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贝壳研究院许小乐:今年房地产市场以稳为主基调,市场与保障分开

2019-03-11 14:52:58  举报
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3月5日,国务院总理李克强在《2019年政府工作报告》中对房地产市场作了新的定调:更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。

对此,我们采访了贝壳研究院首席市场分析师许小乐结合近年各项会议精神,对《政府工作报告》关于房地产的新定位进行逐句分解。

中央政策演化为“以下为主”,住房问题落实城市主体责任

许小乐表示,2018年中央经济工作会议首次提出“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,今年的《政府工作报告》提出的“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任”则进一步明确将更好解决群众住房问题与城市主体责任“连接”起来,这表明中央房地产政策框架从“自上而下”演化到“以下为主”。

地方政府可根据各个城市房地产市场面临的实际问题,采取相应的应对举措,解决住房数量不足、质量不好、支付压力大等问题。人口流入、房价上涨压力较大的城市应继续加大住房供应,而一些人口流出的城市则更多需要防范供给过度的风险。

过度行政化干预手段或进行结构性微调,“市场”与“保障”兼行

对于报告指出的“改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”,许小乐表示,这一提法与去年经济工作会议中“完善住房市场体系和住房保障体系”的提法一致。一方面表明中央把住房保障摆在更加重要的位置,另一方面也表明市场与保障两者分开的思路。在这一思路之下,过去通过限制商品房价格让中低收入群体能够购房的做法将让位于政策性住房,弥补市场造成的住房差距。

在市场方面,继续强调平稳健康发展,结合2018年年末住建部 “稳地价、稳房价、稳预期”的要求,2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。政策上会对过去过度行政化干预的手段进行结构性微调,支持正常的首次置业和改善需求,支持跨城市流动人口的住房置换,对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。在这一政策基调下,即便市场短期内受预期影响有波动,但不存在快速上升的动力。

在保障方面,我们认为坚持多渠道保障的思路,一方面政府发挥引导作用,建设公共租赁住房;另一方面,要盘活私人存量房源,规范租赁市场,最大可能地发挥市场主体的积极性。

城镇棚户区改造回归民生领域,弱化市场需求驱动

针对报告中提到的“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求”,许小乐认为城镇棚户区改造回归到民生领域,补贴的标准、补贴的对象可能都会随着资金来源方式的调整而趋严,其对于市场需求的驱动效果也会减弱,从而有利于避免补贴推动房价上涨,让棚改真正帮助到需要的人。尤其是在经济增速下滑、就业压力增大的情况下,困难群体的住房支付压力会有所增大,政府加大住房补贴转移的力度,有利于社会的稳定。

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