“蚊型”房企豪赌港股上市，A股门前尽是“失落客”

图片来源：视觉中国

文 | 时代财经 童洁

2019年，对中小型房企而言，是如履薄冰的一年。房地产行业正在以每天淘汰1.3家房企的速度进行大规模的洗牌，截至10月30日，已有410家房企倒下。惊人的数字不断发出警示：不前进，就会被淘汰。

想要“活下去”的房企们正在奋力挣扎。汇景控股、中国天保、景业名邦、三巽控股、港龙地产……一大批名不见经传的小型房企冲向港股，渴望借助资本的力量来打通接下来的每一个关卡。

“以前大家的认知是规模房企才会去上市，现在不是这样了，中小房企有很多无奈，要生存就要规模，那就必须解决资金的问题。上市不能保证我们一定活下去，但是有路走肯定比无路可走要好。”一家正在港股IPO的房企内部高管对时代财经表示。

其直言，不论国内还是境外，房企所处的资本环境一日不如一日，“先到先得”才是游戏规则，“不一定是港股，如果有本事，在A股或者其他平台上市都可以，只要不错过好的机会。”

“蚊型”房企挤破头上市

这一轮中小房企赴港上市的大风从去年开始愈刮愈劲。

2018年1月16日，随着正荣地产在港交所敲响上市锣声，前20强房企中只剩下鲁能和万达未完成上市，而当时这两家房企也正处于重组或排队上市的过程之中。

正荣地产的上市像一条分割线，在其之后奔赴港股的，是一家又一家的中小型房企，甚至是迷你房企。

据时代财经统计，去年在正荣地产之后完成上市的房企有弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股。其中，美的置业规模较大，为中型房企，IPO时刚刚迈过500亿的门槛，而弘阳地产、大发地产是中小型房企，恒达集团和万城控股则是名副其实的“迷你”房企，年销售额均在10亿左右。

而在今年众多赴港上市的房企中，除了中梁控股的规模超过千亿之外，德信中国、银城控股、新力控股、三巽控股、港龙地产等房企规模均处于行业的中下游。

为何越来越多的小型房企赴港上市？协纵国际集团联合创办人黄立冲分析称，寻找资金助力扩张是根本原因。“最近房地产市场有些土地流拍，预示拿地的机会实际是比以前多了。房企看到机会，都希望可以继续拓展规模，那么资金压力也随之增大，普遍想寻求融资。”

这样的观点在前述高管口中亦得到证实。“这两年有很多房企把总部搬到了上海，比如三巽控股、港龙地产，还有前段时间分拆物业上市的蓝光等等。以我的理解，总部搬迁到一线城市是寻找资本帮助扩张的第一步，赴港上市就是第二步，目的都是要往资源更多、可能性更大的地方去。”

从大发地产、弘阳地产等房企上市后的表现来看，它们都毫不例外开启了密集的融资动作。据不完全统计，去年7月登陆港股至今年上半年，弘阳地产一共发行了5笔美元优先票据，获得超过11亿美元资金，而今年4月及7月，大发地产发行了两笔美元票据，获得共计3亿美元资金。

获得资金的支持，弘阳地产和大发地产的规模都有了明显的增长。数据显示，2018年弘阳不仅全年拿下30余宗地块，销售额也创下新高至473.4亿元。今年前9个月，在行业普遍增速放缓的大环境下，弘阳地产依然保持着40%以上的增长速度。

大发地产同样有着上扬的成绩。今年上半年，大发地产的合同销售额为71.11亿元，同比增长40.8%，而其收入为39.73亿元，同比增幅高达302.6%，录得毛利9.61亿元，较2018年同期增长约227.7%。

“坦白说，这两年小房企的日子不好过。大家都喊着要做到千亿，再看看手里的资金，一点底气也没有。去年上市的那些房企给了我们很多信心和参考，当自身实力不允许我们走快的时候，我们还是希望能够在资本市场找到一些帮助。”前述高管说到。

不过，需要注意的是，相比去年，今年内地房企在港股过会速度有所放缓。截至10月底，只有中梁控股、银城控股、德信中国三家房企成功上市，新力控股预计11月15日上市，另外还有海伦堡地产、奥山控股、万创国际、汇景控股、中国天保、景业名邦、三巽控股、港龙地产8家房企在等待过会。

A股门前尽是“失落客”

与房企港股上市的热闹场面形成鲜明对比的是A股的冷清。

证监会最新公布的《上交所主板申请首次公开发行股票企业基本信息情况表》显示，目前在上交所排队的房企共有三家，分别是万达商业、富力地产和金辉集团，另有一家房地产相关企业同策房产咨询。

这四家企业都是从2015年或2016年年初就开始敲门A股，四年过去，却还在排队等待上市。不过，四家企业的排队名次都在今年有了些许进展，万达商业、富力地产、同策房产咨询、金辉集团的状态均为“已反馈”，在排队列表中分列第4至第6位，较去年年底有了大幅度的进步。

房企A股上市排队情况

尽管如此，相比港股短则几个月的过会周期，A股的上市之路可谓漫长。中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，国务院曾禁止证监会批准囤房囤地房企上市、再融资和重大资产重组，房企要在A股上市基本都要选择借壳，操作起来比境外更复杂，周期更长，所以至今为止在A股上市的房企还很少。

如其所言，这几年来，在A股IPO的房企们都有着跌宕起伏的经历。

万达商业是A股IPO房企中极受关注的一家，万达商业曾签下对赌协议，计划在2018年8月底完成上市。2017年3月，万达商业的审核状态曾经从“已受理”进一步到“已反馈”，2018年11月再进一步更新至“预先披露更新”。

正当外界以为A股为房企打开窗口的时候，万达商业的审核状态又退回“已反馈”。今年2月，不知出于何种原因，万达商业IPO按下暂停键，进入“中止审查”状态，至今未有进展。

实际上，对于在冲刺A股IPO的路上出现“意外”，房企们早已不觉意外。去年9月，首创置业发布公告称，考虑到公司业务发展的需要，经过审慎考虑决定向中国证监会申请撤回建议A股发行申请。在此之前，首创置业已经多次闯关A股，这次的排队时间也长达两年多。

而为了回A，首创置业尽力在调整业务方向，加大在文创、土地一级开发、长租公寓等方面的布局。首创置业高管曾坦言，这些都是政府比较支持的业务，对IPO有正面的促进作用。

“现在房地产还是坚持房住不炒的原则，没有放松的迹象。国家对房地产市场的态度不放松，证监会打开窗口的几率就很小，房企只有两个选择，要么等，要么走。”

从几家排队的房企来看，离开的意愿似乎并不强烈。金辉集团相关工作人员向时代财经表示，金辉集团确实一直在A股排队，时间很长了，但内部暂时还没有转战港股或其他平台的消息。