艾诚：好，谢谢。下面有请欧阳捷先生。
欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，《经济观察报》各位领导。刚才几位领导都讲的很多东西，但是还是比较宏观，作为行业中人我们更多从微观角度跟大家做一些分享。
我们对于整个市场看法是行到中年，房地产已经进入中年期，过去的高增长时代已经不在，从过去这么多年下来我们可以看到高增长的时期03年已经截至。03年是一个特别的时期，异常增长的时期，03年这个年份带给我们的是过去的高增长截至了。未来进入平稳增长。住房市场容量少了，关键是适龄购房人口高峰期已经过去了，人均住房面积已经非常高。在这些国家当中我们可以看到中国已经达到30%，除了美国非常高以外，其它差距不大。而且我们看到目前合约销售额和土地购置面积相比，土地购置面积是整个房地产增长的前置指数。我们可以看到这两个指数是同步往下走。
还有我们在想从目前来看，03-13年高增长时期直线走，但是未来不会再超越这个期间，所以我们提出区间论，意味着12-13年市场区间内未来可能会持续相当长一个时段。而这个时段中间会一直在持续波动，所以刚才有专家指出来是不是拐点，波动不等于拐点。这期间1-5月份的增长，虽然我们比13之前的任何一个年份都要高得多，当然1-5月份超过13年，但是我们超过12年了。1-6月份不会比去年更高，但是下半年如何保持跟去年的水平基本相当，也就意味着我们不会超过13年，但是依然不会低于12年。因此14年几乎可以肯定的说我们的销售面积就在这个区间内。当然我们相信未来也会达到这个。另外可以看到新开工的面积实际上已经往下走，意味着未来不可能大幅度的高增长。所以我们看来这个就是正态分布的点线，但这个点线是成熟期，今后下降过程中逐步回像美国一样的二手房市场交易量超过一手房，这可能会延续到2020甚至2030年。
那么我们讲这个市场进入中年期，为什么这么说。其实当前局势本质还是两个字，一个地根，一个银根房地产很多市场东西不能回避这两个，为什么今年年初突然市场往下走，其实不是我们现在所看到这个情况。在几年前已经埋下祸根，05-09年年均住宅土地供应量6.48万公顷，但是10-13年平均每年12.23万公顷，比上一个五年翻了将近一番，这么大的量就导致了目前住宅供应量的放量，使得我们几乎看不到全国有任何一个城市是严重的供不应求。除了个别城市之外，几乎看不到。所以我们也看到所有重点城市基本上无一例外房价指数曲线都是往下走。
另外我们看开发贷，今年1-4月份开发贷与个人贷与去年同期和前年同期相比都是增长，不是负增长，而是正增长。这意味着我们的开发贷总量是增长，但是为什么有企业说钱紧，因为银行实行了三个政策，第一个区域管理制，一二线城市属于放量城市，三四线属于控制城市，甚至不放款城市。第二个实行了企业名单制，百强房地产企业放款依然正常，甚至倾斜的，但是百强以外的企业，特别是中小企业几乎不贷。第三实行了项目审查制，即便在规定的区域范围内，即便是百强企业，但如果你的项目可能出现现金流风险，或者盈利前景不好也可能会不贷。所以这三制制约了整个房地产市场的贷款。但是随着有这三制，房地产依然是银行贷款中间几乎不可多得的优质贷款。所以我们可以看到今年以来除了地方政策平台融资相对来讲比房地产更好一点，因为它保险，因为是国资背景，所以没有政治风险。除此之外，就是房地产贷款，依然相对比较好。那么我们从个人按揭贷款角度看，依然是我们银行资产中间最优秀的贷款，最没有风险的贷款，所以它也是在增长。另外我们看今年1-4月份房地产定金与自筹资金也是正的，所以房地产企业没有看到明显的钱紧，所谓钱紧是出现在中小企业。社会总量房地产开发企业钱是不缺的。另外M2、M1、M0看都是在持续向上。社会钱不缺，房地产企业不缺钱，存贷比始终在70%-72%。今年1月份突然发现钱少了，审批时间拉长了，放贷钱少了，但是存贷余额达到73.4%。如果把存款准备进率去掉，把银行自有的资金流动性保持着10%去掉，实际上它也就到了一个极限73%，而且远远高于过去几年70%-72%。所以钱也不少，钱到哪里去了？
第一个土地，土地出让金历史上这几年是持续高涨。到去年达到占笃定资产投资比例接近40%，当然今年土地出让金跟房地产投资不相匹配，有时间差。累计下来投资比就是30%-40%之间，大量的土地出让沉淀了大量资金。第二个钢筋水泥，房地产开发施工面积在不断增长，而且增长速度远远超过销售增长速度。但是我们可以看到统计局的一个数字，在这我没给大家展示，原因是我没有搞明白，我讲不清楚的我就不放了。我们可以看到每年房地产开发销售面积都是超过了当前的建设面积，这个现象持续了十多年，意味着我生产房子被更多的卖掉，超额卖掉，这是不正常的。所以我们看到，但是我们从施工面积角度看大量产成品，或者正在中间产品占用了大量资金。所以当前唯一的解释是土地放量导致住房供应放量导致观望。
但是我们可以看到在长三角我们公司所在的区域和我们在中部城市群来的客户群还是非常多的，几乎没有减少。意味着需求还在，但是观望情绪浓。所以我们可以看到原来20户成交20户，现在来20户可能成交1户。
房地产开发面积后四年比前五年明显增加。市场为什么进入平稳期？有四个理性，第一市场更加理性，第二行业更加理性，第三企业更加理性，第四政府更加理性。那么还有就是客户也更加理性。
供求关系没有逆转，住宅的增值与其已经被打破。供求关系没有逆转有几个数，第一刚性需求依然在。第二改善性需求很大。这是14年1-5月份的销售面积。
所以我们认为目前市场其实很正常，只不过大家太贪心了。假如说我们跟李总的企业今年市场增长不要20%-30%，我们降10%，那我们对整个市场预期引导会非常好。
所以我们觉得三季度市场见底回升核心是预期，第一个政治层面，第二个经济会保持在合理区间内，第三上半年需求压抑，三季度逐步释放，还有上市公司追逐报表业绩的冲动已经消失了，降价不会大面积出现，小企业降价没用，所以市场降价行为对市场预期产生一个正面冲击。当然企业不惜靠预测过日子，所以我们后一步的对策第一个行业短期去库存，金融长期去杠杆，行政最终去调控，企业靠产品，最终路子市场化。现在日子是非一号的，行政之手的退出是房地产市场回归市场化。理性认知市场，维护市场稳定健康才是大道，也是我们在座行业中人的共同职责。
最后企业要做的事情是消除浮躁，放弃幻想，脚踏实地，发挥内功。对于我们来说首先要关注我们的理念，要有理念愿景能够愿意做的更久，活的久比活的好更好，有宽容的心态应对市场波动。所以我们理念是繁华城市，幸福生活。我们有商业产品线，就是让大家生活更加美好。住宅就是让幸福变得简单。我们也在研究新产品，百年住宅，称之为住宅行业中的哥斯拉。
谢谢。
杜斌：谢谢。下面有请李战洪先生。
李战洪：前面大家都谈了很多，我还是用开发商自己的语言讲述老百姓自己的故事。我一直认为说地产有泡沫和拐点来临的不管是专家还是官员都认为是无知的，历史经验已经告诉我们一直中国房地产有泡沫或者拐点来临的企业不具备可持续发展能力。所谓今天的蓝筹这么多年下来大家还能在这里，这些企业都没有认为拐点真正的来临，也不认为中国房地产有泡沫，正因为没有认为泡沫和拐点来临所以蓝筹企业在这个过程中越做越强大。
今天题目是新活法，怎么活，而我们的活路在哪里。这个观念未来十年，房地产行业竞争从春秋到战国。过去十年是春秋时代，特征就是领土扩张模式，就是做规模，把自己国家做大。战国时代特征就是谋求统一的灭国战争。
第二个市场在变化。从去年开始一直在说一个是周期性调整，一个是结构性调整。周期性调整企业是等待，结构性调整企业是转型。说泡沫和有拐点来临的人忽略了一个规律，波动才是市场化，那就看看周期变化。房地产大多数情况下是周期调整，很多年前周期调整是一年一个周期，12年开始就已经是两年一个周期，刚刚说的政府不作为，但是不管他作不作为调整的周期，房地产到了高峰走势就是波动，正弦的走势，峰的时候就说市场好的不得了，一到了正常周期调整就是拐点来临，泡沫存在，其实是他们对房地产周期性规律不懂，又想凑热闹就弄点新闻卖点。所以我们未来周期性是在变化，大家在峰的时候，现在两年一个周期，12、13两年走了一个峰，所以三季度就是向上我不太赞成，两年一个周期真正谷底是在今年年底，到了年底以后就开始上升，而且整个谷大约就是两年时间。所以在谷的时候做储备，峰的时候出货，这个企业就有可持续发展的能力，就能够成为蓝筹。
第四个方面战略在变化。我们要活下去我写了五个，1和5大家关注一下，大多数开发商是第一种方式是危机推迟型，希望把危机作为发展限缩，乐于在危机中不断解决问题，把企业不断带到明年。第5就是理性增长型，按规律质量增长，不为无关商业机会所动，构建可持续发展的核心竞争优势。所以应该要从1到5进行转变。当然3也是一个主要选择。过去十年维持推迟型是很多企业选择的一条路。
第5个方面关系在变化，以前是合作发展，现在是关联发展。
新欧鹏竞争选择，新欧鹏认知度还是比较弱，我们企业主要在三个方面比较具备竞争力，一个是企业机制，还有产业结构，还有经营人才战略。第一企业的机制，已经完成了企业的政治体制改革，就像一个国家一样，经济体制改革很容易完成，最难问题的是政治体制改革，所以当一个企业能够完全政治体制改革的时候，他未来就会可持续发展。所以欧鹏在两年之前就在集团、区域、城市和项目四个层面实行事业合伙人制。
第二个方面是多产业、多业态关联发展。欧鹏在进行中突破，最近一段时间有5个百强集团CEO、总裁来到新欧鹏。现在已经有建设、金融、园区、教育、地产，最好的就是教育，已经有两个中学和一个中学，一个中学连续14年在大重庆是中考第一名字。再就是地产集团，在重庆排第6，在全国排第65位。新欧鹏的全国化发展就是立足西部，开拓华北，挺进中部。
新欧鹏的实践就是超越同志，同构竞争。第一中国云教育产业园，第二全球智慧广场，第三欧鹏社区。云教育园布局都已经选好了，第一个在重庆2.7平方公里的项目，把两个大学放到这个产业园区。不详细说了。政治局委员、重庆市委书记，得到了政府大力支持。我们和美国思科连锁打造，是正在进行时。第二个国际智慧城，这是我们这个月在成都绿地中心460米高，世界第七高的楼。第三个六位一体的新欧鹏社区，希望我们的新社区代表的是中国社区的发展方向，也是一个典范。是六位一体的新欧鹏社区，这里包括资产管理中心、智慧广场、0-100岁全生命成长教育体系、三级医疗中心、欧鹏社区邻里中心、参与性景观配套。
谢谢大家。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
