聚焦房地产深化改革 蔡继明:土改将会抑制高房价

蔡继明：土地制度改革将会抑制高房价

网易房产讯 十八届三中全会拉开帷幕，与房地产行业息息相关的土地改革、小产权房等方面在三中全会之后的改革力度有多大？一旦推行，对一直处在舆论漩涡的中国房地产市场将会产生哪些影响？在十八届三中全会召开期间，网易房产特邀清华大学政治经济学研究中心蔡继明教授解读土地制度改革以及小产权方面等问题。

聚焦土地改革 ：土改呼声不断背后

现行土地制度阻碍土地流转

深化土地改革呼声不断，蔡继明认为当前阻碍农民人口城镇化一个很重要的制度障碍，就是现行的土地制度，现行征地标准是根据城市规划执行，没有按照公益性的原则，征地的范围过大，造成了农民的土地权益受到严重的伤害，对农民的补偿标准过低，这等于把农民排除到了工业化、城市化进程之外，使得农民没有公平的分享到工业化、城市化所带来的土地增值方面的好处。

“现行土地制度阻碍了土地的流转。”蔡继明认为，农民进城，原有的土地没有一个退出机制，这不仅造成了土地的经营规模难以扩大，当农民进城之后，城市没有给他们提供相应的住房，农民挣了钱，要回到农村去盖房子。“一方面宅基地的范围又在不断扩大，另一方面城市空间又在不断扩展，这样两头挤占耕地，18亿亩耕地的红线就岌岌可危。”

蔡继明直言，地方政府过度的依赖土地财政，造成了城市地价、房价过高，从而阻碍农村居民市民化，外来人口变成本地居民。在提出新型城镇化大战略背景下，推进土地制度改革正当其时。

中国房地产处于畸形发展时期

土地制度改革 将会抑制高房价

针对“如果推行土地制度改革，将对中国的房地产市场产生什么样影响？”蔡继明分析，中国的房地产市场总体来看是一个畸形发展的市场，突出表现为房价过高，按照房价和收入比，远远的高于世界平均水平，这样就会造成一业兴旺百业衰。当城市居民把大量主要的收入都砸在了房子上，那就必然会减少其他方面的支出，对拉动国内的消费需求起到很大的负面作用，不利于工业化、农业现代化以及城市化进程。

蔡继明预判，新的土地制度改革，肯定会抑制过高的房价。“土地制度改革涉及到农村集体土地进入市场，这样就会打破地方政府对土地、城市建设用地独家垄断局面，当土地供给增加，地价就会降下来，房价也会降下来，不仅使城镇居民、中低收入的能够买得起房，进城务工农民、外来务工人员至少也能够租得起房，就会加城市化进程，当房价、地价下降之后促使地方政府转变经济发展方式，改变其对土地财政过度依赖，房地产市场才能够进入健康的发展轨道。”

“小产权房入市会扰乱房地产市场”观点站不住脚

农村集体土地入市的传闻刺激了北京、深圳等城市小产权项目的交易量上升，作为支持小产房合理转正的学者，蔡继明强调，关于“小产权房要是入市就会扰乱房地产市场”这类观点，站不住脚。蔡继明推测，如果小产权房转正，购房者将会减少对大产权房的购买，与之对应，大产权房的价格也会相应下降，有助于平抑房地产市场过高的价格，消除房地产泡沫。“这是积极的，没必要去指责小产权转正。”蔡继明说。

蔡继明补充道，如果小产权房变成合法，那同样应该采取按照大产权房要求，来限制小产权房的购买量，避免投机的行为。

以下为实录内容：

网易房产：十八届三中全会开幕，部署全面的深化改革，在召开前“383改革方案”里面勾勒出一个详尽的改革路线图，在房地产方面报告提及了小产权、土地制度以及房产税等改革，一旦推行对房地产市场将会产生重大的影响，为什么会选择在这个时期推出土地改革方案或者是制度？

蔡继明：土地制度的改革，自改革开放以来一直都是人们特别关注的话题，大家也都知道中国的改革开放最初从农村开始，农村的改革实际上就是土地管理制度的一个变革，虽然土地制度本身，包括土地的所有权没有发生本质的变化，但是单纯的土地使用制度、承包制度的变革已经极大地焕发了农民生产的积极性，所以农村的改革很快的就席卷到了全国。

但多少有些遗憾的是，这三十多年来，城市的改革在不断深化，农村土地制度的改革相对滞后，这就造成了我们这三十多年来工业化现在已经进入到了中后期的发展阶段，我们的经济也是在保持着8%—10%的增长速度，大量的农民进了城，我们的官方公布的宽口径的城镇化率也达到了52.6%，所以在中共十六大、十八大就提出了四化协调发展，就是新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化。提出四化协调发展其实最关键的是一个城镇化，我们国家的城镇化是严重的滞后的，虽然52.6%的数字看起来还不算低，但是这里面大家都知道有2.6亿的农民工，他们虽然进了城，按照常住人口的统计标准，他们被列入了城镇人口，但是他们并没有真正的享受城镇居民应该享受的那些待遇，这就会延缓我们工业化的进程。

阻碍农民人口城镇化、市民化的一个很重要的制度障碍，就是现行的土地制度，现行的土地制度造成了征地的标准完全是根据城市规划，没有完全按照公益性的原则，征地的范围过大，过大的征地范围造成了农民的土地权益受到严重的伤害，对农民的补偿标准过低，这样就等于把农民排除到了工业化、城市化进程之外，使得农民没有公平的分享到工业化、城市化所带来的土地增值带来的好处，这是一个弊端。

另一个弊端就是农村的土地，农民的家庭经营规模相对比较狭小，可以说不到10亩地的经营规模，是全世界最小的一个规模，单纯靠这10亩地要想实现农业现代化，让农民脱贫致富是根本不可能的，之所以土地规模如此狭小，是因为现行的土地制度阻碍了土地的流转，农民进城，他原有的土地又不会有一个退出机制，这不仅造成了土地的经营规模难以扩大，我们也知道农民进城之后，城市没有给他们提供相应的住房，农民挣了钱，要回到农村去盖房子，所以农村建设用地的范围，宅基地的范围又在不断扩大，城市建设，城市空间又在不断扩展，这样两头挤占耕地，那我们18亿亩耕地的红线就岌岌可危了，这是第二个矛盾。

第三个矛盾就是地方政府过度的依赖土地财政，这样就造成了城市地价、房价过高，从而也就阻碍了市民、农村居民的市民化，阻碍了外来人口变成本地居民这样一个过程。当然了，在这里面我们也已经看到了，助长了大量的腐败行为，十个贪官差不多八个都和土地有关，这样也造成了城乡之间主要的矛盾，就体现在征地、拆迁，造成了城乡关系紧张，造成了政府和公众、官民之间这种关系的紧张。所以在这个时候，特别是在提出新型城镇化这样一个大战略的背景下，强调推进土地制度改革就正当其时。

网易房产：如果推行土改制度的话，将会对中国的房地产市场产生什么样的影响？

蔡继明：中国的房地产市场总的来看是一个畸形发展的市场，突出的表现就是房价过高，按照房价和收入比，远远的高于世界平均水平，甚至我们的一线城市都高于国际上的那些大都市，这样就会造成一业兴旺百业衰，城市居民把大量主要的收入都砸在了房子上，那就必然会减少其他方面的支出，对拉动国内的消费需求就起到了一个很大的负面的作用。所以这种房价肯定是不利于我们整个工业化、农业现代化以及城市化进程。

新的土地制度改革，肯定会抑制过高的房价，一个很重要的理由就是土地制度改革里面涉及到农村集体土地进入市场，这样就会自然的打破地方政府对土地、城市建设用地这种独家垄断的局面，从经济学的常识来说，垄断市场的价格往往都要高于竞争性的市场，尤其是独家垄断。

随着大量的农民集体土地进入市场，打破了政府对土地的垄断供给，地价就会降下来，房价也会降下来，这样就可以不仅使城镇居民、中低收入的能够买得起房，进城务工农民、外来务工人员，至少他也能够租得起房，那就会加快我们的城市化进程，另一方面房价、地价降下来之后，也会促使地方政府转变他的经济发展的方式，改变对土地财政这种过度的依赖，所以我想房地产市场本身也才能够进入健康的发展轨道。

网易房产：我们在“两会”的时候采访过您，您那时候也是提到了一个土地改革，还有一个小产权方面的问题。

蔡继明：对。

网易房产：您作为人大代表，提交过修改《土地管理法》的议案，383改革方案里面，我们看到它提到一个土改的内容是，以权力平等、放开准入、公平分享为重点，深化土地制度改革，对这个建议您觉得如何？

蔡继明：我是完全赞成383方案中关于土地制度改革的基本原则，就是城乡土地要做到平等、同地同权同价，放开对市场准入的限制，这肯定是我们今后土地制度改革的一个方向，但是它其中也提到了小产权房的治理，我觉得他们提出的对存量小产权房处理的方案，我还不能够完全苟同，因为二者之间可能有一些矛盾，比如说前面这个土地制度改革的精神，这种原则，我认为力度是很大的，改革的角度也比较新颖，但是它就意味着什么？意味着农村集体建设用地要是进入市场，在这个集体土地上用于商品房的开发，只要符合城乡统一的规划，符合用途的管制就应该是完全合法的。

小产权房为什么一定要把它征收为国有土地才能让它合法化呢？这不是互相矛盾了吗？因为它对小产权房要征收土地出让金，那就意味着要先把这个集体土地征收为国有土地，虽然它等于事后补充这么一个程序，再把城市国有土地出让给农民也好，出让给开发商也好，然后再向他征收一个土地出让金，这样的过程就是一个国有化的过程，而这样处理的方式是不符合前面土地制度改革的那个原则的，尤其是跟今后的发展，我一项认为小产权房既是一个历史遗留的问题，同时也是一个非常普遍的现实问题，现在小产权房还在建，每时每刻都在建，同时更是一个长远发展的问题，也就是说如果我们着眼于农村土地制度的改革，着眼于征地制度的改革，着眼于城乡建设用地、土地市场，做到同地同权同价，将来仍然会出现大量的所谓的小产权房，只不过那时候根据改革的精神，它不是违法的，它本身就是合法的了。

所以你今天处置小产权房问题，一定要和历史、现实以及未来一定要有机的衔接起来，你不能今天是一种保守的方式，是一种维护旧制度，旧的法律法规的这样一种方式，你是来迁就它，来处理这样一个问题，那么明天你怎么改革呢？你明天一改革，今天已经处理过的这种行为就立即变成不合理的行为，所以一定要立足长远，本着改革的精神解决小产权房问题。

网易房产：你觉得土地制度改革的难点或者它的困难、突破口在哪儿？

蔡继明：土地制度改革的难点一个是意识形态方面的一些禁锢，我们总是认为国有化、集体所有，公有制是我们的基础，是社会主义制度的基础，国有制似乎又是共产党执政的基础，对于土地这种生产要素，我们做出了不同于其他生产要素的特殊的规定，根据十三大以来我们强调社会主义是初级阶段，初级阶段就不能实行单一的公有制，本来就是多种所有制并存，原来叫公有制为主体，多种所有制并存，现在从数量上来说，公有制也未必一定要占主体，现在的非公有制经济，从就业、税收、对GDP的贡献，从绝对量上已经超过了公有制，我们现在更多的强调公有制为主导，或者是国有经济为主导。

但是我就不明白，为什么我们的土地制度一定要都实行公有制呢，我们的《宪法》规定，农村的土地集体所有、城市的土地国家所有，为什么不允许多元所有，再说城市里面为什么一定要实行国有呢，城市里面为什么不能实行国有和集体所有并存呢？所以这些都是认识上的问题，意识形态方面的问题。还有一些就是担心，一旦农村的土地流转起来，农民就可能随便的把土地变卖了，失去了他所谓的各种保障，甚至房子一旦抵押，还不起款就流离失所，还有这些担心。第三个就是现行的法律法规是一整套的，前后相联系的，任何想单独改变其中一个环节，都会遇到上位法的一些制约，下位法还好办，你说你把土地制度改变了，下面的《城市房地产管理法》就可以依据《土地管理法》来改变，《国务院关于农村土地征收补偿条例》就可以依据《土地管理法》进行调整。

问题是现在上位法没有变，下位法怎么办？如果法律不变，国务院的法规怎么出台？这个大家都知道2012年温家宝总理在政府工作报告中承诺，要在年内出台农村土地征收补偿条例，但结果一年过去了，没有出台，原因何在？其中一个很重要的原因，不就是因为《土地管理法》还没修理呢，话说回来《土地管理法》酝酿了好几年的修改，为什么到现在还完不成呢？包括去年那么多修改意见，最后国务院法制办向人大常委会只提交了一条，就是取消政敌征地的上限，但是就这一条人大常委会也没有通过，原因又何在？仍然是一个很重要的原因，它受《宪法》的制约。

《土地管理法》有这样一条规定，就是国家为了公共利益的需要征收农村的土地，这条从哪儿来的？《宪法》里面来的，没错，什么是公共利益呢？它下面解释了，第一条凡是列入城市规划圈的土地都要征收，你知道列入城市规划圈的土地难道都是公共利益吗？绝大部分不是公共利益，实际上它就用城市规划偷换了公共利益这个原则，实际上又把城市规划作为征地的依据，这一条符合《宪法》吗？你要按照公共利益那个原则它是违法《宪法》的，但是你要注意到，《宪法》里面还有一条规定，城市的土地要归国家所有，从这个角度来说它符合《宪法》，既然《宪法》里说城市的土地归国家所有，那我只要通过规划，把这个土地列入城市规划里面，当然就要征收为国有，所以这样一条规定既符合《宪法》，又违法《宪法》，那你想想，如果不修改《宪法》，如果不对《宪法》做出新的解释，《土地管理法》怎么能修改得好，它必然会备受公众批评、诟病，会质疑，你这等于就是偷换了公共利益的概念。因此你说到土地制度的改革它的难点，也就出现在这儿，它整个从上到下这一套法律法规是牵一发而动全身，必须得通盘的考虑，才能够进一步的完善，这是第三。

第四个原因就是一些实际的利益制约，我们知道现行的这种土地制度其实地方政府是很喜欢的，它一方面是集体所有，我们政府通常对集体所有制不给它承担其他的社会责任，甚至有些政府官员就说，我们的社保只面向城市居民，农村好像有土地做保障，过去有的官员就这样讲过，这是一种似乎错误的认识，因为土地不是社会保障，土地是一种生产资料，城市的居民也没有拿你的房子做社会保障，也没有拿你的汽车做社会保障，也没有拿工厂做社会保障，我们本来应该构建城乡统一的、覆盖全社会的社会保障体系，而把土地作为一种生产要素让它流通起来，但是我们现在的地方政府恰恰等于是放弃了，它不承担对农民提供社会保障的责任，同时又以公共利益的名义就可以征收农民的土地，尤其是低价征收了以后再高价招拍挂，从中得到大量的土地收入，土地出让金，政府得益于这种土地制度这些年的经济发展。

所以你要想去改革它，就要缩小政府征地的范围，政府的土地收入就相应的减少，城市建设、基础设施、公共服务这些资金的来源就受到了一定的限制，显然它会有一定的抵触，我想主要的矛盾原因就产生在这些方面。

网易房产：农村集体土地入市的传闻搅动了小产权市场，您作为小产权合理化的一个支持者，我们看到383方案出来以后，刺激了北京、深圳等城市小产权项目的交易量，例如像"深圳买小产权房像买菜"、"北京小产权房月涨千元"等消息迅速蔓延，再次挑逗着大众的神经。您所了解到或者说您觉得小产权房的命运将会是什么样？

蔡继明：小产权房如果转正、合法化，肯定会对房地产市场产生重要的影响，因为很明显，你在宣布它是非法的时候，那么人们无论是从买方还是卖方，它的价格都不可能太高，因为大家都承担了风险，通常它比大产权房至少要便宜三分之一，有的甚至便宜二分之一甚至三分之二，但是你一旦宣布小产权房合法化，不管是通过什么途径、什么方式，还是预期它会合理化，那么小产权房的价格肯定会上升，也会刺激对小产权房的购买，至于像买萝卜、白菜那样买，还是怎么买，包括公务员那另当别论，但是小产权房的价格肯定会上升，这是不言而喻的。

但与此同时，大产权房的价格是不是就会相应的下降？因为一个上升，人们肯定就会减少对大产权房的购买，大产权房的价格就会相应的下降，因此从总体上来看，我认为它会平抑房地产市场过高的价格，有助于消除房地产的泡沫，这是积极的，没必要去指责它，有些地方官员，尤其是国土管理部门的有些官员说，小产权房要是入市就会扰乱房地产市场，我觉得这是站不住脚的，它不是扰乱，它是会平抑房地产市场的价格，我觉得这个起的是积极的作用。

至于怎么去限制它，比如说小产权房入市是不是就能够随便买？我想既然小产权房入市，那就应该跟大产权房要遵循相同的房地产调控的政策，大产权房不允许买第二套，不能买第三套，为什么小产权房就允许买第二套，而且小产权房最初购买的人基本上都是第一套，都是自住的，因为它不允许买卖，只允许买，买的时候就是所谓的非法交易，他卖的时候就更难嘛，所以通常的都是在城市里面买不起房，租不起房的人买的小产权房，现在一旦把它放开，如果变成合法的话，那你同样应该应该采取国务院的有关规定，也按照大产权房的要求，也要限制它的购买量，该执行什么样的政策都要执行什么样的政策，我想就不至于出现像买白菜、萝卜那样的现象发生。当然投机的行为、投资的行为它跟大产权房是一样的，总是不可避免的。

网易房产：您有没有想到另外一个问题，就是当小产权房转正以后价格上去了，又有一部分人本来是可以买得起小产权房的，因为价格便宜，但是价格上去以后他又买不起了？

蔡继明：是的，我说小产权房入市，从总体上说是会降低房地产市场的价格，与此同时我们还要允许农村大量的集体建设用地进入市场，这又会进一步的降低土地的价格，从而也会进一步降低住房的价格，通过这两个途径，城市里面就会有更多的人买得起房、租得起房，相对原来的比较高的价格水平，现在肯定有一部分中低收入的阶层居民能够买得起、租得起房了，但是正如你说的，还会有一部分人，在已经调整后的价格，即使是小产权房，有可能也买不起了，那就是需要通过政府的保障房来解决，就是说原来你的保障房我们原计划是在“十二五”期间要建3600万套，当时的覆盖面基本上是城市居民的20%左右，原来覆盖的这20%，其中有一部分，比如说10%是可以买得起房了，因为房价整体降下来了，他买得起房了，保障房就可以进一步的向谁覆盖呢？连小产权房都买不起的，甚至一些进城务工的农民，刚刚毕业的大学生，我们的保障房就可以更多的向他们开放。

网易房产：这就需要保障制度方面的改革。

蔡继明：对，这并不是说小产权房入市，政府就放弃对保障房建设的责任，尤其是有些地方试图通过没收小产权房，把它变成廉租房这种做法，其实是有待于我们商榷的，因为你那等于就是，本来政府应该承担的比如100万套廉租房，因为小产权房在没有入市，没有合法化之前，实际上已经起到了一定的廉租房的作用，你政府本来还应该额外再建100万套的廉租房，现在把小产权房拿过来了，你这等于是拆了东墙补西墙，所以小产权房不能够把它当做廉租房，变成政府的，从而减轻政府建设廉租房的责任。

网易房产：小产权房转正也喊了好几年了，但到目前为止还没有真正的实行过，您觉得这个关键点或者突破口在哪里？

蔡继明：小产权房既有违法的成分，也有合法的成分，它是一个矛盾混合体，它之所以有合法也有非法的成分，是因为我们现在的法律本身是有自相矛盾的地方，我说小产权房违法，通常都是从《土地管理法》和国务院有关规定来认定的，因为《土地管理法》中强调，任何个人和单位搞建设，必须申请使用国有建设用地，你使用集体建设用地就是违反了《土地管理法》，另外我们其他的有关法律还强调，农村的集体的宅基地是不能够建小产权房出让给他人，就是说宅基地的使用权不能够转让给集体所有制成员之外，那也就意味着农民的房子虽然可以买卖，但是不能够卖给村外的人，另外就是国务院三令五申，禁止城镇居民到农村买房，所有这些都是说它违法的一面。

还有说它违规呢？很多小产权房的建设没有报建设规划，因为你在城市里面要建房总得报，要向建设部、建委，你总得报规划，没有报规划，所以它又是违规，又说它违反了国务院的有关规定买卖，就所谓它是三违建筑，这个没问题，这个确实跟现行的这些法律法规都有冲突，但是我要说，它也有合法的一面，它哪儿合法呢？第一它跟《宪法》并不矛盾，因为《宪法》里面讲国家为了公共利益的需要，才可以征收农村的土地，小产权房显然不是公共利益，它就是居民的一种个人的需求，它是一种市场需求，那我建小产权房为什么一定要使用国有土地呢？从《宪法》的这条规定本身来说，我使用农村集体土地建小产权房，这至少不违反《宪法》，而反过来《土地管理法》这种规定跟《宪法》不一致。

所以我说到底是谁违法呢？可能是我们的下位法不符合上位法的精神，或者进一步的说，我们政府的条例，国务院的条例跟《宪法》的有关精神有抵触，那到底谁违法？所以既然小产权房存在着这样一个矛盾，你怎么解决它？你解决它违法，你不解决它也违法，你任它任其自然是一种违法，你把它拆除，你把它完全禁止也不太符合有关法律的精神，所以你无论怎么处理它，都不可能做到十全十美。

再加上小产权房的范围非常大，面也大量也大，涉及的阶层也多，历史时间又很长，它解决起来矛盾就更大，这里面有些地方政府实际上是眼看着小产权房像雨后春笋般发展，它也并没有采取有效的措施，可以说是不作为，有法不依，违法又不究，执法又不严，这样就造成解决起来的难度非常大。

网易房产：您觉得有什么解决的方案或者建议？

蔡继明：我认为最好的方案，也是比较彻底的方案，是更符合改革精神的方案，就是在不改变小产权房性质，不改变它的宅基地建设用地性质的前提下，直接承认它的合法存在，尤其是建设在建设用地上的，农村集体建设用地上的，不涉及耕地，不是占用耕地，大概80%都是在建设用地上的，不存在违法占用耕地的问题，也不影响我们国家的粮食安全，这一部分应该宣布它合法化。

当然了，在宣布合法化之前要进行排查、审查，原来没有规划不要紧，事后补一补吧，原来很多城乡本身就没有规划，你不能说它违反规划，可以事后补一补规划，包括城乡统一规划，包括用地规划，该缴纳规划费的就缴纳补偿，还有就是城市的基础设施、公共设施的建设，它要承担一部分，该交的也要交，如果它的建筑严重违反了建筑标准，比如说楼层、质量、防火、绿地、握手楼、亲吻楼，这些都隐藏着巨大的安全隐患，当然这个我要限期它整治，但是不等于说这个不能再建，你推倒了以后可以再建，但是不改变集体土地所有制的性质，我觉得这个是这一类。

这样解决的好处在于，不仅承认了历史、现实，更重要的它是着眼于未来，383方案里面不就是强调农村集体土地要进入市场，非公共利益的用地就未必一定要征收为国有嘛，所以这个和我们未来的小产权房的发展就能够衔接起来，这是我的第一个认为应该采取的，力度比较大的一个改革方案。

另外一个次佳的方案，就是带有一个折中调和这样的一个方案，就是像南京七彩星城那样的补交土地出让金，把它变成国有土地，然后变成大产权房，那样小产权房就变成大产权房了，这种做法是有积极性的，它比那种一味的说小产权房非法，禁止它转正，比那个态度，那是一种消极的态度，它毕竟是一种积极的态度，既尊重了历史、照顾到了历史，同时又和现行的法律法规能够基本上吻合，也容易得到官方的认可，我觉得这是一个好的一面。

但是我说它是一个折中的方面，还是一个不彻底的改革，那就是说，你在这方面尊重了法律，把它变成了国有了，但是你又违反了另一方面，它不是公共利益，你为什么要变成国有呢？所以你肯定是有合法的一面，又有违法的一面，不合法的一面。另外从改革的立场，从改革的角度出发，你将来肯定还得改，你现在做的这些，认为是合理的行为，转眼之间，也许十八届三中全会之后又变成不合理的了，当然我们还得看，就算是十八届三中全会没有在这方面做出决定，但是我相信，更多的学者也相信，中国的土地制度早晚是要改，早改比晚改要好。所以我觉得第二个方案是一个次佳的选择，是一个折中的过渡性的方案。

网易房产：作为一个学者来看，问一个实际的问题，您觉得现在买小产权房合适吗？

蔡继明：这个我不好做任何建议和评价，因为这完全取决于我们国家的政策，其实我是主张到任何时候，政府都不要轻易的在没有做出通盘考虑，没有做出顶层设计的前提下，不要放这个风，比如你刚才说到了，深圳那儿买小产权房，还有像七彩星城，七彩星城据说一宣布要转正，价格一下子就翻了一倍，甚至开发商还要逼着业主把房子要收回，因为他想收回之后再用更高的价格（出售），你一旦要宣布深圳的做法或者南京的做法，那不仅是原来的一些一股脑的都要跟着做，还会诱发新的占用耕地，或者占用集体土地来建，你过后怎么处理，那你这个历史问题就会越积累越多。

所以我一致认为，解决小产权房决不能够头痛医头、脚痛医脚，一定要做一个通盘的考虑之后，做到胸有成竹，然后我再来宣布，我先宣布一个日子，比如说，假如我们现在已经有了胸有成竹的方案，那就是2013年11月9号凌晨12点，凌晨12点之前是历史问题，遗留问题，我有一套解决的方案，凌晨12点以后那就是现实问题，现实问题我按现实方法来解决，这样居民就可以做出明确的选择，买还是不买。

等到你晚上知道了，第二天已经变了，就跟调整利率是一样的了，晚上公布的时候银行已经关门了，不营业了，第二天你无论是投资、存款还是取款，你就得按照新的方案来，这样大家心中就有数了，所以我真的是不好说你现在是该不该买这个房子。

网易房产：谢谢蔡老师，今天的采访到此结束。

蔡继明：谢谢各位网友。