高力国际：北京写字楼租金加速赶底，市场去化量创年内新高

2024年前三季度中国经济依然处于温和复苏的态势中，结合上半年经济增速和三季度高频数据来看，中国经济下一阶段稳增长的压力依然很大。美联储在9月进行了4年来的首次降息，达到50个基点，其幅度超出市场预期，也在一定程度上预示着美国经济面临的潜在下滑风险。随着美联储降息“靴子”落地，中美利差进一步收窄，也为中国下一阶段的货币政策预留了更多的政策空间。为了应对国内外快速变化的市场环境，中国人民银行在9月24日颁布了一揽子重磅利好政策，意在提振经济活力、稳定房地产市场和资本市场的情绪。对比历史来看，此次一揽子政策刺激措施的发布可以说是精准的、有针对性的和超预期的。更重要的是，央行还向市场表示将在未来需要时提供额外政策支持的意愿。央行超预期的精准施政释放了稳增长的积极信号，再配合积极的财政政策，实体经济运行成本将逐步下行，社会消费和投资活动将被激活，从而有效提振信心和改善市场预期。

截止到2024年三季度，北京甲级写字楼市场“以价换量”成效显著。从去年三季度净吸纳量开始回正后，市场已连续五个季度实现去化，累计去化总量接近40万平方米。根据高力国际数据显示，2024年三季度北京甲级写字楼市场净吸纳量达到11.6万平方米，继去年三季度再次实现单季度超10万平方米的去化量。虽然三季度中关村市场迎来一个新项目，但由于该项目良好的预租表现，整体市场空置水平依旧小幅下降0.6个百分点，回落至20%。市场需求的持续恢复主要是由市场成交租金持续下调导致的。在新租需求有限的市场环境下，更多的业主方采取了更加积极的租赁策略来吸引优质企业入驻。甲级写字楼市场净有效租金在三季度环比下降5.4%至262.1元每月每平米，前三季度累计降幅已超过13%。此外，5.4%的净有效租金环比降幅也是自2018年本轮租金调整以来的最大单季降幅，市场租金正在呈现加速赶底的现象。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，随着甲级市场价格中枢持续下移，甲级楼宇的性价比优势也在持续凸显，跨资产类别的竞争压力持续加大。对比办公楼市场三种资产类别在需求侧的表现，从22年末疫情结束后的七个季度累计数据来看，只有甲级写字楼实现了超过28万平方米的去化量，乙级和产业园均未能实现正净吸纳量。从目前的市场趋势来看，整体新租需求仍处于缓慢恢复的过程中，跨资产类别的市场竞争强度仍将维持高位，高性价比的优质资产的市场竞争力、市场韧性和抗风险能力将进一步凸显。

在降本增效的大环境下，企业正在积极利用租金下行的市场机会窗口进行办公职场的搬迁整合。高力国际数据显示，在5,000平米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比都超过了六成，意味着现在的租金水平正在撬动企业产生办公空间降本增效的需求，导致整体市场活跃度较去年出现大幅改善。然而，搬迁需求往往不会对市场创造新增需求，甚至会出现缩减面积整合等情况，因此在市场宏观层面仍无法有效降低市场较高的空置水平。此外，我们观察到，由于北京有很多大型企业都持有自有办公物业，市场也在经历企业从市场化承租物业整合搬迁回自有物业的情况，这些需求收缩型市场行为正在一定程度上加大市场化办公项目的去化压力。

高力国际北京公司董事总经理李娟认为，未来一年，北京办公楼市场空置率仍将在20%左右的高位运行，市场仍然需要更长的时间和耐心等待供需达到新的平衡。当空置率维持在20%的高位的时候，租金难言触底企稳，且最近租金开始出现加速赶底的信号值得市场关注。虽然市场并没有整体性的租金企稳的趋势，但各写字楼板块所属的产业特性不尽相同，因此市场可以从明年开始关注结构性或区域性的底部机会。