疫情结束回家过年，但我劝你不要买房

今年，我们迎来了最近三年最“自由”，最“松弛”的春节假期。

同样迎来“大放松”的，还有房地产市场。

统计显示，2022年1至11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近年来峰值，并且新一线、强二线城市成为“主阵地”；

更高层级来看，11月短短20天，地产三支“利箭”连续射出，从信贷/债券/融资三个层面救市；近日中央财办更是公开发声，”要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放“。

严肃君的N个500人置业群里，看多情绪明显聚集。恰逢春节，返乡置业开始重新成为讨论的热点之一。

对此，严肃的建议很明确，请坚决的SAY NO。

1. 

首先要明确的是，与其说返乡置业，不如说是返乡投资。

这一类购房者的群体画像非常明确---

一二线城市工作生活，眼看着房价涨涨涨涨，却要么钱不够，要么没资格。退而求其次“押宝”老家，希望也能通过房价上涨实现资产增值。

发现没？买的并不是房子本身，而是房价上涨预期，并非置业，而是投资。

确实，这在过去的几轮楼市周期中，这是验证过的可行路径，也确实有人挣到了钱。

一线先行，二线跟上，接着是三四线……不同梯队城市房价呈现轮动特征。

蝴蝶煽动了翅膀，资金和需求从核心城市蔓延至非核心城市，从核心板块流淌到非核心板块。

2. 

但要注意，同样表象背后的不同底层逻辑，以及共性特征中的新变化。

2015年-2016年全国房产牛市，确实有楼市轮动规律因素在，但三四线城市房价上涨的另外一支动力源不容忽视，那就是2015年开始的货币化棚改。

棚户区居民拆迁后天然具有购房需求，补偿款又成为撬动居民存款的杠杆，从而极大地推动了三四线城市去库存，最终实现房价上涨。

这场轰轰烈烈的“场外注资”，既是人为提供，也是提前透支。

今年起，多地的棚改已经从货币化安置，变成了“等价房票放置”。

如此一来，没有了真金白银流通，拆迁户的需求也被锁死在本地，甚至在一些地方，拆迁户只能从政府划定了范围的“房源超市”里面选置换项目，精准去库存。

没有真金白银流动，房价上涨动力也被遏制了。

这也是为什么，2021年前后起步于深圳的最新一轮行情，顺利轮动到上海，北京，杭州，再到部分重点城市，就戛然而止，并未传导至三四线城市。

与当时各个城市严格限购政策有一定关系，根本上是三四线楼市基本面支撑不足。

今年三四线城市的首付已经普遍降到2成，但还是有公务员买房、小麦换房、买房送工作等各种“奇葩”促销层出不穷，也侧面说明了三四线城市的购买力难以煽动，需要不停打进腺上激素刺激。

过去我们说城市化，是人口从农村转移到城市，但现在是人口从三四线城市，迁徙到一二线城市，或者说比较流行的说法，都市圈城市群。

而且，这是不可逆的。

3. 

所以，对于三四线楼市来说，最大的风险不是房价波动，而是流动性风险。

想变现的时候，根本卖不出去！

楼市轮动规律确实存在，但更适用于一二线城市之间，或者说城市内部板块之间，因为本身人口基数够大，购买力圈层也足够丰富。

像上海，从刚需，到改善，到顶豪，是梯度明显，结构稳定的。300万以下房源成交占比最多，2022年上半年为38%，300万-500万房源占比35%。

这意味着，每年都有大量的刚需购房者，买入300万、500万的房子，再不断置换。有托底，有轮动。

而对于三四线城市来说，一方面是人口流出严重，另一方面是人均居住面积饱和。

根据2020年人口普查数据，大多数三四线城市人均住房建筑面积超40平方米，部分城市甚至超过50平方米。

现在的三四线新房，都在卖给谁？

一部分是最后一波进城务工的农民工，向下兼容，县城和农村的购房需求；再就是向上捡漏，大城市留不下，老家买房为了孩子上学。

严肃君的建议是，能买省会，不买地级市，能买地级市，不买县城，能买核心板块，不买远郊片区。

毕竟，除了偶尔出圈的短视频，没人关心房价跌破2千/平的鹤岗。

而北京购房者最关注的是，西城中信城5期春节后到底要不要开盘？