我们通过调研，就想做大兴区第一个标准意义上的购物中心。随着这几年城市化、城镇化的发展，我们发现比如大兴区原来大家通过了解，觉得消费水平比较低，但实际上后来我们进一步了解，包括对整个经济的分析，我们得出这样的结论。一是城镇化的发展通过拆迁，这些当地人也有了钱了。还有城镇化的发展，包括交通的发展，更多的市中心的人群有改善性的需求，需求更大的房子，就到了这个新区了。我就是这样的代表，我以前是住在南二环里，那是纯市中心，现在我搬到大兴来了，这就是城镇化发展过程当中人口的变化。这必然带动着消费需求、消费习惯变化了，以前都是农民，现在对于时尚、对于生活方式的一种新的追求，我们捕捉到的是要满足城市化发展这一类的消费需求。所以我们就做了这样的一个购物中心。
你们是属于业内比较资深的媒体人，你们见识到的购物中心很多，高大上的、绚烂的多了去了，也没什么可看的，品牌也都耳熟能详。但我们要做的是要实实在在的接地气，又要能够适合这个区域，又要能够从城市发展的角度来考量。
主持人刚才提到如何打造社区商业持续性的核心竞争力。第一，我们一定要有引导消费的意识。我们做商业首先要迎合消费，不迎合消费、不进行市场调研，那就是死。迎合消费的基础上，因为我们经济在发展，城市在发展，一定要有引领消费，所以我们要看到人们消费需求的提升、生活方式的改变。所以我们在打造的时候，不能够仅仅看大兴，一定要看到一线城市发展的趋势，看到整个的发展过程，所以我们应该是放眼市场和放眼行业，要有引导消费的能力。大兴区以前没有的，我这里就要有，这是我们团队总体的意识。
基于这样的意识，我们才准确定位为社区型购物中心的基础之上，我们也完成了一个很好的成绩，就是40%的品牌第一次进入大兴，这是我们要追求的，以前没有的，我们完成了，这就是要有引领消费的意识。在这方面还可以进步一下，比如我们在一层有COSTA咖啡，开了之后，这家品牌商很急，没有生意，他们说大兴人民是不是不喝咖啡，我说不是，别急，一个市场是需要培育的，慢慢的就好起来了。现在看到我们的咖啡厅、面包店有更多的年轻人在约会，闲着没事在这坐坐，甚至于在这求婚，这就达到了我们的目的。这是第一条，就是引导消费的意识。
第二，要针对我们现场的情况进行主动分析、主动调整，一个项目开业，首先我们这个项目在2012年6月份成功开业，当时开业率也达到了近90%，我们也都是非常专业的，有90%的开业率实际上就预示着开业的成功，否则开业率过低，就没有这种气氛了。开业的成功只是刚刚开始，真正的运营成功那才叫成功。开业之后我们也面临着一部分品牌商家不适应，或者它的经营跟不上，出现经营困难，我们的营运团队都是主动的进行分析，分析什么呢?分析每一家的销售情况，分析整个商场的客流情况，分析每一家的评效，甚至于销售占比、租售比。通过这些分析，我们就会得出哪些品牌商家可能目前是有问题，分析出来之后，一方面是主动帮助这些商家如何去调整。第二，可能通过分析觉得他仍然不能有效提高的情况下，就要调整，就要赶紧找招商后备。就是通过这种主动调整的方式进行经营。
第三，经营意识。购物中心的经营本质是出租商铺，以前并不参与每一家商户的日常经营，但是我们仅仅出租出去就完成了吗?不是，如果仅仅租出去了，我们就坐收租金了，这不是一个很有竞争力的事。所以我们要参与到经营当中，甚至要参与到商家的设计、座位摆放、布局、陈列、货品，然后给商家提出好的建议。比如现在避风港这家茶餐厅，当时我们在招商的时候，规划考虑一定要有一家茶餐厅，这是深受家庭和年轻朋友喜欢的。但是在南五环以外，在大兴，我们的开拓空间还没到呢，那怎么办?难道就不做了吗?不能，如果不做就缺项了，这种特色的餐饮就没有了。
那怎么去引领消费呢?我们跟这个老板当时就谈，他愿意参与，但是我们说了，我们要参与到你的设计风格，甚至你的菜品一定要达到港式茶餐厅的要求，我们要参与到这种情况。一开始这个茶餐厅设计出来，就像豪华大酒店，后来我们说这不行，这不是我们要的，那就会拒人于千里之外，还是要更有亲和力的方式。后来我们就一步一步的改进，设计成现在这样的茶餐厅。包括它的菜品也通过反复的考量，最后是香港朋友来，他吃完之后说还是很地道的，我们的这一颗心才放下来。这就是我们主动参与品牌的打造。我还可以高兴的跟大家说，现在这家茶餐厅已经发展连锁了，已经在市场上开了四家商铺了，这就是一个复制的过程。
引领消费的意识、主动分析调整、经营意识，这三点是打造社区商业可持续发展的核心竞争力。
主持人：谢谢王总。绿地缤纷城（项目招商信息）这个品牌是绿地集团转型的重点品牌，在全国多个城市已经有非常多的布局了。如何选择适合自身的资源发展渠道，又如何去应对市场的风险呢?
王智明：绿地做商业不是做高大上，不是追求全是国际一线。绿地做商业首先是我们的商业要为房地产主业服务，这个大原则是不变的，因为我们是一个地产集团。我们这个商业会根据我们这块地做什么样的产品类型，然后去配备相关商业。比如这个综合体，有住宅、酒店、写字楼等等，周边还有大量的住宅，我们觉得这种就要做社区型的商业。
一提到绿地，大家就知道有超高层，现在超高层在全国甚至在世界范围内绿地都是独占鳌头的。还有就是在超高层下面的商业，我们会做一些高端的，但是也是做超高层配套商业。实际上绿地缤纷城这样的品牌社区商业是我们发展的重点，恰恰又是为主业服务，又是为整个区域提供服务，这既是整个集团的战略，也是迎合我们国家、我们地方政府发展的需求。
我们的定位就是针对家庭的生活休闲中心，而不是一个纯粹的零售。我们的特点是，在餐饮方面有我们的特点，包括家庭、儿童方面也有我们的特点，这是我们重点去打造的。绿地缤纷城是打造成了一个周边居民的公共客厅，生活方式改变了，一到周六、周日，到购物中心来他可以来看电影、可以约会、可以买衣服，这就是一种生活方式的改变，这是我们要打造的。
