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深圳楼市变迁:曾经的关外已进入10万时代

2019-12-13 23:20:11 来源: 网易房产 举报
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2019年的深圳,有两场土拍,迥然有趣。

一场是624日下午那场被誉为史诗级的土拍——位于宝安尖岗山、龙华民治、光明核心区、坪山中心区的5块居住用地,经过300多轮角逐,分别被广州越秀、龙光、中海、电建、平安夺下,并全部以最高限价成交,总价223.84亿元。

而另一场,同样被为世纪土拍——挂出6宗居住用地,分别位于龙华、光明、大鹏和坪山,挂牌起始总价近132亿元。然而最后,坪山坑梓地块流拍,大鹏地块底价成交,剩下的4宗地块,也都以低溢价率被竞走。

在这两场土拍中,龙华民治都有地块出让。6月的那场,龙华民治地块为拍出单价最高地块。当时,平安、中海、华侨城、保利、龙光、华润、金茂等房企均参与该地块的争夺,竞拍高达153轮。最后由龙光地产以65.85亿、以及配建22600㎡人才房夺得,溢价率达45.01%,楼面地价66988/㎡。

但到了11月这场,仅有3家企业参与竞拍,最后,中海在84轮竞价后,以23%溢价率拿下的龙华民治地块,楼面价45800/㎡,入市最高均价为71400/㎡。

楼面价66988/㎡和限价71400/㎡的并存,让龙华这个片区,成为许多人眼里的矛盾体

关外地和关内价

深圳的发展轨迹,是从罗湖开始的,一路到福田、南山,再拓展至龙华、龙岗、光明等区域,在老深圳人眼里,这是一个从关内到关外的拓展史——19826月,深圳特区和非特区之间用铁丝网修筑了一道特区管理线,俗称为二线,这道线把深圳分为特区内和特区外,即所谓的关内和关外。其中,关内指深圳经济特区内的深圳辖区,包括南山、罗湖、盐田、福田四区;关外指深圳经济特区以外的深圳辖区,包括现在的宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、大鹏新区六个区。

二线的设立,令深圳成了一个一市两法一市两景的双重世界:特区内是高楼林立的现代城市,特区外则是非城非村的大工地,尘土飞扬,城中村、工厂云集。曾经流传的关内是欧洲,关外是非洲等说法,更是形象道出了特区内外的显著差异。

随着深圳以超乎所有人设想的速度发展,原特区内的土地资源日渐紧张,城市发展急需向外开拓, “二线的正向职能作用在一步步消弭,甚至已成为城市整体规划和协调发展的桎梏,带来了交通拥堵、关内关外心理隔阂、管理费用巨大、妨碍城市一体化等问题。在1998年时,就首次有代表和委员提出撤销二线的议案提案。20036月,中央军委批准深圳一二线关改革方案,放宽人员出入深圳经济特区的限制,不再查验证件。2010年时,特区内外一体化方案获得国务院批准,深圳经济特区正式扩容,范围从原来的罗湖、福田、南山、盐田四区扩大到全市,二线分隔特区内外的职能成为历史。

但在许多老深圳人眼里,那段查证过关的历史,那存在脑海里已久的关内关外概念并非一时内能消除,他们钟爱南山、福田等城区面貌好、配套好的区域,把关外的地方视为睡城。有龙华片区的中介就和媒体笑言:这里是深圳的中产阶级聚集区,人口多密度大,很多人住在这里,然后去南山、福田上班。

而事实上,在2010年之后,关外整体的发展速度同样超乎所有人设想。

以龙华为例,在《深圳城市总体规划(2010-2020)》中,政府规划将龙华建成以深圳北站为核心、更具有全球影响力的世界级CBD,打造深圳新经济增长极。根据有关规划,未来龙华区将依托高铁枢纽和地理中心的区位优势,以现代化国际化先进城区为标杆,建成深圳北部都市核心区。

顶层规划确立之后,龙华不论是交通、经济、民生还是生态,都开始开挂式发展,行政地位也逐步提高。2010年深圳北站建成,2011年地铁4号线开通,同年年底,龙华正式从宝安区龙华镇变为龙华新区。2017年龙华正式成为深圳的行政区,到了2018年时,龙华的GDP已经达到2402亿元,增速10.3%,经济总量首超罗湖,跻身全市第五。

而龙华房价,也随着区域整体面貌的改变,一路跃级。201411位于深圳龙华新区的中海锦城首次开盘时,均价为3.25/平方米是龙华新区首次3” 新盘。半年后,即20155月,依然是这个楼盘,二期开盘价把龙华新房均价带入了“4”的台阶,与深圳关内的福田、罗湖房价相去不远,且71989190平方米的精装房源在开盘后两个小时迅速售罄。到了今年11月时,安居客的数据显示,整个龙华区的二手房均价已经达到了46325 /m?。其中,中海锦城的二手房已经突破了7万元/㎡,与关内的价格所差无几。

在售新房更是如此,从安居客上看,龙华区内目前在售新盘的最高价,前三位分别为10300/平米、90676/㎡和79516/㎡。虽比不上福田、南山的行情,但与罗湖、盐田已是有得一拼。

产品饥荒和分化加速

于是,许多人产生了疑惑。起步不过9年的龙华,支撑得起这样的价格吗?

从选择广度来看,以福田为例,因为开发早,福田楼盘普遍老旧,除了八九十年代的老旧小区,就是2000年左右建设的大量楼盘,当时基于时代限制,建造了很多大塔楼和港式楼盘,户型和居住体验都不佳;福田也有少量品质较好的小区楼盘,楼龄普遍在15-20年,单平价格9-15万不等,近几年的新盘和次新盘极少。

相比之下,原属于关外的龙华,就有了很大的优势,有拆迁,有净地,近几年在近远郊盖起了密密麻麻的崭新楼盘,不但产品新,户型设计也更合理,建筑理念更现代,更吸引有新盘洁癖的年轻人。

从交通配套上,已经纵横密布的的高快速路、城市主干道,以及30余条公交线路、地铁4号线、5号线、6号线,加上深圳北站的镇场,都在加速龙华区与其他各个区,甚至其他城市的贯通,方便区内生活和经济往来。

而生活配套上,龙华区内拥有壹方天地购物中心、星河iCO、华润万家、大润发,百佳华等购物商场。

当然,不可否认的是,龙华区也仍存有配套缺口。在医疗上,龙华没有三级甲等医院,但是有两家综合医院。而在教育上,整个龙华区,甚至整个深圳,教育资源都较为紧缺,每年名校纷争也格外激烈。2019年,深圳公办普通高中录取率仅为45%,而在过去8年时间,除2014年外,其他年份的公办普高录取率均不到50%,远低于北上广。而这背后的原因,并非学生不上学,而是没有足够的学校供给。深圳某楼盘销售人员告诉网易房产,深圳公立学校的配置,是按照户籍人口来配置的,而整个深圳1302.66万的常住人口中,有65%是非户籍人口。

在龙华中心区,2018年整个区的常住人口已经达到167.28万,堪为一个型大城市,但全区内目前仅有1所省一级公办幼儿园,2所省一级公办小学、1所市一级公办小学以及3所普通公办小学,2所省一级公办中学、2所普通公办中学。

但这个问题,随着龙华金茂府的入市,将得到有效缓解。据悉,位于4号线上塘站A出口附近的龙华金茂府,除了按照省一级标准打造了龙华区金茂府幼儿园,方便业主优先入读外,还花费近2年的时间,联合龙华区政府共同引进了华东师范大学附属深圳龙华学校,是深圳公立性质的九年一贯制学校,其中小学42个班,学位1890个;初中21个班,学位1050个;合计学位2940个,将在2021年开学。

据了解,龙华金茂府引进华东师范大学附属深圳龙华学校。此举的背后,就是为了造就出能匹配得上龙华金茂府的顶级资源。

业内资深人士表示,深圳目前出现过三个启蒙地产品质的产品:红树西岸——地段孤品、深圳湾1——景观孤品,以及龙华金茂府——产品孤品在后海片区没有成熟的时候,红树西岸以一个超越周边高溢价的单价引领市场,深圳湾一号也是孤品。在此之后,深圳住宅层面再没有出现能够代表深圳名片的作品。龙华金茂府是第三个。

此外,网易房产注意到,龙华金茂府户型中贴合广东人生活习惯的设计细节,都成为了现场意向购房者的心动选项。

据楼盘销售介绍20分钟从深圳北站到香港西九龙站的城际高铁,也为距离深圳北站车程不到10分钟的龙华金茂府吸引了不少香港业主。在龙华金茂府首批开盘成交的客户中,约50%企业主及创始人20%企业高管,15%为本地实力买家,另外还有近15%来自于香港。

上述销售表示,对这些地缘性业主来说,他们并不愿意搬离常年生活的区域,他们蓄备着足够的购买力,只是一直没有遇到心动的房子。加上龙华金茂府周边,大部分楼盘都为小户型,最新拍出的地块也需要执行70/90政策,更让纯粹大户型社区的龙华金茂府成为整个区域内的孤品,加大了龙华区新房的价格分化。

但追求极致孤品的人生臻境,谁能阻挡得住呢?

陈伊颖 本文来源:网易房产 责任编辑:陈伊颖_NB12797

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