贝壳找房：新一线成都房子最好卖，长沙幸福指数最高

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成都“巴适”，重庆“魔幻”，杭州既有湖光山色又有现代繁华，古城西安折叠历史和当下，湖湘之地长沙房价便宜……最近几年，在北上广深外，新一线城市诞生了一座又一座网红城市，成为更多人安居乐业的新选择。

近日，贝壳找房发布了一份《2019新一线城市居住报告》（以下简称《报告》），全面分析了这些城市的居住现状。

透过《报告》中的数据会发现，由于城市发展阶段的不同，在居住方面展现出的特质也各有不同。新一线城市中，杭州居住竞争力指数最高，成都房子最好卖，长沙房价租金皆便宜，90后开始在买房上展露头角。

2019年以来，一二线城市房价稳中有跌成为普遍趋势。以北京为例，国家统计局公布数据显示，北京二手房销售价格已连续4个月下跌，价格环比10月份下降0.6%、9月份下降0.5%、8月份下降0.4%、7月份则下降0.3%。

尽管北京二手房价连续下降4个月，但均价依然在高位。根据贝壳研究院最新数据，目前，北京市二手房挂牌均价依然接近6.1万元/平方米。

一线城市的购房压力依然难言轻松。最能直观反映出城市居住负担的就是“房价收入比”。它是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。

在《报告》的19个样本城市中，深圳、北京及上 海的房价收入比排名前三，一线城市的房价收入比明显高于新一线城市。

如果分城市级别来看，一线城市中深圳房价收入比为24.4，居住负担最大，广州相对较低。新一线城市中，天津、杭州及南京的房价收入比较高，甚至高于广州，而长沙、沈阳及昆明的房价收入比较低。

相比一线城市，新一线城市置业难度更低。因此新一线城市置业群也更趋年轻化，90后则占比约为43.4%，超过80后成为了购房主力军。

在中国，住房对于幸福生活而言有着十分重要的意义，二者有着强相关联系。

一份《青年白皮书》调研数据显示，对于不同婚恋状况的人进行分析显示，认为住房和幸福相关的(包括“幸福所必需”和“和幸福有关” 两部分)高达94.85%，并且这一状况在不同婚恋状 况的女性群体中没有明显差异。

一般而言，居住负担小，生活幸福指数相对更高。从房价收入比来看，长沙、沈阳和昆明幸福指数相对更高。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，中国房地产正处于从增量时代向存量时代转移的过程。尤其在经济下行压力进一步加大的需求和房地产金融不能再进一步膨胀的约束下，鼓励以旧换新、卖一买一的换房需求释放是当前唯一的出路。

总体而言，一线城市购房需求更旺盛。一线城市中，北京购房需求最旺盛，需求指数最高，其次是上海及深圳。 新一线城市中，购房需求最旺盛的是成都，仅次于北京，高于上海，其次是天津、南京及苏州；购房需求相对较弱的城市为昆明及长沙。

相较于新房，二手房交易更能直观反映一个城市的居住需求。《报告》显示，成都、天津、武汉、重庆、西安的房子卖得最多，成都的交易指数仅次于北京。

同时，换手率也可反映房产流通性的强弱。从《报告来看》，换手率top5的城市分别为成都、武汉、天津、南京、郑州。

另一个反应供求关系的指标则是成交周期，即客户从录入到签约的用时长短。《报告》显示，重庆卖得最快，平均17.8天；杭州卖得最慢，平均33天。

近日召开的中央经济工作会议，定调了明年楼市，重申“房住不炒”。而相比去年，今年有提出要大力发展租赁住房。

若想在一个城市立足，当买房置业难度大，租房则成为了一个更好且是唯一选择。因此，租房难易程度、租房质量也成为衡量一个城市居住现状重要指标。

从房租收入比来看，专家认为，该数值在25%以内是合理的，在25%-30%处于居民可以承受的范围之内，一旦超过30%则表明房租压力过大。

从《报告》来看，新一线城市的房租收入比均高于30%。其中，杭州的房租收入比为62.3%，实现租赁自由最难，其整租一居室的均价为3175元/月。西安、重庆、成都、南京、郑州、天津等6个城市的房租收入比也超过50%。新一线整租一居室均价为1900元/月，杭州、南京、苏州、武汉的均价高于新一线城市的平均水平。

当北上广深置业难度日渐高涨的当下，新一线城市便成为更多人置业选择。《报告》显示，新一线城市中，东莞、天津、杭州的外地购房者和租房者占比最多。

“季军”杭州，外地购房者占比达到53.1%，以安徽人、江西人和河南人为主。

近年来，在阿里巴巴、网易等高科技企业带动下，杭州GDP一跃跨入全国前十。城市吸引力也稳居第一集团，与北上广深比肩。

杭州房地产市场需求旺盛，楼市调控政策执行严格且不断加码。但随着今年5月落户政策的放款，带动了住宅市场新一波的量价上扬。

“亚军”天津，成交量中超六成由外地人买单。

2018年，天津开始推行“海河英才行动计划”，降低落户门槛，2019年部分区域又放开限购，短期内吸引了大量外地购房客户。其中，河北人、河南人以及山东人最多。

那么，天津人都去哪儿了呢？2019年1-10月，天津每万人中成交6套房，仅次于北京的8.3套/万人，成为新一线城市中最爱买房的一群人。不过，其在外地购房的比例仅为0.6套/万人，且主要集中在北京。

“冠军”东莞的外地购房者占比73%，将近4成被湖南人、湖北人和江西人买走。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》中已经明确表示：“以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。”东莞正进入人口品质红利时代。不过，目前人口增速还相对缓慢，因此，二手房成交量规模在新一线城市中排名倒数。

从《报告》来看，外地购房者占比高的城市，房价也相对较高，处于新一线的上游区间；反之，如果房子大部分被本省居民购买，则房价在新一线城市中普遍排名较低。