艾诚：谢谢任总。听完您刚才的演讲我确实明白了一句话，有人说在中国只有开发商才对中国的楼市和房价了然于心，但是今天的年会上，最近大商万科毛大清对中国地产感到丝丝寒意，潘石屹也说对未来房价不太看好。您看好吗？
任志强：刚才郑主任已经说的很清楚，怎么还问同样的问题。郑主任说房子还会继续涨价，08年美国房地产出现危机，现在房价又涨了百分之十几，历史上这么多说明不需要讨论了。
艾诚：所以你的答案就是看好中国的房价。
任志强：我不是看好房价，是货币永远是贬值的。如果货币永远贬值什么东西不涨价，麦当劳都涨价。你不要理解错了。
艾诚：关于房价大部分老百姓还是要继续纠结，房价什么时候会回归一个合理价位，使得大部分百姓不用一直成为房奴。
任志强：你问的就是违法宪法的问题。大部分老百姓工资收入不一样，遇到的不是同一个问题，富人觉得房子很便宜，穷的人觉得房子很贵，中等收入以上的人才能讨论，怎么叫大部分人，政府责任跑哪去了，最穷的人不需要讨论房价，政府管了，要廉租房、经适房干嘛。贫富差别恰恰来自于你对资产的投资，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人活该，该你穷。
艾诚：谢谢任总。接下来有请黄益平先生。
黄益平：谢谢。我觉得在任总后面讨论房地产投资策略还是不可能的，我还是讨论一下我对中国宏观经济形势的看法。我本来是没有题目的，但是我受刚才任总的启发，如果要给我今天的发言起一个很简单的题目，可能应该是叫改革是保增长的根本。
第一点我们现在经济增长减速有各种各样的原因，有很多经济学家说有很多周期性的原因，但这里有很重要的结构性因素在这里，也就是说我们经济增长减速不是短期临时周期性的，有一部分是临时周期性的，但是有相当一部分原因是根本性的，结构性的。比如说第一个例子，出口，过去中国经济增长30几年，每年接近10%的增长，其中相当一块来自于我们出口增长，每年平均在20%-30%之间。我们经常项目顺差最高的时候07年占到GDP将近11%，出口市场曾经是中国高速增长的一个很重要的支持力量。这个我觉得很难再持续了，起码有两个方面的原因，第一因为全球经济危机以后尽管增长恢复，但是多数人认为未来的趋势增长对全球经济来说可能会低于危机以前的增长速度，也就是说我们以后潜在的市场不可能像过去那样高速增长。第二对中国来说我们有过去的小国经济变成了现在的大国经济，小国经济就是在市场上怎么增加供给对市场影响，但是现在变成大国经济，通俗说法是中国在国际市场筛买什么什么贵，卖什么什么便宜，如果我们再保持20%-30%的出口增长，意味着我们每年要在国际市场上挤占其它国家市场份额两个百分点，是很大的经济政治挑战，很难持续。过去我们在结构平衡，07年以来经常项目顺差占GDP比重回落到3%，出口从最高的37%回落到25%。也就是说出口未来还可能会支持我们的经济增长，但是不可能像过去那样的强劲支持。
第二个很重要的原因结构性的因素是我们投资的增长速度已经开始放慢，一方面跟未来存续率有所回落也是有关系，但同时也是跟我们过去一段经济增长速度本身在下降，就是资本的积累的速度不断的放慢，经济规模大了，经济接近高收入，离世界前沿比较近了，我们的资本积累的速度可能就会比较慢，这个是不可避免的一个规律。所以投资资本积累对我们的增长贡献也在减弱。
第三个大家都比较清楚就是劳动人口，人口结构开始发生变化。98年刚刚提出保8的政策，劳动人口每年八百万速度增加，现在我们每年三百万速度减少，加上农村剩余农村力即将枯竭，这样劳动力对增长贡献变得越来越小。所以我相信我们中国的增长速度趋势在往下走，这一点很难避免。当然不排除未来一段时间如果美国经济真的变好了，全球经济对我们的支持力量增加了，我们有适度的回升，但是趋势是往下走，我觉得很难改变。
第二点我觉得刺激政策不是帮助我们解决增长问题的一个根本性的办法。我们大家现在都知道决策者在最近一两年一直在说我们要重视改革，不能像过去一样刺激增长。但是在过去一段时间我们看到的是各种政策调整，有的称作微刺激，有的称作定向宽松，也的称作精准发力。当然这些政策和过去四万亿政策有很大差别。但对于一个普通的老百姓来说如果你听到政府说微刺激，刺激了三次刺激了六次很自然而然会引发一个问题，这个微刺激会不会变成一个一般的刺激，一般刺激会不会变成强刺激。这个刺激政策短期内可能有用，但不能从根本上帮助我们解决问题。第一个原因现在我们说的微刺激是稳增长，不是刺激增长，这和过去有差别。但是我想我们大家都知道经济学当中的宏观经济稳定如果是一个传统稳定政策，意味着有的时候是往下推增长，有的时候是往下压增长。稳定政策就是把波峰取消，增长太慢推一把，增长太块压一下。过去几年我们其实一直在往下抬，有的时候抬多一点，有的时候抬少一点。这个本身就提出一个问题，我们现在的政策目标是不是合适的，我们的增长目标跟我们的实际增长潜力有没有偏离，当然我没有一个特定的看法，这个问题是值得我们思考的。
更重要的问题是今天碰到很多问题可能很难用刺激政策解决，举一个例子现在大家觉得经济很困难，最困难的在于珠三角、长三角，当然全中国都很困难。比如宁波市经济非常疲软，第一季度全国GDP增长7.4%，到了宁波6%，工业产出1.7%增长力，我们可以想象在制造业出口为主的地区当它的工业产出只有1.7%增长的时候是相当困难的。但是我们现在要问一个问题宁波经济发展困难是因为货币政策不够宽松，还是因为我们恰恰现在面对了一个产业升级的问题，过去很多很成功的企业现在做不下去了为什么？因为我们过去成本快速上升，过去有竞争力的企业现在没有了。所以这个时候放贷款我觉得没什么用。当然你可以养一些企业在经济学上称作僵尸企业，其实做不下去再给一笔钱让他做这对经济来没有任何意义。我们企业如果要真正重新开始保持相对比较快的增长，我们所需要的是什么。需要的是产业升级，技术更新，需要的是新的增长机会。这个是通过总量办法没有难解决。
第二个例子，我们现在要保就业。在市场上担心的是很多如果有很多失业，社会不稳定，经济不稳定，我们要出很大的政治问题。我们现在都知道中国的劳动力是市场的根本性问题民工短缺，大学生过剩，大学生需要的一般是白领工作，因为民工短缺，大学生过剩跟我们的经济结构有关系。中国经济当中雇人最多的两大产业，第一制造业，第二建筑行业。大学生很少到这样的行业去做蓝领工人，所以如果我们的宏观经济政策为了保增长采取新的刺激措施，通过新的投资，尤其过去搞一些基建，最终很难帮助我们缓解市场上的劳动力市场的问题，而且很可能出现的问题，我们现在已经看到了，一方面是在刺激劳动力市场两级化现象变得越来越严重，民工短缺的问题没有消除，工资还在上涨。但是大学生就业困难，其实是相当严重，所以我们需要做的也许不是简单的刺激政策。
所以最后一点我想分享的是我觉得我们现在可能需要做的是经济政策措施。三中全会以后已经提出了一系列的改革措施，要转变我们的发展方式。但是转变发展方式的时候我们经常听到一个说法，就是说我们要让经济保持一个相对高速的增长才能推进改革，这个话从理论上是对的。但是我们现在要问的问题是这个合适的增长速度应该是7.5%还是7%还是6.5%，每个人都有不同的看法。我自己的看法也许适度的低一点，但是花更多精力做经济改革会更好。而且我们过去曾经造成了一定意义上的误解，我们喜欢说我们人口红利没有了，但也许我们现在所留下的最重要的就是改革的红利，改革的红利我非常赞成改革是我们保增长最根本的手段，但是我们也要知道我们改革可能短期效应和长期效应不一样，如果我们在短期内把所有的去年十八届三中全会上所决定的一些改革措施全部都落实下去，IMF说了一个匡算，如果所有措施都落实下去，我们在短期内经济增长速度可能会下降0.2百分点。但是过了六七年我们增长速度可能会提高两个百分点，2%，我觉得它有道理，很多改革好处是需要时间才能释放出来。而短期内推进有一些改革，比如社会福利体系，比如企业的改革，比如消除过去国胜产能，有可能在短期内对增长是不利的，我们能不能接受这样一些改变，我觉得这是考验我们下一步经济能不能平稳过渡的一个很重要的方面。更重要的是如果我们不断把重心放在刺激，或者微刺激，或者定向宽松上面，其实我们已经知道我们的经济条件不是像几年前那样宽松，我们很多人都说政府财政状况非常好，中央债务占GDP比重远远低于20%，这在国际上来说是非常好的。但我相信细心的经济学家早就知道了，我们公开占的非常低，但是我们隐性债务非常高。今天中国经济当中有很多问题，比如地方债务问题，比如影子银行问题，银行不良贷款的问题等等，养老金问题，这里有很大财务的缺口，但是每一个经济学家和每个官员都说不会有问题，为什么会有问题，不是问题不会出来，而是政府有足够的财力支持他们。但是现在的问题是我们中国经济的客观的状况就是所有的机构和所有的个人都把自己的信心放在中央政府身上，每个机构都在透支中央政府的信用，最后这个底能不能兜住，我其实不是特别有信心。所有问题发展下去，总有兜不住的一天。就因为这个原因我觉得可能还是要更多的把工作的重心放到我们改革上面，适度的容忍低增长，说实话我们已经说了很久，长痛当然不如短痛，适当情况下为了保持长期增长短期做调整可能是有利的，但是说起来容易做起来难。从政策体系来说，我刚才说创新，我自己觉得可能需要以后做三个方面的尝试，我自己觉得三个方面比较重要，第一个方面是我们经常用的在宏观经济里头的总两性工具，就是财政、货币政策，如果经济太冷了稍微抬抬，太热稍微压压。
第二个需要做的结构性的调控，除了总量政策以外，如果我们需要支持增长，但我们最好把政策放到未来希望放的地方，比如说克服瓶颈，消除扭曲，支持创新等等。这也许跟我们现在所做的定向宽松有关系，但是我觉得可能需要更加明确我们的框架。
最后一个就是体制性改革。我觉得从根本上来说保证中国经济增长的因素可能还是要通过改革，我们过去十几年一直说我们花太多的精力在保增长，没有花更多的精力搞改革，这样的经济状况可能很难持续下去。那么我觉得过去很难持续下去，现在碰到的挑战就更大，好在我们去年年底已经有一个非常令人鼓舞的方案，现在的问题就是到底会不会实施，什么时候会实施。
谢谢大家。
杜斌：谢谢。您对于年轻人，特别是刚毕业大学生在北京买房置业的事您怎么看？
黄益平：这个问题太难了，我有很多学生都很愿意在北京工作，我有很多学生是博士生，毕业第一件事情就是要买房子，一开始我不是特别理解，为什么那么着急。但后来我理解过去一段时间我们看到房价比工资涨的快是我们最根本的问题，大学生为什么急着买房子除了著名的丈母娘因素以外，对他们来说现在不买感觉未来更困难，所以有这样的压力。短期内很难说，因为确实我们看到市场一些波动，所以我觉得如果有足够的钱，如果是自己住还是应该买。
杜斌：现在房地产市场大家有相对偏低的论调，那您认同有拐点出现吗？
黄益平：短期看还是长期看，短期来看可能拐点已经出现了，看你看什么样的指标，如果我们过去看中国房地产市场两个指标比较明显，第一个看房价增长率，11年以后完全再往下走，这个意义出现拐点也不出现。另外一个看库存量，库存量没有准确的数据，所以我们可以看新建在建和销售面积比例，11年以后发生一个很大的变化，尤其是09-11年是建设面积远远超过销售面积，那个阶段应该说是库存不断增加。而11年以后到现在销售数量超过了在建和建设面积，库存在减少。这样看来如果拐点已经经历了相当一段时间。所以最根本的问题不是有没有拐点，而是我们价格回调是这样一个平稳回调还是崩盘性的回调，我个人看法短期内出现崩盘性回调可能性不太大，有很多原因。但我觉得两个方面因素需要考虑，第一个方面从目前来看最近一时间的价格回调一定意义上跟政府限制有关系，各个城市出现限购把首付比例提很高，不排除如果是房价往回走，投资活动减弱，政府会松动政策，我个人觉得限购这个政策老在就应该被取消掉，但到底什么时候被取消我不知道，但政府都会采取措施，因为对政府来说很着急的不光是房价本身会怎么样，地价怎么样，对GDP怎么样。第二个我同意郑主任说的，我们潜在需求还是很高，三个亿，这个数字未来一段时间对我们的价格，对我们的房地产市场可能有支持，但在这个基础上我想说两点，第一点看起来需求是有支持，但是价格能不能支持我觉得很难说，刚才说的三亿人都是什么人以后要买房，一个是农村进城，第二已经在城里的民工，第三在城市里棚户区的居民，低收入阶层，如果都要有房产需求价格能不能上去我不知道，量是在涨。
第二个长远来看我们对房地产市场房价问题值得关注。过去十几年价格上涨比较快，我个人觉得有一系列因素，一般来说我们看成五个因素，第一收入增长比较快，第二储蓄比较高，第三没有其它投资机会，第四人口结构年轻人多，最后一个城镇化。再往后看5-10-15年，收入增长速度会回落，储蓄率在下降，以后随着金融的开放，投资机会越来越多，人口已经变老龄化，最后剩下重点因素就是城镇化，但城镇化主要是穷人，不是富人，所以这样看来无论是未来量还是价格是值得担忧的。
简单说第一拐点可能已经出现了，但这可能是短期性的拐点，未来一段时间我不觉得会出现崩盘性的变化，长期看有很多值得担忧的因素。谢谢。
本文来源：网易房产
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