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土地溢价率,拍着拍着就没了

2019-11-21 11:46:05 来源: 严肃买房报告 举报
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今天,石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)地块,最终仅收获中海+首钢一家报价,以51亿元底价成交。

其实,早在昨天中海+首钢第一次报价,就已经有媒体在恭喜中海+首钢拿地了。出于严谨态度,严肃君直到今天北京规自委正式挂出信息,才正式发文。

就算考虑到该地块总价过高等客观原因,底价成交的低溢价率也是不争的事实。

也进一步印证了严肃君这段时间的观察:

北京土地市场,溢价率拍着拍着就没了。

供应高度集中,不缺地

无独有偶。

上周三(11月13日)出让的亦庄路东区两限竞房地块,土拍溢价率分别仅为5%、0.5%。

截止目前亦庄限竞房地块供应

当日土拍仅有三家房企到场,相互也十分“谦让”。

其中亦庄E9R3、E9R4地块在现场竞拍中,更是无人举牌报价,场面一度静止。线上最后报价的招商局,以42.815亿接下该地块,溢价率仅0.5%。

如果大家对于这两个数字还没什么概念,可以与之前亦庄入市的限竞房对比来看。

在这两个地块之前,亦庄已有7宗限竞房地块,6宗位于河西区,1宗位于路东区。其中拿地溢价率最低的中国铁建·国际公馆,也达到了17.46%,禧瑞天著最高,达到49.9%。

溢价率走低甚至趋零,最直接的原因在于,这个片区不缺地

不仅亦庄,房山青龙湖、石景山五里坨、昌平未来科学城,都是妥妥的限竞房供应红海。

而去年供应相对稳定的石景山首钢区域、通州副中心今明两年也将因供地集中带来大量的新房入市。

当房企重仓的土地去化艰难的时候,还会再继续加码吗?

石景山地块的零溢价率似乎已经给了我们答案。

限竞房不仅稳了房价,也稳了地价

严肃君统计发现,土地溢价率走低,不仅仅在供应集中片区,也并不是从今年才开始的。

公开数据显示,2018年,北京全年成交的63宗地块中,平均溢价率只有14%,为近5年的最低值。

分界线主要出现在——2018年下半年。

那个时候限竞房开始陆续集中入市,供应量激增,同时严格执行各项调控政策,市场供求关系转变。

限竞房不仅有效的稳了房价,也侧面影响了地价的稳定。

包括不限价商品房地块。

2018年北京住宅成交价格企稳回落,调控压力大大减轻,不限价地块从11月后开始逐步回归北京土地市场。

先是远郊怀密延平地块试水,然后是6环外门头沟区域;进入下半年,不限价地块开始正式回归五环内。

截止目前,共有14个不限价商品房地块入市

但房企们对于不限价地块的热情,却没有想象中来得热烈。

已入市的14个地块,5个底价成交,3个溢价率仅5%左右。甚至丰台造甲村、石榴庄和朝阳孙河这些好位置的地块,最高溢价率依旧不超过25%。

这与2015年前后好地块逢入市必“地王”的土地市场,形成鲜明的对比。

当下去化压力大,未来售价没预期

究其原因,当下去化压力大,未来售价没预期

因为限竞房集中供应,购房者观望情绪日益浓厚,北京新房市场“稳房价”已经成功了,且直接对二手房市场形成了较大的冲击。

已做好的面包不好卖,这时候少花点钱买面粉,无疑是更稳妥的做法。

而目前冷静的市场状态,也让开发商对未来售价没有自信。

可以说,只要在不放松“认房认贷”严限购的条件下,短时间内,北京市场的房价很难快速回暖。

以石景山电建+华润首钢东南区地块为例,有靠近项目的人士表示:该地块将由华润操盘,预计将建成华润TOP级“九里”系。

但,严肃君大胆预测,即使是高端的产品系,在前有中海寰宇天下资料团购配套 )、长安云锦,后有古城大批规划用地待进场的情况下,如果明年上半年入市,其成交价大概率不会超过7万元/平。

仅从今日出让的中海+首钢不限价地块来看,该宗地包含R2二类居住用地就有3块,地上建筑面积超11.3万平,未来预计将有1000余套房源供应。

降温变数已定,跑吗?

还有一个值得一提,从拿地企业构成看,呈现明显的:民企少,国企占比多

尤其是下半年偿债高峰期到来,内外融资渠道却没有任何放松的迹象,“缺钱”的房企们注意力都在如何快速周转变现,解决现金流紧张的问题,拿地意愿整体降温。

也就能解释,今年土拍尤其是下半年,为何往往是“国家队”专场了。毕竟国企背景的房地产企业融资成本相对较低,出手略大方。

但在限购未松,去化堪忧的北京新房市场,对国企来说也并不是一份好答的问卷。

从土地供应来看,虽然相比去年有所减量,但是北京限竞房地块总量仍在持续增加,且依旧是土地市场供应主力。

严肃君统计发现,截止今天(11月20日),北京共成交45宗住宅用地,其中包含20宗限竞房地块,13宗不限价纯商品房地块,11宗共有产权房地块,1宗住宅租赁用地。

目前在二三线城市,已经开始陆续传出“降价抢收”的声音。

就算作为超一线城市的北京,在这里,我们是不是也能大胆的预测,限价利润空间有限,预想中的高周转难以达成,在资金链的拖累下,是否也有限竞房不堪压力开始“降价跑量”的动作。

互动时刻:

对于目前北京土地市场的低溢价率你怎么看?这会影响你的买房决策吗?欢迎在评论区留言讨论~

qiyanjin 本文来源:严肃买房报告 责任编辑:祁延瑾_NO5127

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