区域销冠 龙湖时代天街领跑北京商业地产市场

1、龙湖时代天街商铺热销15亿 火爆逼人 引起业内外的追捧

龙湖时代天街在北京市场上一直以来表现不俗，口碑和销售业绩双丰收。自2011年至今，龙湖时代天街见证与引领了这片区域的变迁与发展。2011年9月惊艳亮相北京，树立南城大盘新标、创领区域品质形象；同年11月第一次火爆开盘震撼全城；2012年，销售金额、面积、套数勇夺区域商品房三冠王；2013年8月底，龙湖时代天街最后一栋住宅集中选房，77分钟，264套全部售罄，揽金6.4亿，创时代天街单次开盘速度、套数、金额之最。年度商业销售金额位居区域销冠，持续领跑北京商铺地产市场，据统计，龙湖时代天街销售金额累计近15亿。这些销售数据可以说是客观而直观的反映了项目在市场上的受欢迎程度。

2、时代天街热销的天街逻辑外部因素

时代天街的热销原因很多，是在一系列的利好条件下促成的。

首先可以看看外界的宏观环境。

从世界范围来讲：国际知名房地产顾问公司DTZ戴德梁行近日发布报告显示，亚太地区是2012年罕有投资存量正增长的区域，而中国超越日本成为亚洲超大的市场。

所谓的总存量指所有商业房地产，以货币价值或面积衡量。总存量包含不可投资的业主自用存量，可投资的业主自用存量以及已投资的存量。投资存量是投资者在相关国家持有的商业房地产。也就是说，亚太市场，尤其是中国商业地产市场越来越受到资金的青睐。

从国内环境分析：尽管政府在不断收紧银根，然而通胀压力依然不小。银行定期存款利率长期低于CPI增幅，导致大量国民的资金存在贬值危险。然而，放眼投资渠道，股市低迷、金市震荡，曾经一路坚挺的住宅市场，因受调控影响，预期收益率出现下滑。加之物业税开征在即，持有成本的增加，也使得“住宅”越来越失去了其投资属性。因此，在宏观环境的影响下，投资渠道日益收窄，而商业地产，尤其是商铺投资成为置业者优选的目标，客户手中的钱在无篮子可放得情况下，多会选择更为稳健，以及更具发展动力的商铺。

综上分析，时代天街处于一个非常好的大商业环境中，所以会有不俗的业绩。

3、虽然我们知道“时势造英雄” 但是英雄本身也应该有“硬功夫”的

打铁还需自身硬。龙湖时代天街之所以风靡京城，除了商业地产宏观环境利好外，还与天街自身的造诣有关，而这些造诣中，天街系的四大选址标准算是其中的一个秘籍。这四大指标分别是——地块属性、交通指标、产业指标、运营指标。我们分开来讲：地块属性，往往取决于政府规划。毫无疑问，在中国，政府可能一直是城市运营的主角，政府的决策对于城市化有着决定性的意义。政府主导的城市开发，因其能实现资源整合的收益最大化而被开发商喻为一笔“城市红利”。地块发展动力几何，很大程度上由政府的规划以及实际推动力度所决定。

以北京为例，十年前的望京、几年前的亦庄，无不强力佐证着这一趋势。选择并抢占政府千亿级投资所向之地，占领由政府主导的新城市板块发展核心，便把握住城市发展财富命脉，享有城市价值提升。龙湖坚持以政府主导的城市规划作为第一择地原则，每一座天街规划之初，便充分考虑到政府的宏观政策规划，并与地方政府相关部门经过详细沟通了解之后才会定下决策。

交通，对于现代都市而言不可或缺。龙湖天街同样洞悉“轨道交通一体化”对城市的变革性影响与财富基因。放眼世界，地铁所在之处，必然带来人群的稳定密集、城市物质功能与精神功能的聚合。龙湖天街不仅择址地铁通达之处，更以“地铁无缝连接”模式巨额投资额与海量日客流量。

时代天街完全依托轨道交通而打造。作为北京由港铁运营的地铁线路，地铁4号线在运营模式与服务环境上，也与其他线路有着明显的区别，更加人性化与人文化。4号线的到来，能有效促使南城，城市功能强化，商圈积客能力增加，交通、住宅辐射范围扩大。同时，能使区域商业中心消费能力强化，办公区域变得相对集中，沿线住宅项目备受关注。整座南城的城市功或将全面提升，居住环境全面改善，城区之间通勤时间充分缩短，区域住宅及商业开发全线升温。

此外，产业聚集的区域因遍布密集高消费人群，往往是推动商业消费的核心动力。龙湖天街以写字楼推动区域产业发展，以大型商业综合体完善区域配套，加之高品质城市住宅，从而形成“产商居”一体化的“生活自循环”，三架齐驱，拉动区域快速发展。　　

但无论是借力于轨道交通、公路，还是依托于产业密集的优势，最终所指向的都是前来消费的人群。足够的人口密度是支撑商业项目的坚实基础，一个良性运转的城市商业综合体，它的辐射半径要大于普通百货商场与超市。因此，龙湖的天街项目在选址时给出了一个明确的标准：5公里内人口密度平均为30万人次，而且，他们大多数是占据中国消费主导地位的中产阶层及新兴家庭，剩下的事情，就是等他们来天街消费。　　

这便是龙湖天街择址的秘籍，归而言之便是四大原则，“城市规划重点原则”、“交通枢纽复合原则”、“人口集中聚集原则”、“产业高度密集原则”。正是这四大原则的指导，才奠定了时代天街“商圈制造机”的财富基础，通过“拓荒造城，快速聚市，高效营商”，带动区域发展，实现天街商业人流、生命力和置业空间。

4、时代天街有龙湖商业多年的积淀，龙湖在商业运营中自持与散售的关系处理，亦具备核心优势

我们都知道，散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。　　

以北京(楼盘)知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。　　

但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。　　

而自持也并非万全之策。即便是在CBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。　　

而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。　　

过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情--亲自学习并实践商业运营，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。　　

在龙湖看来，商业运营才是商业地产的核心价值所在。商业运营的水平决定着商业设施内商家的营业收入，进而影响租金水平，而租金水平直接决定着商业物业的投资价值。数据显示，2009年至2011年全年，龙湖地产的租金收入复合年增长率达42.5%，2012年上半年租金收入大幅增长34.8%至人民币2.27亿元。截至2012年6月底，龙湖已开业商场面积为近44万平方米，整体出租率为98.6%，并录得投资物业评估增值人民币6.7亿元。而截至2012年底，龙湖商业当年租金收入超过5亿元。　　

事实上，对于商业地产投资的个体而言，由于专业知识有限，在购买行为发生时，往往便处于信息不对称状态的弱端。许多业外投资客对所购物业到底能带来多大收益，基本靠蒙。

现实中便有许多案例，投资者购买了商铺之后，因为缺乏时间精力以及渠道资源，结果导致商铺长时间空置，或者以较低的价格租赁出去。更不用说不同的投资者之间相互竞争，导致商业布局混乱，商业经营陷入困境。但在房价上涨的时代，这些问题都被掩盖下来。租金上的损失相对于物业升值的收益而言，根本不算什么。但在市场更为理性的今天，一个无法证明其有稳定租金收益的商业物业，不可能获得较高的价格估值。个体投资者缺乏的这些资源及信息，龙湖都有。通过‘金苹果’平台进行统一管理，将很大程度地减少个人投资者经营失败的风险。而龙湖在通过部分资产散售的同时，自己也依然保持着“业主”身份。据了解，龙湖依旧会在所开发物业中保持相当规模的自持面积。　　

对于龙湖与个人投资者的关系，业内人士认为，可类比为投资同一支基金不同层级的投资者。个体投资者可以帮助龙湖做大规模，做到单独做不可能达成的目标。而龙湖则可以帮助个体投资者补长短板，共同受益。

5、新商业中心的商铺，准入门槛低，发展动力更强

时代天街可以说是创造了北京刚需置铺的先河，让更多投资者实现了“置铺梦”。在我们的客户中，有很大一部分属于第一次买商铺。也就是说，他们的人生第一次商铺，是从龙湖·时代天街开始的。

对于商铺投资来说，低门槛就意味着高收益。而目前北京市场临地铁，并且有大型购物中心的项目基本上只有龙湖时代天街了。时代天街目前在售的商铺面积在100-300平，可选择的总价也非常灵动，几百万的低首付就可以享受天街最核心的商街。

另外，龙湖时代天街超高的商业持售比，充分显示了龙湖对于商业未来发展的信心。龙湖将出售的商业机遇与投资者进行共享。在四大统一的天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及三大产业基地高端消费力，共享地铁源源不断的人流。总之，相比那些老城区的商铺，龙湖时代天街门槛更低，而投资前景更诱人。

6、目前在售的商铺产品

目前在售的是时代天街的中心铺王。之所以称之为铺王，产品主要具备的几大核心优势。

首先，天街铺王位于时代天街大商业中心的核心位置，也就是说天街所享有的地铁消费人群、产业消费人群、居住消费人群等等，都会在此聚焦。而且，在动线、空间布局上，购物中心、电影院等多重客群都会为这些铺王注入人潮。而人潮就是钱潮，所以铺王所处的位置就像铜钱的“钱眼”位置，聚焦着所有的人气。

其次，铺王是可以做餐饮的全能商铺，这会让投资者在选择上更加灵活。而我们大家都知道，民以食为天，餐饮铺永远是最受欢迎的。

我们知道，业内谈起其业态配比，一般认为最佳的分布比例是购物、餐饮、娱乐各为52：18：30，并称之为黄金比例，这是对欧美发达国家比较典型的购物中心业态分布进行总结而来。国内最早的一批购物中心大多是按照这个比例去做的。而最近这一规律正在发生变化，因为商业中心是吃出来的，不是买出来的。

举例广州某广场来说，正在不断扩充白云金街餐饮区，3楼餐饮区集聚国内外特色餐饮品牌22家，以国内知名连锁品牌为主，如江山享味和泰道。餐饮经营面积9935.45平方米，占商场经营类50%的比例。餐饮区靠近电影区附近的布局特色，让等候看电影的顾客可以得到一个舒适的地方休息。在今后的经营中，该广场还会适当扩充白云金街的餐饮区，使形成白云区特色，带来更多潜在顾客。   

综上分析，龙湖时代天街目前在售主力面积100-300平的地铁口铺王，价格3万多-7万多每平米，约600万/套起，位于主街入口，正对商业中心的电影院，紧邻餐饮中心。龙湖时代天街项目年度商业销售金额位居区域销冠，商业累计销售近15亿元，月度销售额持续数月领跑北京商铺市场，属于北京难得一见的地标级商业中心。并且这批商铺同样具备可餐饮的核心优势，取得骄人的业绩也是预料之中。