副中心的顶豪珠江·中国阙来了

转自地产营销人

是到了修正豪宅评价体系的时候了。

在七、八年前，『地产营销人』在操盘北京最贵豪宅的时候，楼市还没有一个成熟的高端市场环境和豪宅评价体系。由此面临的问题是，每一组客户上门都带着自己对豪宅的理解而来，在无法达成豪宅标准共识的前提下，营销难度之大是可想而知的。

后来，『地产营销人』就做了一个工作，不仅为自己的项目，也为所有高端产品都立一个标准，站在客观的角度去定义豪宅的属性。

经过近半年的在世界范围的案例研究，参考大量的行业分析报告，再结合对负责高端项目操盘手的访谈，最后终于用“资源论”设定了基本的评价框架，在四大维度上为豪宅设定了可供参照的标准。

然后，『地产营销人』借助于所有的论坛、演讲、撰稿及行业交流的机会，去传播和诠释这一概念，希望能为刚刚开始的豪宅市场做一点理论上的支持，也为客户选择置业提供一个专业依据。

“资源论”提出的意义和依据

当年“资源论”的提出，最大意义在于告诉市场，豪宅的价值不仅在于户型尺度的无限突破，装修的无尽奢华，园林繁茂的无以叠加，这些容易打动客户感官的，来自于产品表面的夸张刺激并非豪宅的真实价值。

豪宅价值构成的本质实际上是对“稀缺资源”的占有，其中绝大部分是外部资源的构成，譬如：城市资源、自然资源、人文资源。

这些资源之所以能成为资源，在于社会层面已达成的共识。

而产品在这些年豪宅市场的发展中，也逐步形成了一种“资源”，特别是在北京楼市，会不会打造豪宅，已经成为评判一个品牌开发商拥有实力和所占市场地位的关键条件，因此“产品能力”也成为并列外部三大资源的唯一一项内部资源指标。

“资源论”核心精髓在于累加

只有一项不可复制的资源可称之为高端，但难言顶级，如果一个项目四种维度都无懈可击，那便是豪宅中的豪宅，也应该是最有价值和最贵的顶豪。

按照这个公式“城市资源+自然资源+人文资源+产品资源=？”去为每一个豪宅项目打分，自然相对公允并具有说服力，对于业内、业外测评豪宅高下是有指导作用的。

不过，当市场发展到今天，北京楼市已具有明显的泛豪宅化迹象时，城市结构也在剧烈演变，原有的豪宅标准体系还适不适用？『地产营销人』也在及时的反思和论证。

“资源论”设定需要与时俱进

整体上看，以自然资源和人文资源为代表的外部的两大要素内涵没有丝毫改变，依然十分重要，依次为核心支撑的北京壹号院和万柳书院都是当下北京房价最高的项目。

产品力呈资源化的发展趋势十分明确，好产品正在成为稀缺“IP”，被掌握了核心能力的房企不断复制和迭代，爆发出极强的市场号召力和品牌影响力。

唯一需要更新的是对“城市资源”的理解。

城市资源原有的设定是基于城市中心地段展开的，好的地段最大化的吸附城市资源，这里的“城”基本指“旧城”。那么对于北京而言，特指的是二环、三环那种能够被商圈覆盖的传统优质区位。

但近两年发生巨变的是，许多城市都在发展另一个新城，即“城市副中心”，原有的城市形态被颠覆性解构，譬如：郑州的郑东新城比老城建设的好，发展的快，而且房价更高，合肥也是如此，城市更激动人心的地方从老城搬到了新城。

北京也正在经历这一重大历史进程，自打通州被中央定为“城市副中心”之后，其区域地位发生了天翻地覆的变化。原有北京一环一环“摊大饼”的发展模式，随这次新《总规》的发布而彻底告终。

跳出北京看北京的结果就是，副中心成为一个新的城市，首都是首都，北京是北京，两者在概念上开始分离，在功能定位上开始彼此清晰。副中心扮演的角色是打造“京津冀”城市群的重要一翼。

因此，通州放在过去被叫作“CBD后花园”，而现在摇身一变，成为了国家战略之下破解京津冀发展格局的“桥头堡”。

从边缘到中心的角色大反转，被国家力量狠狠催生之后，再用原来的城市资源去定义新的副中心区位就有失偏颇了。

所以，城市资源的界定应该做出修正，城市转换到哪里，资源就跟进到哪里。

二环、三环依然具有不可复制性，而副中心作为一个新崛起的代表未来北京的新城，其核心区位也具备城市资源的稀缺属性。

由此，再去评判通州的高端项目时，就不能再用“天安门”来作为参照坐标点，而是应该以运河CBD的“通州新三塔”来作为参照地标锁定，再加之其他资源的辅测，基本就可判断物业价值的档次和潜力。

在今年严厉的调控形势下，通州因其“副中心”的特殊使命，新房有效供应明显不足，直到国庆之后，才见到零星项目释放声音，开始亮相。

不过，令人诧异的是通州新推出的并不是所谓宋庄、台湖之类的非核心区项目，而是拥有着极好地段，无敌景观的纯正核心区豪宅，而且既不是惯常认为的“商务型公寓”，也不是老项目的后期新品，而是真正的新地块、新住宅。

可能很多同业都已耳闻，『地产营销人』特指的项目便是新近大热的珠江·中国阙。

那么，如何认知该项目的价值？

采纳“资源论”无疑能精确的拆分测评，珠江·中国阙是副中心顶豪标杆之作。

从城市资源维度，前面已经说的很清楚，珠江·中国阙所在的运河CBD核心区是新北京中心的象征，这里被16大商务地标建筑包围，总建筑面积达674万平方米，将呈现的商务区规模两倍与国贸CBD，超过10万平米的购物中心就有6个，在加之众多五星级酒店的兴建，一个超级商圈正在浮现。

由于副中心已明确未来布局和引入的皆为高端产业，以金融业和高端服务业为主导，运河CBD的发展进程比预想快速的多，譬如华夏保险、天安财险、新京报传媒、长安俱乐部等皆已进驻，而工商银行、北京银行、中国邮政等也即将落位。

核心商圈的构建不仅吸附宝贵的城市资源，也吸引来大量的商务精英和高端人群，从而进一步形成对高端住宅的强烈需求和改善动能，珠江·中国阙恰逢其时予以承接和对应，让运河CBD多业态职能充分匹配，得以更加完善。

珠江·中国阙距原来的通州地标彩虹之门近在咫尺，只不过彩虹之门如今变为三座超高层建筑群，体量65万平米，其中最高的主塔高度300米，这便是新的副中心形象——通州三塔。

在自然资源上，珠江·中国阙占据五河交汇之地，水岸举步可达，拥有一览大运河风光的绝佳视野，宽阔的水面与对岸鳞次栉比的建筑构成了仿佛伫立于伦敦或曼哈顿般的繁华景象。

除此之外，项目还享受运河奥体公园、运河文化广场等五大公园环绕的生态环资源。这些公园配套距珠江·中国阙在50—1000米范围之内，可谓走出社区便能享受绿意。

据悉，市政府还将投入45亿元，增建北京城市副中心公园，这里将成为超出“奥森”的绿化规模。

再看人文资源，珠江·中国阙比邻大运河美术馆，附近的燃灯佛舍利塔、三角庙、大广楼、漕运码头、皇木厂等历史古迹，将与考古发现的通州古城遗址恢复成占地超百万平米的通州古城。

《总规》中明确的“大运河文化带”将为区域奠定浓郁的人文基调，而博物馆、美术馆以及古城的复建让历史风貌驻留为永久的文化遗产。

在产品资源的搭建上，珠江·中国阙无疑极其重视这历史赋予的宝贵机遇和重大使命，倾尽全力将打造出能代表副中心品质高度的豪宅作品。

项目由国际大师联手打造现代主义建筑，蕴藏运河文化的艺术园林，并以精巧的规划排布，让水岸景观最大化的涌入视野，营造出“一窗阅世界，一阙藏中国”的恢弘气势。

同时，除了高端住宅产品之外，开发商还在地块内配建五星级酒店——凯悦酒店，建造并运营超20平米的大型购物中心。据悉还有一个极具创意的大型天幕设计，场景极其震撼。

由此可见，副中心倾国家之力，区域价值加快兑现，所有“资源”聚焦于运河核心区被层层叠加并放大，受其全面带动而占尽利好的珠江·中国阙无疑已立于顶豪之巅。

据悉，珠江·中国阙位于通州的售楼处已经开放，样板示范间也将在近期公开亮相。

简单说，过去北京有的，未来通州都会有。既然副中心的顶豪来了，让人充满无限憧憬和期待，不知主城区的豪宅们会作何感想？