捏着近1000万想买西长安街，怎么买

各位粉丝，

大家好。

不知道大家是否还记得，2017年年底，我们因为公众号迁移，曾经发出过这样一个帖子。

其中公布了6项给留言粉丝的福利。

其中，一位一直和京房字有高频互动的JF先生，因为一直外派申请过福利延期。3月底他回到国内后就在看房，想在京西地区、最好是长安街沿线买一套适合两老两大两小居住的房子。

我们觉得这个案例非常典型，因此把整个过程和大家分享一下：

经过【京房字】专家为期一个月的一对一咨询，JF逐渐明确了自己的需求：

1.未来，他大概率会在首钢附近工作，或者从事和冬奥会、冰上运动有关的工作。也就是说，他的工作高频地区基本上是石景山、白石桥、奥林匹克中心区。

2.他妻子家虽然是典型的南方人，但是老人曾在50多年前来过北京（当时村里都轰动了）。对老人而言，他们希望能离天安门广场、王府井大街、长安街、长城、故宫、颐和园、北大清华等知名的地方近点，总之是一说别人就知道的地方。（我们专家特意问了，老人不知道亦庄中关村和CBD）

3.他们希望小区环境好，物业和绿化是比较看重的方面。如果绿化能像南方小区一样好最好。

4.现在房子是6个人住，而且未来长期至少5个人住。所以他们需要一套至少有3-4个卧室的房子，可以接受独栋、联排、叠拼或者大平层。但是因为考虑到房地产税的潜在因素，他们希望房子不要超过240平。（专家提醒他们各公号传的版本不一定是对，要以官方为准，但JF先生坚持按照家庭人口和网传的人均面积画了这条线。）

5.总价最多承受1000万，最好是新房，只有在新房完全没有的情况下再考虑二手房，但是小区一定要非常好。但是因为他之前在上海贷款买过一套住宅，所以在京再贷款买房算二套。目前准备的首付只有700万（他还有公积金没用过）。

6.目前大女儿在国际学校上学，每周有一次接送的需求；小女儿刚准备上幼儿园，期房的交房周期在孩子上小学之前就可以。他们考虑让小女儿在家附近上小学，所以学校配套是要考虑的方面。

7.如果大女儿上大学之后决定常年留在国外，那么未来10年还是存在全家再搬去加拿大或者瑞士的可能。JF说，如果到时候两个闺女不回来，这套房子要出售，他希望比周边小区的价格都高。

8.JF的妻子是自由职业者，因此不用考虑她的工作地问题。

9.优先选择大品牌，物业好，社区品质有保障且有丰富配套的小区。

10.老人最后提出来，除了医疗养老等硬件要好之外，他们希望房子能在大的水系附近，如果附近有大绿化最好。（我们深刻感受到他们对于绿化的需求）

因为JF的小女儿还是面对上学问题，【京房字】提示他要不要就近考虑海淀诸如翠微、中关村等区域，争取离他高频工作地近，但是最终JF还是想选首钢附近区域。JF回家劝说老人的时候，说这个区域是“长安街边上”，老人点头同意了。

虽然确定区域的过程比较曲折，但是最终家里还是达成了一致意见，所以【京房字】就给JF支了招，划定了一个区域。

对应他家的要求，这个区域的特点是：首钢附近、长安街延线为佳、离永定河较近为佳。

于是专家给他拿出了新首钢三年行动计划的一张图片，对着图片给他继续往下说。

这张图片，专家也在我们的研一、大五、中三群中带着几千人完成了分析，如果不记得原文的，点击链接复习：#2

如果想看解读的话，请在公号历史记录中找这一期：

我们分析的图，是这张：

图片来源：京房字添加

按照JF家庭做出的区域决定，我们给他圈定了莲石路以北的区域。同时，可以考虑永定河两岸，也就是首钢的核心区和北部区域、门头沟新城。

因为我们的粉丝中，关注石景山和门头沟的没有关注朝阳海淀大兴的多，所以在这里，我们先给大家一个概念：新首钢现在有一个三年行动计划，它将成为“体现新时代高质量发展、城市治理先进理念和大国首都文化自信的新地标” 。

在政府口径中，确定“地标”是一件比较少见的事情。从政府层面确定地标，意味着规划倾斜、投资倾斜、甚至在未来的招商引资方面，都会举全区之力、甚至举全市之力去拔高（参见金融街、CBD、亦庄、中关村等等）。

而长安街及延线区域更是可以好好研究了。这条街原来是西单到东单，中间是紫禁城，两头担着两大商业集中地（当然王府井和东单）；到了五几年拓展成了从复兴门到建国门；随后又分别进行了几次延长：从公主坟到大北窑，从石景山首钢东大门到通州潞河，后来又打通了首钢直接跨河修了新首钢大桥直接西延到门头沟。

随着长安街的东延西延，其实我们能看到一个个基本对称的重点区域的崛起。

西单东单自然不必说了，在北京传统中，这两个地方加上王府井，就是天下第一的三条商街。

建国门、复兴门这一东一西，一头是73年就搬过来的友谊商店、改革开放没几年就聚集起来的另外一批高端商场酒店办公楼；一头是写进93版总规的金融街。

公主坟和大北窑，就说是公主坟到翠微这一段，和国贸大北窑这个区域比吧，两个区域一个是兴旺了几十年的商场聚集圈，一个是CBD。

再往外延，就是现在的，新首钢区域和北京城市副中心了。

我们经常会在微信群讲课的时候给大家讲“区域”，好的区域定位，会让人口素质、园区氛围、工作机会、产业链条等多方面都有显著提升，形成无论是建筑物、园区景观、经济指标、绿色发展指标等多方面的“地标”。

所以JF锁定这个区域，还是有一定潜力可挖的。

因为【京房字】对市场不算熟，所以专家也在一些门户网站上以 “首钢附近新楼盘”、“长安街延线”做了一番搜索，最终锁定永定河东西两侧。但是他预算1000万，又要三居室以上，同时还要满足老人养老和自身上班通勤时间，永定河东侧找不到同时满足他需求和预算的新盘，只能将目光投向永定河西侧。

永定河西侧的门头沟新城在首钢核心区3公里辐射范围内，无论是10月计划通车的新首钢大桥，还是S1地铁，交通方面完全可以满足上下班。而西侧沿河区域生态环境不错，葡萄嘴环岛东边的绿海森林公园大部分门头沟人都知道，附近居民经常来这里遛弯！这里还将投资1.64亿用于提升景观工程，也就是说门头沟在不久的将来又多了一个高大上的公园。

万科、金地、华润等等大开发商早已在悄悄此布局多年。

目前JF还在看房，在昨天的交流中，他又仔细了解了一下首钢转型的问题。

现在我们能看到越来越多关于首钢转型的消息。这个区域未来的发展方向是“体育+”、文化、数字智能、城市科技服务等等，可以说和他经营的方向非常吻合了。

同时，这个区域也是本身也有着山水交融、大疏大密的景观，对于老人要求的有山有水比较符合。

据我们所知，无论是永定河西岸买房，还是东岸买房，其教育配套都可以期待（现在不让宣传学区房，我们也从来没有鼓吹过学区房，但是家附近甚至是小区里要有个好学校或者是好教育集团的分校也是值得期待的事情。）

JF确定了要在首钢附近买房；但是“附近”是个比较大的概念，开车20分钟以内能到的区域都可以叫“附近”，他又该如何选择呢？

对他来说，从家到公司或者从家到高频要去的地方，控制在3公里之内，就非常好了。

当然，预算如果比JF先生少了200万的话，5公里之内或者二手房也有很多不错的选择。

一般这种跨河的地区，我们会提示粉丝，一定要去看交通。如果跨河桥承受比较大的交通压力，那意味着这个区域可能会出现大量的拥堵。

我们来看一张首钢北区的规划图，您可以看到，长安街西延线就是永定河的跨河大桥、新首钢大桥。

大家可以仔细想想这座桥名，长安街上唯一的一座桥，最早规土委也将其定名为长安，后来定版才调整为新首钢大桥，其中的深意真是很值得琢磨。

这座桥也是目前北京市最大的跨径桥梁，双向8车道，并设有非机动车道和人行步道。所以JF先生确实可以选择门城新区的房子，只要控制在3公里之内，骑车或者散步上下班都是入住就可以实现的。

现在，JF先生已经去这个区域看房了，这座桥将在今年“十一”通车，而且门头沟永定河滨水森林公园也将在今年建成。目前JF找京房字专家咨询的翡翠长安建筑面积约168平三居，就是家人当前认为最适合需求和预算的。

但是因为对周边环境非常满意，在翡翠长安售楼处老爷子又很想买，差不多1000万出头，首付不够，家里人也在纠结要不要再增加100万预算来让居所更舒服一些。我们建议他多去这个区域转转，多比较比较现有的和即将开的楼盘，毕竟只有实地踏勘几次才会有更清晰的概念。

如果您也关注这个区域，请来留言说说您的感觉吧。有这附近区域问题的也可以问，直接留言就可以了。