指标，已经不在国民经济指数中占主导地位，占产业下降到46%点多（音），第二产业已经下降到百分之二十几，工业值是对GDP的影响在持续下降中，至少我们看到的进口、出口都是持续下滑的趋势。

消费零售额，因为光棍节有所提升了，光棍节一天就五百多亿，仅仅是在淘宝网上就五百多亿，整体上来说，11月份虽然略有上涨，但上涨幅度很低，年初政府工作报告提出14.5%的增长，现在看来还差很多，扣除物价指数只有10%左右，虽然增长不高，但是比较平稳，我们估计明年还是维持这样平稳的增长速度，不会有太大的变化，国房景气指数已经降到最低了，08年是低潮，11年是低潮，现在限购之后出现一个低潮，这次最低，是94.3，比08年还低，从总体上来看，国房景气指数要想回升，目前还有问题。

看房地产开发，年初的时候我们预测大概在10%左右，现在看来11点9，还有一个月，估计在10左右吧，比我们的预测略高了一点点，但按单月计算，我们已经在单月里出现了低于10%的增长速度，幸亏年初时还高点，可以拉平，但总体而言，这个持续下降的速度是没有截止的，明年可能仍然处于投资持续下滑的趋势。

前两天我在全国工商联的商会上讲到这个问题时媒体报道出来，说我在唱衰房地产，大家都知道石油有一个OPEC，当石油价格降低时他们通常会用减产的方法稳住石油价格，这次为了打击和制裁俄罗斯，虽然石油价格在下跌，但他们不减产，中东产油国底子比较厚，房地产商人可能比较聪明，他们知道如果销售情况不好就要减产，所以投资持续一个下滑趋势，但石油下滑的情况看从OPEC价格看它是为了稳定下滑趋势，市场情况通常就是这样，所以投资下滑不要仅仅只是看衰，也许从房价角度来看未来是要涨的，没人生产的时候就会有生产小年，今年明显看出是生产小年，投资增速还会继续下滑，明年可能仍然是10%左右的投资增长速度。意味着什么？如果从20%降到10%，我们固定资产速度增长了1倍，大概要影响0.3到0.6个点，影响巨大，过去我们在投资比重中大概占到固定资产投资比重的25%，现在比重也在下降，这两者之间，对GDP的影响还是很大的。

土地，土地购置在11月份是-11.5，全年加起来不到3万公顷，这个数字应该说从历史上来看还是比较低的，从十几年的情况看，三万公顷以下是比较低的数字，高的时候大概要到4万6，而总体来看，11月份的持续下降意味着未来的开工，我们所说的小年未来开工将受到巨大影响，很明显的是土地购置决定了后期的投资增长和开工率，当土地下降的时候投资也是下降了，开工也是下降了，我们在10月份的时候曾经出现了一个上升，所以开工也出现了一个上升，因此10月份很明显的出现了新开工增长，后续到11月份下降时拐点又开始，出现了再次下降，新开工增长率也在变化负，负的指数也在加大。

销售，从数据上看，从7.9变成了负8.2，大家都觉得更不好，其实错，11月份的销售是全年里销售最好的，不管是销售额还是销售数量，都是高速增长，指标里它是最好的，为什么数字会出现下滑？是因为去年的基数不同，去年11月份增长太快了，所以和去年11月份相比，尽管今年11月份是全年最好的一个月，但仍然是负的。所有销售中问题最大的是住宅和办公，在整个存量中，住宅存量和办公存量都很大，而商业保持了正增长，虽然上个月是正7.1%，但总体而言，商业面积是从总存量里仍然占了比较大的比重，我们大概现在有将近6亿左右的存量，住宅不到4个亿，而办公楼和商业将近两个亿多，这两个亿多里头，如果销售持续下降，会出现很多问题，但我们统计数字时没告诉我们，很多商场和办公楼是不卖的，所以我们仅仅能从数据上进行分析，但实际中很多写字楼和商场是自我经营，比如大连万达、大悦城等等。

从商品房销售面积里看，东部地区销售影响是最大的，所以一线城市也是销售影响最大的，从东部地区来说，整个大约下降了15%左右，因此对全国的面积下降速度影响很大，但总体而言，一线城市在三季度开始回升，取消限购政策以后东部地区也开始回升，尤其是一线城市再“930”的政策反应之后出现了明显回升，10月份增长大概60%，11月份大概增长100%，12月份从目前来看仍然是属于双升的情况。

从历史上看，各月的房价涨幅变化，很典型，和国房景气指数类似，第一个高峰期是2007年10月份，随后出现了中央金融工作会议的“两房”，防止投资过热和防止通胀，这个历史大概很多人忘掉了，于是08年才出现快速下滑，一直到严重的负数，随后用4万亿再一次把价格提升，在2010年初价格提升到最高，于是中央又出台了很多政策，比如限购政策，限购政策打压之下，房价再一次出现下滑。2011和2012年期间基本是在负指数的底部运行，随后在2013年年初再次达到高峰，年初时又出了一个“国五条”，随后又开始出现下降，一直下降到现在。

9月份以后开始出现了转折，但前一段时间库存过大，可以从同比中看到，在09年时4万亿出台的初期，我们也用了一个很长的时间价格才回到了高点，而这个很长的时间就是在消化库存，从目前看，价格迅速回升的可能性不大，还有一个巨大的库存，大部分企业还要消化库存之后才可能看到价格的高速反弹，但在局部城市和局部地区，12月份已经出现了价格的上浮。

总待售面积和竣工情况看，最困难的时候不是现在，在目前已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米的面积，仍然是很大的压力，在不同的城市中，存量的压力还是需要很长时间消化的，如果今年我们卖10亿到12亿平方米的房子，这6亿平方米大概需要半年多时间才能解决库存，但是不是所有库存都可以消耗掉呢？我个人认为不行，有相当一部分库存会历时累计，它永远存在，估计其中至少有2到3亿平方米是永远消化不掉的库存，比如类似鄂尔多斯存在的库存，这些库存很难用一两年时间在短期内把它消化掉。

从我们的资金到位情况来看，出现了最困难的情况，1993年之后，10月份的消费信贷，开发信贷略有增长，从9月份4%的增长到11%点几，所以涨到了3.1，而10月份的消费信贷急剧下降，开发信贷也是下降的，所以我们到位资金的增速就开始出现下滑。从整体上来看，开发信贷现在现在不到10%，大概只有7%点几的增长，个人消费信贷下降的幅度更大，是负的，很明显的一个情况，个人消费信贷对整个市场的影响是巨大的，4月份的时候刘士余副行长就对四大行提出，你们的个人消费信贷要用低利率给予支持，“930”很重要指的是个人消费信贷，去年我们仅仅住宅（不算写字楼和商场）大概销售了6.8万亿，其中5万亿是个人支付资金，1.8万亿是银行信贷，计算一下，个人消费信贷占总购房中的比例大概27%，虽然有很多经济学家们都在吵吵，说我们住房消费信贷里的个人杠杆率太高了，要去杠杆，错了，我们的杠杆率大概在全世界都是最低的，从实际情况看，去年的数字不到30%，今年，我们到11月份为止，5.3万亿的个人购房金额，住房消费信贷不到1.2万亿，按比例计算只有22%，相比之下比去年同期下降了5个百分点，换句话说，今年之所以房地产市场出现了波动和大幅度下滑，重要的原因是我们的银行太黑了，由于银行的消费信贷对个人的支持力度大幅度下降，所以导致今年出现了很多问题。在开发商的到位资金增速中，其中重要的一条就是，其它资金里的预售定金和个人消费信贷这块基本是负增长。

从货币供应量情况看，M2实际上是持续下降的，到现在为止12.4，比年初13.5的控制力度大大下降，差了一个多点，所以货币供应量对经济的影响是巨大的，10月份，四大银行里只有一个银行存款是正的，三大银行存款是负的，总体大概和去年同期相比差了2.98万亿，存款在持续下降时，按照存贷比来控制的消费信贷也一定会受到影响，非银行投资的社会融资资金也是在下降，从开发商来说，去年同期非银的融资大概是33%的增长率，到今年10月份已经下降到25%，11月份下降到23%，差了将近10个点，这个持续下降的社会融资对开发商的到位资金也产生了巨大的影响，所以我们的增速从历年看，08年是最低点，随后出现的情况可以看出来，今年已经到位的情况是低点，比08年还严重，我们换算一个数，把今年到位的资金和已经完成的开发投资计算，还剩多少钱，在2008年最困难的时候是1：1.34，到今年10月份是1：1.27，低于08年最困难时期0.7个点，将近一个点，比例是很严重的，所以如果没有更多的资金来支撑的话，实际上可以很明显看到明年的投资是持续下滑的趋势，这是整体的情况。

我们可以看到，整体信贷是负9%，住宅是负13%，如果开工是负的，持续下降的趋势，明年拿什么东西卖呢？从今年我们竣工的情况可以看出来，现在在施的面积大概有71亿，住宅有将近50亿，竣工的面积里可以看出来，我们的竣工虽然是正的八点几的增长，可是我们只竣工了7.5亿平方米，换句话说，这房子得十年才能盖成，竣工率已经从去年的15%下降到今年的11%，这个竣工率的下降意味着什么？看着开工的面积很大，但实际上大部分开工面积都是没建设，因为没有投资，投资看不出来，竣工量也看不出来，所以很多面积是只有数据而没有竣工，我们无论如何不能想象去年我们大概七年盖一个楼，竣工率是七分之一，今年是将近十分之一的竣工率。

东部地区和西部地区之差，到目前为止西部地区的销售仍然是正增长，正4.1，中部地区从上个月的正1.1下降到这个月的负0.9，大头还是在东部，所以东部地区对信息非常敏感，而东部地区如果回升，整体数据就会发生大的变化，而中部和西部基本维持了平稳发展，没有太大的趋势，虽然媒体上说三四线城市已经烂掉了，矛盾主要集中在三四线城市，但从数据上来看，中西部地区没有一个一线城市，都是二三线城市或三四线城市，但它们的销售基本维持平稳状态而且没有出现大的起伏。

中央经济工作会议给出的定调是“稳定”，我们认为是不稳才提出稳定，“稳定”一词已经连续好几届了，都用“稳中求进”，或者“稳定经济增长”，恰恰说明“不稳”是常态，稳是稳不住的时候才要去稳，但我们可以肯定，经济增长仍然是中心，虽然中国经济出现下滑趋势，下了一个台阶，但我们不认为可能会出现大的波动，明年维持7%的增长应该既是计划中，也是实际中可以实现的一种目标。

财政改革的支撑可能力度会越来越大，而货币政策，今年提出的是“适度”，我们不知道什么叫“适度”，我们知道掉下去了就会放水，如果情况比较好的话他们可能就会收紧，所以这就叫“适度”。基础设施领先是毫无疑问的，今年批的大批高铁、机场，都会在明年进入大量投资，今天早上公布的一个信息，北京第二机场批准了，790多亿，将近800亿吧，这800亿投资可能要在几年之内迅速完成，这就是基础设施领先地位，北京如此，其它地区也如此，至于这个机场赚钱不赚钱那是另一回事，不管怎么样，完成投资就影响GDP，赔钱的时候和GDP没关系。

更重要的是结构调整平衡问题，结构调整如何平衡呢？无非就是，如果是速度降下去了就加一点水，如果水多了就加点面，我们历史上多少年都这样，所以一说结构调整平衡，怎么能把它调平衡了？无非就是水多了加面，面多了加水，这等于和过去的情况没什么改变。

昨天还是前天，发改委发布了新的“十三五”规划设想，我看和计划经济时没太多差别，没有提到改革，而只提到了要这样那样，那样这样，那就是我们政府想让你变成这样，你就变成这样，包括城镇化和三亿人口的问题，资本市场，我们可以看到的是已经提出了一些巨大的改革，和房地产有密切的关系，比如说RICH（音）问题，房地产基金问题，个人消费证券化问题，其实1998年温总理在政府工作报告上就讲过了，人大也批准了，但就是没人干，他们也不承担责任，到目前为止已经试行的试点只有140亿，三个银行，一个银行有一笔，我们可以想想，在美国可能要加息的时候，日本、欧洲都是负利率，如果我们把我们的个人消费信贷证券化了，是不是欧洲人就可以来买？日本人也可以来买，为什么中国人可以花好几千亿去买美国人的个人消费信贷，就是不肯给中国人个人消费信贷？我没搞懂，所以我们的资本市场里有众多可以改革而影响巨大的。

我看到前段时间媒体上说到，如果解决个人消费信贷证券化的问题，大概能释放10万亿，因为我们现在个人消费信贷是10万亿，这个概念是错的，如果变成市场化的个人消费信贷的话，不但利率能降下来，大概能释放40到50万亿，基本上略低于当年我们国家的GDP，我们可以看看美国，美国每年只有4000亿左右美元的房地产市场销售额，但是个人消费信贷有多少呢？有10万亿美元，GDP算起来的话，加上汽车消费和其他消费，一共14万亿美元，和GDP差不多，这10万亿美元里其中中国人大概买了1万亿美元，中国政府大概持有1万亿美元，包括债券和两房，中国如果把这个变成市场化，释放的绝不仅仅是银行的10万亿的问题，而会放大好几倍，你们别忘了美国只有3亿人，我们有这么多亿人，可是我们只用了10万亿人民币的个人消费信贷，个人住房贷款。

所以改变宏观政策对房地产市场和个人消费产生的作用是巨大的，至少我们今年看到城镇化仍然是主要出路之一，拉动经济中，不管是发改委最新的指示还是过去的说法，城镇化的这四化里重点之一，其中要解决三亿人，这三亿人搁哪儿？把这3亿人起码搁在房子里，所以房地产仍然是重要的支柱产业，但我们现在面临的问题是库存仍然巨大，我们估计会在底部运行一个叫长的时间，所有开发商可能都会为出台一些新的政策而感到高兴，确实，我们也觉得，尤其是董藩教授一会儿就会说，中央政府忍不住就会放水，一般尿急的时候一定会急着上厕所，放水看来是在所有投行和经济学家都认为是注定的，也就是说要降准，我们已经有降息了，可能还会有多次的降息和降准，但短期的降准并不一定都完全会让市场迅速反弹，即使降准0.5个点或1个点，几千亿，也不可能全用在房地产上，也不可能把库存迅速在短期消化，所以我们看到明年二季度、一季度会迅速反弹，我个人认为时间还会长一点，底部运行估计要到9月份左右吧，或者到年底，四季度的样子。

另外一个就是地区差异巨大，从取消了限购政策以后，8月份已经有13个城市的销售开始迅速反弹了，10月份、11月份也可以看到，但有些地区还是负增长，去年我们销售负增长大概13个城市，今年销售负增长到现在有22个城市，核心城市大概有17个，仍然是保持了较好的高速增长，从投资增速来说，我们认为会减速，开发商如果能按市场化的办法去减速，降低投资的增速，减少生产，是对消化库存和对未来价格稳定起到良好作用的，所以我们希望所有人做好长期的准备，但我不认为这个长期会很长很长，首先忍不住的一定是政府。

谢谢。

主持人：感谢任先生的精彩演讲，下一位演讲嘉宾是上海财经大学经济学院院长田国强先生，田老师请。

上海财经大学经济学院院长田国强

首先感谢经济学家年会的邀请，给我这么一个机会谈中国房地产市场的现状、走势，我没有准备PPT，但我正好花了点时间把这写成了一篇文章，我今天主要是想从短期和长期来谈，我今天发言的题目就是“中国房产的走势及其治理，房需与房价”，也可能都是大家非常关心的。

实际上谈房地产总是吃亏不讨好的，无论你说涨还是掉，都是要被人骂的，被人甩鞋的，因为我是做经济学理论分析的，我今天主要是想进行内在逻辑的分析，刚才任总讲了很多数据，对当前的走势谈了看法，我觉得之所以出现房地产这么不正常的现象，就是许多制度的设计和政策的制定就没有什么逻辑，违背市场规律，特别是上届政府对房地产业的规制几乎是不遗余力，但仔细分析各种规则，总是感觉到头疼医疼、脚疼医脚，造成了“三多三少”的现象，哪“三多三少”呢？零散性、短期性的规则措施多，全局性、全期性的规则措施少，行政手段多，规则措施少，政府干预多，市场保证少，导致了一个后果，房地产在这么多年来，特别是最近十年来总是先大泻，然后再大补，然后再大泻，然后再大补，尽管中央说有三个秩序，但在政策方面我感到政府特别没有秩序。

我想今天主要针对分论坛的主题，房地产的新系统，新秩序（来谈一谈），这个秩序是否合理，就看政府的定位是否恰当，尽管十八大三中全会已经提出来让市场发挥决定性的作用，但特别没有自信，说得多，做得少，稍微出一点，涨了一点感到担心，掉了一点也感到担心，所以政策就出现了反复，不断地变化。

在讨论这个问题之前我首先想辨析一下人们经常混淆的两个概念：第一个就是房产的需求和价格是不尽相同的两个概念，比如我在前几个月新华社的一个采访中说过，从中长期看，市场的楼市远未饱和，马上就有人解读，认为我认为房价要大幅度上升。实际上不是这么一回事，需求尽管是上升，房价也说不定不怎么上升，这还依赖于很多因素，它主要是由市场均衡、由供给曲线和需求曲线决定的，所以我们在谈楼市的时候要区分开来房需和房价之间的差异，它们不是完全两者相同，尽管有很大的相关性，但不是相同的概念。

第二个，我们在做经济分析的时候，也要区分你谈的价格，谈的是“相对价格”还是“民意价格”，绝对价格，比如有通货膨胀和有泡沫的价格是一种民意的价格，是偏离了真实价值的价格，同时在谈未来的时候，我们也要对房市有一个基本判断，我的基本判断在过去五年，就是认为中国的房市没有什么泡沫，有什么泡沫呢？政府打了这么多年也没打下去。

我还记得在2010年元月份的时候，跟当时国务院政策研究司的主要负责人谈，那时候还没出现“国四条”和“国八条”，征求我的意见，问我的看法，担心中国楼市有泡沫，我当时就明确告诉他，没有泡沫，随后就出现了“国八条”、“国四条”，如果有泡沫，一捅就破，现在用核武器也打不破。我当时为什么说房地产没有泡沫呢？实际上你要看，有两个指标，当然，大家动不动就拿日本的例子来吓唬政府，说你看看，日本的经济不低迷吗？结果导致它的股市下降，从1988年左右开始。

中国的情况跟它是不一样的，为什么不一样呢？中国经济增长又是多少？在过去这些年基本上接近10%的增长，日本经济增长多少？2%左右，房价上升肯定是脱离了经济增长的轨迹嘛，但中国房地产的价格和经济增长的价格，我们有一个测算，基本上是没有超过，甚至是略低于从1998年房改以来，是略低于GDP的增长速度。另外一个理由，拿着美国的收入房价比，认为中国房地产已经比美国高了好几倍，实际上这里面又是一个误区，首先，你从静态来看，好象房价比特别高，但从动态来看，如果中国的经济增长速度保持比较高的增长，它的动态下来以后我们有个测算，比美国的房价收入比非常接近，同时再考虑到20%-到40%的隐性收入，实际上中国的房价比是比美国低的，我们看，是1998年买得起房子的人多还是现在买得起房子的人多？无论是按理论、逻辑，还是理论假说，都不能说中国的房地产有泡沫，我们讲相对的走势，必须对当前的、过去的房价有一个基本的看待。

论坛主持：下面进入房地产时间，每逢房地产时间，门口的门卫就说需要控场，因为很多人会挤进来，而且大家能够听到任总、陈淮老师，包括董藩老师，包括田国强老师，每次的演讲都是很不容易的，幸好今天四位都在，我的职务是中国房地产经理人联盟，北京以房地产操盘手为首的组织，下面就开始房地产论坛。

这次是应网易召集，我们开展的“2015年网易经济学家年会——房地产变局与新秩序”，这是我们今天的主题，下面开始今天的论坛，作为业内从业人士，我也是特别支持万科郁亮先生的一句话，“房地产进入白金时代”，白金时代和黄金时代最大的区别在于，傻子都能开发，傻子都能赚钱的时代已经过去了，进入了一个新的时代。所以我们到年底了，回顾一下2014年，我想请四位老师每个人给一个关键词，2014年您对楼市总结的关键词是什么，简单的给予一个理由，从田老师这儿开始。

田国强：实际上刚才我已经说了，当前的，2014年的房地产基本上来说还是比较低迷的，但道路是曲折的，前途是光明的，既不怎么好，也不怎么坏，越来越回归常态。

论坛主持：“低迷”和“光明”，看看任总。

任志强：考验国务院调控宏观经济政策的能力。

陈淮：多少个词了？

任志强：那就“能力”吧。

论坛主持：考验政府的能力，陈淮老师说，你这多少个词了（笑），陈淮老师。

陈淮：我和田老师有点不一样，2014年任总作证，是我们有房地产以来无论在成交规模还是价格上都是历史第二高位，所以“低迷”是不确切的，应该说是“平稳”，第一是政策平稳，2014年政策不稳吗？第二是社会心理平稳，有什么大家的惊慌失措吗？2013年“国五条”疯狂入市，有吗？你看，云峰笑的，第三条就是开发商平稳，还没有跳楼的，有吗？“平稳”，我说了一个词，做了个解释，谢谢。

论坛主持：火花就出来了，看看董藩老师的观点。

董藩：用一个词确实很难概括，向任总学习，用一句话吧，告诉一个主题，就是取消限购限贷，整个2014年最重要的主题大家都在讨论限购限贷是不是要取消的问题，从中央到地方，到民间老百姓，都是这样。

论坛主持：取消限购限贷，这是2014年的主旋律。

刚刚闭幕的中央经济工作会议，包括住建部发的文件，现在都没有提房地产，所以这次我们想请几位专家对中央经济工业会议没有提房地产怎么解读，能不能从董藩教授那儿开始，因为我看过董藩教授的微博。

董藩：没提不等于不重视，我觉得这个地方是“此处无声胜有声”，没提，第一个就表明他们还没想明白，我想任总很认同这个观点，最主要领导没想明白这个事儿下一步该怎么办；第二，转得太快有点不好意思，因为此前先是说不调控也不刺激，然后紧接着没办法，就改成了“微刺激”，最后就进入到了只做不说的“中刺激”，现在实际上从财政政策上看得非常清楚，是“强刺激”，今天早上800亿的投资又推出来了，那800亿将带动3000亿左右的投资，整个城南都要大规模改造，所以这是很典型的，铁路投资，年初是1500亿的投资计划，连改六次，据说现在已经达到了1万亿，显然这是强刺激，但是对房地产来讲，这么多年舆论这么大，一掉头一转，这事儿有点转不过来，面子上抹不开。还有，不希望刺激舆论，因为老百姓都盼着房价下跌，盼着挤房地产泡沫，你转过头来又支持，那么好象又回到了老路上，容易刺激舆论。

还有一个，不希望像任总这样的人继续翘尾巴，“看，离了我们房地产不行吧？”还有一点就是，确实没想明白，也想等等看，所以整个中央经济工作会议“房地产”这词儿都没出现过，中国第一大产业就是房地产业，这里面没提，没出现过，确实也引人注目。

论坛主持：多么精彩尖锐的观点。董藩老师现在也是房地产界的一门大炮，每一个观点都是杀伤力很强的，下面我们听听另一门炮，陈淮老师的观点。

陈淮：董老师，不是老师吗？说出话来就像组织部领导找你谈话，这回没提你，不等于组织没重视。

你信吗？

其实这个道理很简单，一个，中央经济工作会是总结当年经济运行的基本情况，部署下一年度经济运行的主要政策思路，是短期经济稳定运行的定调会议，房地产城镇化是一个长期发展的过程，几亿农民是一年的事儿吗？中国大多数老百姓买得起房是一年的事儿吗？上一届政府最大的问题之一，企图用治感冒的药把儿子考清华大学的事儿解决了，这是一个，它不提就对了，因为别企图用中央经济工作会的思路。

但是我们看看云峰频频点头，你知道不知道今年出台了国家新型城镇化规划？3月16号，一个月前国务院出台了重新划分大中城市规模的标准，在这一年中，国务院常务会部署了多次的城市群建设，城市基础设施、地下市政官网大规模建设改造，因此，这些才是长期的，这是第一；第二，如同我刚才说，2014年的关键词就是“平稳”，平稳我干嘛提你，谁闹事儿我提谁，对吗？谁尖锐我提谁，现在的血压很正常，糖尿病、肾病、肝炎，这提到主要日程上，咱先说这事儿，轮不到，当务之急，今天举个例子说，昨天晚上国际油价再暴跌4%，俄国央行一下子提650个基点，提升息，把利率提高到17%。刚才任总最后讲了一句话，现在降息了，可能还要连着降息，意味着年内降息有可能，因为输入型通胀在即，油价暴跌到55美元以后，我们的物价可能进一步走低，基础物价走低，银行利率就会比着物价走低，类似的挑战比您说的那些问题尖锐得多，自然是殊重熟轻，先提那重要的，所以别以为房地产，人家说你，你觉得挺难受，不说你，你也觉得难受，没那么严重，你也没那么重要，也没那么不重要，任总下面接着我就要说关于“夜壶论”了，我不知道它现在是在床底下还是你提出来了？

请你说。

任志强：4万亿的时候有一个叫“十大产业振兴政策”，我看那里头大家都说，最后一个应该是房地产，后来突然发现没有房地产，幸亏它没有房地产，这十大产业政策振兴了半天，没有一个好的，全完蛋了，马云先生说，凡是政府让你干什么的时候你赶紧跑，政府没说让你干什么的时候你可以干，那时候提得更多一些。

“夜壶”早早晚晚的事儿，有一天晚上半夜里突然说降息了，有一天晚上突然说出了一个什么什么政策，我就纳闷儿了，这么大好的事儿为什么不在大白天里正大光明地说，非搁到半夜12点呢？尿急的时候才用呢，所以就可以知道它那“夜壶”少不了，它老半夜里干活，不得用夜壶吗？所以夜壶，肯定得搁到外头。

田国强：我觉得吧就是两个，第一个，没有必要，首先我应该说“不应该”，本来政府就不应该对这个市场发太多令，我觉得这个意义是回归常态，回归经济规律，回归市场的一个进步。第二个也没有必要，为什么没有必要呢？在今年的一个基本判断或者政策就是需要去调结构，然后是反腐败，基本上对经济谈得很少，已经形成了一个预期或决定，就是让经济小幅度下滑，所以它没有必要。但如果这个经济继续大幅度下滑，我看明年说不定就要采取一些政策了，比如说取消限购。

论坛主持：刚才我提到了，咱们中国房地产也就是五六门炮，今天至少有三门炮在上面，所以我觉得今天任总重提“夜壶论”，就是一个很好的题目，另外刚才大家注意了吗？任总给了一个结论，可能大家听半天，听任总讲课很值钱的，他预计，明年房地产的回暖会在四季度，这个事儿大家一定要记住，因为据业界，我们这些操盘手们，我们宁可相信任总，他站在他董事长的角度，他对市场的捕捉确实是非常准确。

下面咱们进入下一个题目，咱们现在还有北上广深，还有三亚没有解除限购，几位专家给个意见，看看什么时候能够解除限购呢？什么条件下解除限购呢？还是从董藩老师这儿给一个大概的预测。

至于你说什么时候取消限购？可见云峰是做买卖的，他不研究政策，没研究过政策，我反问，2014年都是谁取消的限购？我指的是中央政府还是地方政府？

论坛主持：地方政府。

陈淮：好，也就是说，北上广深要取消的话，你指望是中央出面让他取消呢？还是它自己取消？

论坛主持：地方想取消，中央……

陈淮：那你觉得北上广深有积极性取消限购吗？

论坛主持：我觉得应该有这个积极性。

陈淮：肯定没有。北京上海十年前，任总知道，早就想限制北京的人口，后来网上骂成一片，“北京你们家的？”“上海你们家的？”“中国人民的！”北京市给打回去了，借这时候它正好就坡下驴，再加上这四个城市的成交量和成交规模和它目前的供给状况还基本适宜，所以这四个城市，地方政府目前看不出有取消限购的积极性，中央政府不会站出来说，“赶紧取消吧”，你娶媳妇儿得你自己愿意，你爹妈说了不好使，谢谢。

论坛主持：所以你看，现在任总也批评了我，董藩老师也批评我，不说一句错话，一个错字，跟这几位老师都不敢，所以我这儿紧张啊。下面听听任总的观点。

任志强：北京市不会把它光成一个房地产政策，像陈主任说的，把它当成了一个人口限制政策，北京市最早的时候还是陈毅锋（音）当市长，张维峰（音）当副市长的时候，为了限制人口弄了个什么呢，“市政设施基础建设费”，你要进一个户口给我10万块钱。

陈淮：那时候上海要求打工妹每个月交50块钱给上海下岗职工补贴，都干过这个。

任志强：弄不住啊，这把中央单位整住了，中央单位要想调进来一个人，就得给北京市交钱，所以中央政府和中央各个机关就坚决跟它对抗，对抗的结果就是最后张百发也没招了，然后现在有了限购了，限购和中央单位没关系，因为中央单位的人调进来的时候有指标，它可以由北京户口，所以它限制不住中央机关，这些机关就霍霍往里调人，最多的时候调进了663万人，如果按三个人一个家庭，200万个家庭，北京一手房最高的时候卖（？？），2004年，现在平均一年13到15万套，意味着什么呢？它自己还偷偷分房，国管局老用四千、五千、六千块钱的办法给这些调进来的分房，所以还没有对市场产生太大冲击，但有些人没这个资格就产生冲击了，于是北京市在胡锦涛的时候就提出，你们人太多，把北京市人口控制住，到习大大的时候又说，北京市人口太多，车太多，所以你们还得限制，所以北京市又是限车又是限人，限人现到什么呢？限到大概已经有12个早市、贸易集市拆了，都轰走。

都轰走就把人减少了吗？没有。几十年以前我们就干这事儿，几十年以后还干这事儿，所以它可能就变成了一个特殊政策，它变成了一个限制人口政策，1960年的时候全世界大概有4个城市是1000万以上的人口，现在有28个城市，那时候北京，整个亚洲没有一个城市是千万级的，现在亚洲有16个千万级以上人口，中国有多少？中国有6个，有6个，其中有一个是深圳，原来规划多少？规划150万人口，小渔村嘛，规划150万人口，大城市了，结果现在快2000万了，上海北京就不说了，天津没限购，为什么？限购不限购它有北京撑着呢，所有人都愿意往北京跑，不去他那儿，所以他不限购没关系，人口也没那么严重，这几个千万级人口城市，再解决3亿人，这是发改委昨天说的，再解决3亿人的进城问题，这怎么弄啊？还得往北京跑啊，所以北京和大城市里头，其中一部分限购措施已经和房地产市场没关了，就是违法，它也坚持着，要不然它没法儿把人口弄住啊。

所以你看看吧，凡是农民最多的地方先把户籍制度解决了，什么河南，农民人口最少的地儿反而不能解决户籍问题，这都倒着，北京的城市化率已经接近90%了，可是它坚决要盖个农村户口的章和城市户口的章，严格区分，就是希望你别来，别把人都弄到北京来。

东京那个时候就把人想弄到大阪去，那时候东京，几十年以前只有不到两千万人，所以修一条高铁，就跟我们修个跟天津的高铁一样，修到大阪，大阪地铁地底下有八层大商场，好几了，结果修通完以后大阪人都进东京了，东京现在3500万人了，所以靠行政管理的办法是解决不了人口问题的，所以中国就来个不合法的，不合法，愣不让你进来，你看看能不能解决，我估计也解决不了，可是它会坚持。

论坛主持：你看这个数字，任总说中国有6个，亚洲有16个，全世界有28个超过千万级的城市，数字在任总的思维习惯里是非常精准的，看看田老师，您来自上海，看看限购是个什么预测？

田国强：谈起限购，我就想到我年轻的时候，当时几乎所有的商品都是限购，连买个鸡蛋也限购，买个豆腐也限购，买肉，什么都限购，后来慢慢就少了，但那种政府，总是认为它比市场做得好，所以只要出一点问题，它就伸出它的干预之手，当然不加上它的掠夺之手，就是干预。

这个限购首先应不应该呢？根本不应该去对房地产进行这么多干预，房地产是市场失灵的地方吗？它根本不是，它是一个竞争性很强的市场，它是一个有钱去买，去玩的市场，所以没有必要限购或其它限制，解决的办法，根本不是为了控制城市的规模或其它方面，搞这种户口，户籍制度，咱们有钱人现在差不多一半都在往国外跑，怎么不往纽约去？他肯定是根据自己的能力，根据自己的选择或者去温哥华，或者去纽约，或者去任何一个地方，为什么美国，或者世界上几乎所有的大城市没有像中国一样采取这些政策，它也没问题？不应该有这个事儿，但现在有了这个事儿，什么时候取消呢？我觉得判断标准实际上挺简单的，一旦有危机它就取消了，中国的改革，中国的政策制定，好的时候它不会的，不像我的身体有什么病，我马上会注意，公家的社会是大家的事情，没有危机的时候是不会的，现在我们看，什么时候取消限购，如果经济再继续下滑，它就会取消限购，如果仍然达不到7%，我看它多半会取消，所以我觉得明年取消的可能性是比较大的。

即使取消，也不一定要中央政府去宣布，这里面地方政府，实际上有很多地方在悄悄的干了，因为新年，大家都不提改革，都在反腐，没有把心思放在经济上，一旦地方政府官员有压力要保持增长速度的时候，即使中央不取消，它也会悄悄取消，或者地方大佬们会给中央施压要取消，所以说，关键的问题要看，根据中国政府喜欢干预的情况下，如果经济再继续下滑，我觉得取消的可能性是比较大的，也就是明年，取消的可能性我觉得应该来说是比较大的，或者说，不知不觉的取消了，就像以前那些限购，这么多票，布票、粮票、油票、烟票，最后也没有宣布取消，不就是取消了吗？也许是只干不说，中国很多事情都是只干不说了，不用发一个文，可能谁也不说，就悄悄取消了。

论坛主持：好吧，经济如果下滑就会取消，而且田教授说明年差不多。

今天这个论坛注定是2014年年尾非常精彩的一场论坛，几位非常权威的专家都坐在台上，所以我们也不甘示弱，本主持人也得搞点儿事儿，下面咱们就来两场小的辩论，第一场小辩论，任总跟董藩教授之间，上台之前主持人分外的叮嘱我，总主持人，说任总最近有点唱衰的迹象，但是董藩老师可一直是在唱涨，所以咱们把唱涨和唱衰这两个观点让二位老师阐述一下，然后请陈淮老师给做评判，大家鼓一下掌。

论坛主持：任总您这儿先讲讲，媒体老说您唱衰，您看这事儿是真的吗？

任志强：我刚才已经说了，怎么媒体就听不懂呢？我就搞不清楚，我只说了一个“投资增速会继续下滑”，他们就说我唱衰，投资增速下滑是一个很聪明的调整办法，供一缩了，卖不出去，库存多了，我们就减少生产啊，就刚才讲的。历史上OPEC从来都这么干的，油价一往下跌大家就减产，就让油价上来，除了这一次，这一次主要是因为他们要对付俄罗斯，要收拾俄罗斯呢，他们就坚决不减产，所以油价跌，跌了我也不减产，非把俄罗斯弄死不可，这背后是有政治阴谋的。

开发商没那么傻，开发商也不想把别人弄死，所以开发商说，你要库存多了我就减少点儿投资吧，生产少点儿就行了，你们看看北京市，今年大概卖地，一共完成三千多亿的投资，卖地卖了两千多亿，最后政府该忍不住了，我们又得像OPEC收拾俄罗斯一样，我们也得收拾收拾他们，你要不收拾他们，他们老以为自己不错，我们新的住建部部长陈政高上台以后第一次公开对外讲话，第一讲的是库存太大，要去库存，第二讲的是……

陈淮：这话当时就被追查了，是不是从你那儿说出去的？

任志强：4月份说的吧。

陈淮：人说没说。

任志强：报纸上登的，那就是媒体又登错了？

陈淮：媒体说的话你也信。

任志强：我们可不就从媒体上看领导说什么吗？我们还能听见习大大直接告诉你说了什么吗？你这有问题，还没到你评论的时候就来了。

所以第二个说的什么？说的加强保障住房建设，我想这俩事儿肯定是矛盾的，没听说哪个国家说你的库存多了你还要加大投入，后来我明白了，为什么？不管库存有多少，和GDP都没关系了，但加不加大投资和GDP有关系，所以他们为了，一方面希望消化库存，另一方面又加大投资，加大投资保证GDP，我们的国家之所以政策一会儿这样一会儿那样，就是因为老要保那个GDP，那个“P”就那么香？我也搞不清楚怎么回事，但是我没说房地产市场不好。

田教授刚才说了，未来从长期来看，供求关系还差远了，为什么差远了？你现在住那小房子你就满意了？过两天你又生儿子，胖娃娃出来了，现在可以生俩了，再过两天，可以生无数个，房子不够啊，所以从长期来看，是个逐步提升的需求关系。

再说几个数吧，九十平米现在大部分，我们现在的中位数大概72平米左右，户均，90平米是什么概念呢？1990年美国的标准，那么20年过去了，现在的标准是多少？户均是254。如果户均标准是一个逐步提高的过程，我过去穷，我就小一点儿，户均大，我就大一点儿，社会保障，人均标准什么都是提高的，所以人均小于平均数的是困难户，我们现在的标准还相当于停留在二三十年前，是不是我们过几年就超过美国了，或者人均增长好几倍了，怎么办呢？是不是要提高？那时候就得把房子拆了，我们都知道开会的这个地方，旁边新建的地方，好几个都是八十年代末期，八八、八九年建的宿舍楼啊，现在都没了，都变成国贸了，现在都拆了，拆的过程还需要很多很多年。

于是，我们整个城镇化发展过程中还得不断的盖房子，但是在短期之内会不会有高和低的过程呢？会有，我们前面举的图，一上一下，转好几圈了，还会有上有下，但局部的下不代表整体就下了，比如我们这个圆桌对话的题目叫“下行通道中的房地产”，陈主任不同意“下行通道”，他认为还在“上行通道”中呢。我们想说的就是，你要认识，眼前并不是好的不能再好了，还可以再好一点，而是说，出现问题药剂师调整，调整过程中可能会有不好的时候，但后期还是好的，要不然它放水干嘛呀？我们已经知道，不好的时候就放水了，要都好的就用不着放水了，就这么简单的事儿。

陈淮：明确说一句，你唱衰了还是没有？

任志强：对中国的房地产我不唱衰。

陈淮：听明白了，把这句话传播出去。

论坛主持：对中国的房地产，任总不唱衰，这句话一定要传播出去。

任志强：尤其是陈淮主任告诉我一句话我牢记着，从房价长期来说一定是看涨的，全世界都这样，中国也不例外。

董藩：主持人一见我就告诉我，任总的想法跟你产生分歧了，你们俩过去都唱涨，现在任总唱衰了，一会儿你俩得掰饬一下吧，我说你理解得不对吧，他说媒体都这么报道的，我说任总只是说目前存在压力，可能有点小振荡，可能后面还会往上拐，刚才任总又特意解释了一下，长期来看房地产高增长的过程还没有结束。

我给大家再理一下，未来市场还有很多推动的力量，第一个是大拆大建，现在这些城市当中都有大量的五十年代至九十年代末建的房子，按照今天的标准来看不节能不环保没绿化没物业，这些房子未来十年都要拆掉，有拆就有建，这是房地产发展的过程，第二，人口还在继续上涨，一到两亿的上涨空间还是有的，后来计划生育还会放松，第三，城镇化建设还在加剧，现在官方公布的城镇化率大概在60%左右，但这个数字是假的，骗大家，因为中国有个特殊的背景，我们国家在过去城市人口和农村人口的区别是什么？不是用产业，是用户籍来区分的，现在我们看到大量人由农村涌向了城市，由于他的户口还属于农村户口，在城里打工这个事情变得很尴尬，到底算城里人还是农村人？最后我们做了一个折中，如果他有一半的时间在城里，在城里住，在城里消费，还在城里就业，就叫城里人，如果有一半的时间在农村，就算农村人，这样就把两个多亿的农村人口实际上算作了城市人口，户籍上不算，但在统计上把他算了，把这些加在一起才达到了我们今天所说的53%、54%，但是这部分人城市从就业角度和消费角度都把他吸收了，唯一没把他吸收的是什么？是居住，他们住在工棚，住在地下室里，就像保姆，住在主人家里，这个家不是她的家，什么时候是他自己的家呢？他自己买了房子自己住，或者虽然买不起房子，常年全家租的房子住在自己家里，定点到主人家里干活，这时候城市才把他吸收了，剔掉了这部分，两个多亿的人口又没房子，虽然在城里，但没有，这部分人逐渐有自己的房子，或者自己租房子的过程是房地产发展的重要过程，大家都忽略了这个。

另外，家庭将继续裂变，我和任总都一直在讲这个观点，现在的家庭还没到最小的时候，继续裂变，有的家庭有两个孩子，分别研究生毕业了，各自结婚，前两年没生小孩，人口总量在增加，但需要的房子套数在增加，因为裂变出新的家庭了，这个需求应该很大。更重要的影响是生活方式的演化创造出大量需求来，比如大量的人离婚，离婚的比率在不断上升，以后会越来越上升，现在基本上在大街上看到的女的三分之一是离婚的，你都不用问，为什么现在出事儿的人那么多？有原因的，这个过程没结束，台湾的今天就是我们的明天，台湾的失婚人口700万，独居人口750万，柏林的今天就是台湾的明天，百分之六七十的人以独居方式存在着，独居不等于他不跟别人在一起了，在一起的时候可能不结婚，但他们各自有各自的房子，处在同居状态，吵架的时候人家把锁头换了，可以回自己家，这种人会越来越多。再一个，大龄青年不结婚，32、35不结婚的有的是，今天在场的有很多，忙于事业或者没找到合适的，自己不结婚但住一套房子，在法律上不是家庭，但以家庭方式消耗房产，这个比例越来越高，甚至未来更多人选择不结婚，官方弄出一个词来“通奸”，这词多难听，人家不结婚，“通奸”就谈不上，顶多叫“谈恋爱”，多美好的事儿。

还有一件，结婚之前过去是和父母住，将来都是结婚之前和父母要分开，习主席告诉我们结婚之前多买一套，话没有说白了，过去养老是把父母接到家里来，给他腾一间房，现在有条件了都是给父母买一套房，还有的人，有两个家庭，官场上出了这些事儿我们发现他们都还有别的家庭，还有的人必须有几套房，我自己觉得我们家必须有五套房才能满足需要，我自己住一套，两边父母都要来找我们，要各自买一套，但我现在每天中午搞得很疲劳，到学校上午上课，中午返回，下午接着再去，跟学生，跟博士生讨论，附近要有个小公寓，我在那儿休息，可能就很好，我夫人也是大学老师，她也有同样的需求，否则我们天天背着包到处走，要不我们就是在附近租一个房子，这还没有说学区房，我们家小孩上学也很远，其实很有必要买一套学区房，但买不成，我更没有别墅，像任总这种身份的人都要住别墅，你给他弄一套，那哪行，那哪是他身份的象征啊？

还有很多很多理由我就不一块儿往下说了，我说什么呢？中国的高涨过程远远没有结束，我其实不赞同“黄金”、“白银”的说法，你现在生生的把房地产狠狠的几棍子撩倒了，你就说它怎么怎么样，不对，你把限购限贷同时取消，过几年再看市场是什么状态，在座各位今天下午听会，你如果跟父母住在一起，你出门的时候父母是否提醒过你，好好走路，别摔倒了，父母提醒过没有？父母不会提醒你，摔倒是意外，不是规律，但房地产不是这样，本来它没事儿，有人老觉得它房价涨太快，路走得太快，就像你在门口有人拿棍子等你，说你走路太快，照你腿一棍子你倒不倒，倒，他说你走路有问题，最后他把你的腿栓上了，房价有点儿下跌，没有点儿调整是不可能的，就像开饭店，你把菜买好了，人家开发商四年前把地买好了，准备开发了，突然间下了一个文，限购限贷，不让你买了，你蒸好了饺子包子等着人家吃，突然给你送来一个文件，没有户口不许进饭店，你不降价怎么办，你要降价上所有有户口的人来吃，那他们也不一定来呀，所以今天这个调整，今天这个下跌是改变了市场规则带来的，而不意味着是整体市场饱和带来的下跌。

论坛主持：咱们这几位老师，每个人坐那儿讲一两个小时都没有问题，所以观点也都是很精简的，请陈淮老师做个点评吧。