网易房产讯 近年来,随着国内通货膨胀压力增大,投资者在选择资金使用渠道方面也愈发审慎,随着住宅市场调控力度不断加大,商业地产受到了投资者关注,尤其是沿地铁一带的中高档社区商铺备受青睐。近日,龙湖·时代天街营销负责人王璐做客《网易房产对话地产界之营销者说》栏目,畅谈“新国五条”发布后,北京商业地产变化以及龙湖·时代天街商业地产发展前景。
以下为对话内容:
网易房产:各位网友好,欢迎收看本期网易房产对话地产界,本期邀请的嘉宾是龙湖·时代天街营销负责人王璐。
王璐:网友好。
网易房产 :我们知道国五条已经执行50天,国五条打击住宅投资投机性需求,但对商业地产可以说是利好消息,现在从国五条细则发布到今天,北京商业地产发生哪些变化,能不能跟我们讲一下?
住宅限购 投资者愈发青睐商业地产
王璐: 国际知名房地产顾问公司DTZ戴德梁行近日发布报告显示,亚太地区是2012年唯一商业地产投资存量正增长的区域,中国超越日本成为亚洲最大的市场,其投资存量的价值增长15%,达到1.5万亿美元。由于现在有更多的市场具有吸引力,投资者应更密切关注市场流动性和规模。
近年来,随着国内通货膨胀压力增大,客户在选择资金使用渠道方面也越来越审慎,在所有投资品类中,商业地产是选择之一,尤其是带地铁的中高档社区的商铺受到客户的青睐。
就龙湖·时代天街项目来看,因为近期主要是销售商业,在这种情况下,很多置业者由于住宅限购,其他熟知投资的选项,如股票、基金、包括黄金市场都不稳定,所以商业地产相对是一个比较好的选择,在住宅去投资化的情况下很多客户自然而然选择商业置业。当然不同商业也有区别,从普通的路边门脸房,到社区底商,再到包括写字楼、购物中心都属于商业地产,购物中心是相对较高的商业形态,而选择置业商业地产中购物中心又是优选。而龙湖•新食代正是地铁对接,大商业中心里的餐饮中心,在市场上也极具优势,成为置业者的优选。
网易房产:除了房地产政策变化,对于城市发展、规划方面,还有没有政策利好时代天街,给我们讲一讲?
王璐:据悉,“新三年城南计划”已经过市委常委会讨论通过,有望于近期发布。计划将围绕公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等四类232项重大项目进行投资,总投资约3960亿元,2013——2015年计划完成投资2700亿元,比第一阶段行动计划增加28%。另外,旅客吞吐量达1亿人次的北京新机场,将在今年第四季度开建航站楼。北京新机场预计一期投资700多亿人民币,有望2018年落成并投入使用,首期规划年旅客吞吐量为4500万人次。同步规划建设的新机场外围交通及市政配套设施,将为打造北京第二个临空经济区创造条件,打开北京南大门。就时代天街项目而言,很多商业投资者,非常看重区域的发展,当然包括项目本身的品质、后续规划,及产品能否满足近期资金或未来需求等,如果匹配就会果断出手。
龙湖新食代餐饮商铺集中在150-600平米之间,价格3万-7万/平
网易房产:四月底龙湖时代天街推出了项目西区大商业的餐饮中心——龙湖·新食代,受到了社会各界的广泛关注,能不能介绍一下龙湖·新食代?
王璐:确实如此,龙湖•新食代是时代天街的倾心力作,同时也是弥补区域市场空白的地标级餐饮中心。之所以在市场上如此受欢迎,甚至出现一铺难求的现象,我想应该有以下几个原因:
首先,龙湖•新食代是地标级城市综合体里的餐饮中心。从近年的发展行情看,基于综合商业中心的商铺不仅销售情况良好,同时,租赁市场上租户资源丰富。
其次,龙湖•新食代是龙湖时代天街项目大商业中稀贵楼座,致力于打造区域餐饮品质新标杆,与客户分享大商业时代的发展机遇。
第三,龙湖•新食代位于地标级商业中心黄金十字路,坐拥大规模商业体量,扼守地铁口、购物中心、大型影院,聚拢区域内地标级城市综合体里大量客流,让旺盛消费力流向商铺。
最后,龙湖•新食代是全北京少有的集中餐饮中心,成为置业者的优选之一。
网易房产:专门做餐饮户型多大?
王璐:我们推出一的餐饮商铺主要集中在150-600平米之间,这个面积之前公司研发部门、营销部门从客户需求角度出发,进行调研了解,发现市场上餐饮业态经营的比较好的,用起来比较方便的,一般也都是这个面积区间,再小可能用起来就不太方便。甚至可以说是根据目前主流餐饮饭店、餐厅,主流面积量身订作一套产品,希望后期业务得到比较好的发展。
网易房产:那龙湖·新食代的价格是大概多少呢?
王璐:从3万多到7万多每平不等,不同位置价格不同,龙湖·新食代商铺,总价区大约在一千万到两千万之间每套。
网易房产:买这些商铺的客户主要有哪些特点呢?
王璐:很难从地区行业进行划分,本地、外地的相对比较平均,基本上我们商业业主有几个共性,第一原计划置业住宅,因为国五条前后,二手房成交活跃,很多市场客户把住宅出售了,手上有一笔闲钱,需要寻找投资出口,但是股票、基金、黄金等,收益率与稳定性达不到客户的预期,因此客户会选择像商业地产购物中心这种类型产品,并且市场上能看到的商业中心,在售的只有类似龙湖·时代天街为数不多的商铺可以选择。所在区域发展动力是否能满足预期的考量之后,在对市场产品对比之后多会选择我们项目。
选择时代天街的理由我觉得可能有如下几个方面,大兴新城的核心区域,是未来三到五年,乃至五到十年,北京南部发展是速度相对非常快,发展潜力非常大的区域,现在地铁4号线通车了,并且在我们项目旁边是生物医药产业园区,有这么多政策、城市规划利好,包括产业集群进行支撑,龙湖·时代天街大商业是填补区域商业的举足轻重项目之一,再从这个区域近期住宅成交量,到整个天宫院板块最近一两年成交情况来看,现在客户买住宅会在大兴、龙湖·时代天街,方圆几公里范围内,有大量高密度住宅项目,包括万科、保利、金融街、中水电等,而且住宅类人群多是自住功能的刚需,因此这个区域常住人口预计将突破数万人,基于以上的发展,加之便利的轨道交通,所以我们龙湖在此拿地运作总体量约30万平米的大商业中心,客户可以把龙湖看作大的运营商,然后出售一部分商铺,置业者用相对较小的投入跟着运营商龙湖共同经营,龙湖通过整体运营把风险做小,经营业态做好,经营成长空间尽量大的让利给商户,希望他们能和龙湖共赢。
抢占区域里优质项目的优质商铺 分享城市化红利
网易房产:有没有买铺的案例让您印象比较深刻?
王璐:我们有个客户,买了半层,合计一千多平米商铺。他的经历比较典型,以前置业主要就是买住宅,手上有大约一两千万流动资金,来到龙湖时代天街项目所处的天宫院区域,用他的原话“以前的北京是按照环线形式发展,但是衡量地产价值,纯粹以位置来衡量显得武断,因为随着北京城市发展不断扩张,交通拥堵、人口拥挤、资源匮乏,以后发展多会是组团式发展,并且在南城,目前商业没有形成明显组团,但在未来不久,这个组团极大可能就在天宫院版块。”因为这个区域品牌开发商云集,都希望能在这个区域完全成熟之前抢占价先机,现在占据核心商业资源,客户也希望像他过去其他产品的投资经历一样,抢占发展先机,占据核心地段,抢占区域里优质项目的优质商铺,这也算是他买了一支股票,股票叫“城市化”,分享城市化的红利。
网易房产:你刚才提到一铺养三代,商铺回报率是什么情况?
王璐:目前北京包括北上广深国内一线城市,商业购物中心呈上升趋势。紧邻地铁口,与地铁一体化设计,例如时代天街这种,非常受客户青睐。另外,可以从国外发达国家,包括国内商业繁华的城市来看,商业地产发展非常成熟稳健,并且商业物业价值,与轨道交通远近几乎成反比,距离越远涨幅不那么明显那么可观。目前根据客户的反应来看商业地产这是财富的优良出口,也是作为资产配置的选项,选择地铁口与地铁无缝连接的大商业中心的商铺,选择统一运营统一管理的商铺,可能是许多客户的优选之一。
网易房产:待商业开业后,商铺在时代天街租金一个月是多少呢?
王璐:所在位置经营业态不一样,租金也会不一样。
网易房产:这个有点抽象,能给我们讲一个具体金钱方面的数字么?
王璐:我们在4月中旬进行过市场调研,当然,数据仅供参考。东三环双井附近,2008年时租金6元/㎡·天左右,但现在2013年,同样一个地段同样一个位置租金涨到每平米每天15元/㎡·天左右,售价攀升6-7万元/㎡。五道口附近商铺也是一样,2008年左右租金水平7元/㎡·天左右,现在已经达到27元/㎡·天左右。
网易房产:翻了几番。
王璐:一方面是物业本身增值,区域发展业态不断成熟,经济发展自然带动整体租金和售价的上升,再就是通货膨胀效应,对于置业商业地产,可以助力业主的事业发展。以龙湖·时代天街项目为例,随着时间推移,商铺时间越久越成熟,不像其它投资产品需要考虑折旧的问题。