从货币回归人口，房地产“大变局”下的资产配置新法则

[摘要] 未来，只有重构资产配置方向，高净值人群才能找到那些“涨一倍都买不到”的房子，才能立于不败之地。

图片来源于摄图网

4月12日，人民银行总行对外发布了3月社会融资总额等数据情况。这份数据显示，3月份社会融资规模增量为2.86万亿元，比上年同期多1.28万亿元，大大超出市场预期。

当社会融资总额的增幅明显超出预期之后，一个问题自然而然地浮现出来，作为资产的房地产是否又迎来的水涨船高的时代？是否又回到了闭着眼买房就能挣钱的时代？

货币人口“反向运动”

3月以来的楼市回暖，在一定程度上说明了这个问题，但这不应等同于“闭眼买房就能赚钱”。房地产固然有其资产属性，但其特殊性又在于房地产不是纯资产，又有使用价值。这就决定了房地产作为资产配置，拥有着一个硬币的两面，其第一面，是货币；其第二面，是人口。

在近10年中，货币与人口呈现出的“同向运动”态势，让房地产资产价值中的“人口作用因素”被掩盖了，似乎近10年的房地产作为资产的增值属性，都是由货币带来，实则不然，货币背后，其实是人口。

图片来源于国家统计局

上图是国家统计局对于近20年人口出生率、自然增长率、死亡率的统计数据，从以上图表中，可以看到一个趋势：人口死亡率一直保持平稳水平，人口出生率在2003年左右，止住了下滑的态势，此后开始进入平稳阶段，到2015、2016年期间，又出现了陡然的上升。人口自然增长率也大体表现的同样的趋势。

请注意，人口出生率止跌的2003年前后，基本上是北京、上海等特大型城市房地产市场进入快速上行阶段的起点；而突然走高的2015、2016两年，恰是特大城市房价上涨最凶狠的一次，招致了历史上最为严格的调控。

由此发现，当货币供应增长与人口出生率两者呈现异向运动之时，人口因素对于房地产市场价值、价格、走势的影响，会逐渐凸显出来。这一潜在逻辑的内在机理在于，房地产作为资产价格，受到货币供应量的影响，但是，房地产资产价格的预期，则在中远期取决于人口。

从国家统计局的统计数据看，从2017年开始，人口出生率、人口自然增长率都已经“调头向下”，这个变化态势提醒我们，房地产大变局时代已经悄然来临。

重构资产配置准星

这种“未有之大变局”，在于预期闭环的结构性变化。当人口出生率、自然增长率开始调头下降的时候，货币对于因“人口需要住房”而构建的未来变现预期，将发生变化。

此时，就“不再是闭着眼睛买房都挣钱”，而是有的房子涨价都买不到，而有的房子降价都卖不出。这就是房地产资产范畴以内的价值分化。在货币量变大的情况下，货币将向这部分稀缺的房地产资产流动和吸附，而不是向所有房地产资产流动和吸附。

这种变化是悄然之间发生的，因此，少有人察觉，大部分人还以惯性认知的方式，认为货币量和人口两个因素，是同向运动的。4月14日，在以泰禾·西府大院作为首站的泰禾“六禾经略”系列经济对话栏目上，著名经济学家马光远就强调了这个观点。

马光远在当天为应邀而来的圈层嘉宾提供了详实的数据：2018年全年的新出生人口为1523万，为1961年以来的最低，而同期结婚率只有7.2%，同时，离婚率还在大幅度的上涨，这都在一定程度上说明了人口的未来趋势。据此，他认为，房地产市场“普涨”的时代，应该已经告一段落。

“北京有些房子可能跌一半都没有人要，有些房子还能涨一倍你不一定买的着”。马光远总结道。

泰禾“六禾经略”经济论坛活动现场图

那么，在这场重新洗牌的市场变局中，结合人口增长率下滑的趋势，哪些是才是马光远所言的“涨一倍都买不到”的房子呢？这对于高净值人群的财富分配，是十分重要。这就需要确定关于“稀缺”的坐标系。

在这个坐标系中，好地段、大户型、高品质的住宅项目，已经显现出资产稀缺性的态势。这种稀缺态势表现在两个层面。第一层面，人口结构的变化，尤其是两孩政策放开之后，家庭结构的变化使得市场上对大户型住房的需求增大。

尤其在北京、上海这一类特大型城市，此类大户型的住房产品，其往往会有更好的变现预期，往往会成为货币去向和吸附的主体，从而形成马光远所言，“涨价一倍都买不到的房子”。

第二层面，由于人口增长的走势和结构性的变化，使得使用功能及其品质，成为资产价格分化的重要“岔口”。高品质、强使用功能的资产，具备相比于其他房地产资产更强的流动性、变现能力，和附加值的兑现能力，也使得货币更倾向于向这一类资产流动，从而实现保值、增值。

泰禾“六禾经略”经济论坛活动现场图

泰禾的西府大院项目，就十分符合这两个层面的态势，是能跑赢市场大势的最佳楼盘选择。作为泰禾顶级产品大院系的开山之作，泰禾·西府大院择址于西三环的核心地段，秉承泰禾多年来的营造技艺，打造出170平米以上的大户型产品，可以说在产品品质上做到了极致。

此外，泰禾·西府大院坐拥丽泽金融商务区成熟的配套设施和发展潜力，加上项目西侧紧邻玉璞公园，东侧临近丽泽金融商务区177公顷绿地，是北京内城难得一见的绿色生态社区。

未来，只有重构资产配置方向，高净值人群才能找到那些“涨一倍都买不到”的房子，才能立于不败之地。