陈淮：谢谢大家，今天和大家谈一下京津冀的话题，这个话题是很有趣的话题，刚才主持人说无论怎么样北京都是中心，北京也这么想，天津知道吗？北京老早就说要建首都经济，看谁都像下级，后来说总部经济，看谁都像分支机构。北京在区域关系以及自身功能定位上，几十年来有很多的计划，北京五十年代就想把消费城市变成生产城市，今天新京报让我说京津冀的房价会涨还是跌，想了半年我也不知道涨跌。你要说他涨至少有十条以上的理由，肯定涨，你要说跌，至少有十条以上的理由说他跌。
那个时候我们在房子的建设上北京走过很有趣的路，那个时候就有公务员小区，和平里，木樨地，三里河一带，那时候我们还建了一批崇文门之外的幸福大街，中国的老百姓想将来奔社会主义怎么幸福，还建了居民楼，上下水道，煤气暖气，后来说建共产主义，北京又建了三座共产主义大厦，东直门一座，机场线修给拆了，选了270多户最有共产主义觉悟的家庭住着，共产主义大厦有什么特点，家家户户没有厨房，因为到共产主义吃饭不要钱，满大街的饭馆推门就进，吃完就走，我们曾经对自己的城市存在弱智的看法。
一直到八九十年代，北京想着退二进三，退出二产进入三产，退出三环进行四，到了2002年，叫中国的汽车元年，这一年中国的私人购车超过商务用车，轿车进家庭启动了，就像股票一样，我们全世界的找和谁合资，后来发现人家都合资完了，大家闺秀没有了，我们就找小家碧玉也行，就和韩国现代结婚了，但是他们提出了条件，结婚可以，一定不能找第三者，北京是给人家做了承诺的，但是没有两天一打听奔驰伯爵夫人离婚了，就找了她，还打了一场官司，补偿了人家好大一块地，我说的不是故事，是说的我们的城市功能区变迁的一个过程。
京津冀不是今天才提出来的，上一届政府就力推京津冀，十年。上一届政府上台的时候是2003年，刚才李铁主任提到了，2000年启动的西部大开发，2004年启动中部崛起，03年下半年提出了东北老工业基地的振兴，有高人提醒你要建这么大领域的经济振兴很难，中国八十年代振兴了一个珠三角，一个中国的老人在男孩画了一个圈，诞生了深圳一座新城，带动了珠三角区域的繁荣。1998年亚洲金融危机以后，深圳的经济发展还有珠三角的经济发展远远超过了香港，香港实际上依靠珠三角的繁荣在发展。
九十年代初期，我们上海浦东开发，带动长江下游15个城市的发展，进入了我们的国民经济第二个增长带，长三角。我们每十年可以造一个珠三角，长三角这样的经济增长带头地区，再有二十年到三十年，中国已经很阔了，别希望把西部12省区，东北三省在同一个时间段内都发展的和东部一样，看不到。后来前一任领导设想要把天津的滨海新区建成北方的工业中心，经济的中心，目前这轮京津冀和上一轮的京津冀有区别，第一不是以天津滨海为核心，而是以北京为核心，第二个不在是不切实际的把滨海新区建成经济中心，而是疏解北京非首都功能，特大城市的功能区的城区规划为主要内容。第三个，京津冀前一个只包括河北的唐山、秦皇岛这一带，第二个是北部贫困区，承德，张家口，第三个是南部，这些的京津冀比上次大很多，特别是京广沿线的城市纳入进来，还有部分张家口地区的北部地区，在空间程度上比第一次大很多。这是刚才说到的北京京津冀发展的新变化和新特点，特别是依托与大家反复讲到的交通，给我们更为现代化和实实在在的物理基础。
但是轨道交通并非仅仅就是给城市交通和功能区相互协调使用的，轨道交通分为四个层级，一个是大城市和特大城市内部的交通线，比如说全世界的小白领在东京、纽约、伦敦、巴黎都面临着有趣的两难问题，在五年前电视节目里面就讲过，要么是很贵无比的房价，要么是很远无比的距离，北京有没有，刚参加工作不久的大学生买得起的房子，远一点，披星戴月的出门到了办公室差不多下班往回走。改变这种两难的办法之一就是通过快速轨道交通和立体交通的体系相对缩小这个距离。
第二个层级的轨道交通是400公里半径的城市一体化，比如说长三角，将来的京津冀更多的扩张到石家庄一线都有可能在400公里的半径的城市圈内。
第三个大经济区域之间，华北、华东，前一段时间华东到华南，最近新通的福州到合肥，这些都是大经济区域片区之间的连接。
再说房价，大家想听听房价，我还真不会预测房价，我只知道几个基本的规律。刚才李主任说了一个30公里半径，我们现在从天安门广场出发到四环是不到五公里，三环到四环1.5公里西边，30公里的半径和5公里，是6倍的关系，但是下一个问题就要初中水平了，如果半径从1扩大到6 ，从5公里扩大到30公里，这一个圆环是核心市区面积的多少倍？是35倍，30公里半径刨去原来5公里半径的圆心之外，圆环的面积是核心的35倍。那我们可以想像，北京仅仅30公里半径，这里面还有其他的绿化区、旅游区，政府区，商务区，商业区，环境保护区很多，我们只是理论上讲面积是核心城市的35倍。
是不是核心市区就便宜了，告诉你一个道理，如果现在北京核心市区的存量房和城乡结合部的存量房和远郊区县的比例是1：3：5，那么八到十年以后，这个比例关系将变成1：8：20，现在北京核心市区的资源总量是1+3+5，1/9，几年以后是1/29，如果未来八到年以后，核心市区在北京行政辖区内资源存量比重是缩小的，你说稀缺性是提高了还是降低了？如果物以罕为贵这个商业规律不被打破，你说价格涨还是不涨？
本文来源：网易房产
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