<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易佛山房产 > 正文

从货币回归人口,房地产“大变局”下的资产配置新法则

0
分享至

[摘要] 未来,只有重构资产配置方向,高净值人群才能找到那些“涨一倍都买不到”的房子,才能立于不败之地。


图片来源于摄图网

4月12日,人民银行总行对外发布了3月社会融资总额等数据情况。这份数据显示,3月份社会融资规模增量为2.86万亿元,比上年同期多1.28万亿元,大大超出市场预期。

当社会融资总额的增幅明显超出预期之后,一个问题自然而然地浮现出来,作为资产的房地产是否又迎来的水涨船高的时代?是否又回到了闭着眼买房就能挣钱的时代?

货币人口“反向运动”

3月以来的楼市回暖,在一定程度上说明了这个问题,但这不应等同于“闭眼买房就能赚钱”。房地产固然有其资产属性,但其特殊性又在于房地产不是纯资产,又有使用价值。这就决定了房地产作为资产配置,拥有着一个硬币的两面,其第一面,是货币;其第二面,是人口。

在近10年中,货币与人口呈现出的“同向运动”态势,让房地产资产价值中的“人口作用因素”被掩盖了,似乎近10年的房地产作为资产的增值属性,都是由货币带来,实则不然,货币背后,其实是人口。


图片来源于国家统计局

上图是国家统计局对于近20年人口出生率、自然增长率、死亡率的统计数据,从以上图表中,可以看到一个趋势:人口死亡率一直保持平稳水平,人口出生率在2003年左右,止住了下滑的态势,此后开始进入平稳阶段,到2015、2016年期间,又出现了陡然的上升。人口自然增长率也大体表现的同样的趋势。

请注意,人口出生率止跌的2003年前后,基本上是北京、上海等特大型城市房地产市场进入快速上行阶段的起点;而突然走高的2015、2016两年,恰是特大城市房价上涨最凶狠的一次,招致了历史上最为严格的调控。

由此发现,当货币供应增长与人口出生率两者呈现异向运动之时,人口因素对于房地产市场价值、价格、走势的影响,会逐渐凸显出来。这一潜在逻辑的内在机理在于,房地产作为资产价格,受到货币供应量的影响,但是,房地产资产价格的预期,则在中远期取决于人口。

从国家统计局的统计数据看,从2017年开始,人口出生率、人口自然增长率都已经“调头向下”,这个变化态势提醒我们,房地产大变局时代已经悄然来临。

重构资产配置准星

这种“未有之大变局”,在于预期闭环的结构性变化。当人口出生率、自然增长率开始调头下降的时候,货币对于因“人口需要住房”而构建的未来变现预期,将发生变化。

此时,就“不再是闭着眼睛买房都挣钱”,而是有的房子涨价都买不到,而有的房子降价都卖不出。这就是房地产资产范畴以内的价值分化。在货币量变大的情况下,货币将向这部分稀缺的房地产资产流动和吸附,而不是向所有房地产资产流动和吸附。

这种变化是悄然之间发生的,因此,少有人察觉,大部分人还以惯性认知的方式,认为货币量和人口两个因素,是同向运动的。4月14日,在以泰禾·西府大院作为首站的泰禾“六禾经略”系列经济对话栏目上,著名经济学家马光远就强调了这个观点。

马光远在当天为应邀而来的圈层嘉宾提供了详实的数据:2018年全年的新出生人口为1523万,为1961年以来的最低,而同期结婚率只有7.2%,同时,离婚率还在大幅度的上涨,这都在一定程度上说明了人口的未来趋势。据此,他认为,房地产市场“普涨”的时代,应该已经告一段落。

“北京有些房子可能跌一半都没有人要,有些房子还能涨一倍你不一定买的着”。马光远总结道。


泰禾“六禾经略”经济论坛活动现场图

那么,在这场重新洗牌的市场变局中,结合人口增长率下滑的趋势,哪些是才是马光远所言的“涨一倍都买不到”的房子呢?这对于高净值人群的财富分配,是十分重要。这就需要确定关于“稀缺”的坐标系。

在这个坐标系中,好地段、大户型、高品质的住宅项目,已经显现出资产稀缺性的态势。这种稀缺态势表现在两个层面。第一层面,人口结构的变化,尤其是两孩政策放开之后,家庭结构的变化使得市场上对大户型住房的需求增大。

尤其在北京、上海这一类特大型城市,此类大户型的住房产品,其往往会有更好的变现预期,往往会成为货币去向和吸附的主体,从而形成马光远所言,“涨价一倍都买不到的房子”。

第二层面,由于人口增长的走势和结构性的变化,使得使用功能及其品质,成为资产价格分化的重要“岔口”。高品质、强使用功能的资产,具备相比于其他房地产资产更强的流动性、变现能力,和附加值的兑现能力,也使得货币更倾向于向这一类资产流动,从而实现保值、增值。


泰禾“六禾经略”经济论坛活动现场图

泰禾的西府大院项目,就十分符合这两个层面的态势,是能跑赢市场大势的最佳楼盘选择。作为泰禾顶级产品大院系的开山之作,泰禾·西府大院择址于西三环的核心地段,秉承泰禾多年来的营造技艺,打造出170平米以上的大户型产品,可以说在产品品质上做到了极致。

此外,泰禾·西府大院坐拥丽泽金融商务区成熟的配套设施和发展潜力,加上项目西侧紧邻玉璞公园,东侧临近丽泽金融商务区177公顷绿地,是北京内城难得一见的绿色生态社区。

未来,只有重构资产配置方向,高净值人群才能找到那些“涨一倍都买不到”的房子,才能立于不败之地。


相关推荐
热点推荐
8-3被逆转心态不崩!王艺迪/蒯曼3-2逆转获胜,头号种子晋级决赛

8-3被逆转心态不崩!王艺迪/蒯曼3-2逆转获胜,头号种子晋级决赛

钉钉陌上花开
2025-07-12 04:18:01
特朗普:美元失去储备货币地位,如同输掉世界大战

特朗普:美元失去储备货币地位,如同输掉世界大战

环球时报国际
2025-07-11 17:13:32
东南大学发表论文:《穷人更爱吃辣》!网友炸锅

东南大学发表论文:《穷人更爱吃辣》!网友炸锅

小人物看尽人间百态
2025-07-11 09:34:44
6.8英寸,新机官宣:7月21日,全新发布!

6.8英寸,新机官宣:7月21日,全新发布!

科技堡垒
2025-07-12 12:10:08
译文|《出师表》翻译成江湖话,能活活气死诸葛亮!

译文|《出师表》翻译成江湖话,能活活气死诸葛亮!

尚曦读史
2025-07-10 23:15:03
震惊!中方向以色列发出最后通牒,局势将如何发展?

震惊!中方向以色列发出最后通牒,局势将如何发展?

舞指飞扬
2025-07-12 08:18:58
2比3!爆冷无缘8强!大藤沙月被打回原形,网友:嚣张气焰被浇灭

2比3!爆冷无缘8强!大藤沙月被打回原形,网友:嚣张气焰被浇灭

体坛知道分子
2025-07-12 07:18:44
杨少华有多卑微?被马志明戏耍、被侯家兄弟轻视,翡翠麻将成痛点

杨少华有多卑微?被马志明戏耍、被侯家兄弟轻视,翡翠麻将成痛点

不似少年游
2025-05-18 07:30:03
教会徒弟饿死师傅?法媒无奈感叹:我们教会了中国却被他们超越

教会徒弟饿死师傅?法媒无奈感叹:我们教会了中国却被他们超越

说宇宙
2025-07-12 09:10:03
球衣名记:特纳新赛季在雄鹿将穿3号球衣 上赛季属于小凯文-波特

球衣名记:特纳新赛季在雄鹿将穿3号球衣 上赛季属于小凯文-波特

直播吧
2025-07-12 12:38:14
45岁大威廉姆斯接受WTA500华盛顿站的外卡,将时隔16个月重返赛场

45岁大威廉姆斯接受WTA500华盛顿站的外卡,将时隔16个月重返赛场

直播吧
2025-07-12 08:32:06
河南威武,京港澳高速扩建了,还建东西复线,将开建最后一块拼图

河南威武,京港澳高速扩建了,还建东西复线,将开建最后一块拼图

凡知
2025-07-11 23:13:32
曝幼儿园用地曾是场坝铅锌矿,3家幼儿园仅这家出事,知情人发声

曝幼儿园用地曾是场坝铅锌矿,3家幼儿园仅这家出事,知情人发声

古希腊掌管松饼的神
2025-07-08 20:37:57
《白鹿原》:真正把人困在底层的,不是出身不好,不是环境恶劣,更不是能力不足,而是始终意识不到这 3 点

《白鹿原》:真正把人困在底层的,不是出身不好,不是环境恶劣,更不是能力不足,而是始终意识不到这 3 点

互联网思维
2025-07-10 23:12:18
乔治娜ins晒与C罗、迷你罗游艇假期,并大秀钻戒

乔治娜ins晒与C罗、迷你罗游艇假期,并大秀钻戒

直播吧
2025-07-12 09:36:53
恭喜曼联,4大待售卖出一个,昔日1亿巨星,折价80%

恭喜曼联,4大待售卖出一个,昔日1亿巨星,折价80%

体育全天候
2025-07-11 22:29:03
钱多真的有用吗?赵本山如今的家庭现状,给所有男人都提了个醒

钱多真的有用吗?赵本山如今的家庭现状,给所有男人都提了个醒

何嗀爱捕渔
2025-07-12 04:16:02
曾在《鹿鼎记》中饰演索额图,TVB金牌绿叶罗浩楷自曝患上帕金森

曾在《鹿鼎记》中饰演索额图,TVB金牌绿叶罗浩楷自曝患上帕金森

潇湘晨报
2025-07-11 20:16:05
震惊!曼联竟盯上他?布赖恩・姆贝乌莫转会风云

震惊!曼联竟盯上他?布赖恩・姆贝乌莫转会风云

运动全视界
2025-07-11 11:28:26
小别胜新婚是什么体验?网友:成年人的世界好污啊

小别胜新婚是什么体验?网友:成年人的世界好污啊

解读热点事件
2025-06-05 00:10:03
2025-07-12 12:55:00

佛山房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

牛弹琴:越南或在最后一刻遭特朗普暗算 十分失望愤怒

头条要闻

牛弹琴:越南或在最后一刻遭特朗普暗算 十分失望愤怒

财经要闻

中国超半数城市人口下滑,什么信号?

体育要闻

从无畏金兰到薪火相传,中国女篮新的花期来了

娱乐要闻

王晶曝张国荣自杀原因 抑郁症只是其一

科技要闻

黄仁勋警示AI风险:没新想法,就集体失业

汽车要闻

小米YU7深度试驾:优点很多缺点也很多

态度原创

教育
数码
手机
游戏
军事航空

教育要闻

晨钟暮鼓379:活色生香,为所欲为!

数码要闻

LG 推出“32UN880K”31.5 英寸显示器:4K 60Hz + 双扬,3399 元

手机要闻

小米15系列被华为Mate 70系列超越,没看到荣耀Magic7系列

LOL-MSI:Oner蝎子节奏完美主导决胜局,T1 3-2击败AL挺进决赛

军事要闻

美国防部承认美空军基地在6月被伊朗导弹击中

无障碍浏览 进入关怀版