网易房产讯 近年来，随着国内通货膨胀压力增大，投资者在选择资金使用渠道方面也愈发审慎，随着住宅市场调控力度不断加大，商业地产受到了投资者关注，尤其是沿地铁一带的中高档社区商铺备受青睐。近日，龙湖·时代天街营销负责人王璐做客《网易房产对话地产界之营销者说》栏目，畅谈“新国五条”发布后，北京商业地产变化以及龙湖·时代天街商业地产发展前景。
以下为对话内容：
网易房产：各位网友好，欢迎收看本期网易房产对话地产界，本期邀请的嘉宾是龙湖·时代天街营销负责人王璐。
王璐：网友好。
网易房产 ：我们知道国五条已经执行50天，国五条打击住宅投资投机性需求，但对商业地产可以说是利好消息，现在从国五条细则发布到今天，北京商业地产发生哪些变化，能不能跟我们讲一下？
住宅限购 投资者愈发青睐商业地产
王璐： 国际知名房地产顾问公司DTZ戴德梁行近日发布报告显示，亚太地区是2012年唯一商业地产投资存量正增长的区域，中国超越日本成为亚洲最大的市场，其投资存量的价值增长15%，达到1.5万亿美元。由于现在有更多的市场具有吸引力，投资者应更密切关注市场流动性和规模。
近年来，随着国内通货膨胀压力增大，客户在选择资金使用渠道方面也越来越审慎，在所有投资品类中，商业地产是选择之一，尤其是带地铁的中高档社区的商铺受到客户的青睐。
就龙湖·时代天街项目来看，因为近期主要是销售商业，在这种情况下，很多置业者由于住宅限购，其他熟知投资的选项，如股票、基金、包括黄金市场都不稳定，所以商业地产相对是一个比较好的选择，在住宅去投资化的情况下很多客户自然而然选择商业置业。当然不同商业也有区别，从普通的路边门脸房，到社区底商，再到包括写字楼、购物中心都属于商业地产，购物中心是相对较高的商业形态，而选择置业商业地产中购物中心又是优选。而龙湖•新食代正是地铁对接，大商业中心里的餐饮中心，在市场上也极具优势，成为置业者的优选。
网易房产：除了房地产政策变化，对于城市发展、规划方面，还有没有政策利好时代天街，给我们讲一讲？
王璐：据悉，“新三年城南计划”已经过市委常委会讨论通过，有望于近期发布。计划将围绕公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等四类232项重大项目进行投资，总投资约3960亿元，2013——2015年计划完成投资2700亿元，比第一阶段行动计划增加28%。另外，旅客吞吐量达1亿人次的北京新机场，将在今年第四季度开建航站楼。北京新机场预计一期投资700多亿人民币，有望2018年落成并投入使用，首期规划年旅客吞吐量为4500万人次。同步规划建设的新机场外围交通及市政配套设施，将为打造北京第二个临空经济区创造条件，打开北京南大门。就时代天街项目而言，很多商业投资者，非常看重区域的发展，当然包括项目本身的品质、后续规划，及产品能否满足近期资金或未来需求等，如果匹配就会果断出手。
龙湖新食代餐饮商铺集中在150-600平米之间，价格3万-7万/平
网易房产：四月底龙湖时代天街推出了项目西区大商业的餐饮中心——龙湖·新食代，受到了社会各界的广泛关注，能不能介绍一下龙湖·新食代？
王璐：确实如此，龙湖•新食代是时代天街的倾心力作，同时也是弥补区域市场空白的地标级餐饮中心。之所以在市场上如此受欢迎，甚至出现一铺难求的现象，我想应该有以下几个原因：
首先，龙湖•新食代是地标级城市综合体里的餐饮中心。从近年的发展行情看，基于综合商业中心的商铺不仅销售情况良好，同时，租赁市场上租户资源丰富。
其次，龙湖•新食代是龙湖时代天街项目大商业中稀贵楼座，致力于打造区域餐饮品质新标杆，与客户分享大商业时代的发展机遇。
第三，龙湖•新食代位于地标级商业中心黄金十字路，坐拥大规模商业体量，扼守地铁口、购物中心、大型影院，聚拢区域内地标级城市综合体里大量客流，让旺盛消费力流向商铺。
最后，龙湖•新食代是全北京少有的集中餐饮中心，成为置业者的优选之一。
网易房产：专门做餐饮户型多大？
王璐：我们推出一的餐饮商铺主要集中在150-600平米之间，这个面积之前公司研发部门、营销部门从客户需求角度出发，进行调研了解，发现市场上餐饮业态经营的比较好的，用起来比较方便的，一般也都是这个面积区间，再小可能用起来就不太方便。甚至可以说是根据目前主流餐饮饭店、餐厅，主流面积量身订作一套产品，希望后期业务得到比较好的发展。
网易房产：那龙湖·新食代的价格是大概多少呢？
王璐：从3万多到7万多每平不等，不同位置价格不同，龙湖·新食代商铺，总价区大约在一千万到两千万之间每套。
网易房产：买这些商铺的客户主要有哪些特点呢？
王璐：很难从地区行业进行划分，本地、外地的相对比较平均，基本上我们商业业主有几个共性，第一原计划置业住宅，因为国五条前后，二手房成交活跃，很多市场客户把住宅出售了，手上有一笔闲钱，需要寻找投资出口，但是股票、基金、黄金等，收益率与稳定性达不到客户的预期，因此客户会选择像商业地产购物中心这种类型产品，并且市场上能看到的商业中心，在售的只有类似龙湖·时代天街为数不多的商铺可以选择。所在区域发展动力是否能满足预期的考量之后，在对市场产品对比之后多会选择我们项目。
选择时代天街的理由我觉得可能有如下几个方面，大兴新城的核心区域，是未来三到五年，乃至五到十年，北京南部发展是速度相对非常快，发展潜力非常大的区域，现在地铁4号线通车了，并且在我们项目旁边是生物医药产业园区，有这么多政策、城市规划利好，包括产业集群进行支撑，龙湖·时代天街大商业是填补区域商业的举足轻重项目之一，再从这个区域近期住宅成交量，到整个天宫院板块最近一两年成交情况来看，现在客户买住宅会在大兴、龙湖·时代天街，方圆几公里范围内，有大量高密度住宅项目，包括万科、保利、金融街、中水电等，而且住宅类人群多是自住功能的刚需，因此这个区域常住人口预计将突破数万人，基于以上的发展，加之便利的轨道交通，所以我们龙湖在此拿地运作总体量约30万平米的大商业中心，客户可以把龙湖看作大的运营商，然后出售一部分商铺，置业者用相对较小的投入跟着运营商龙湖共同经营，龙湖通过整体运营把风险做小，经营业态做好，经营成长空间尽量大的让利给商户，希望他们能和龙湖共赢。
抢占区域里优质项目的优质商铺 分享城市化红利
网易房产：有没有买铺的案例让您印象比较深刻？
王璐：我们有个客户，买了半层，合计一千多平米商铺。他的经历比较典型，以前置业主要就是买住宅，手上有大约一两千万流动资金，来到龙湖时代天街项目所处的天宫院区域，用他的原话“以前的北京是按照环线形式发展，但是衡量地产价值，纯粹以位置来衡量显得武断，因为随着北京城市发展不断扩张，交通拥堵、人口拥挤、资源匮乏，以后发展多会是组团式发展，并且在南城，目前商业没有形成明显组团，但在未来不久，这个组团极大可能就在天宫院版块。”因为这个区域品牌开发商云集，都希望能在这个区域完全成熟之前抢占价先机，现在占据核心商业资源，客户也希望像他过去其他产品的投资经历一样，抢占发展先机，占据核心地段，抢占区域里优质项目的优质商铺，这也算是他买了一支股票，股票叫“城市化”，分享城市化的红利。
网易房产：你刚才提到一铺养三代，商铺回报率是什么情况？
王璐：目前北京包括北上广深国内一线城市，商业购物中心呈上升趋势。紧邻地铁口，与地铁一体化设计，例如时代天街这种，非常受客户青睐。另外，可以从国外发达国家，包括国内商业繁华的城市来看，商业地产发展非常成熟稳健，并且商业物业价值，与轨道交通远近几乎成反比，距离越远涨幅不那么明显那么可观。目前根据客户的反应来看商业地产这是财富的优良出口，也是作为资产配置的选项，选择地铁口与地铁无缝连接的大商业中心的商铺，选择统一运营统一管理的商铺，可能是许多客户的优选之一。
网易房产：待商业开业后，商铺在时代天街租金一个月是多少呢？
王璐：所在位置经营业态不一样，租金也会不一样。
网易房产：这个有点抽象，能给我们讲一个具体金钱方面的数字么？
王璐：我们在4月中旬进行过市场调研，当然，数据仅供参考。东三环双井附近，2008年时租金6元/㎡·天左右，但现在2013年，同样一个地段同样一个位置租金涨到每平米每天15元/㎡·天左右，售价攀升6-7万元/㎡。五道口附近商铺也是一样，2008年左右租金水平7元/㎡·天左右，现在已经达到27元/㎡·天左右。
网易房产：翻了几番。
王璐：一方面是物业本身增值，区域发展业态不断成熟，经济发展自然带动整体租金和售价的上升，再就是通货膨胀效应，对于置业商业地产，可以助力业主的事业发展。以龙湖·时代天街项目为例，随着时间推移，商铺时间越久越成熟，不像其它投资产品需要考虑折旧的问题。
未来南三、四、五环客户消费习惯将因轨道交通的便捷而改变
网易房产：回到天宫院板块，龙湖·时代天街及周边项目消费客户大概是什么分布呢？
王璐：近两年以来，住宅的去投资化比较明显，据我了解，像天宫院板块客户尤以自住为主，这就意味着区域内常住人口量大，他们工作可能在西单、王府井等区域，譬如四大行、国企等单位，他们的消费力不低，这部分北京的主流消费人群，是全家庭的消费模式，有长期生活娱乐的消费需求，选择了龙湖·时代天街所处的天宫院板块就有可能意味着除了上班离开这里，衣食住行吃喝玩乐都可以在这个区域解决。还有北京二机场（建设中）附近分布的物流、会展、外贸、商贸等产业的工作人流，另外还有地铁4号线，地铁与时代天街项目大商业无缝连接，或许未来南三、四、五环客户的消费习惯将因轨道交通的便捷而改变，因为地铁通车解决了点到点通行的时间成本，非常方便，这也是为什么龙湖在此拿地重要原因之一。
网易房产：看重地铁的价值。
王璐：有长期居住人口，有强大的产业支撑，有产业就会有工作人群，不仅是住宅需求，也有商业需求。地铁所能带来的客流更是不可估量。
网易房产：龙湖·时代天街消费者来看的话，除了带来了一个利好和方便的生活购物环节外，还有哪些优势和好处呢？
王璐：主要解决出行的问题，同时，政府投资力度也非常大，都属于地铁沿线。由于地铁不断的修建，我们可以看到未来政府规划及投资发展的方向，跟着政府规划走，跟着轨道交通走，跟着产业分布走，跟着人流走，可以说是置业商业地产的不二法门。
网易房产：现在各个商圈、商铺主要沿地铁一带发展？
王璐：还是回到一开始，摊大饼式的发展、交通拥堵人群过于密集，购物体验可能并不好，开车去购物、没地方停车不方便，我们希望打造产商居一体化，产业、商业、居住在五到十公里半径，可以节省时间成本。比如，如果1个小时中，有45分钟奔波在路上，15分钟喝咖啡，这种体验是非常糟糕的。我们希望通过轨道交通，通过对周边的客群吸附，1个小时里有45分钟坐下休闲放松、15分钟用来通行。
网易房产：时代天街除了地铁优势，还有哪些优势？
王璐：大兴有与北京其它各个小区域不太一样的特点，它属于先规划再发展再建设。在龙湖拿地时，地铁已经通车了，项目周边市政主干道，天水大街、新源大街等交通设施已经全部通车，现在不管开车还是坐地铁都非常方便。
网易房产：通过刚才王璐的介绍，我们知道现在龙湖·时代天街，不管对未来置业来说还是现在来看，它的人口分布、消费潜力都是含着巨大的商机。所以我们希望未来龙湖·时代天街商业中心商铺能够大卖。谢谢今天王璐过来分享我们的项目信息。
本文来源：网易房产
作者：林伟
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