2014年度第十一届中国蓝筹地产年会

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时间：2014年6月27日下午

地点：北京富力万丽酒店

主题：2014年度第十一届中国蓝筹地产年会

杜斌：大家下午好，欢迎大家。

艾诚：欢迎大家。我刚刚跟杜斌老师一直聊到底什么是蓝筹地产，是指有着价值，有着升值空间的地产楼盘还有地产企业，对地产企业是卖点，对消费者而言也是非常重要的指标。

杜斌：到底新兴城镇化房地产应该去哪，所以今天我们以中国房企的新纪元或活法为题和大家展开。

艾诚：我看很多报导说在当下中国地产出现了一个性质上的转变，从金融属性更多转向服务至上，催生了很多聚焦细分行业的房地产新秀。今天来了很多嘉宾，非常感谢各位媒体朋友和行业代表。

接下来正式开启今天的活动，首先欢迎文钊先生为我们致辞，掌声有请。

文钊：尊敬的各位来宾大家好！首先请我允许代表《经济观察报》对各位参加今天的年会表示衷心的感谢和热烈的欢迎。中国蓝筹地产已经走过了11个年头，在这个平台上我们见证了中国房地产业的成长和变化，也得到了诸位的长期支持和厚爱，我们非常诊视这样一种互动关系，也期待各位企业能够以创新的勇气和智慧继续在房地产企业的新纪元中领跑。

中国仍处在深刻的变革进程中，对于企业来说最大的挑战就是如何在快速变化的政策和市场环境中找到机遇，找到新的活法。不过我想对任何一家企业来说不管怎么变，怎么活都应该出新，这个出新是保证一个企业基业常青根本的动力，这可能并非一件容易的事情。不过我想这也正是对蓝筹地产的考验，也是蓝筹地产企业价值所在。在这里想说说媒体，《经济观察报》我们到现在在想我们出新是什么，《经济观察报》一直致力于推动中国商业文明和进度，我们在推动这个社会的理性思考，不管是报纸，还是新平台，我们位读者提供最大的价值，愿在于满足公众对高品质信息的需求，这种高品质意味着对现实的高度关注，也意味着眼界和洞见，意味着常识和逻辑的耕种。

过去11年中国房地产企业站在中国经济的舞台中央，这个行业也因此更深打上了政策的烙印。在中国经济新常态里这个行业会发生什么变化，在这个变化中各个蓝筹企业又会有什么样的故事，这值得我们期待。不管怎样，我们都必须相信自己的能力，相信自己的创造力，在这里我们也祝愿所有的蓝筹企业能够找到新的活法，比过去活的更加精彩，我们也愿意与所有的蓝筹企业共勉。

最后再次感谢出席论坛的各位嘉宾朋友，预祝本次年会圆满成功，感谢大家。

杜斌：谢谢。下面有请杨熙先生。

杨熙：各位领导、嘉宾大家下午好！很高兴邀请大家一起来参加2010年第11届蓝筹地产年会。在过去11年我们见证了太多的中国房地产企业在中国蓝筹地产年会平台上发展壮大，从当年最早的第一届到后来500亿到今天到13年再到今年，更多的蓝筹企业飞速的发展让我们一起见证，同时我们也见证了我们企业有更多的丰富多彩运营的方式，从最初的单一住宅售卖到今天已经切入不同的房地产市场，万科已经开始做商业地产，绿地加强产业地产，包括海外地产大力的布局，而万达在文化和旅游产业也做了发力。我想放眼未来十年可能我们有更多的蓝筹地产企业会选择不同的路径获得更大的发展，这行业的天花板依然没有，如果我们能够顺应时代趋势，经济趋势做进一步的演变，那我们蓝筹企业可能还会成长的更大。

在这个过程中我们经历了新经济时代背景下很多创新的方式或者渠道的变革，今年年初有一个词叫互联网思维，我想在过去这些年间我们企业他们也在适应互联网的方式，包括到今天移动互联网新的方式，互联网时代就是变，新的移动互联网可能就是电灯，它会让移动互联网的更加的深入人心，更加的普及和方便。那我们也在创新的电商业务上，包括我们即将在新的未来社区增值业务上会做一些新的突破和创新，也希望未来能够与企业有更多的合作。

在这11年间我们不仅见证了大家的发展，也见证了中国房地产历次调整，从05年非典到08金融危机到11年的限购政策到今年没有政策的调整，虽然我们房地产企业经历了这么多的调整，但是我相信真正的蓝筹企业在这些调整之中对它来讲不仅仅是挑战，更多的意味着机会。其实我们也看到在历次调整之后我们蓝筹企业都会有更大的发展，我也预祝今天大家上榜的蓝筹企业在未来的历程之中能够发展的更好，能够取得更辉煌的成就，能够更无愧于蓝筹地产企业这样的称号。

最后我也预祝本次大会圆满成功，希望能够听到接下来各位嘉宾更多的真知灼见，谢谢大家。

艾诚：谢谢。今天再谈蓝筹除了定义或者是公开公正评选之外，更多表达了对中国地产未来美好的期望，希望人人都蓝筹，地产永远蓝筹。杨总也说了很多次的转型都和政策密不可分，很多次的调整也一同见证着地产的各种方向。

杜斌：没错，今天有幸请到了重量级的专家学者，首先让我们有请中共中央政策研究室副主任、中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立先生，有请。

郑新立：女士们、先生们大家下午好！首先祝贺第11届中国蓝筹地产年会的召开，借这个机会我想就当前经济走势与房地产业为题讲这么几个问题。

第一需求不足是当前经济运行中的主要矛盾。在今年年初的两会上，当有记者问到总理他上任以来最大的压力是什么，总理回答最大的压力就是经济下行的压力。那么今年一季度国内生产总之同比增长7.4%，仍然处在合理的区间，但是这个7.4%是在去年年终中央政治局会议决定把稳增长作为宏观调控的重要任务，国务院采取了一系列稳增长的措施之后所实现的。这就说明了已经持续了两年多的经济下行的趋势还没有改变，下行的压力仍然比较大。那么这种经济下行既有短期的因素，又有长期的因素。从短期来看它是受全球金融危机的影响，由于发达国家市场疲软使我们出口增长受阻，引起了需求的下降。从长期来看是由于经济周期的影响，从2000-2010年这十年是我们中国历史上发展的黄金时期。这十年经济增长速度10.5%，通胀率只有2.2%，对于这十年这高增长低通胀的黄金发展期。但是我们说甘蔗没有两头甜，这样一个高增长是通过高投入高消耗和高污染，在一定程度上通过这三高来实现的。我们的投资率这十年上升到历史的最高点，而消费率下降到历史最低点。十年的快速增长积累的矛盾就是产能过剩，产能过剩和需求不足是同一个问题的两个方面。对于解决当前的矛盾就是要抓住主要矛盾。

那么有一些可能对假象所迷惑，认为现在有一些资产的泡沫，认为房地产价格过高有一些泡沫，如果当前的主要矛盾没有正确的判断就会导致我们宏观调控主要的着力点出现错误，就会导致吃错药。认为泡沫是主要矛盾那就必将是采取从紧的货币政策，这就会抑制需求，会使需求不足的矛盾进一步激化。而实际上这仅仅是主要矛盾派生出来的一些现象，主要矛盾是需求不足。这就需要采取积极的财政政策和适度灵活的货币政策来解决。我们现在政府的债务率只有39.2%，在全世界是最低的，对于实行积极的财政政策还有很大运作的空间。我们一季度通胀率只有百分之一点几，五月份刚刚上升到2，现在主要矛盾是通胀紧缩。所以我们货币政策也有很大运作的空间。所以必须针对当前经济运行需求不足这个主要矛盾采取扩大内需的政策，相应的要实施积极的财政政策和适度灵活的货币政策，通过把需求增强经济发展的拉动力，克服经济下行的压力。但是我们要通过发展方式的转变，结构的转型升级来实现经济的增长，释放经济增长的潜力。这就需要运用财政杠杆、货币杠杆，把社会资金引导到转变发展方式所需要的方向上来，引导到产业结构转型升级所需要的方向上来。不能采取一刀切的政策。这样就可以通过发展方式的转变，结构的转型升级来实现经济的增长，同时为经济进入新一轮的持续健康发展奠定基础。第一个问题就是要通过扩大内需来克服经济下行的压力，宏观调控要围绕着扩大内需，优化结构来进行。

第二要加快城市化进程是扩大内需的根本途径。国务院最近发了一个新型城市化的规划，按照这个规划要求未来中国的城市化将是经济增长的最重要的动力的源泉。城市化将会在三个层面同步展开，第一个层面将会在以北京为中心的环渤海都市圈，以上海为中心的长三角，以广州为中心的珠三角，现在都市群经济总量都在13000亿-17000亿美元之间，再经过努力都将超过20000亿，这将超过目前世界上最大的都市群，纽约和东京这两大。经过十年的时间，我们这三大都市群都成为世界上经济总量最大的都市群，在这三大都市群内产业、人才、资金、技术、信息高度密集，将会成为拉动中国经济增长的三大引擎，并且会带动世界经济的发展。

第二个层面就是以省会城市为中心的次区域的城市群，比如说以郑州为中心的中源，以武汉为中心的，以长株潭为中心的，以重庆、成都为两级的等等，在拉动省域经济发展中间将会发挥重要的作用。

第三个层面就是在县域范围内以县城为中心，包括小城镇，包括新型的社区为依托，形成就地城市化的格局，这在我们沿海发达地区已经形成了这种局面。在这些发达地区在一个县域范围内形成半小时生产圈，农民大部分住在自己原来的地方，而从事职业绝大部分是在二三产业，农业实现了现代化，老百姓住的房子都是别墅式的住宅，前面有池塘，后面一片树林，竹林环绕，依山傍水，住在这个地方像神仙一样，过的现代化的生活，这里老百姓让他到城里去也不去了。这就是就地城市化，这是一种更高层次的城市化，就像德国那样。德国是一个城市化很成熟的国家，城市化率已经百分之九十几，但是德国人67%居住在5-10万人的小城镇里，德国人讨厌大城市，在这里上班可以步行上下班，这个地方适合人居住。我们沿海现在长域经济发达的地方就在走这种格局。未来中国城市化会从这三个层面同步展开。

这三个层面对城市化都需要用现代的交通工具把它们连接起来，把大大小小的城市连接起来。现在有一个词叫GOD，就是用交通来引导生产力布局和经济发展。如果用高铁把城市连接起来就可以形成半径150公里的半小时的生产圈和半径300公里的一小时的商务圈，形成若干大大小小的城市群，把大城市就业机会多，生活成本高，小城市就业机会少，但是生活成本低这个矛盾解决了，通过快速的轨道交通就可以解决，实现同城化的发展。所以未来10-20年我们城市化每年提高一个1百分点左右，一年一个百分点就是一千多万人，每增加一个城镇人口需要的基础建设设施投资是十万块钱，一年增加这么多人基建费用就是一万亿。最近克强总理提出了三个一个亿，就是抓紧解决东部地区一亿农民工的城市化问题，市民化，中西部城市再增加吸纳一亿农民工进城，另外现有城市里要抓紧搞好一亿人的城中村和棚户区的改造，抓好这三个一个亿是目前城市化的一个重要的抓手。

搞好这些现在还有一个很重要的就是要按照三中全会决定的要求深化农村土地制度改革，三中全会在农村土地制度改革上有三大突破，一是承包地可以抵押担保转让，第二宅基地的使用权可以抵押担保转让，第三城市的集体建设用地，城市郊区的集体经营性建设用地可以与国有土地同权同价，这三个突破就像是我们三中全会决定了送给了农民三个大红包。第一个红包很大，第二个红包也很大，按照重庆宅基地转让的经验，一亩20万，现在农村宅基地17万平方公里，一亩宅基地价值50万亿元，依托宅基地可以抵押担保转让，农民工到城里买个房子租个房子就有条件了，把农村宅基地转让出去就有钱了。现在我们农民工有2.6亿，留守儿童6千万，留守妇女46000万，留守老人4000万，加在一起超过4亿人，他们的中国梦就是全家团圆梦。我们现在搞群众路线教育，帮助这4亿人早日实现全家同居的梦想应当成为我们群众路线教育迫切的任务。

第三个问题就是努力保持房地产业持续健康发展。房地产是一个持久不筛的支柱产业，随着收入水平的提高，吃穿用的消费，住行，文化教育消费可以封顶，但是唯有居住水平提高而带来消费水平的提高是不封顶的。前几年我到荷兰考察，它的基础设施和工业投资都饱和了，但是只有房地产投资每年增加非常旺盛，房地产投资占荷兰全国固定资产投资的50%，因为收入水平提高居住条件可以不断改善。所以房地产业在中国城市化的过程中间还是处在一个旺盛发展的阶段，应当成为拉动国民经济增长的持久不衰的支柱产业。当前房地产发展应该向下拓展，发展绿色建筑。

去年年初国办发了一号文，就是绿色建筑行动方案，采用工厂化的方式来盖房子，用新型建筑材料盖节能住宅。这个是大有潜力可挖，昨天下午我参加了一个会，有一个人发明一种涂料，那个涂料可以全反射，用这种涂料把室内外涂一遍，温度可以2-3度，冬天温度能提高2-3，夏天可以降低2-3，如果采用保温材料，新型材料，节能的住宅，绿色的建筑，节能的效果会大大提高，舒适度也大大提高。所以我们搞建筑业的一定要采用最先进的技术，推广先进的施工工艺，为老百姓提供价廉物美的房地产，改善居民的居住条件。

谢谢。

杜斌：非常感谢郑主任经常的演讲，今天我们在活动的现场设了一个互动交流的环节。推进城镇化对于房价到底有什么样的影响？

郑新立：房价是供给和需求形成的一个价值，城市化会带来需求的增加，会拉高房价。但是这种技术的进步，这种施工技术水平的提高，这种建筑规模的扩大它对成本又有拉低的趋势。所以两个力量综合的结果应当是保持房地产价格的稳定。可能有一些年供给需求也一些波动，价格一会儿上升，有些年有所下降，我觉得这个也是正常的，但是总体上我们的住房价格在城市化过程中间应当保持大体稳定，谢谢。

杜斌：谢谢。下面有请任志强先生。

任志强：他们给我出了一个命题作文，让我讲讲市场化。从十八届三中全会文件可以看出来，市场化是这次改革的根本，但是改革能进行到什么程度可能还是有争议，那么市场化基础条件是私有的财权制，如果都是公有只能分配，公有和公有虽然能交换，但是无法和个人交换。所以只有当财权私有的时候才能在市场自由交换。公有制上也是有私有制，我们曾经叫股份公司是共同所有，承认是公有制的一种形式，前提是把公有制建立在财权私有的基础上，每个人私有财权放在一起就变成公有制了。比如股份公司，不是某一个人私有，而是大家共同所有。这个差别就在于如果把公有制与私有制之上市场就无法进行交易，如果通过私有作为基点逐渐形成共有和私有交叉的交易行为还可能变成一个市场化。三中全会文件特别强调混合所有制，我个人就是承认公有制失败了，如果公有制没失败就用不着混合，那就等于我们就是要倒退，不可能吧。改革一定是往前走，所以混合所有制意思就是在原有公有制基础上前进一步就变成了这个，再前进一步就变成私有制。只是在完全私有和公有之间还没有过渡到更加清晰的所有制基础。

我们历史上是计划经济的传统，相对于计划经济来说只能是公有，如果对私有财权是没有办法计划。所以当公有制的时候我们就可以说你必须做和必须那样，一个工厂生产的东西必须生产这样的东西，而不能生产那样的东西。同时可以告诉你生产这样东西只能按这个价格生产，而不能按那个价格生产。我们就像在看我们现在市场上有一些限价房等等，它是用变相计划的方式生产一种特定的产品，于是特定产品就失去了自由交换的基本条件。但是可以看到的情况是前30年虽然我们宪法说的应该是私有财权制，但实际做的是公有过程，所以我们有公私合营，有人民公社，有大跃进等等。但是前30年可以看到结果是失败的结果，如果成功了我们就用不着进行改革了。那么我们也可以看到前30年计划经济导致的失败，吃不饱要粮票，穿不暖要发布票，前30年证明了那时候强大的公有制是失败的一种经济。所以改革实际上进行的就是把公有制基础的计划经济转换为私有制为基础的市场经济。所以我们党文件中经理的过程就是从商品经济变成市场经济，从逐步开始的计划转化为双轨制然后完全转换为完全市场化。首先提出就是打破公有制为主，打破体制是重要条件，比如打破大锅饭，我们土地制度从土地承包开始，我们企业家产生是从承包企业开始。那么也就说把公有在所有制产权制度变的情况把经营权私有化了。郑主任讲到的财权制度还没有明确做到私有制，但是不管是农村土地，宅基地都是在三中全会文件提出可以把经营权、承包权进行私有化，可以抵押、转让、流通等等。这个恰恰可以看到我们改革初期就是要解决产权制度问题。

我们在经济制度上也提出了从民营经济是补充一直到民营经济和国有经济同等地位，如果再往前看民营经济没有这么高的地位。改革初期我们说的个体户、私有制，这部分因为《资本论》上写的只能雇7个人，傻子瓜子一下雇了100多人，公安局就要抓他，小平同志说先看看，实际结果就是这种经济制度对市场经济来说是必要的，而公有制最后造成结果只能让市场经济无法持续下去。在民营经济来看，今天我们也提出了民营经济和公有制仍然是一种同等地位，但宪法不是。宪法上还没有完全做到把两种不同的经济作为同一种看待，而是公有产权神圣不可侵犯，私有的是合法取得的受法律保护。

但是打破公有前提条件是每一次改革必然面临的一个重大问题，为什么？就是因为如果没有私有制度市场经济就难以持续下去，或者市场经济就没有办法运行下去。从中国建国以来我们第一部宪法54宪法，明确制度是私有制，包括我们土地也是私有制。比如说郑主任谈到关于土地的流转、交换、产权制度问题，最早宪法就是私有制，新民主主义革命特别强调土地是私有产权制度为基础。但是随着人民民主专政就开始发生变化，到了共产阶级专政就只能公有，人民民主专政就是公有和私有并存，阶级专政就全公有化了。文化大革命以后进行了制度改革，出现了矛盾某一部分要求私有化的，另外一部分提出必须坚持公有制，比如说1979年我们首先出现了三资法，特别强调对土地的租用，但那时候的宪法土地虽然是私有制土地，可是土地是不能随便转让和租赁的。于是在改革中两派意见就形成矛盾，这边坚决强调土地可以私有但是不能租给转让给外面，另一派如果不转让发展经济我们改革就无法进行。综合下来就是把土地先公有，但土地使用权其它权利私有，82宪法把土地变成公有。城市土地变成国有，农村土地变成集体所有，这就是现在的尴尬局面，现在相互矛盾的权利在过去也出现了，比如关于户籍制度和迁移权利问题。最早宪法所有人都有自己迁移的权利，可以查查54宪法，基于46年国共合作的共同纲领，所以人民有自由迁移权。但58年以后实行人民公社，58年开始出现户籍制度，那时候出去得有路条。恰恰因为这种产权制度导致我们在产权制度上实行了人权制度。

私有制度上财产权利是依附于人权，这个东西归谁首先是人，人有权利财产是随着人走的。但是公有制没有人权，人权是依附于财产权。我们可以看计划经济时代，如果不在体制内就没人给你发工资、分房子，甚至于没人给你划定粮票。但是所有财产权利依附的是人得随着财产权利走，而不是财产权利随着人走，你想随便调动单位没门儿，调动单位房子都得退。所以人反而所有行动迫使他不得不依附于财产权利。如果失去了财产权利就没法移动。今年同样，当一个离开农村你将把户籍变成就把财产权利转让了，就是农村集体土地承包地、宅基地退了。所以农民就变成有双重身份。

我们郑主任讲到了关于城镇化争论问题，市场化、城镇化之间是什么样关系？我个人觉得城镇化是因为市场化才有，如果没有市场化就没有城镇化。去过罗马人都知道，罗马古迹最大的是市场，先有市场才有罗马城市，如果没有市场做基础罗马这个城市就建立不起来。所以在国外大部分都是由于这样产生。你们可以查查中国制度，中国一个叫镇一个叫集，集就是市场，进行交易的地方，镇就是官府，管理人的地方。而最后这两个就集合了，因为没有市场做支撑镇是活不下去的，没有镇作为保障集市会首先外来的干扰和侵略，所以合二为一变成集镇，到今天为止仍然有这样的参与。为什么说中国城镇化来自于市场，如果没有市场化和产权制度改革我们承包制就解决不了农民从土地解放出来。同样如果没有私有经济的发展也解决不了私有经济成长过程中吸纳了大量的劳动就业的问题，我们可以看看在改革开放之前，知识青年没办法在城市就业所以上山下乡，就是要回到农村去，因为城里养不起。只有当市场经济创造了就业条件，人们有了劳动收入时候，才有可能在这个地区聚集而形成城镇化。因此也大量私有经济增加了劳动收入，这些人才能活得下来。所以每当我们听到国务院提出要用政府的力量去进行城镇化，把城镇化作为未来几十年发展的主要动力的时候，我们就认为它是制造鬼城。比如曹妃甸，都是靠行政力量，自然资源的拥挤，政府的调配而形成的城镇化，这些城镇化就是我们今天说的鬼城。凡是靠政府力量实现的除了有保卫任务的边镇以外，其它都是鬼城。而只有靠市场经济形成的在未来发展才有活力。1930年美国大萧条的时候就出现过两个城市的差别，一个是纽约，一个是底特律。纽约和底特律当时都是以工业化为主的城市，一个是汽车，一个是纺织行业，但经济危机之后出现了转型，转型就让纽约变成了金融第三产业为主的城市，而另外一个城市就在盖高楼、博物馆，但是最终它们失败了。

中国城镇化可以看到三个不同发展阶段，在改革开放之前我们只有17.9%城镇化，但是到30%用了15年的时间，95年29.9%，这个阶段恰恰是市场化和私有化的过程。涉及到房地产就是城镇化，我们大概分为四个阶段，第一个农村人口进入城市，这个阶段前面图中已经看到了，第二个发展阶段小城市进入大城市，到今天为止我们仍然处于这样的阶段。所以我们所有政策出台都是限制人口向超大城市进行，对大城市和中小城市进行过滤，希望所有人留在小城镇，而不是进入到大中城市。这是我们三中全会文件提出的。城镇化规律第三个阶段是由城区进入郊区，人们本来在城市化发展过程会自动向外转移。第四个阶段是形成城市群，我们现在提出城镇化也是希望形成城镇群，三大都市群，达到20000亿美元以上的产值。但为什么中国形不成？原因就是土地不私有制，当土地私有制的时候转移的时候会把公共产品带出。比如说硅谷这个地方过去是荒地，但因为有了风投、微软，就会把最好的医院、教育带去。但中国不行，一个富人跑到一个地方买了一个房子，但是你想建医疗、教育做不到，所以土地所有制限制了第三四阶段发展的过程。

土地这些条件导致前面所说的不可能自由交换，也变成了影响市场供求关系，同时影响市场供应价格。那么我们现在看到的限购等等这些，是对产权的一种侵犯，都应该是非市场化的。取消限购救市的同时这个本身就是破坏市场，如果取消限制性措施才叫市场化。

从过去来说我们形成了一个巨大的收入分配差别，很多人认为收入分配是因为发了工资收入分配问题，除了，发工资对实际收入分配影响并不大。我们1%最富人拥有35万亿左右，而全部居民储蓄只有40万亿。原因是因为他们资产转换，公有资产向私有资产转换，比如福利分房，向市场转换是很低价格购买，最后变成很高价格卖出，获得了巨大的投资收益。另外就是最富有的20%人群敢于投资，他们把钱变成资产，投资在主房或其它资产，而这些资产增值形成了巨大的财富收益，而这个财富收益形成的结果就是有钱。最近流行的一本书21世纪基本论，提到了贫富差别是当今社会主要矛盾，大部分不是来自于收入差别，而是投资和资产形成的差别。

最后形成市场化对房地产的影响是如果没有过去几十年政府的垄断，今年地产商都不会发这么多财，你们应该感谢非市场化，如果完全市场化就变成完全自由竞争。首先是资源自由竞争，你说你在举牌竞争，这是局部竞争，政府除了给你的这部分土地以外，拿剩下的土地竞争才能升值，产品才能升值，如果不断推出，迅速推出大量土地，最先举牌获得的土地可能就不值钱。所以之所以现在地产商敢于举高价是因为他认为政府再继续垄断，因为每年政府只是按制定的指标供应这么多土地，而不愿意多供应土地，无法解决市场的供求关系。另外一些城市大量供应土地而导致了供给过剩，房产资源下跌，地方政府为了土地财产还再继续供应，就出现了土地流拍。这些不是由市场决定价格，真正市场化我们改革的目标就是希望通过完全市场的手段来调整我们经济结构的不合理。

现在说经济结构不合理其中一个重要原因是因为我们有行政垄断，当改变了行政垄断关系以后我想未来的中国只能是更加市场化，我们的社会也会更应该市场化而求得平衡。

谢谢。

艾诚：谢谢任总。听完您刚才的演讲我确实明白了一句话，有人说在中国只有开发商才对中国的楼市和房价了然于心，但是今天的年会上，最近大商万科毛大清对中国地产感到丝丝寒意，潘石屹也说对未来房价不太看好。您看好吗？

任志强：刚才郑主任已经说的很清楚，怎么还问同样的问题。郑主任说房子还会继续涨价，08年美国房地产出现危机，现在房价又涨了百分之十几，历史上这么多说明不需要讨论了。

艾诚：所以你的答案就是看好中国的房价。

任志强：我不是看好房价，是货币永远是贬值的。如果货币永远贬值什么东西不涨价，麦当劳都涨价。你不要理解错了。

艾诚：关于房价大部分老百姓还是要继续纠结，房价什么时候会回归一个合理价位，使得大部分百姓不用一直成为房奴。

任志强：你问的就是违法宪法的问题。大部分老百姓工资收入不一样，遇到的不是同一个问题，富人觉得房子很便宜，穷的人觉得房子很贵，中等收入以上的人才能讨论，怎么叫大部分人，政府责任跑哪去了，最穷的人不需要讨论房价，政府管了，要廉租房、经适房干嘛。贫富差别恰恰来自于你对资产的投资，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人活该，该你穷。

艾诚：谢谢任总。接下来有请黄益平先生。

黄益平：谢谢。我觉得在任总后面讨论房地产投资策略还是不可能的，我还是讨论一下我对中国宏观经济形势的看法。我本来是没有题目的，但是我受刚才任总的启发，如果要给我今天的发言起一个很简单的题目，可能应该是叫改革是保增长的根本。

第一点我们现在经济增长减速有各种各样的原因，有很多经济学家说有很多周期性的原因，但这里有很重要的结构性因素在这里，也就是说我们经济增长减速不是短期临时周期性的，有一部分是临时周期性的，但是有相当一部分原因是根本性的，结构性的。比如说第一个例子，出口，过去中国经济增长30几年，每年接近10%的增长，其中相当一块来自于我们出口增长，每年平均在20%-30%之间。我们经常项目顺差最高的时候07年占到GDP将近11%，出口市场曾经是中国高速增长的一个很重要的支持力量。这个我觉得很难再持续了，起码有两个方面的原因，第一因为全球经济危机以后尽管增长恢复，但是多数人认为未来的趋势增长对全球经济来说可能会低于危机以前的增长速度，也就是说我们以后潜在的市场不可能像过去那样高速增长。第二对中国来说我们有过去的小国经济变成了现在的大国经济，小国经济就是在市场上怎么增加供给对市场影响，但是现在变成大国经济，通俗说法是中国在国际市场筛买什么什么贵，卖什么什么便宜，如果我们再保持20%-30%的出口增长，意味着我们每年要在国际市场上挤占其它国家市场份额两个百分点，是很大的经济政治挑战，很难持续。过去我们在结构平衡，07年以来经常项目顺差占GDP比重回落到3%，出口从最高的37%回落到25%。也就是说出口未来还可能会支持我们的经济增长，但是不可能像过去那样的强劲支持。

第二个很重要的原因结构性的因素是我们投资的增长速度已经开始放慢，一方面跟未来存续率有所回落也是有关系，但同时也是跟我们过去一段经济增长速度本身在下降，就是资本的积累的速度不断的放慢，经济规模大了，经济接近高收入，离世界前沿比较近了，我们的资本积累的速度可能就会比较慢，这个是不可避免的一个规律。所以投资资本积累对我们的增长贡献也在减弱。

第三个大家都比较清楚就是劳动人口，人口结构开始发生变化。98年刚刚提出保8的政策，劳动人口每年八百万速度增加，现在我们每年三百万速度减少，加上农村剩余农村力即将枯竭，这样劳动力对增长贡献变得越来越小。所以我相信我们中国的增长速度趋势在往下走，这一点很难避免。当然不排除未来一段时间如果美国经济真的变好了，全球经济对我们的支持力量增加了，我们有适度的回升，但是趋势是往下走，我觉得很难改变。

第二点我觉得刺激政策不是帮助我们解决增长问题的一个根本性的办法。我们大家现在都知道决策者在最近一两年一直在说我们要重视改革，不能像过去一样刺激增长。但是在过去一段时间我们看到的是各种政策调整，有的称作微刺激，有的称作定向宽松，也的称作精准发力。当然这些政策和过去四万亿政策有很大差别。但对于一个普通的老百姓来说如果你听到政府说微刺激，刺激了三次刺激了六次很自然而然会引发一个问题，这个微刺激会不会变成一个一般的刺激，一般刺激会不会变成强刺激。这个刺激政策短期内可能有用，但不能从根本上帮助我们解决问题。第一个原因现在我们说的微刺激是稳增长，不是刺激增长，这和过去有差别。但是我想我们大家都知道经济学当中的宏观经济稳定如果是一个传统稳定政策，意味着有的时候是往下推增长，有的时候是往下压增长。稳定政策就是把波峰取消，增长太慢推一把，增长太块压一下。过去几年我们其实一直在往下抬，有的时候抬多一点，有的时候抬少一点。这个本身就提出一个问题，我们现在的政策目标是不是合适的，我们的增长目标跟我们的实际增长潜力有没有偏离，当然我没有一个特定的看法，这个问题是值得我们思考的。

更重要的问题是今天碰到很多问题可能很难用刺激政策解决，举一个例子现在大家觉得经济很困难，最困难的在于珠三角、长三角，当然全中国都很困难。比如宁波市经济非常疲软，第一季度全国GDP增长7.4%，到了宁波6%，工业产出1.7%增长力，我们可以想象在制造业出口为主的地区当它的工业产出只有1.7%增长的时候是相当困难的。但是我们现在要问一个问题宁波经济发展困难是因为货币政策不够宽松，还是因为我们恰恰现在面对了一个产业升级的问题，过去很多很成功的企业现在做不下去了为什么？因为我们过去成本快速上升，过去有竞争力的企业现在没有了。所以这个时候放贷款我觉得没什么用。当然你可以养一些企业在经济学上称作僵尸企业，其实做不下去再给一笔钱让他做这对经济来没有任何意义。我们企业如果要真正重新开始保持相对比较快的增长，我们所需要的是什么。需要的是产业升级，技术更新，需要的是新的增长机会。这个是通过总量办法没有难解决。

第二个例子，我们现在要保就业。在市场上担心的是很多如果有很多失业，社会不稳定，经济不稳定，我们要出很大的政治问题。我们现在都知道中国的劳动力是市场的根本性问题民工短缺，大学生过剩，大学生需要的一般是白领工作，因为民工短缺，大学生过剩跟我们的经济结构有关系。中国经济当中雇人最多的两大产业，第一制造业，第二建筑行业。大学生很少到这样的行业去做蓝领工人，所以如果我们的宏观经济政策为了保增长采取新的刺激措施，通过新的投资，尤其过去搞一些基建，最终很难帮助我们缓解市场上的劳动力市场的问题，而且很可能出现的问题，我们现在已经看到了，一方面是在刺激劳动力市场两级化现象变得越来越严重，民工短缺的问题没有消除，工资还在上涨。但是大学生就业困难，其实是相当严重，所以我们需要做的也许不是简单的刺激政策。

所以最后一点我想分享的是我觉得我们现在可能需要做的是经济政策措施。三中全会以后已经提出了一系列的改革措施，要转变我们的发展方式。但是转变发展方式的时候我们经常听到一个说法，就是说我们要让经济保持一个相对高速的增长才能推进改革，这个话从理论上是对的。但是我们现在要问的问题是这个合适的增长速度应该是7.5%还是7%还是6.5%，每个人都有不同的看法。我自己的看法也许适度的低一点，但是花更多精力做经济改革会更好。而且我们过去曾经造成了一定意义上的误解，我们喜欢说我们人口红利没有了，但也许我们现在所留下的最重要的就是改革的红利，改革的红利我非常赞成改革是我们保增长最根本的手段，但是我们也要知道我们改革可能短期效应和长期效应不一样，如果我们在短期内把所有的去年十八届三中全会上所决定的一些改革措施全部都落实下去，IMF说了一个匡算，如果所有措施都落实下去，我们在短期内经济增长速度可能会下降0.2百分点。但是过了六七年我们增长速度可能会提高两个百分点，2%，我觉得它有道理，很多改革好处是需要时间才能释放出来。而短期内推进有一些改革，比如社会福利体系，比如企业的改革，比如消除过去国胜产能，有可能在短期内对增长是不利的，我们能不能接受这样一些改变，我觉得这是考验我们下一步经济能不能平稳过渡的一个很重要的方面。更重要的是如果我们不断把重心放在刺激，或者微刺激，或者定向宽松上面，其实我们已经知道我们的经济条件不是像几年前那样宽松，我们很多人都说政府财政状况非常好，中央债务占GDP比重远远低于20%，这在国际上来说是非常好的。但我相信细心的经济学家早就知道了，我们公开占的非常低，但是我们隐性债务非常高。今天中国经济当中有很多问题，比如地方债务问题，比如影子银行问题，银行不良贷款的问题等等，养老金问题，这里有很大财务的缺口，但是每一个经济学家和每个官员都说不会有问题，为什么会有问题，不是问题不会出来，而是政府有足够的财力支持他们。但是现在的问题是我们中国经济的客观的状况就是所有的机构和所有的个人都把自己的信心放在中央政府身上，每个机构都在透支中央政府的信用，最后这个底能不能兜住，我其实不是特别有信心。所有问题发展下去，总有兜不住的一天。就因为这个原因我觉得可能还是要更多的把工作的重心放到我们改革上面，适度的容忍低增长，说实话我们已经说了很久，长痛当然不如短痛，适当情况下为了保持长期增长短期做调整可能是有利的，但是说起来容易做起来难。从政策体系来说，我刚才说创新，我自己觉得可能需要以后做三个方面的尝试，我自己觉得三个方面比较重要，第一个方面是我们经常用的在宏观经济里头的总两性工具，就是财政、货币政策，如果经济太冷了稍微抬抬，太热稍微压压。

第二个需要做的结构性的调控，除了总量政策以外，如果我们需要支持增长，但我们最好把政策放到未来希望放的地方，比如说克服瓶颈，消除扭曲，支持创新等等。这也许跟我们现在所做的定向宽松有关系，但是我觉得可能需要更加明确我们的框架。

最后一个就是体制性改革。我觉得从根本上来说保证中国经济增长的因素可能还是要通过改革，我们过去十几年一直说我们花太多的精力在保增长，没有花更多的精力搞改革，这样的经济状况可能很难持续下去。那么我觉得过去很难持续下去，现在碰到的挑战就更大，好在我们去年年底已经有一个非常令人鼓舞的方案，现在的问题就是到底会不会实施，什么时候会实施。

谢谢大家。

杜斌：谢谢。您对于年轻人，特别是刚毕业大学生在北京买房置业的事您怎么看？

黄益平：这个问题太难了，我有很多学生都很愿意在北京工作，我有很多学生是博士生，毕业第一件事情就是要买房子，一开始我不是特别理解，为什么那么着急。但后来我理解过去一段时间我们看到房价比工资涨的快是我们最根本的问题，大学生为什么急着买房子除了著名的丈母娘因素以外，对他们来说现在不买感觉未来更困难，所以有这样的压力。短期内很难说，因为确实我们看到市场一些波动，所以我觉得如果有足够的钱，如果是自己住还是应该买。

杜斌：现在房地产市场大家有相对偏低的论调，那您认同有拐点出现吗？

黄益平：短期看还是长期看，短期来看可能拐点已经出现了，看你看什么样的指标，如果我们过去看中国房地产市场两个指标比较明显，第一个看房价增长率，11年以后完全再往下走，这个意义出现拐点也不出现。另外一个看库存量，库存量没有准确的数据，所以我们可以看新建在建和销售面积比例，11年以后发生一个很大的变化，尤其是09-11年是建设面积远远超过销售面积，那个阶段应该说是库存不断增加。而11年以后到现在销售数量超过了在建和建设面积，库存在减少。这样看来如果拐点已经经历了相当一段时间。所以最根本的问题不是有没有拐点，而是我们价格回调是这样一个平稳回调还是崩盘性的回调，我个人看法短期内出现崩盘性回调可能性不太大，有很多原因。但我觉得两个方面因素需要考虑，第一个方面从目前来看最近一时间的价格回调一定意义上跟政府限制有关系，各个城市出现限购把首付比例提很高，不排除如果是房价往回走，投资活动减弱，政府会松动政策，我个人觉得限购这个政策老在就应该被取消掉，但到底什么时候被取消我不知道，但政府都会采取措施，因为对政府来说很着急的不光是房价本身会怎么样，地价怎么样，对GDP怎么样。第二个我同意郑主任说的，我们潜在需求还是很高，三个亿，这个数字未来一段时间对我们的价格，对我们的房地产市场可能有支持，但在这个基础上我想说两点，第一点看起来需求是有支持，但是价格能不能支持我觉得很难说，刚才说的三亿人都是什么人以后要买房，一个是农村进城，第二已经在城里的民工，第三在城市里棚户区的居民，低收入阶层，如果都要有房产需求价格能不能上去我不知道，量是在涨。

第二个长远来看我们对房地产市场房价问题值得关注。过去十几年价格上涨比较快，我个人觉得有一系列因素，一般来说我们看成五个因素，第一收入增长比较快，第二储蓄比较高，第三没有其它投资机会，第四人口结构年轻人多，最后一个城镇化。再往后看5-10-15年，收入增长速度会回落，储蓄率在下降，以后随着金融的开放，投资机会越来越多，人口已经变老龄化，最后剩下重点因素就是城镇化，但城镇化主要是穷人，不是富人，所以这样看来无论是未来量还是价格是值得担忧的。

简单说第一拐点可能已经出现了，但这可能是短期性的拐点，未来一段时间我不觉得会出现崩盘性的变化，长期看有很多值得担忧的因素。谢谢。

杜斌：谢谢。接下来有请郭建伟先生。

郭建伟：大家下午好！首先我不是货币政策司，我是货币政策二司。现在给我出的题目是当前货币政策的几个热点问题，要谈货币政策首先肯定要谈经济形势，货币政策一个很重要的对象就是经济形势，它是根据经济形势对它的把脉才来研究制定实施货币政策。所以货币政策首先我们要把这个背景搞清楚。

刚才黄教授对我们宏观经济形势做了分析，我是基本同意，我们当前形势处于目前的这样一个增长速度由原来高速回落到目前7.5左右的期间，这大家要有一个平常心接受它。刚才也讲了，我们在上一个阶段加入WTO这个期间的红利，改革的红利，人口的红利，还有我们当时招商引资各种成本没有转移进来等等造成的优势，所以保持了我们十年多的快速增长。这样现在走到今天，特别是金融危机以后，当世界需求由原来非常旺盛，我们依据这个需求旺盛而出现的大量的满足世界需求的产能在金融危机以后一夜之间出现了萎缩。首先由此造成的一个就是我们的产能过剩，现在当前以至于今后一段时间一个摆在面前的结构调整的重要问题就是我们原来依据金融危机前世界需求的各个产能，实际上还有保证四万亿刺激又产生的一个产能，这个产能现在在市场，在金融危机以后市场面前要进入。进入这个调整是残酷的，刚才黄教授说解决这个问题要有改革的办法，这是关键。要用我们货币政策，要用资金的方法让它的短痛换一时的舒服，但是等待的它的是下一步的无路可走。

我们简单回顾一下。加入WTO以后随着我们贸易顺差持续增长，特别是05年，我们整个走过了资金相对过剩的阶段，我是搞了20年的货币政策，在08年之前我们每年信贷增长总量，那个时候信贷总量占社会投资规模80%，80%这个结构的时候一年整个新增信贷有四五万亿，最多五万亿就足以保证原来经济增长的10%左右。现在是什么情况呢？现在是我们从09年开始，我们的信贷增长当年就是十万亿，从此开始每年的新增信贷总量就在9万亿左右，出现一个什么问题呢？就是资金周转效率在下降。你比如说我们经济增长速度一季度7.4%，我们货币供应总量增长13.6%，过去我们一个测算货币供应量增长的经验是一般经济增长速度加上通货膨胀率，今年是3.5，7.5左右加3.5是11，这样一个情况再加一个货币流通速度放慢的因素。现在我们看我们实际上货币供应总量M213.6，已经快达到我们经济增长速度的将近两倍。所以现在货币总量在这个危机以后是比较大的。

出现的第一个问题就是总量很大，从各种价格的高水平可以看得出来。但是结构上感觉到资金紧张，有一些，特别首先小微企业，三农，特别出现融资难和融资贵，中小企业融资难不是今天，过去也出现，实际上每个阶段都有这个问题，我已经工作20多年，这个题目我年年都在为这个事新材料，动脑筋，不仅是中国，国际上也存在这个问题，只不过解决程度的差异。这就出现结构问题，就是资金，为什么出现结构的问题呢。效率不高。有的地方资金占压转不起来，需要新增的资金去给它弥补这个缺口，这就是一个根本问题。这是我们现在要思考的问题，你想想如果我们这么大的经济体，我们现在货币供应总量100多万亿，有人还写过文章说中国货币供应总量比美国大，那么在这么一个背景下如果我们不动脑筋想办法把我们的存量资金怎么让它盘活运转起来，而仍然希望让经济增长通过增量资金去自给，我认为这种方法，这种思路越来越空间小。所以四万亿大水漫灌带来的问题就是宽松的货币政策。到今天为止产生的所有影响还在消化，这个案例就证明了我们不能再这样思考问题，要处理好结构问题。处理好结构问题对货币政策来说，货币政策是管总量的，对于货币政策来说实现结构的调整西方国家的中央银行在货币政策没有信贷政策和结构调整任务，当然这次金融危机来以后他们采取了很多创新工具，也是一个危机特殊情况下出现了很多手段。那么我们国家有这样一个任务，但是总体来说货币政策就会面临着这么一个结构上的，对它来说是一个力不从心的点。

但是这个问题解决怎么办？结构问题要通过财政政策的引导来扶持来调整资金在有些地方到不了，资金集聚着一些宏观产业政策不需要的领域造成发展的领域而不够。所以在解决结构问题的时候我们要更多的把财政政策作为一个主力，货币政策作为一个环节。实际上我们现在看一下从我们总量上来说，我们货币供应总量是很充足的，但是由于资金分布出现了一部分资金的占压，哪部分资金占压呢？实际上整个市场流通，还有那么一部分经济成本是对我们的资金价格、利率不敏感的，言下之意你给他多少资金，给多少利率他都愿意要，这样就很容易造成一些以高价格的方式进入这个环节。

比如说我们地方融资平台，地方融资平台政府知道，我把资金融进来搞市政建设为了我的业绩，但是还钱五年十年后的还钱。所以对这部分资金只要能融来多少就要多少，至于成本高低背后有一个隐性财政的支撑，但是财政本身又是一个地方财政的软钥匙。所以像这样的情况，例如国有企业，那么我们一些大银行，给我们小微企业贷款，由于是一个零售作用，是一个分散化的作用，一成本高，二风险控制信息不对称，大量信贷流程决策都是由上面决策，但是底层有关风险控制信息是分散的。但是相对来说对国有大型企业批量的给予信贷资金，比如说一次贷款一个亿给你一次贷款一万块钱，所以造成资金国有企业相对来说资金比较宽松成本不高，地方融资平台也是资金比较宽松，所以这就出现总量宽松的时候面临的结构问题。解决这个问题非常同意黄教授的观点，必须要用改革，如果不改革的话在我们资金市场上的这些足迹你们是不能平等竞争的。我作为一个中小企业是一个标准的经济人，我按成本收益算账，但是另外一个经济主体不完全是经济人，所以这个必须再进一步的加大我们市场经济体制的改革，真正能够不断的加大市场在资源配置中的作用。这样做的结果就是释放出原来占压的资金流入到效力更高的方面。这就是我刚才想说的第一个问题总量和结构的问题。

第二个大家都提到的中央银行最近也采取了一些结构调整的，精准发力或者定向调控。目的是想引导扶持资金能够向弱势群体或者小微企业能给予流转。比如说中央银行最近推出的支小再贷，这个就是我们可以对那些商业银行，你对小微企业的信贷占比达到一定比例以上，也就是占了主力的可以给予支小再贷款的扶持，成本也不高，给你资金支持，利率相对低。同时大家注意到我们在结构上也出现了一个定向的，比如说凡是给中小企业和三农提供金融服务的存款准备金率降低，这个降低释放一个资金，这个资金是低成本的。然后它能够用这个资金来支持我们的弱势群体，普惠金融。这也是我们尝试在总量框架下，宏观条件下结构上的探索。而且从最近调整政策出台以后，个别地方出台的效果还是比较好的。

我有两个例子。山东省就反映我们通过支小再贷款金融机构对小微企业贷款利率能比商业性贷款利率低，这是我们尝试的一个问题。

第三个谈一个观点。当前经济仍然维持在一个合理区间，经济增长上限是通货膨胀预期目标3.5，第二经济增长下行，今年经济增长政府工作报告定的7.5，现在一季度7.4。从最近二季度数字看形势还是好的，还是有积极因素的，应该来说现在我们经济增长还在合理区间。所以目前存在许多问题依然是我们结构上的问题，这是必须要大家容忍有一定的镇痛，要接受这个痛，特别是市场部需要的退出这个市场。这对于投资者来说是困难的，我投资这个市场是看收益的，现在我资产要打折退出谁都不愿意，但是在市场面前只能这样。但是我们不能因为这些退出行业企业的痛快而要求货币政策上的放松，让整个全体人来通过增发货币分担市场该承担的成本，这是不公平的。如果通过增发货币普天性中国境内人要承担这个成本，但是如果你接受市场退出那就是把优秀的扶起来，把不符合市场的退出来，这样资产也盘活了。退出市场的资产通过资产转让打折退出来，当然符合市场要求的会增值，资金上会更集中。所以从目前信贷政策来说总体五月份信贷增长，五月份是五千多亿，同比还是增长了，主要的问题就是现在信贷需求上凡是市场有合理需求的比较稳定，但是不符合市场要接受调整，退出，银行的信贷也是有风险，也是要尊重商业银行带它的调整。

所以我结合给我出这个题目，谈这三方面。我认为现在宏观经济，特别是五月份的出口，出口增长7%，进口还是负增长。但是我相信最近国发19号文专门有一个增长文件，人民银行也出台了稳定外贸增长的指导性意见，这个各个方面的释放，没那么悲观。现在投资从过去30%降到现在百分之十几，消费现在在目前的贡献很突出，所以在目前这个情况下，我们要有一个平常的心接受我们将进入经济增长速度相对比较放缓的这样一个阶段，同时不要指望所有问题通过货币政策解决，货币政策给所有问题解决创造一个比较好的环境。

艾诚：谢谢。从去年下半年开始房地产商的融资是非常困难，国家的信贷政策会不会出现一些大的改观，因为这个问题对于不管是房企还是贷款人买房人都颇为关注。

郭建伟：我们整个国家信贷政策是不会有大的改观和调整，这个政策是既定的，而且目前结构调整为主旋律的背景下，信贷政策如何调整结构是我们的主要工作。所以从信贷总量来说和信贷政策框架都不会动。

刚才提到房地产贷款，我刚看到五月份的数字，房地产在开发贷款相对增长速度还是比较快，我看是增长百分之十几，我们其它项目贷款增长快，所以不是你刚才一说的去年情况。

艾诚：您给我们传达的是积极信号，但是第二个问题也不是那么快速，比如说当下中国房企严重缺钙，得不到贷款，这贷款到底什么时候可以松一松。

郭建伟：实际上我们宽松的政策就是金融危机以后，从我工作的经历来说真正宽松货币政策就是08年金融危机以后，但是这个政策10年就制止住了，已经出现今天面临的所有问题了。所以我刚才讲的最后一个问题，不光是房企问题，各个层面都有问题，不能通过进一步的全面宽松来解决，四万亿宽松已经证明我们那样的做法效果是很差的，现在做法就是保持货币政策稳定的环境，让市场在这里发挥调节作用，优秀的发展起来，不符合市场的淘汰掉。

艾诚：好，谢谢。下面有请欧阳捷先生。

欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，《经济观察报》各位领导。刚才几位领导都讲的很多东西，但是还是比较宏观，作为行业中人我们更多从微观角度跟大家做一些分享。

我们对于整个市场看法是行到中年，房地产已经进入中年期，过去的高增长时代已经不在，从过去这么多年下来我们可以看到高增长的时期03年已经截至。03年是一个特别的时期，异常增长的时期，03年这个年份带给我们的是过去的高增长截至了。未来进入平稳增长。住房市场容量少了，关键是适龄购房人口高峰期已经过去了，人均住房面积已经非常高。在这些国家当中我们可以看到中国已经达到30%，除了美国非常高以外，其它差距不大。而且我们看到目前合约销售额和土地购置面积相比，土地购置面积是整个房地产增长的前置指数。我们可以看到这两个指数是同步往下走。

还有我们在想从目前来看，03-13年高增长时期直线走，但是未来不会再超越这个期间，所以我们提出区间论，意味着12-13年市场区间内未来可能会持续相当长一个时段。而这个时段中间会一直在持续波动，所以刚才有专家指出来是不是拐点，波动不等于拐点。这期间1-5月份的增长，虽然我们比13之前的任何一个年份都要高得多，当然1-5月份超过13年，但是我们超过12年了。1-6月份不会比去年更高，但是下半年如何保持跟去年的水平基本相当，也就意味着我们不会超过13年，但是依然不会低于12年。因此14年几乎可以肯定的说我们的销售面积就在这个区间内。当然我们相信未来也会达到这个。另外可以看到新开工的面积实际上已经往下走，意味着未来不可能大幅度的高增长。所以我们看来这个就是正态分布的点线，但这个点线是成熟期，今后下降过程中逐步回像美国一样的二手房市场交易量超过一手房，这可能会延续到2020甚至2030年。

那么我们讲这个市场进入中年期，为什么这么说。其实当前局势本质还是两个字，一个地根，一个银根房地产很多市场东西不能回避这两个，为什么今年年初突然市场往下走，其实不是我们现在所看到这个情况。在几年前已经埋下祸根，05-09年年均住宅土地供应量6.48万公顷，但是10-13年平均每年12.23万公顷，比上一个五年翻了将近一番，这么大的量就导致了目前住宅供应量的放量，使得我们几乎看不到全国有任何一个城市是严重的供不应求。除了个别城市之外，几乎看不到。所以我们也看到所有重点城市基本上无一例外房价指数曲线都是往下走。

另外我们看开发贷，今年1-4月份开发贷与个人贷与去年同期和前年同期相比都是增长，不是负增长，而是正增长。这意味着我们的开发贷总量是增长，但是为什么有企业说钱紧，因为银行实行了三个政策，第一个区域管理制，一二线城市属于放量城市，三四线属于控制城市，甚至不放款城市。第二个实行了企业名单制，百强房地产企业放款依然正常，甚至倾斜的，但是百强以外的企业，特别是中小企业几乎不贷。第三实行了项目审查制，即便在规定的区域范围内，即便是百强企业，但如果你的项目可能出现现金流风险，或者盈利前景不好也可能会不贷。所以这三制制约了整个房地产市场的贷款。但是随着有这三制，房地产依然是银行贷款中间几乎不可多得的优质贷款。所以我们可以看到今年以来除了地方政策平台融资相对来讲比房地产更好一点，因为它保险，因为是国资背景，所以没有政治风险。除此之外，就是房地产贷款，依然相对比较好。那么我们从个人按揭贷款角度看，依然是我们银行资产中间最优秀的贷款，最没有风险的贷款，所以它也是在增长。另外我们看今年1-4月份房地产定金与自筹资金也是正的，所以房地产企业没有看到明显的钱紧，所谓钱紧是出现在中小企业。社会总量房地产开发企业钱是不缺的。另外M2、M1、M0看都是在持续向上。社会钱不缺，房地产企业不缺钱，存贷比始终在70%-72%。今年1月份突然发现钱少了，审批时间拉长了，放贷钱少了，但是存贷余额达到73.4%。如果把存款准备进率去掉，把银行自有的资金流动性保持着10%去掉，实际上它也就到了一个极限73%，而且远远高于过去几年70%-72%。所以钱也不少，钱到哪里去了？

第一个土地，土地出让金历史上这几年是持续高涨。到去年达到占笃定资产投资比例接近40%，当然今年土地出让金跟房地产投资不相匹配，有时间差。累计下来投资比就是30%-40%之间，大量的土地出让沉淀了大量资金。第二个钢筋水泥，房地产开发施工面积在不断增长，而且增长速度远远超过销售增长速度。但是我们可以看到统计局的一个数字，在这我没给大家展示，原因是我没有搞明白，我讲不清楚的我就不放了。我们可以看到每年房地产开发销售面积都是超过了当前的建设面积，这个现象持续了十多年，意味着我生产房子被更多的卖掉，超额卖掉，这是不正常的。所以我们看到，但是我们从施工面积角度看大量产成品，或者正在中间产品占用了大量资金。所以当前唯一的解释是土地放量导致住房供应放量导致观望。

但是我们可以看到在长三角我们公司所在的区域和我们在中部城市群来的客户群还是非常多的，几乎没有减少。意味着需求还在，但是观望情绪浓。所以我们可以看到原来20户成交20户，现在来20户可能成交1户。

房地产开发面积后四年比前五年明显增加。市场为什么进入平稳期？有四个理性，第一市场更加理性，第二行业更加理性，第三企业更加理性，第四政府更加理性。那么还有就是客户也更加理性。

供求关系没有逆转，住宅的增值与其已经被打破。供求关系没有逆转有几个数，第一刚性需求依然在。第二改善性需求很大。这是14年1-5月份的销售面积。

所以我们认为目前市场其实很正常，只不过大家太贪心了。假如说我们跟李总的企业今年市场增长不要20%-30%，我们降10%，那我们对整个市场预期引导会非常好。

所以我们觉得三季度市场见底回升核心是预期，第一个政治层面，第二个经济会保持在合理区间内，第三上半年需求压抑，三季度逐步释放，还有上市公司追逐报表业绩的冲动已经消失了，降价不会大面积出现，小企业降价没用，所以市场降价行为对市场预期产生一个正面冲击。当然企业不惜靠预测过日子，所以我们后一步的对策第一个行业短期去库存，金融长期去杠杆，行政最终去调控，企业靠产品，最终路子市场化。现在日子是非一号的，行政之手的退出是房地产市场回归市场化。理性认知市场，维护市场稳定健康才是大道，也是我们在座行业中人的共同职责。

最后企业要做的事情是消除浮躁，放弃幻想，脚踏实地，发挥内功。对于我们来说首先要关注我们的理念，要有理念愿景能够愿意做的更久，活的久比活的好更好，有宽容的心态应对市场波动。所以我们理念是繁华城市，幸福生活。我们有商业产品线，就是让大家生活更加美好。住宅就是让幸福变得简单。我们也在研究新产品，百年住宅，称之为住宅行业中的哥斯拉。

谢谢。

杜斌：谢谢。下面有请李战洪先生。

李战洪：前面大家都谈了很多，我还是用开发商自己的语言讲述老百姓自己的故事。我一直认为说地产有泡沫和拐点来临的不管是专家还是官员都认为是无知的，历史经验已经告诉我们一直中国房地产有泡沫或者拐点来临的企业不具备可持续发展能力。所谓今天的蓝筹这么多年下来大家还能在这里，这些企业都没有认为拐点真正的来临，也不认为中国房地产有泡沫，正因为没有认为泡沫和拐点来临所以蓝筹企业在这个过程中越做越强大。

今天题目是新活法，怎么活，而我们的活路在哪里。这个观念未来十年，房地产行业竞争从春秋到战国。过去十年是春秋时代，特征就是领土扩张模式，就是做规模，把自己国家做大。战国时代特征就是谋求统一的灭国战争。

第二个市场在变化。从去年开始一直在说一个是周期性调整，一个是结构性调整。周期性调整企业是等待，结构性调整企业是转型。说泡沫和有拐点来临的人忽略了一个规律，波动才是市场化，那就看看周期变化。房地产大多数情况下是周期调整，很多年前周期调整是一年一个周期，12年开始就已经是两年一个周期，刚刚说的政府不作为，但是不管他作不作为调整的周期，房地产到了高峰走势就是波动，正弦的走势，峰的时候就说市场好的不得了，一到了正常周期调整就是拐点来临，泡沫存在，其实是他们对房地产周期性规律不懂，又想凑热闹就弄点新闻卖点。所以我们未来周期性是在变化，大家在峰的时候，现在两年一个周期，12、13两年走了一个峰，所以三季度就是向上我不太赞成，两年一个周期真正谷底是在今年年底，到了年底以后就开始上升，而且整个谷大约就是两年时间。所以在谷的时候做储备，峰的时候出货，这个企业就有可持续发展的能力，就能够成为蓝筹。

第四个方面战略在变化。我们要活下去我写了五个，1和5大家关注一下，大多数开发商是第一种方式是危机推迟型，希望把危机作为发展限缩，乐于在危机中不断解决问题，把企业不断带到明年。第5就是理性增长型，按规律质量增长，不为无关商业机会所动，构建可持续发展的核心竞争优势。所以应该要从1到5进行转变。当然3也是一个主要选择。过去十年维持推迟型是很多企业选择的一条路。

第5个方面关系在变化，以前是合作发展，现在是关联发展。

新欧鹏竞争选择，新欧鹏认知度还是比较弱，我们企业主要在三个方面比较具备竞争力，一个是企业机制，还有产业结构，还有经营人才战略。第一企业的机制，已经完成了企业的政治体制改革，就像一个国家一样，经济体制改革很容易完成，最难问题的是政治体制改革，所以当一个企业能够完全政治体制改革的时候，他未来就会可持续发展。所以欧鹏在两年之前就在集团、区域、城市和项目四个层面实行事业合伙人制。

第二个方面是多产业、多业态关联发展。欧鹏在进行中突破，最近一段时间有5个百强集团CEO、总裁来到新欧鹏。现在已经有建设、金融、园区、教育、地产，最好的就是教育，已经有两个中学和一个中学，一个中学连续14年在大重庆是中考第一名字。再就是地产集团，在重庆排第6，在全国排第65位。新欧鹏的全国化发展就是立足西部，开拓华北，挺进中部。

新欧鹏的实践就是超越同志，同构竞争。第一中国云教育产业园，第二全球智慧广场，第三欧鹏社区。云教育园布局都已经选好了，第一个在重庆2.7平方公里的项目，把两个大学放到这个产业园区。不详细说了。政治局委员、重庆市委书记，得到了政府大力支持。我们和美国思科连锁打造，是正在进行时。第二个国际智慧城，这是我们这个月在成都绿地中心460米高，世界第七高的楼。第三个六位一体的新欧鹏社区，希望我们的新社区代表的是中国社区的发展方向，也是一个典范。是六位一体的新欧鹏社区，这里包括资产管理中心、智慧广场、0-100岁全生命成长教育体系、三级医疗中心、欧鹏社区邻里中心、参与性景观配套。

谢谢大家。

艾诚：谢谢。下面有请刘爱明先生。

刘爱明：今天题目是新纪元，新活法，我也关注到蓝筹地产这么多年一直谈转型，每个企业有不同的做法。转型可能性是来自于对房地产认识的误区，今天谈的房地产，大家因为思维的原因有很多误区造成路越来越住宅，谈房地产只关注住宅，但是不只是住宅，随着经济发展，城市变化越来越表现为办公、酒店、甚至产业园等等这些东西，可能未来城市当中越来越多是这些东西，这是我们自己的一个认识误区。第二个认识误区就是我们一直谈增量市场，这个城市不断在盖新房子，但是这是一个不可持续的，城市不可能无限扩大，甚至更多更精彩是存量市场，这同样是我们所关注的。把这两个因素结合起来我们就不难看出来我们所谓转型恰恰是在我们这些认识误区的背后可能存在着这样一些机会。我今天发言题目是我们自己对转型的一些认识，这里可能看到的我们提的不仅仅是住宅和增量市场，更更多非住宅，存量市场。

协信到今天20年，我们还在不断思考我们未来的商业模式。中国经济发展到今天是城镇化的话题不可避免的进入到我们视野里面，我们现在面临的是不能仅仅思考增量市场，你会发现现在城市常住人口增速在放缓，当然跟这个相关的另外一个户籍人口增长，我们要面临这个问题，房地产作为一个企业顺应这样一个形势才能找到发展机会。城市里大量面临存量盘活的问题，未来存量盘活为主，通过这样一些功能提升来提高城市的质量。同时中国更多的城市原来发展，谈到这个城市发展几乎就是住宅，过去这几年和未来几年主要是商业群，再远一看面临产业驱动城市类型，你可能看到城市变化是商业和产业，而不是住宅。

这种新型城镇化给我们提出一些课题，是我们从原来习惯的造城一定要转向文化，重心会变成人。协信09年决定全国扩展之后决定实践商住产集成开发与运营模式。我们一直不认为自己仅仅是一个开发商，更重要是商业和产业运营服务商，只有这样才会顺应未来的形势发展。这是协信对于转型给出的答案，所以未来走的是商住产集成开发运营。三者集成开发与运营，打造城市综合功能新区。

当然要这灭做我们是需要综合的能力，就是商业地产、住宅地产和产业地产三方面系统的集成能力，具备这些能力我们能够做3D城市运营商，全息生活服务商。

我们在这么一个集成战略上按照商业驱动和产业驱动，按照城市中间的位置就形成这么四个产品。从这块来说协信是走出一挑衅性城镇化的破局之路，我们依托产业和商业的双重经验，从定位规划到开发建设，到招商运营的优势，专注商业加产业驱动类型模型。

最后跟大家简单分享一下我们两个项目。一个是在重庆的总部城，这块我们构筑企业大道达1.8公里，重塑产业影响力。50万平方米建筑面积我们打造了含产业，主要是以产业，产业是含创新、金融、文化、创意的中国第四产业总部经济园区。同时还有住宅，这样打造综合的产成融合一体的园区。

第二个是无锡的未来城，2.5平方公里，是一个老的公园升级改造，这在未来中国城市更新里面可能是主力的一些项目，在这个项目里面2.5平方公里主要以光电产业为核心，产业主导融合商住的产业园区。通过一年多的开发已经成功招商45家，这种统一招商预期产业升级，同样在税收方面做出很大贡献。

其实我们谈到集成开发最重要的还是人才，我们需要很强的职业经理人的团队，协信职业经理人在中国房地产界是少有的明星团队，不细讲。重要的是明星团队怎么样协同，最近我们一直强调协同文化，通过协同协力实现人生信念。这是我们20周年的照片，平均从业年龄18年。

协信商住产集成模式也得到认可，在今天这个会议上获得两个奖项，感谢社会各界对我们的认同。

谢谢大家。

艾诚：谢谢。

杜斌：谢谢，下面进入今天的论坛环节。把话筒交给吕尚春先生和杨熙先生作为本场论坛的主持人。

艾诚：与此同时请上几位企业代表。

杨熙：论坛正式开始。欢迎各位嘉宾。今天主题是叫新纪元、新活法，首先有请吕尚春主编再解一下题。

吕尚春：杨熙是我多年的搭档，第11届蓝筹地产论坛，坐在这里百感交集，今天能请来这么多大腕觉得非常高兴。为什么起这个标题，我们感觉到今年对突然到来的这么一个转型，去年大家觉得不那么难过，销量各方面都还比较好，突然发生的一个转变。但是这种转变不是一时一势的，而是数年前埋下的种子到现在发酵了，所以叫新纪元。新活法就是各位大老有什么解决方案，今天就是第一怎么看新纪元，您认为的新活法是什么。

欧阳捷：新纪元的提法我个人感觉跟我们报告的内容基本一致，整个行业已经进入中年期，这个中年期就是一个新的纪元的开始，在这个时代开始已经进入平稳增长的阶段，今后在这个区间内进行波动。当然价格上可能会有点波动，但是不会那么大，主要是销售面积会保持平稳波动。因为关于新纪元的提法，刚才我跟大家分享报告里基本讲到，所以我重点讲讲新活法。

我跟郝总交流企业未来新活法怎么活，李总讲到的战国。未来的企业可能我们要分类，第一类可能是一些小企业，目前小企业是严重资源匮乏，不光是金融资源，政府的信任也失去了，今后可能还会由于破产重组而给政府带来麻烦。另外客户信任也失去了，导致降价也没有人买。所以在这种情况下我们就看到了这种小企业举步维艰，所以他们无论金融贷款也好，政府资源，客户资源都不存在，没有这种优势之后唯一办法不是降价，就是转让。通过项目的转让，通过股份的转让，通过公司的转让退出这个市场，而同时因为人才资源不够了，与其这样不如把项目交给更具有专业能力的企业运作，今后结果就是大鱼并小鱼，这个市场还在跑马圈地的过程当中。未来市场的总量可能不会变，但是市场中间各个企业分割市场的份额会产生调整，而大企业在这个过程中间会带来很大的机会。五月份我听说中财办召集了几家企业座谈，其中有一家企业是行业中间算是比较大的企业，他就讲中央政府不要出台任何政策，让市场自由的竞争，物竞天择去。但是反过来另外一家企业也是很大的企业，他说中央应该应该救市，放开限购。两个都是很大的企业讲的话完全相反，背后的逻辑是什么？大企业是希望走市场化的路，并购重组抄底，而另外一家企业做的是改善性需求和高端需求，政府限购不放开就没有机会。所以在这个里面我们看到整个市场是一个盘根错节的利益交织，在这种情况企业应对可能要分三类。

第一类很小的企业，它的出路可能要退出这个市场。在这个市场再坚持下去当然也有可能它走一条非常狭窄的专业路，别人不走的产品线有机会。

第二类中型企业，要么追求规模往上走，要么往下走。

第三大企业，大企业跑马圈地市场份额的占有依然在持续，而且市场份额量的提高未来还会加速。所以我觉得不同的企业有不同企业的应对方式，还有它的不同活法，这种新纪元下企业根据自己的实际情况，根据自己的资源情况，根据自己的人才、产品等方面情况选择不同战略策略。谢谢。

李战洪：主题是新纪元、新活法，我把它再通俗一点理解就是活下去，活得好。新纪元七年以前我写了一篇文章，就是中国地产格局三分天下，每一次市场调整都是洗牌的机会，结果就是集中度越来越高，三分之一的企业退出，被兼并收购，三分之一在挣扎，挣扎过去才有活得好的本钱，还有三分之一企业在这个过程中越来越强大。所以我们从05年调整到现在越调大的企业越做越大，千亿级的企业已经有七个，我统计了一下年初的时候，50强企业最新份额占到32.5，两年前每年以一个点份额在增加，50强的份额，去年就开始到两个点份额在增加，这个趋势越来越明显。第二个新纪元，既然有新，就有旧，我写了篇文章说过，50强开发商和百强开发商前端时间做了什么事情，三件，第一全国化，第二规模化，第三上市。未来十年做什么，就是质量发展，第二个多业态，第三房地产金融，所以我们要活下去未来十年显得特别重要。第三个方面一定要区别，正确的理解周期性调整和结构性调整要干什么，把握好周期性规律对企业特别重要。低谷的时候我们去拿地，为下一个周期做产品的准备，高峰的时候我们以利润率为导向，快速去库存。谢谢。

沈力男：我是觉得其实这十年开发商动不动提怎么活怎么转型，根本意义上新活法的提出都比较勉强。比如现在老宋不想活了，这是他的选择，但是老孙接棒之后是新活法，这就打一个问号。有一些运作方式的变化，有一些形式上的创新，有一些新的路径引入，这个就跟过去有本质的改变吗？我觉得没有。为什么没有，因为中国房地产开发模式是没有改变的，首先行政色彩慢慢淡去，市场化随之就来，所以有新纪元，这个纪元我觉得还不能太早的下这个定义。首先最大的供地模式是政府主导垄断，北京这样的大城市限购还是延续的，限价现在有松动，但是不给你证，和迟给你证的行政手段是存在的。所以政府有型的手挥下去的时候是非常果断，理直气壮的，甚至是为民请愿，道德层面站很高的，退出的时候都在辟谣，对不起我打字打错了，就说明新纪元挺难的，招之即来，挥之难去。总体格局没有变化。

当然市场变化中有两点可以大家观察一下，目前政府做什么事，的确在做保障的事情。十二五期间做3600万套保，惠及2-3亿人口。政府做完之后会做什么？那时候可能去行政化有了一个条件，那时候我们在座所有人跟政府说我买不到房子是不是开发商道德的血液，可能政府都跟你说你可以选择保障房去住，但是你不能选择地点、户型。另一块就可以放手出来真正去行政化做到市场化，你有钱你去买市场化的房子。就像孙河地块楼面价3.5万，即便底价成家房子不要卖七万多吗。开发商过去很注重刚需，下一步的确要重视改善型的供应，目前有些朋友都有房子了，基本上大家都有改善的需求，这块潜力非常大，所以好房子还是下一个有很大的空间。谢谢。

孔鹏：首先很高兴能参加今天这个活动，看到一年比一年更进步，而且提出的课题一年比一年更深入。就这个话题最近在密集的参加很多的研讨论坛还有相关的活动，大家就这个问题，尤其到现在十字路口，大家很纠结。但是具体纠结之所以纠结是把很多问题给搅在一起所以导致很难看得透。我这两天也在思考，我们现在纠结的问题不外乎三个纬度。

第一个行业的总量规模，任何一个行业有一个客观的规律就是会有一个生命周期，从行业存在到发展高峰到慢慢没落，房地产在行业属性上也逃不开这个规律，所以有很多在探讨行业规模波动是不是见底。尤其我们作为从业人士要思考这个问题，整个这个行业有多少年的命运会什么时候见底，有多少黄金、白银还斑马，这里是主要关心的方面。

第二个房价。房价本身是什么状态，但是房价跟行业规模或者叫做行业生命周期是一个什么关系，它并不是说行业生命周期越往上房价就会越贵，没有必然的关系。

第三个问题短周期的波动，因为我们房地产始终是在政府主导下政策调控下的房地产，始终是政府主导与政策调控下的一个产物，所以在这点上我们讲新不能不看旧，看变化要找到不变，所以这点上看大周期是经济学家关心的问题，看房价可能是政府或者是民生人士更关心的。作为企业当我们遇到一个短的上行或者下行周期的时候，这个可能更多是我们作为企业要研究的问题，所以说可能我们要研究这个问题首先要把自己的立足点和自己的关心的问题要看得很清楚，这样才能够后续看这个问题的本质。所以这个我觉得是我对旧的一些理解。很多届的东西在我们能够看得到的未来的多少年都不会改变，包括土地供应制度，包括规划审批制度，包括产权所有制度，这不知道在我们业内从业未来多少年内能看到本质的改变，这些如果都不变什么会引导改变，这是很重要的问题。所以会引导改变的我个人认为可能有这么几个方面，其中一个方面是需求会带来改变，所谓需求是跟我们的经济发展阶段严密的相匹配。我觉得我们今年或者这一届政府很重大的一个变化就是当我们会正视这些需求，我们会正视这些需求在地域发展的不均衡性，正是需求的同带来了控制的复杂性，不控制正视这个需求控制反而不存在了。你在不同的需求端口到底做什么，就像有一次论坛阳光100在三线城市怎么布局，一样做的有声有色，三线城市大家说在退出，但是他们销售也很好。这个某种意义是新的这一届政府和新的经济发展阶段带来新的问题。

另外一个我们有很多新鲜的事物会对我们的生活形态和需求产生很大的变化，举简单的例子来说，今天会场门口到底有四个二维码，这可能就是这一两年内出现的新事物，这些它给我们的交流交往，做生意的方式，大家的生活和消费模式由上商场上街买东西现在变成网购，支付渠道也不断变化，所有这些最终都会改变我们的商业形态，改变我们的居住形态，所以现在我们很多开发商都在研究这个问题，都在研究彩生活，最后一公里，相应的收纳系统，包括我们的精装修下一步发展模式，其实都是要看看哪一家企业能够预测或者能够更好的针对这些需求的变化，更多的把握这些区域的不同，这是第二点。

最后一点，上午听到一个知名教授讲，把中国当作一个企业来看，我们企业规模不大，本身增长和股价很高。有的企业增长规模非常快，业绩增长非常大，股价下跌，原因就是企业本身人对盈利能力和未来风险产生了怀疑，今天我是第一次听到这个说法把这个理论应用到一个国家上，假设把中国当作一个企业我们在改革开放30年以来我们的经济规模增长了142倍，人均收入增长71倍，从07年到现在GDP累计增长是158，美国17，欧洲-2，如果没记错的。但是我们股市表现是-60，美国是17%，欧洲2%，这个差别如果放在国际投资者来看，你现在所表现出来的增长模式就是规模在上升，风险在累计，利润没有增加，创造价值的能力没有增加，所以大家不会用资金给你投票。所以在这样一个外部环境下企业怎么选择，这也是为什么现在很多企业会选择走出去，都跟这个情况相关的。作为企业我们也要对这个问题进行更深入的研究，因为企业和国家的经济命脉和国家的表现又是一个信息相关，能够把握这个规律可能对于一个企业新纪元或者新活法也会是非常重要的。谢谢。

龚羿：我也讲一下。说到新纪元就要提一下所谓旧纪元，黄金十年，白银十年大家都在提。新旧纪元的差别重点在变化，我认为不在绝对的好和坏，绝对的快和慢的对比，而是自身会出现的两个变化。住宅来说我的看法是在新纪元里投资价值会被越来越多出现的其它的投资性产品使得投资价值受到一定的抑制，但是反过来说随着人们生活方式的改变和投资心态的改变，可能会出现越来越多以居住为基本价值，而在之上附加很多附加价值的复合型的居住产品，就是通常所说的旅游、养生、其它的地产形态会越来越多的出现。那么在新的纪元里边很多企业开发的方向可能会做相应的调整。

至于说到活法的问题我现在做金融的，我觉得未来在房地产领域金融企业和开发企业的深度结合会越来越紧密。金融企业也会针对房地产企业开发的全流程去设计和研发一些阶段性的金融产品来匹配开发的全链条。再有一个从开发企业产品层面可能会有一些新的变化出现，比如需求，需求是真正的核心，如何研究需求，研究需求的变化，如何在房产基础上增加附加值，提高投资价值。同时还有注重经营和，实际上现在很多产业地产是有主题概念的，真正能够在经营当中兑现这个项目，目前我看到感觉还不是太多，未来我相信会越来越多。谢谢。

徐勇刚：今天来交流很有意思，我们是一个做房地产下游的，一年在中国200个城市给十万户家庭提供橱柜和家具的产品。现在通过互联网和大数据，通过消费者谈需求，我今天没有资格谈房地产，我谈消费者。我们过去两年在中国21个城市做了3499户的调研，我们在中国有80万的客户，从大数据和消费者角度来思考一下房地产。

我们只谈需求，供给不说。几个需求判断，第一衣食住行是人类生活五千年来的刚需，居住需求是永远会存在的。德国橱柜每年卖200万套，即使是德国已经这么成熟这个市场持续仍然在。第二居住需求不是简单盖个房子的需求，现在都谈养老地产，在郊外圈片地去卖，但是我们这几年做大量养老项目发现最大需求是第一托老所，早上送过去晚上接回来，北京一千亩养老土地怎么做，是集中开发还是配建到每个小区，最后得出的结论是跟幼儿园一样做配套。还有居家养老开发，去年做了300多户的老人研究，发现这种需求，而不是郊外干一个大片，那只能满足最终10%，90%需求怎么满足。

第二个方面我们跟万科、华润、招商、中海、绿城全是战略合作，是研发层面战略合作。现在有几个开发商做的事情不光是精装修住宅，已经把今后五年的事情考虑进去了，在社区里面拿一个样板间出来做改造，我们在北京每年做两万户家庭的装修还有家居，去年一万户新住宅，一万户老住宅，今年60%是二手房，上海差不多也是这个数据。在整个一线城市二手房是我们主要的客户了。我每年差不多出差200多天，无论一线还是五线城市未来低品质住宅永远供给过剩，无论生活方式还是思老还是各个方面，我们真正是下半场刚开始，还业态多工作要做。我们现在谈到精装修，很多精装修住宅没法做。我们下一步思老化怎么解决，居家养老有太多工作是可以做的。包括现在PM2.5，有人家里买了八九个空气净化器，这根本没用。所以我认为未来新纪元更大问题客户有更多的需求，因为很多人第二第三次买房子。博洛尼客户我们做调研是第二三次装修了，不像第一次那么好忽悠了。这是我们所有的，无论是开发商还是我们所面临的挑战。

吕尚春：您说的问题跟房企面临的问题一模一样。时间关系，每位嘉宾针对今天的主题最后有一个简短的总结。

欧阳捷：我觉得还是前面说那句话，对于势要看清楚，之后我们才能心中有底。第二是手中有粮，市场不好还是现金为王。第三我们动作才不会变形，才能脚踏实地真正做好我们自己产品。市场上总归是需要有好的产品去满足的，所以我们就这三点简单给大家分享一下。

李战洪：11年前大家都在问谁是蓝筹地产，今天大家都在说还还不是蓝筹地产企业。11之后大家可能还说谁还是蓝筹地产企业，11年以后大家还在谁就是地产赢家。谢谢。

沈力男：不管新活法还是旧活法，活得滋润的活法就是好活法。如果从行业上来讲普遍意义都活的还不错我想会开辟另外一个新的纪元。谢谢。

孔鹏：下半场才刚刚开始，还有太多事情要做。

龚羿：我认为新纪元的核心词是变化新活法的核心词是创新。

徐勇刚：我认为其实需求还是刚性存在，但是怎么样创造性的满足这些需求是考验大家是否蓝筹或者是否能活下去的根本。

杨熙：谢谢今天的各位嘉宾一起就新纪元新活法进行探讨分享。祝愿未来这些企业能够更长远的留在蓝筹地产的榜单上。时间关系论坛到这里结束，谢谢各位。

艾诚：谢谢。

杜斌：非常感谢几位嘉宾给我们带来的精彩观点。

艾诚：大变革中有大的机会，新纪元到底怎样的活法，各有各的活法，到底最终靠的还是真本事。最后拼的还是听上去很虚，形而上学的东西，比如视野、胸怀。

杜斌：确实是这样，对于新纪元新活法不同的企业有不同的活法，在这还是衷心祝愿这些可以越活越精彩。