“房住不炒“时代的三大豪宅置业观

十九大以来，“房住不炒”已经深入人心，如何利用有限的置业机会甄选心中的好房成就终极置业,成为当下购房者深思熟虑的问题。目前，各大开发商抓住购房者需求，纷纷在产品开发中玩各种概念，特别是高端房产市场，冠以“顶豪”名号的产品比比皆是，可真正能称之为“亿万豪宅”产品的房子，却不仅仅只是在空泛的提出慨念，更需要在产品上进行精致打磨。

真豪宅置业观1：对高低配Say NO！

提到豪宅，人们首先想到的就是别墅，可是挑选别墅的门道，却是个专业问题。除了区位、配套、品牌等因素外，北京豪宅别墅市场上存在着一个”潜规则“，即高低配（如下图）！很多别墅产品会和高层、公寓甚至回迁楼等产品混搭规划，从而通过拉高建筑高度做出局部的低密产品，形成“高低配社区“，然后通过一道墙或者景观带简单做个区隔。这样综合式社区内的别墅，与纯别墅社区的别墅，存在着很多隐形的差别。

图 某高低配社区鸟瞰

差异1、贫富差距及圈层的差异。

在社区配套设施完善，能保证基本安全的前提下，周边的邻居就成为选房者需要考虑的重点因素。世界上最安全的防卫措施也比不上让相类似的人住在一起所带来的安全感；“当购买小区的配套设施已经不需你考虑的时候，这时候就要考虑你的邻居是什么样的人？”在纯别墅区内，区域容积率低，衍生出的就是片区整体的贫富差距小，聚集的都是高素质、高品位的人群。左邻右舍居住的都是同个圈层的人，都接受过良好的教育背景、极佳的礼仪素质培养等，在日常交流和生活中，更容易营建文明、友善、和睦的邻里圈。

差异2、物业服务的品质差异。

高低配混搭规划的社区，通常物业费悬殊明显，因此难以根据业态需求调整整体物业服务水平。而纯别墅社区，可以提供统一的顶级物业公司服务，让居者可以享受顶豪生活的尊贵感和品质感，好的物业服务是资产增值保值的重要因素。

差异3、安全及私密性的差异。

纯别墅区，安保力度大或安保系统先进，兼顾独立入户、私家智能车库，居住私密性强。同时提供24小时全天候安保服务、专属物业管家等形式，最大程度让业主感受到豪宅的品质生活。反之，高低配社区，由于居住人员混杂人员基数大流动性大，不仅安保管理困难，而且业主私密性难以保障。

图为上海某高端小区电梯公寓业主与别墅业主冲突现场

鸿坤·林语墅作为鸿坤集团下的住宅产品， 276套联排和叠拼别墅组成的纯别墅社区，容积率仅为1.02。

真豪宅置业观2：从重面子到关注里子

通常，别墅的首次置业者经常会被经过精心设计的某个体验点所吸引，从而做出非理性购买决策，因此很多开发商抓住这一特点，在别墅某个展示区的产品或户型上大作文章，通过搞成本的营造场景将某一点发大到极致，在产品设计之初就忽略了豪宅产品作为第一居所的整体居家体验，往往，在业主入住之后才发现问题，已经追悔莫及。例如忽略采光通风的超高围墙……还有很多人喜欢的超大落地窗，不可否认确实采光效果极佳，但是却存在着安全隐患，同时也会给生活带来不便。

因此，买别墅不是买面子，越来越被豪宅置业客群所接受。

在选择别墅时，一定要详细考究别墅的户型设计，考虑到未来生活的舒适度。鸿坤·林语墅以法国爱丽舍宫为蓝本，加推的12席瞰景叠墅，采用经典地上2层，地下2层的布局，负一层可做酒窖会客厅，负二层私家智能车库，共有约330-375㎡（建筑面积）。近10米的超大面宽，12米的进深，遵循空间设计的黄金比例，打造最舒适的生活空间。附赠花园、下沉庭院、阁楼，更大墅居空间。南北通透，注重动静分区，强调日常生活功能性……围绕家居舒适度，雕琢每一个空间的尺度，让居者在此享受自在适意的墅居生活。

真豪宅置业观3：无精装不顶豪

在这个时间成本高于一切的时代，对于购买别墅的人消费者来说，最耗时费力的装修部分，可能是让他们最头疼的地方。据非正规统计，装修一套别墅从设计到选料再到施工，平均最少也需要几年的时间，而且还要考虑到周边邻居的装修进度，一套别墅最黄金的20年居住期内，由于装修造成的影响，至少延续1/3的时间，这极大影响了居者的生活感受。

为此越来越多的别墅开发商，走上了精装交付的道路。据悉，鸿坤·林语墅城市别墅在精装的领域默默探索了四年，已经经历了4次的成功交付，近100余场内部人员、外部业主的审核，从市场痛点到居住体验、从设计端到产品端，形成了一整套的精装别墅标准化体系。

鸿坤·林语墅，关注到中国新名仕阶层的崛起，结合东方大家生活礼序与欧洲贵族建筑风格，打造具有时代精神的顶豪城市别墅。并通过不断创新成就了北京精装城市别墅领跑者的江湖地位。不断升级世界级知名大师设计，引入全体系的智能家居系统，建立精装豪宅的国际品牌战略资源库，探索顶级材料的硬装工艺，不断对产品进行迭代升级。鸿坤·林语墅，通过不断创新领跑北京精装豪宅别墅的细分市场。

图 鸿坤林语墅实景拍摄

据悉，由于相同土地指标，做足容积率，总建面恒定，土地成本未变的前提下，高低配社区更能显著提高总货值收益。这也是开发商在满足控规的前提下，不遗余力的强推高低配社区的根本原因。高低配社区的舒适度并非如同购房者想象中的那么高，笔者认为购房者要综合考虑各方面因素，然后再做出购房决定。