房地产“华为启示录”

5月28日，由于美国联邦快递将华为寄往中国快件错寄至美国，华为再次成为舆论瞩目的焦点。而就在几天之前，华为创始人任正非罕见两次新闻媒体采访，向公众表达关于研发、创新以及领域问题的“华为态度”。

图片来源于摄图网

显然，在中美贸易纠纷的大背景下，华为的现在与未来，已经不再是一个企业甚至是一个行业自身命运的问题，它似乎更加折射出中国经济和产业结构转型、升级的道路。其他行业与领域，皆可从中找到启示，就连房地产也不例外。

警惕“周期”波动风险

纵观华为作为一家企业的发展历程，不难发现，华为并不是一家典型的依靠“周期”创立、发展、做大的企业。无论在经济发展总体局面向好，还是面临困难和调整时，华为基本都能保持良好和稳定的增长态势，这与诸多企业表现得十分不同。

全球产业链的分工和加入WTO，使得中国经济赢得了两次“大周期”的发展机遇，在这两个“大周期”中，大量企业创立、发展起来。2008年国际金融海啸后，面临世界经济发展的不确定性，中国连续采用了针对性的、阶段性的宽松措施，形成了又一个发展的“周期”。在这个周期中，企业部门的杠杆率开始加大，很多企业抓住了这个周期性的机遇，迅速将规模做大。

华为和中国的房地产市场及其企业，也是在这样的周期中，持续“做大”。不过，当“去杠杆”、“防范系统性金融风险”成为宏观经济政策的口径之后，中美贸易关系的不确定性，都使得“周期”发生了改变，大周期性的“顺境”不见了，企业开始迎来“逆境”的经济周期，企业如此，房地产亦如此。

显然，经济形势的不确定，以及杠杆水平的降低，使得举债式发展的模式难以持续，企业规模的继续做大，难以为继。相反，缺乏核心技术和产品，造成企业竞争力羸弱的弱点开始暴露出来，很多企业在告别周期性的顺境之后，不仅发展是问题，生存都成为了问题。

对于房地产而言，在过去20年中，主要得益于城镇化创造的住房需求以及资产市场的水涨船高。在这种“顺境”的环境中，只要在合适的城市合理地购房，就都会取得成功，因为周期性的因素，房价都会上涨。

在这个周期当中，一种模式逐渐形成，购买住房，买的是多年以后的价格，而不是这套住房本身的居住和使用价值。然而，随着宏观经济政策口径的变化，以及整体经济局势的不确定性，房地产的顺境周期也已经难以维系。

购房这个过去看似稳赚不赔的行为，也开始走出周期红利，游戏的基本规则发生改变。尤其对高净值人群而言，需要充分认清在金融周期波动下地产行业的变化，才能跑赢大势，实现财富长期、安全的增值。

如何买到“房地产里的华为”

对于高净值人群而言，如何能够在“周期不再” 的情况下，买到“房地产里的华为”？这个答案，也可以从华为的成长经历中得出结论。

在顺境周期中，华为不是盲目地扩大规模，而是将大量资金投入于基础研发领域，构建技术领先的产品体系，其在5G领域如今的领先地位，就非常说明问题。这种核心技术的领先，让华为在逆境中，也得以生存发展并继续壮大，即便是在中美贸易摩擦的背景下，美方也不敢断然掐断华为所有的供应链，这就是因为华为在5G领域的产业链上已经构筑了带动性的优势。

对于房地产项目而言，如何在逆境经济周期中，还能实现业绩上的稳定。2019年前5个月，北京泰禾·金府大院项目已经实现了56亿元的销售额，市场的反馈，其实非常说明这个项目在逆境中的价值所在。究其原因，北京泰禾·金府大院能够在逆境经济周期下创造如此的市场佳绩，项目在产品研发体系上的创新与突破是关键所在。

实际上，华为的经历向房地产展现了同样的逻辑：在告别顺境周期后，整个地产行业迎来了新的游戏规则，需要有更多的华为式创新的企业和产品出现，不能盲目跟风，出现“千店一面”的同质化产品。

从技术革新的角度来看，泰禾一直以来坚持自主创新，其发布的院子系十大专利开创了房地产行业知识产权保护的先河，成为新中式院墅创领者。在这种情况下，判断一个房地产项目的价值高低，除了地产企业的创新基因之外，其价值构成还包括地段和产品体系两个方面，这就相当于逆境中的华为所拥有的领先技术和产品。

在这个房地产的新周期里，稀缺地段、价值性地段是一个项目的价值基础所在。以上述热销的北京泰禾·金府大院为例，这个项目位于南四环，实际上是南中轴生态区核心位置，随着首都第二机场的启用，其位置和区域价值，基本上可以对比三元桥、望京。此外，项目所处的还是四环沿线的稀缺位置，显然这个项目具备了基石性因素。

而从华为事例中所体现出的“产品领先”层面看，北京泰禾·金府大院在产品体系研发上显现出的水平，则是这个项目价值的又一重保障。据悉，项目承袭了大院系高端品质住宅的产品打造理念，继承大院系“五朝皇家园林”融汇一园的景观规制，成为市场上新中式高端住宅的范本。

北京泰禾·金府大院示范区实景图

此外，除了在产品硬件上实现了创新与突破，北京泰禾·金府大院在产品软实力上更是引入了“泰禾+”全生命周期服务，聚合控股股东泰禾投资集团在医疗、商业、文化等领域的优质资源，从而更有效地满足高净值人群的多元化需求。

以上两个关键点，几乎就相当于处于周期性的逆境中的华为，因为拥有包括5G之内的核心领先技术，即便在逆境当中，依然能够确保自身的发展，体现自身的价值。而北京泰禾·金府大院正是完全具备了这样的“华为属性”项目，在今年前5个月能取得56亿的佳绩也在情理之中。

对于高净值人群而言，告别顺境周期之后，在房地产领域内，只有找到像北京泰禾·金府大院这样的项目才是突围的机会。因为在告别顺境周期后，只有那些“有价值”的房地产项目，才能抵抗周期。毕竟，闭眼买房就赚钱的年代已经过去了，产品为核心的项目价值，将越来越决定购房行为本身的“含金量”所在。

北京泰禾·金府大院示范区实景图

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