2014年度第十一届中国蓝筹地产年会（五）

艾诚：谢谢。下面有请刘爱明先生。

刘爱明：今天题目是新纪元，新活法，我也关注到蓝筹地产这么多年一直谈转型，每个企业有不同的做法。转型可能性是来自于对房地产认识的误区，今天谈的房地产，大家因为思维的原因有很多误区造成路越来越住宅，谈房地产只关注住宅，但是不只是住宅，随着经济发展，城市变化越来越表现为办公、酒店、甚至产业园等等这些东西，可能未来城市当中越来越多是这些东西，这是我们自己的一个认识误区。第二个认识误区就是我们一直谈增量市场，这个城市不断在盖新房子，但是这是一个不可持续的，城市不可能无限扩大，甚至更多更精彩是存量市场，这同样是我们所关注的。把这两个因素结合起来我们就不难看出来我们所谓转型恰恰是在我们这些认识误区的背后可能存在着这样一些机会。我今天发言题目是我们自己对转型的一些认识，这里可能看到的我们提的不仅仅是住宅和增量市场，更更多非住宅，存量市场。

协信到今天20年，我们还在不断思考我们未来的商业模式。中国经济发展到今天是城镇化的话题不可避免的进入到我们视野里面，我们现在面临的是不能仅仅思考增量市场，你会发现现在城市常住人口增速在放缓，当然跟这个相关的另外一个户籍人口增长，我们要面临这个问题，房地产作为一个企业顺应这样一个形势才能找到发展机会。城市里大量面临存量盘活的问题，未来存量盘活为主，通过这样一些功能提升来提高城市的质量。同时中国更多的城市原来发展，谈到这个城市发展几乎就是住宅，过去这几年和未来几年主要是商业群，再远一看面临产业驱动城市类型，你可能看到城市变化是商业和产业，而不是住宅。

这种新型城镇化给我们提出一些课题，是我们从原来习惯的造城一定要转向文化，重心会变成人。协信09年决定全国扩展之后决定实践商住产集成开发与运营模式。我们一直不认为自己仅仅是一个开发商，更重要是商业和产业运营服务商，只有这样才会顺应未来的形势发展。这是协信对于转型给出的答案，所以未来走的是商住产集成开发运营。三者集成开发与运营，打造城市综合功能新区。

当然要这灭做我们是需要综合的能力，就是商业地产、住宅地产和产业地产三方面系统的集成能力，具备这些能力我们能够做3D城市运营商，全息生活服务商。

我们在这么一个集成战略上按照商业驱动和产业驱动，按照城市中间的位置就形成这么四个产品。从这块来说协信是走出一挑衅性城镇化的破局之路，我们依托产业和商业的双重经验，从定位规划到开发建设，到招商运营的优势，专注商业加产业驱动类型模型。

最后跟大家简单分享一下我们两个项目。一个是在重庆的总部城，这块我们构筑企业大道达1.8公里，重塑产业影响力。50万平方米建筑面积我们打造了含产业，主要是以产业，产业是含创新、金融、文化、创意的中国第四产业总部经济园区。同时还有住宅，这样打造综合的产成融合一体的园区。

第二个是无锡的未来城，2.5平方公里，是一个老的公园升级改造，这在未来中国城市更新里面可能是主力的一些项目，在这个项目里面2.5平方公里主要以光电产业为核心，产业主导融合商住的产业园区。通过一年多的开发已经成功招商45家，这种统一招商预期产业升级，同样在税收方面做出很大贡献。

其实我们谈到集成开发最重要的还是人才，我们需要很强的职业经理人的团队，协信职业经理人在中国房地产界是少有的明星团队，不细讲。重要的是明星团队怎么样协同，最近我们一直强调协同文化，通过协同协力实现人生信念。这是我们20周年的照片，平均从业年龄18年。

协信商住产集成模式也得到认可，在今天这个会议上获得两个奖项，感谢社会各界对我们的认同。

谢谢大家。

艾诚：谢谢。

杜斌：谢谢，下面进入今天的论坛环节。把话筒交给吕尚春先生和杨熙先生作为本场论坛的主持人。

艾诚：与此同时请上几位企业代表。

杨熙：论坛正式开始。欢迎各位嘉宾。今天主题是叫新纪元、新活法，首先有请吕尚春主编再解一下题。

吕尚春：杨熙是我多年的搭档，第11届蓝筹地产论坛，坐在这里百感交集，今天能请来这么多大腕觉得非常高兴。为什么起这个标题，我们感觉到今年对突然到来的这么一个转型，去年大家觉得不那么难过，销量各方面都还比较好，突然发生的一个转变。但是这种转变不是一时一势的，而是数年前埋下的种子到现在发酵了，所以叫新纪元。新活法就是各位大老有什么解决方案，今天就是第一怎么看新纪元，您认为的新活法是什么。

欧阳捷：新纪元的提法我个人感觉跟我们报告的内容基本一致，整个行业已经进入中年期，这个中年期就是一个新的纪元的开始，在这个时代开始已经进入平稳增长的阶段，今后在这个区间内进行波动。当然价格上可能会有点波动，但是不会那么大，主要是销售面积会保持平稳波动。因为关于新纪元的提法，刚才我跟大家分享报告里基本讲到，所以我重点讲讲新活法。

我跟郝总交流企业未来新活法怎么活，李总讲到的战国。未来的企业可能我们要分类，第一类可能是一些小企业，目前小企业是严重资源匮乏，不光是金融资源，政府的信任也失去了，今后可能还会由于破产重组而给政府带来麻烦。另外客户信任也失去了，导致降价也没有人买。所以在这种情况下我们就看到了这种小企业举步维艰，所以他们无论金融贷款也好，政府资源，客户资源都不存在，没有这种优势之后唯一办法不是降价，就是转让。通过项目的转让，通过股份的转让，通过公司的转让退出这个市场，而同时因为人才资源不够了，与其这样不如把项目交给更具有专业能力的企业运作，今后结果就是大鱼并小鱼，这个市场还在跑马圈地的过程当中。未来市场的总量可能不会变，但是市场中间各个企业分割市场的份额会产生调整，而大企业在这个过程中间会带来很大的机会。五月份我听说中财办召集了几家企业座谈，其中有一家企业是行业中间算是比较大的企业，他就讲中央政府不要出台任何政策，让市场自由的竞争，物竞天择去。但是反过来另外一家企业也是很大的企业，他说中央应该应该救市，放开限购。两个都是很大的企业讲的话完全相反，背后的逻辑是什么？大企业是希望走市场化的路，并购重组抄底，而另外一家企业做的是改善性需求和高端需求，政府限购不放开就没有机会。所以在这个里面我们看到整个市场是一个盘根错节的利益交织，在这种情况企业应对可能要分三类。

第一类很小的企业，它的出路可能要退出这个市场。在这个市场再坚持下去当然也有可能它走一条非常狭窄的专业路，别人不走的产品线有机会。

第二类中型企业，要么追求规模往上走，要么往下走。

第三大企业，大企业跑马圈地市场份额的占有依然在持续，而且市场份额量的提高未来还会加速。所以我觉得不同的企业有不同企业的应对方式，还有它的不同活法，这种新纪元下企业根据自己的实际情况，根据自己的资源情况，根据自己的人才、产品等方面情况选择不同战略策略。谢谢。

李战洪：主题是新纪元、新活法，我把它再通俗一点理解就是活下去，活得好。新纪元七年以前我写了一篇文章，就是中国地产格局三分天下，每一次市场调整都是洗牌的机会，结果就是集中度越来越高，三分之一的企业退出，被兼并收购，三分之一在挣扎，挣扎过去才有活得好的本钱，还有三分之一企业在这个过程中越来越强大。所以我们从05年调整到现在越调大的企业越做越大，千亿级的企业已经有七个，我统计了一下年初的时候，50强企业最新份额占到32.5，两年前每年以一个点份额在增加，50强的份额，去年就开始到两个点份额在增加，这个趋势越来越明显。第二个新纪元，既然有新，就有旧，我写了篇文章说过，50强开发商和百强开发商前端时间做了什么事情，三件，第一全国化，第二规模化，第三上市。未来十年做什么，就是质量发展，第二个多业态，第三房地产金融，所以我们要活下去未来十年显得特别重要。第三个方面一定要区别，正确的理解周期性调整和结构性调整要干什么，把握好周期性规律对企业特别重要。低谷的时候我们去拿地，为下一个周期做产品的准备，高峰的时候我们以利润率为导向，快速去库存。谢谢。

沈力男：我是觉得其实这十年开发商动不动提怎么活怎么转型，根本意义上新活法的提出都比较勉强。比如现在老宋不想活了，这是他的选择，但是老孙接棒之后是新活法，这就打一个问号。有一些运作方式的变化，有一些形式上的创新，有一些新的路径引入，这个就跟过去有本质的改变吗？我觉得没有。为什么没有，因为中国房地产开发模式是没有改变的，首先行政色彩慢慢淡去，市场化随之就来，所以有新纪元，这个纪元我觉得还不能太早的下这个定义。首先最大的供地模式是政府主导垄断，北京这样的大城市限购还是延续的，限价现在有松动，但是不给你证，和迟给你证的行政手段是存在的。所以政府有型的手挥下去的时候是非常果断，理直气壮的，甚至是为民请愿，道德层面站很高的，退出的时候都在辟谣，对不起我打字打错了，就说明新纪元挺难的，招之即来，挥之难去。总体格局没有变化。

当然市场变化中有两点可以大家观察一下，目前政府做什么事，的确在做保障的事情。十二五期间做3600万套保，惠及2-3亿人口。政府做完之后会做什么？那时候可能去行政化有了一个条件，那时候我们在座所有人跟政府说我买不到房子是不是开发商道德的血液，可能政府都跟你说你可以选择保障房去住，但是你不能选择地点、户型。另一块就可以放手出来真正去行政化做到市场化，你有钱你去买市场化的房子。就像孙河地块楼面价3.5万，即便底价成家房子不要卖七万多吗。开发商过去很注重刚需，下一步的确要重视改善型的供应，目前有些朋友都有房子了，基本上大家都有改善的需求，这块潜力非常大，所以好房子还是下一个有很大的空间。谢谢。

孔鹏：首先很高兴能参加今天这个活动，看到一年比一年更进步，而且提出的课题一年比一年更深入。就这个话题最近在密集的参加很多的研讨论坛还有相关的活动，大家就这个问题，尤其到现在十字路口，大家很纠结。但是具体纠结之所以纠结是把很多问题给搅在一起所以导致很难看得透。我这两天也在思考，我们现在纠结的问题不外乎三个纬度。

第一个行业的总量规模，任何一个行业有一个客观的规律就是会有一个生命周期，从行业存在到发展高峰到慢慢没落，房地产在行业属性上也逃不开这个规律，所以有很多在探讨行业规模波动是不是见底。尤其我们作为从业人士要思考这个问题，整个这个行业有多少年的命运会什么时候见底，有多少黄金、白银还斑马，这里是主要关心的方面。

第二个房价。房价本身是什么状态，但是房价跟行业规模或者叫做行业生命周期是一个什么关系，它并不是说行业生命周期越往上房价就会越贵，没有必然的关系。

第三个问题短周期的波动，因为我们房地产始终是在政府主导下政策调控下的房地产，始终是政府主导与政策调控下的一个产物，所以在这点上我们讲新不能不看旧，看变化要找到不变，所以这点上看大周期是经济学家关心的问题，看房价可能是政府或者是民生人士更关心的。作为企业当我们遇到一个短的上行或者下行周期的时候，这个可能更多是我们作为企业要研究的问题，所以说可能我们要研究这个问题首先要把自己的立足点和自己的关心的问题要看得很清楚，这样才能够后续看这个问题的本质。所以这个我觉得是我对旧的一些理解。很多届的东西在我们能够看得到的未来的多少年都不会改变，包括土地供应制度，包括规划审批制度，包括产权所有制度，这不知道在我们业内从业未来多少年内能看到本质的改变，这些如果都不变什么会引导改变，这是很重要的问题。所以会引导改变的我个人认为可能有这么几个方面，其中一个方面是需求会带来改变，所谓需求是跟我们的经济发展阶段严密的相匹配。我觉得我们今年或者这一届政府很重大的一个变化就是当我们会正视这些需求，我们会正视这些需求在地域发展的不均衡性，正是需求的同带来了控制的复杂性，不控制正视这个需求控制反而不存在了。你在不同的需求端口到底做什么，就像有一次论坛阳光100在三线城市怎么布局，一样做的有声有色，三线城市大家说在退出，但是他们销售也很好。这个某种意义是新的这一届政府和新的经济发展阶段带来新的问题。

另外一个我们有很多新鲜的事物会对我们的生活形态和需求产生很大的变化，举简单的例子来说，今天会场门口到底有四个二维码，这可能就是这一两年内出现的新事物，这些它给我们的交流交往，做生意的方式，大家的生活和消费模式由上商场上街买东西现在变成网购，支付渠道也不断变化，所有这些最终都会改变我们的商业形态，改变我们的居住形态，所以现在我们很多开发商都在研究这个问题，都在研究彩生活，最后一公里，相应的收纳系统，包括我们的精装修下一步发展模式，其实都是要看看哪一家企业能够预测或者能够更好的针对这些需求的变化，更多的把握这些区域的不同，这是第二点。

最后一点，上午听到一个知名教授讲，把中国当作一个企业来看，我们企业规模不大，本身增长和股价很高。有的企业增长规模非常快，业绩增长非常大，股价下跌，原因就是企业本身人对盈利能力和未来风险产生了怀疑，今天我是第一次听到这个说法把这个理论应用到一个国家上，假设把中国当作一个企业我们在改革开放30年以来我们的经济规模增长了142倍，人均收入增长71倍，从07年到现在GDP累计增长是158，美国17，欧洲-2，如果没记错的。但是我们股市表现是-60，美国是17%，欧洲2%，这个差别如果放在国际投资者来看，你现在所表现出来的增长模式就是规模在上升，风险在累计，利润没有增加，创造价值的能力没有增加，所以大家不会用资金给你投票。所以在这样一个外部环境下企业怎么选择，这也是为什么现在很多企业会选择走出去，都跟这个情况相关的。作为企业我们也要对这个问题进行更深入的研究，因为企业和国家的经济命脉和国家的表现又是一个信息相关，能够把握这个规律可能对于一个企业新纪元或者新活法也会是非常重要的。谢谢。

龚羿：我也讲一下。说到新纪元就要提一下所谓旧纪元，黄金十年，白银十年大家都在提。新旧纪元的差别重点在变化，我认为不在绝对的好和坏，绝对的快和慢的对比，而是自身会出现的两个变化。住宅来说我的看法是在新纪元里投资价值会被越来越多出现的其它的投资性产品使得投资价值受到一定的抑制，但是反过来说随着人们生活方式的改变和投资心态的改变，可能会出现越来越多以居住为基本价值，而在之上附加很多附加价值的复合型的居住产品，就是通常所说的旅游、养生、其它的地产形态会越来越多的出现。那么在新的纪元里边很多企业开发的方向可能会做相应的调整。

至于说到活法的问题我现在做金融的，我觉得未来在房地产领域金融企业和开发企业的深度结合会越来越紧密。金融企业也会针对房地产企业开发的全流程去设计和研发一些阶段性的金融产品来匹配开发的全链条。再有一个从开发企业产品层面可能会有一些新的变化出现，比如需求，需求是真正的核心，如何研究需求，研究需求的变化，如何在房产基础上增加附加值，提高投资价值。同时还有注重经营和，实际上现在很多产业地产是有主题概念的，真正能够在经营当中兑现这个项目，目前我看到感觉还不是太多，未来我相信会越来越多。谢谢。

徐勇刚：今天来交流很有意思，我们是一个做房地产下游的，一年在中国200个城市给十万户家庭提供橱柜和家具的产品。现在通过互联网和大数据，通过消费者谈需求，我今天没有资格谈房地产，我谈消费者。我们过去两年在中国21个城市做了3499户的调研，我们在中国有80万的客户，从大数据和消费者角度来思考一下房地产。

我们只谈需求，供给不说。几个需求判断，第一衣食住行是人类生活五千年来的刚需，居住需求是永远会存在的。德国橱柜每年卖200万套，即使是德国已经这么成熟这个市场持续仍然在。第二居住需求不是简单盖个房子的需求，现在都谈养老地产，在郊外圈片地去卖，但是我们这几年做大量养老项目发现最大需求是第一托老所，早上送过去晚上接回来，北京一千亩养老土地怎么做，是集中开发还是配建到每个小区，最后得出的结论是跟幼儿园一样做配套。还有居家养老开发，去年做了300多户的老人研究，发现这种需求，而不是郊外干一个大片，那只能满足最终10%，90%需求怎么满足。

第二个方面我们跟万科、华润、招商、中海、绿城全是战略合作，是研发层面战略合作。现在有几个开发商做的事情不光是精装修住宅，已经把今后五年的事情考虑进去了，在社区里面拿一个样板间出来做改造，我们在北京每年做两万户家庭的装修还有家居，去年一万户新住宅，一万户老住宅，今年60%是二手房，上海差不多也是这个数据。在整个一线城市二手房是我们主要的客户了。我每年差不多出差200多天，无论一线还是五线城市未来低品质住宅永远供给过剩，无论生活方式还是思老还是各个方面，我们真正是下半场刚开始，还业态多工作要做。我们现在谈到精装修，很多精装修住宅没法做。我们下一步思老化怎么解决，居家养老有太多工作是可以做的。包括现在PM2.5，有人家里买了八九个空气净化器，这根本没用。所以我认为未来新纪元更大问题客户有更多的需求，因为很多人第二第三次买房子。博洛尼客户我们做调研是第二三次装修了，不像第一次那么好忽悠了。这是我们所有的，无论是开发商还是我们所面临的挑战。