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蔡继明:在不改性质前提下 建议承认小产权合法化

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在十八届三中全会召开期间,网易房产特邀清华大学政治经济学研究中心蔡继明教授解读土地制度改革以及小产权方面等问题。

网易房产:您觉得有什么解决的方案或者建议?

蔡继明:我认为最好的方案,也是比较彻底的方案,是更符合改革精神的方案,就是在不改变小产权房性质,不改变它的宅基地建设用地性质的前提下,直接承认它的合法存在,尤其是建设在建设用地上的,农村集体建设用地上的,不涉及耕地,不是占用耕地,大概80%都是在建设用地上的,不存在违法占用耕地的问题,也不影响我们国家的粮食安全,这一部分应该宣布它合法化。

当然了,在宣布合法化之前要进行排查、审查,原来没有规划不要紧,事后补一补吧,原来很多城乡本身就没有规划,你不能说它违反规划,可以事后补一补规划,包括城乡统一规划,包括用地规划,该缴纳规划费的就缴纳补偿,还有就是城市的基础设施、公共设施的建设,它要承担一部分,该交的也要交,如果它的建筑严重违反了建筑标准,比如说楼层、质量、防火、绿地、握手楼、亲吻楼,这些都隐藏着巨大的安全隐患,当然这个我要限期它整治,但是不等于说这个不能再建,你推倒了以后可以再建,但是不改变集体土地所有制的性质,我觉得这个是这一类。

这样解决的好处在于,不仅承认了历史、现实,更重要的它是着眼于未来,383方案里面不就是强调农村集体土地要进入市场,非公共利益的用地就未必一定要征收为国有嘛,所以这个和我们未来的小产权房的发展就能够衔接起来,这是我的第一个认为应该采取的,力度比较大的一个改革方案。

另外一个次佳的方案,就是带有一个折中调和这样的一个方案,就是像南京七彩星城那样的补交土地出让金,把它变成国有土地,然后变成大产权房,那样小产权房就变成大产权房了,这种做法是有积极性的,它比那种一味的说小产权房非法,禁止它转正,比那个态度,那是一种消极的态度,它毕竟是一种积极的态度,既尊重了历史、照顾到了历史,同时又和现行的法律法规能够基本上吻合,也容易得到官方的认可,我觉得这是一个好的一面。

但是我说它是一个折中的方面,还是一个不彻底的改革,那就是说,你在这方面尊重了法律,把它变成了国有了,但是你又违反了另一方面,它不是公共利益,你为什么要变成国有呢?所以你肯定是有合法的一面,又有违法的一面,不合法的一面。另外从改革的立场,从改革的角度出发,你将来肯定还得改,你现在做的这些,认为是合理的行为,转眼之间,也许十八届三中全会之后又变成不合理的了,当然我们还得看,就算是十八届三中全会没有在这方面做出决定,但是我相信,更多的学者也相信,中国的土地制度早晚是要改,早改比晚改要好。所以我觉得第二个方案是一个次佳的选择,是一个折中的过渡性的方案。

网易房产:作为一个学者来看,问一个实际的问题,您觉得现在买小产权房合适吗?

蔡继明:这个我不好做任何建议和评价,因为这完全取决于我们国家的政策,其实我是主张到任何时候,政府都不要轻易的在没有做出通盘考虑,没有做出顶层设计的前提下,不要放这个风,比如你刚才说到了,深圳那儿买小产权房,还有像七彩星城,七彩星城据说一宣布要转正,价格一下子就翻了一倍,甚至开发商还要逼着业主把房子要收回,因为他想收回之后再用更高的价格(出售),你一旦要宣布深圳的做法或者南京的做法,那不仅是原来的一些一股脑的都要跟着做,还会诱发新的占用耕地,或者占用集体土地来建,你过后怎么处理,那你这个历史问题就会越积累越多。

所以我一致认为,解决小产权房决不能够头痛医头、脚痛医脚,一定要做一个通盘的考虑之后,做到胸有成竹,然后我再来宣布,我先宣布一个日子,比如说,假如我们现在已经有了胸有成竹的方案,那就是2013年11月9号凌晨12点,凌晨12点之前是历史问题,遗留问题,我有一套解决的方案,凌晨12点以后那就是现实问题,现实问题我按现实方法来解决,这样居民就可以做出明确的选择,买还是不买。

等到你晚上知道了,第二天已经变了,就跟调整利率是一样的了,晚上公布的时候银行已经关门了,不营业了,第二天你无论是投资、存款还是取款,你就得按照新的方案来,这样大家心中就有数了,所以我真的是不好说你现在是该不该买这个房子。

网易房产:谢谢蔡老师,今天的采访到此结束。

蔡继明:谢谢各位网友。

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